Жить над складом
Сегодня в честь выходного - рассказ про нетривиальный жанр недвижимости из Нидерландов - жилье+склад (aka сторожка 2.0).
/Как это выглядит. Например, вот так. К производственно-складскому блоку на 1000 квм приклеивается жилая единица на 130 квм со всеми удобствами и террасой. Так как до основного жилого ядра недалеко, то инфраструктура проблемой не является. В данном проекте из 13 промпомещений 6 - с жильем. В приморском Эймёйдене - 9 блоков 100/100 квм из жилья и промпомещений. Отмечу, что помещения не предполагается использовать как гаражи, машиноместа выделены на территории перед комплексом. Построено это в 2021 году.
/Где такое бывает. Нашла я подобное в небольших городках Нидерландов, где промзона мягко перемешивается с жилой. Получаются вот такие объекты - 500 квм склада/производства, а снаружи приклеен еще жилой дом на 230 квм.
/И офис в придачу. К этому же жанру отнесу объекты "три в одном" - производственно-складской корпус, при нем офисный блок и дальше - жилой объект. Вот тут один довольно старый, но встречаются и поновее.
/Жилье над мастерскими. Все эти жанры немного напоминают доиндустриальную концепцию жилье+мастерская/магазин. Вот - во французском Виллербане тоже решили не переводить бывшую промку в жилье, а построили жилые объемы прямо поверх цеховых помещений.
P.S. Вообще я нашла еще жанр "жилой дом пристроенный к гипермаркету", но это уже другая история, расскажу в следующий раз.
#промка #жилье
Сегодня в честь выходного - рассказ про нетривиальный жанр недвижимости из Нидерландов - жилье+склад (aka сторожка 2.0).
/Как это выглядит. Например, вот так. К производственно-складскому блоку на 1000 квм приклеивается жилая единица на 130 квм со всеми удобствами и террасой. Так как до основного жилого ядра недалеко, то инфраструктура проблемой не является. В данном проекте из 13 промпомещений 6 - с жильем. В приморском Эймёйдене - 9 блоков 100/100 квм из жилья и промпомещений. Отмечу, что помещения не предполагается использовать как гаражи, машиноместа выделены на территории перед комплексом. Построено это в 2021 году.
/Где такое бывает. Нашла я подобное в небольших городках Нидерландов, где промзона мягко перемешивается с жилой. Получаются вот такие объекты - 500 квм склада/производства, а снаружи приклеен еще жилой дом на 230 квм.
/И офис в придачу. К этому же жанру отнесу объекты "три в одном" - производственно-складской корпус, при нем офисный блок и дальше - жилой объект. Вот тут один довольно старый, но встречаются и поновее.
/Жилье над мастерскими. Все эти жанры немного напоминают доиндустриальную концепцию жилье+мастерская/магазин. Вот - во французском Виллербане тоже решили не переводить бывшую промку в жилье, а построили жилые объемы прямо поверх цеховых помещений.
P.S. Вообще я нашла еще жанр "жилой дом пристроенный к гипермаркету", но это уже другая история, расскажу в следующий раз.
#промка #жилье
❤26👍21🔥14😱2👎1
Городские деревни Сан-Хосе
Сегодня расскажу про затею, которая больше 10 лет реализуется в самом центре Кремниевой долины - попытка гармоничного городского развития в Калифорнии.
/Генеральный план города. В 2011 году в Сан-Хосе приняли генеральный план (о, ужас, даже не мастер-план...) на период до 2040. Там впервые появилась концепция "городской деревни". Цель - уплотнить и разнообразить застройку в определенных местах города для активизации там жизни. Это именно новые центры, не усиление старых.
/Не только жилье. Изначально заявлялось, что в деревнях будет активно строиться разное, не только жилье. Ритейл во всех деревнях как минимум сохраняется и как максимум - наращивается. По доступному жилью целятся в 25% от всех жилых единиц в границах деревни.
/Плотность не для всех. По сути дела, город сам обозначил территории, где он допускает и поддерживает рост плотности (FAR до 10 и 220-625 квартир на га). Это не значит, что строить вне городских деревень теперь нельзя, но значительно наращивать плотность можно только внутри деревень. В противоположность городским деревням определены "городские резерваты" - территории, где площадь не может расти до 2040 года.
/4 типа деревень. Формировать деревни предлагалось в 4 жанрах - региональная транзитная (развитие прилегающих зон к узлам региональной транспортной сети), городская транзитная (аналогично, но уже в городском масштабе - опираясь на остановки автобусов и легкого метро), коммерческий коридор (недоиспользованные торговые улицы), квартальная деревня (по сути районные многопрофильные центры с коммерцией, услугами и тд.).
