Дал комментарий для «Финуслуг»
по акутальной теме — Минфин разрабатывает альтернативу текущей семейной ипотеке.

Вместо единой ставки в 6% для всех предлагают градацию:
• 12% — для семей с одним ребенком
• 6% — для семей с двумя детьми
• 4% — для семей с тремя и более детьми

На первый взгляд, логика «больше детей — больше льгот» понятна. Но на практике такая схема может повлиять на активность банков. Они будут менее охотно продвигать льготные кредиты, переключатся на более доходные продукты и ужесточат требования к заёмщикам.

Такой шаг, безусловно, ударит по платежеспособному населению, особенно среди молодых семей. Для многих ставка в 12% уже не будет восприниматься как «льготная».

О том, отразится ли это на рынке недвижимости, подробнее можете узнать в моём комментарии по ссылке.

​

В современном проектировании всё чаще говорят о цифровых паспортах зданий. Если кратко, это электронная «карта» объекта, где собраны все конструктивные и инженерные данные: геометрия, материалы, системы и история изменений: обслуживание, ремонты, выявленные дефекты. Федерального единого стандарта пока нет, но Москва с 2022 года ввела собственный порядок, и уже сформированы десятки тысяч паспортов.

​На практике это даёт девелоперам ощутимые плюсы.
​В IDI Project мы тестируем и внедряем рабочие практики вокруг цифровых паспортов на этапах проектирования — и это реально помогает. Благодаря цифровым паспортам:
🔹 сокращаются сроки согласований за счёт автоматизации рутинного заполнения документов;
🔹 застройщик быстрее получает разрешения на земляные работы;
🔹 повышается прозрачность проектов для органов власти;
🔹 снижаются риски ошибок при подаче документов;
🔹 ускоряется оформление ввода в эксплуатацию.

​Почему это отдельная опция в договоре?
​По нашим пилотам, цифровой паспорт — это отдельный контур работ, который не укладывается в типовой договор генпроектирования. Даже при наличии BIM-модели подготовка и проверка данных требуют до 70% дополнительного времени к базовой сборке модели.

​Это связано не с формальностями, а с тем, что нужно:
🔹 привести модель к структуре паспорта, чтобы каждый параметр оказался в нужной графе;
🔹 дозаполнить характеристики, которых не было в исходной модели;
🔹 устранить несостыковки между моделью, ведомостями и проектной документацией;
🔹 при необходимости загрузить историю эксплуатации «задним числом»;
🔹 пройти несколько итераций с техзаказчиком и подрядчиками, чтобы подтвердить актуальность данных;
🔹 подготовить корректные выгрузки в требуемых форматах городских сервисов;
🔹 прописать порядок обновлений, чтобы паспорт оставался актуальным.

Поэтому, чтобы честно оформить это в отношениях с заказчиком, мы:

– выделяем цифровой паспорт отдельным этапом со своими сроками, бюджетом и договорённостями об уровне сервиса (что именно сдаём, в какие сроки, с какими метриками качества);
– при появлении дополнительных требований к модели оформляем дополнительное соглашение к договору (официальное изменение объёма работ, сроков и стоимости);
– назначаем ответственного за данные (человека, который отвечает за полноту, точность и своевременное обновление информации в паспорте).

​А вы уже сталкивались с применением цифровых паспортов? Как думаете, когда подобные стандарты станут повсеместными?

Таунхаусы из нишевого продукта превратились в один из главных ориентиров малоэтажного рынка Подмосковья.

Это не вспышка спроса, а сдвиг в привычках семей, которые хотят частный вход, свой небольшой участок и при этом городской уровень сервиса. Конечно, вопрос транспортной доступности для многих — это стоп-фактор, но пока все же не будем делать акцент на нем. Растущий интерес объясним: готовая инженерия и единые правила эксплуатации снимают страх перед самостоятельной стройкой, а семейные программы кредитования и рассрочки снижают порог входа.
Но за привлекательной картинкой — суровая экономика:деньги для застройщиков подорожали, материалы растут в цене, а ошибки планирования пробивают маржу сильнее, чем раньше. Поэтому побеждают не самые яркие рендеры, а продукты с доказанной эксплуатацией и честной себестоимостью. Мы (потенциальные клиенты) стали избирательными: покупаем там, где одновременно решены проблемы с  транспортом, школами и медициной, где дворник работает в дождь и снег, а управляющая компания — по понятным правилам. Что это значит для участников рынка.

Инвесторам. Ищите кластеры с устойчивым спросом: время до города, наличие социальной инфраструктуры, работающая эксплуатация. В каждом проекте просматривайте «скрытый запас»: угловые секции, возможность увеличить террасу, гибкую планировку под кабинет или третью спальню. Для сдачи внаём важна профессиональная управляющая компания и предсказуемые коммунальные платежи.

Застройщикам. Стройте продуктовую линейку «коробка — содержание»: от базового тёплого контура до полного комплекта с чистовой отделкой и умным домом. Запускайте короткими очередями и сразу показывайте «участок-витрину» с готовым благоустройством. Финансовую модель считайте с запасом: прибавьте к текущим ставкам, к стоимости материалов и к срокам поставок — пусть проект выдержит «встряску». В маркетинге показывайте не только красивые виды, а работу системы: ливнёвку, снег, акустику, температурные замеры. И, возможно, даже формируйте соседей сами — человеческая среда и окружение очень важны для покупателей

Проектировщикам. Типовые узлы и модульная сетка не должны превращать квартал в копию копии. Варьируйте фасады и сценарии входа, продумывайте «грязную» зону для семей с детьми и собаками. Особое внимание — водоотведению террас, примыканиям и мостикам холода. Информационное моделирование применяйте не ради картинки, а ради будущей эксплуатации: как обслуживать крышу, где проложены коммуникации, как заменить оборудование без вскрытия полов.

Покупателям. Смотрите не на буклет, а на время в пути утром и вечером, на реальную школу и поликлинику, на договор с управляющей компанией: как чистят снег, как вывозят мусор, сколько стоят мелкие ремонты. Проверьте узлы конструкций, вентиляцию, шума: не стесняйтесь — просите замеры. Юридически выбирайте понятные схемы, подключение к сетям и прозрачные платежи.

Вывод прост: таунхаусы стали языком, на котором семьи формулируют запрос на приватность без отказа от городских удобств. Тот, кто дисциплинирован в проектировании, честен в экономике и показывает не обещания, а работающую среду с первого дня, тот и выигрывает на этом рынке. Это и есть новый стандарт малоэтажного жилья — без иллюзий, но с большим потенциалом для рынка.
 

С 1 марта 2026 года вступает в силу федеральный закон 309-ФЗ: главный инженер проекта начинает персонально отвечать за качество проектной документации и соответствие решений техрегламентам. Параллельно обсуждается рейтинг ГИПов, увязанный с рейтингом проектных организаций. Попробуем разобраться, что это меняет?

Зачем рынку это нужно
​Устранить «номинальных ГИПов» и серийный брак в ПД.
​Вернуть центровую роль техническому лидеру проекта, а не «пересыльщику писем».
​Дать заказчику прозрачность: кто реально ведёт сложные объекты и каков их трек.
​Ключевые боли отрасли:
​87% проблем ПД раньше упирались в формализм: подписи не тех лиц, слабый нормоконтроль, несогласованность разделов.
​«Экономия любой ценой» со стороны некоторых заказчиков: идёт давление на технические решения вопреки логике и здравому смыслу.
​Размытая персональная ответственность: отвечала «компания» — значит, никто.
​Плюсы нововведения:
​Дисциплина и качество: у конкретного человека появляется «фамилия под решением».
​Прозрачность и конкуренция за репутацию: рейтинг плюс портфолио реализованных объектов.
​Усиление статуса ГИПа: компетентность и управленческая роль, а не только координация.
​Риски и побочные эффекты:
​Дефицит сильных ГИПов и рост их стоимости для малого бизнеса.
​Перестраховка и страх инноваций: идти «по шаблону», чтобы не рисковать.
​Опасность сделать ГИПа «крайним» за чужие ошибки: плохие ТУ, недовыданные исходники, сжатые сроки.
​Бюрократия вокруг НОК и НРС: высокая цена аттестаций, спорные «штрафные баллы», апелляции.
​Заключение и личная оценка
​Усиление персональной ответственности ГИПа — это в первую очередь шаг в верном направлении, но он должен быть внедрён взвешенно. Сегодняшние многократные доработки ПД и отдельные аварии показывают: контроль качества работает недостаточно. ГИП — естественная «точка сборки» решений; когда у него есть личная ответственность, мотивация выстраивать дисциплину, нормоконтроль и межразделовую увязку кратно возрастает.