/Как обустроить деревню. Каждая деревня должна быть спланирована, границы зафиксированы в собственном генеральном плане. При этом строить новое жилье (кроме пентхаусов на крышах офисов или "пилотных знаковых проектов") нельзя до принятия локального генплана. А вот их принимают до сих пор))
/Экономия места. Все деревни планируются в жанре совмещения функций - чем их большое в рамках одного земельного участка, тем лучше. Парковочные места по максимуму убираются в этажерки, на крышах которых должна быть зеленая зона. В каждой деревне должен быть многофункциональный общественный центр, где можно проводить любые мероприятия от спортивных до семейных. Только доступное жилье можно не смешивать - даже ритейл можно не строить на первых этажах.
/Правило 15%. Поверх всей этой истории с городскими деревнями город с 2010 года требует от любого проекта, где большое 20 жилых единиц, выделять 15% площади на доступное жилье. Не хочешь строить сам - компенсируй деньгами. В итоге проекты внутри деревень охотно возвращают деньги, но при этом строят в рынок, плотненько и смешивая функции.
Что в итоге?
/Медленное расползание. Хотя кажется, что идея деревень - это про уплотнение уже имеющейся городской территории, на практике не всегда так. В прошлом году город согласовал изменение назначения территории бывшей фермы в рамках такой вот "городской деревни", но на окраине города. 10 га, квартир почти 1,5 тыс, сверху 200 тыс ритейла и 1 га парка.
/Когда-нибудь Гугл-деревня В одной из деревень Гугл выкупил 32 га под свой квартал в 2022 году. Предполагалось, что построят 4000 квартир, офисы, ритейл, парк - все как положено. Но проект пока буксует, за 3 года просто снесли часть старых зданий и как бы все. Прошлым летом вроде бы собрались возобновить, но пока не особо слышно.
/Инфраструктуру под нож. Странным образом уплотнение происходит за счет в том числе объектов инфраструктуры. То клинику решат снести ради жилья, то спортивный клуб. Все пока на месте, но выглядит странно.
/Ученые тоже сомневаются. Судя по выводам местных исследователей, результатов действительно с гулькин нос. Основные причины - бюрократия и слишком "тяжелые" требования к проектам. Местные власти тоже признают, что результаты ну так себе.
В общем, бывает и так. Хотя для этого региона даже сама идея плотности и какого-то там mixed-use, положенная на бумагу - уже огромный шаг вперед.
#жилье #сша
Сегодня расскажу про затею, которая больше 10 лет реализуется в самом центре Кремниевой долины - попытка гармоничного городского развития в Калифорнии.
/Генеральный план города. В 2011 году в Сан-Хосе приняли генеральный план (
/Не только жилье. Изначально заявлялось, что в деревнях будет активно строиться разное, не только жилье. Ритейл во всех деревнях как минимум сохраняется и как максимум - наращивается. По доступному жилью целятся в 25% от всех жилых единиц в границах деревни.
/Плотность не для всех. По сути дела, город сам обозначил территории, где он допускает и поддерживает рост плотности (FAR до 10 и 220-625 квартир на га). Это не значит, что строить вне городских деревень теперь нельзя, но значительно наращивать плотность можно только внутри деревень. В противоположность городским деревням определены "городские резерваты" - территории, где площадь не может расти до 2040 года.
/4 типа деревень. Формировать деревни предлагалось в 4 жанрах - региональная транзитная (развитие прилегающих зон к узлам региональной транспортной сети), городская транзитная (аналогично, но уже в городском масштабе - опираясь на остановки автобусов и легкого метро), коммерческий коридор (недоиспользованные торговые улицы), квартальная деревня (по сути районные многопрофильные центры с коммерцией, услугами и тд.).
/Как обустроить деревню. Каждая деревня должна быть спланирована, границы зафиксированы в собственном генеральном плане. При этом строить новое жилье (кроме пентхаусов на крышах офисов или "пилотных знаковых проектов") нельзя до принятия локального генплана. А вот их принимают до сих пор))
/Экономия места. Все деревни планируются в жанре совмещения функций - чем их большое в рамках одного земельного участка, тем лучше. Парковочные места по максимуму убираются в этажерки, на крышах которых должна быть зеленая зона. В каждой деревне должен быть многофункциональный общественный центр, где можно проводить любые мероприятия от спортивных до семейных. Только доступное жилье можно не смешивать - даже ритейл можно не строить на первых этажах.
/Правило 15%. Поверх всей этой истории с городскими деревнями город с 2010 года требует от любого проекта, где большое 20 жилых единиц, выделять 15% площади на доступное жилье. Не хочешь строить сам - компенсируй деньгами. В итоге проекты внутри деревень охотно возвращают деньги, но при этом строят в рынок, плотненько и смешивая функции.