​Рейтинг ГИПов и прозрачные критерии (портфолио реализованных объектов, отзывы экспертизы, отсутствие инцидентов) добавят рынку репутационную конкуренцию и помогут заказчику видеть, кто реально «тянет» сложные проекты. Но система должна опираться на объективные метрики и понятную апелляцию, иначе превратится в формальность.
​Ключевые риски: дефицит сильных ГИПов, возможная «перестраховка» и превращение ГИПа в «крайнего» за чужие ошибки.
​Ключевые риски поможет нейтрализовать:
1. ​Чёткая процедура разбора отрицательных заключений (различать грубые/систематические нарушения и рабочие доработки).
2. ​Разделённая ответственность: фирма и заказчик отвечают наряду с ГИПом.
3. ​Усиление прав ГИПа: veto на рискованные решения, право требовать исходники/изыскания и участие в ключевых согласованиях.
4. ​Система качества в компаниях (техсоветы, нормоконтроль, авторнадзор), подготовка к НОК по реальным компетенциям.
5. ​Страхование профответственности и развитие этических кодексов — чтобы культура ответственности держалась не на страхе, а на профессиональной чести.
6. ​Взращивание института ГИПов — не должность «по штату», а система подготовки, аттестации, прав и ответственности. В нём должны быть все элементы, о которых мы говорили: наставничество, «helicopter view», технико-экономическое мышление. Обязательно об этом в отдельной статье/посте расскажу.

​Итог: при умной реализации плюсы перевесят минусы. Рейтинг и персональная ответственность повысят прозрачность, дисциплину и качество проектирования, статус ГИПа станет по-настоящему лидирующим. Условие успеха — не бюрократия, а прозрачные правила, реальные полномочия и совместная ответственность всех участников проекта.
​☝🏻 Кстати, у меня появилась мысль выпустить по этому поводу отличную статью!

Портал «Строительный эксперт» опубликовал мою новую статью на тему «Авторские идеи против конвейера типовых разработок»

В ней я разобрал, почему важно повышение престижа профессии в области генерального проектирования, и по какой причине сегодня многие специалисты уходят из проектных бюро в девелоперские структуры.

Рассказал о том:
— как девелоперы добиваются маржинальности за счет типовых решений,
— почему сужение профессиональной амплитуды опасно для компетенций проектировщиков;
— какие выводы можно сделать из опыта Европы и ОАЭ;
— какие решения могут укрепить престиж профессии и вернуть интерес к проектированию.

Читайте подробный разбор темы в моём интервью по ссылке. А если останутся вопросы — задавайте, отвечу на них в комментариях 👇

На портале Всеостройке.pф вышла моя новая статья о грядущих переменах для российских проектировщиков

С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон №309, который вводит персональную ответственность главных инженеров и архитекторов проектов за качество документации.

В статье разбираю:
— зачем понадобились эти нововведения и что они реально изменят;
— почему усиление ответственности может как повысить качество работ, так и вызвать дефицит специалистов в отрасли;
— как это повлияет на развитие технологий в проектировании;
— почему рейтинг ГИПов может стать новым инструментом доверия и конкуренции.

📌 Новый закон может стать важным шагом к повышению качества проектирования — или источником новых проблем. Всё зависит от того, насколько взвешенно отрасль пройдет через этот переход.

Подробнее читайте в моей статье на портале Всеостройке.pф.

Недавно дал комментарий для «Строительной газеты» о важном событии для Тульской области. Компания «НК КРОН» запустила первую в России линию полного цикла по производству вертикальных многоступенчатых насосов. Это оборудование входит в реестр критически важного Минпромторга, то есть без него не обходятся ключевые объекты инфраструктуры.

Как мне кажется, главная ценность таких проектов — не в том, чтобы изобрести что-то радикально новое, а в том, чтобы создать надежную опору для нашей промышленности и ЖКХ.

Собственное производство полного цикла даёт:
🔹 Стабильность поставок, благодаря чему снижается зависимость от логистических сбоев и политических рисков;
🔹 Полный контроль и уверенность в качестве, поскольку производство, обслуживание и ремонт — всё под ответственностью компании;
🔹 Снижение самых ключевых операционных рисков для российских предприятий и коммунальщиков.

Подробнее читайте в материале по ссылке.

В последнее время всё чаще слышу два мифа-возмущения.
Миф первый: девелоперы накручивают цену и гребут сверхприбыли. Миф второй: реальная цена квартиры — это бетон плюс немного рекламы. Но правда гораздо интереснее.

Решил для вас разобрать в коротком посте, почему «квадрат» стоит так дорого? И из чего складывается себестоимость жилья — на пальцах (и цифрах).
За последние 5 лет (2020–2025) себестоимость строительства жилья в России выросла на 91%. Это выше и инфляции (~49%), и роста цен на сами квартиры (~80%). Иными словами, издержки растут настолько быстрее, чем ваш ипотечный платеж. Спросите: как же так? Отвечу: ипотечный платёж жёстко ограничен возможностями покупателя и субсидиями государства. Даже если квартира подорожала, платёж «сдерживается» за счёт льготной ставки (6–8-10%), субсидий от застройщика или увеличенного срока кредита.
А вот издержки девелопера (себестоимость стройки) — растут без ограничений: цены на бетон, металл, зарплаты, кредиты, подключение коммуникаций и т.д. И никто их не «субсидирует».

И вот к чему это привело:
Москва. Средняя цена новостройки комфорт-класса — 300–320 тыс. руб./м². Но чтобы её построить, застройщику нужно вложить до 180 тыс. руб./м². Это 70–75% от стоимости продажи. То есть «прибыль наценки» — совсем не та, как многие себе «рисуют».
Санкт-Петербург. Квадратный метр стоит в среднем 250 тыс., а обходится девелоперу в 163 тыс. Тут соотношение ~2,5:1. Но и это — с учётом подорожавших стройматериалов, техники и оплаты труда.

Так из чего же вообще складывается себестоимость одного «квадрата» вашей квартиры (цифры очень обобщены — настолько, насколько мне позволяет сделать это Телеграм):
🔹

30–35%

— стройматериалы и работы: от бетона до фасадов (за последние два года материалы подорожали более чем на 20%, и подрядчики стали закладывать риски по срокам и логистике);
🔹

до 45%

— зарплаты и техника: самые «прожорливые» статьи расходов (ФОТ растёт быстрее инфляции — в 2024 году этот пункт подорожал на 18%, при этом на стройках всё ещё ощущается дефицит рабочих рук);
🔹

10–15%

— земля и подключение коммуникаций;
🔹

до 20%

— социальная нагрузка: садики, школы, дороги;
🔹

2–4%

— проектирование и согласования;
🔹

5–7%

— маркетинг и продажи;
🔹

10–14%

— проценты по кредитам (да, деньги для стройки нынче дорогие).
В бизнес- и премиум-классе себестоимость выше из-за дорогих материалов, нестандартной архитектуры, фасадов и земли в топ-локациях. Участок в таких проектах может «съедать» до

30%

бюджета.
А теперь про прибыль: ещё пару лет назад рентабельность была

25–30%,

а сегодня — всего

14–15%.

Причина — рост себестоимости. Да, квартиры подорожали. Но стройка подорожала сильнее. Дальше, конечно, следует сказать банальное: всё зависит от ключевой ставки, инфляции, поддержки отрасли и того, насколько девелоперы смогут адаптироваться.

НО я дам немного провокации: Почему в публичных интервью многие говорят о марже 15%, а в реальности проекты выдают 40–60%? Что же сегодня определяет «нормальную маржу» — эффективность, риск или доступ к административным ресурсам? Почему при одинаковой себестоимости в регионах метры стоят вдвое дешевле, чем в столице? Сколько зарабатывает девелопер на одном квадратном метре, и где проходит грань между справедливой прибылью и спекуляцией на базовой потребности?
Покупатели устали от роста цен, застройщики – от дорогой стройки, рынок начинает давать сбои. Обещанная доступность жилья выглядит иллюзией. Что нас ждет дальше? Интересно ли вам заглянуть в будущее российского девелопмента?

Если хотите, отвечу более подробно и развернуто, ставьте лайки — так я пойму, что тема интересная.
 

За девять месяцев 2025 года спрос на сталь в России снизился примерно на 15%, а в III квартале достиг минимальных значений за последние годы.

В своих комментариях для «Коммерсанта» и Lеntа.ru я объяснил, почему не разделяю оптимистичных прогнозов о восстановлении отрасли к 2026 году.

Основная причина – прогнозируемая ставка ЦБ в 12-13% не оставляет шансов на доступную ипотеку, а значит, и на оживление в строительстве. Без этого металлургии неоткуда ждать резкого роста.

📌 Подробнее читайте в материалах изданий.

Проблема нехватки парковочных мест в новых ЖК становится всё более острой. Несмотря на существующие нормативы, жители многих новостроек сталкиваются с ситуацией, когда парковать автомобиль просто негде. Разберёмся, почему складывается такая ситуация.

🔹 Как обманывают нормативы?
По действующим СП, для жилых домов установлен минимальный норматив. Например, в Москве для комфорт-класса требуется предусмотреть 1,7 машиноместа на квартиру. Однако загвоздка в том, что это число включают все виды мест: подземные платные, «гостевые», а иногда и те, что расположены за пределами двора. Таким образом, застройщик формально выполняет норматив, но на практике свободных и доступных мест для жителей не остаётся.

Яркий пример — ситуация в ЖК «Девятый вал» в Мурино, где часть мест была учтена за счёт сторонних коммерческих парковок, что создало проблемы для новосёлов при заселении.

🔹 Экономическая проблема
Застройщики часто не включают стоимость машиноместа в цену квартиры, предлагая приобрести его отдельно. В сегменте элитного жилья цена за место может достигать десятков миллионов рублей. Согласно оценкам девелоперов, лишь около 20% покупателей новостроек сразу приобретают место в паркинге. В результате подземные этажи часто остаются полупустыми, в то время как прилегающие территории перегружены, что приводит к обострению конфликтов между жителями.

Я убеждён, что выход из такой ситуации есть, но он требует системного подхода:

– Нужно обязать застройщиков раскрывать информацию о парковках на этапе продажи.

– Пересмотреть нормативы: учитывать реальные автомобилизацию и плотность застройки.

– Развивать общественный транспорт, чтобы снизить зависимость от личного авто.

– И главное: перестать считать парковку «необязательной роскошью». Это такая же часть инфраструктуры, как лифт или мусоропровод.

📌 Если мы будем проектировать дворы без учёта машин — машины сами их займут. И пока мы этого не осознаем, любой новый ЖК рискует стать парковочным адом с окнами.

Вышел мой новый материал в топовом издании «Клерк.ру» на тему «Формирование сильной команды и управление проектами в строительстве»

В статье — о том, почему:
🔹 при подборе команды важнее реальные результаты, а не резюме;
🔹 в проектировании нужна не спешка, а дисциплина и «внутренняя тишина»;
🔹 системность и культура решений сильнее индивидуального таланта;
🔹 совещания должны заканчиваться конкретными действиями, а не разговорами;
🔹 переработки — не подвиг, а сигнал плохой организации.

«Я ценю способность мыслить масштабно — когда человек видит не только ту "пуговицу", за которую отвечает лично, но и весь "костюм" проекта. Такие сотрудники способны подняться над зоной своей ответственности, увидеть проект в целом со всеми его взаимосвязями, включая проблемы в соседних подразделениях, — и даже предложить их решение».

Кроме того, разобрал 3 главные ошибки, которые приводят к убыткам компании, и рассказал, как их избежать.

📌Подробнее читайте в материале по ссылке.

«Дом на крыше» — красивая идея или новый формат будущего?

Всё чаще покупатели недвижимости ищут приватные пространства в городской среде. Формат «дома на крыше» — одно из архитектурных решений, которое поможет совместить преимущества индивидуального жилья с удобством центрального расположения.

Однако реализация таких проектов требует высокой инженерной проработки: необходимы надёжная гидроизоляция, продуманное водоотведение, точный расчёт нагрузок и достаточные резервы мощностей.

Кроме того, покупатель становится избирательнее – спрос формируется вокруг качества среды и приватности.

Поэтому формат «дом на крыше» будет пользоваться интересом при трёх ключевых условиях:
🔹 Грамотно проработанная инженерами кровля и коммуникации;
🔹 Сезонное обслуживание построек;
🔹 Расположение в районе с двором и всей необходимой для жизни инфраструктурой.

Без этих пунктов «дом на крыше» превращается в красивый, но неживой рендер.

Дал комментарий порталу Всеостройке.pф о том, что ждёт рынок недвижимости к началу 2026 года

Рост цен продолжится, и на это повлияет несколько факторов:

🔹 Себестоимость стройматериалов продолжает дорожать. Так, цены на базовые материалы в 2025 году увеличились в среднем на 15–30%.

🔹 Растут расходы на зарплаты работникам. За год уровень оплаты труда в секторе вырос более чем на 20%.

Однако есть предпосылки, почему рост будет не резким, а плавным. Подробнее об это можете прочитать в моём полном комментарии по ссылке.

В издании «Вокруг света» вышла моя авторская статья — «Когда чертежи ошибаются: 7 резонансных провалов в истории отечественного строительства»

В ней я разобрал самые громкие случаи, когда ошибки проектировщиков оборачивались многомиллионными потерями, долгостроями и даже человеческими трагедиями.

Вы узнаете:
— почему провальный «Охта-центр» превратился в «Лахта-центр» и стал символом правильных проектных решений;
— как ошибки геологов и проектировщиков погубили Ховринскую больницу и превратили её в один из самых известных долгостроев страны;
— почему рухнули крыши «Трансвааль-парка» и Басманного рынка, и какие уроки из этого извлекла отрасль;
— как переоборудование без полноценного проекта привело к трагедии в ТЦ «Зимняя вишня»;
— чем опасна несогласованность между архитекторами, инженерами и транспортными специалистами при проектировании развязок.

Полный текст статьи можно прочитать по ссылке.

Делюсь с вами подборкой моих экспертных статей за октябрь:

«Строительный эксперт»
— Авторские идеи против конвейера типовых разработок.

Всеостройке.pф
— Моя статья о том, как отразится новый ФЗ № 309 на российских проектировщиках.
— Прогноз: что ждёт рынок недвижимости к началу 2026 года.

«Клерк.ру»
— Формирование сильной команды и управление проектами в строительстве.

«Вокруг света»
— Когда чертежи ошибаются: 7 резонансных провалов в истории отечественного строительства.

А также вышли мои авторские комментарии в ведущих СМИ:

«Финуслуги»
— Рассказываю, отразится ли на рынке недвижимости градация ставки по семейной ипотеке.

«Строительная газета»
— В Тульской области запустили первую в России линию полного цикла по производству вертикальных многоступенчатых насосов — рассказываю, в чём ценность такого проекта
(материалы также опубликованы в «Строительном еженедельнике» и в Buildingguide)

«Коммерсантъ»
— Мой комментарий о том, почему не стоит ждать восстановления спроса на сталь в 2026 году
(кроме того, материалы по теме вышли в изданиях Lenta.ru, INFOX, «Транслом» и «РезервуарСтройМаш»).

Надеюсь, эта подборка будет для вас полезной. Если останутся вопросы по любой из тем — смело задавайте их в комментариях, обсудим вместе 👇