Что в итоге?
/Медленное расползание. Хотя кажется, что идея деревень - это про уплотнение уже имеющейся городской территории, на практике не всегда так. В прошлом году город согласовал изменение назначения территории бывшей фермы в рамках такой вот "городской деревни", но на окраине города. 10 га, квартир почти 1,5 тыс, сверху 200 тыс ритейла и 1 га парка.
/Когда-нибудь Гугл-деревня В одной из деревень Гугл выкупил 32 га под свой квартал в 2022 году. Предполагалось, что построят 4000 квартир, офисы, ритейл, парк - все как положено. Но проект пока буксует, за 3 года просто снесли часть старых зданий и как бы все. Прошлым летом вроде бы собрались возобновить, но пока не особо слышно.
/Инфраструктуру под нож. Странным образом уплотнение происходит за счет в том числе объектов инфраструктуры. То клинику решат снести ради жилья, то спортивный клуб. Все пока на месте, но выглядит странно.
/Ученые тоже сомневаются. Судя по выводам местных исследователей, результатов действительно с гулькин нос. Основные причины - бюрократия и слишком "тяжелые" требования к проектам. Местные власти тоже признают, что результаты ну так себе.
В общем, бывает и так. Хотя для этого региона даже сама идея плотности и какого-то там mixed-use, положенная на бумагу - уже огромный шаг вперед.
#жилье #сша
👍23❤13🔥1
Вот так идёшь на работу, а улица тебе говорит: "Помни, помни про Владивосток! Почти год не была в городе, ай-ай-ай"
❤29🔥6
Уксус вместо Сохо
Стоит ли назвать свой проект "Уксусный"? Стоит ли участок площадью 0,5 га в центре города рубить на кусочки по 125 квм и продавать в розницу под 3-4 этажную застройку? Стоит, - отвечу вам не я, а новозеландский Окленд. У нас тут есть проект под названием "Уксусный переулок".
/Дрожжи и уксус. В начале 20 века на этой территории Окленда действительно производили уксус. Компания, правда, называется "дрожжевой" - Dominion Compressed Yeast Co. Ltd, но приправы производит до сих пор. В 2006 завод закрылся и началась другая история.
/Сохо не Сохо. Новый владелец решил строить тут "Soho Sqaure". Местные жители оказались не в восторге и проект заглох. Самым ярким эпизодом оказалось превращение котлована в бассейн и бетонный пляж при нем - так креативные силы района выражали негодование относительно Sohole)
/Супермаркет превращается в девелопера. После всех этих несчастий, участок перешел в 2011 году в руки ритейлера Progressive Enterprises. К слову сказать, это не просто там сеть магазинов, а второй по размерам ритейлер в стране. Вполне логично один из объектов на участке включает в себя как раз и их супермаркет, благо, что вокруг офисы и жилье.
/Сидр и уксус. С неймингом у ребят все шикарно. Один свой объект они назвали Сидр, а комплекс жилых домов - в честь созданного ими самими Уксусного переулка. Я бы сказала, что это просто внутренний проезд, нужный для зонирования и повышения цены земли, но обертка получилась яркая.
/Микро мастер-девелопмент. Вместо того, чтобы самостоятельно застраивать весь участок, товарищи нарубили его на крошечные куски (100-160 квм, ширина до 6 метров) и распродали разным девелоперам (вплоть до физлиц, которые просто решили построить для себя и под сдачу несколько квартир). Единственный лот остался у собственника - под здание с супермаркетом.
/Выставка архитектурных достижений. Вся территория бывшего завода была разбита на 31 лот. Все лоты раздали разным архитектурным бюро, общий концепт делали вот эти ребята. Получилось такое архитектурное ВДНХ в малом масштабе. Примеры зданий - Лот 13 (здание Сидр), Лот 4 (2 магазина + 4 квартиры), Лот 7 (20 квартир), Лот 28, Лот 26 и т.д.
/Перемешивание. С функциональным наполнением проекта тоже все хорошо. В основном здании - супермаркет, 9 магазинов/кафе, 3 этажа офисов и 5 этажей парковки. В жилые дома встраивается ритейл. Парковки либо подземные, либо на первом этаже.
/Память места. Кроме названия улицы и здания, промышленное прошлое протянули через дизайн и отделку фасадов и интерьеров - бетон, металл, дерево.
Вот тут - большое интервью с участниками проекта.
P.S. Я вот что-то не припомню среди отечественных ритейлеров тяги к девелопменту (в смысле не торговые центры строить) На ум приходит Мария Ра и ДНС.
#Мастердевелопмент #жилье
Стоит ли назвать свой проект "Уксусный"? Стоит ли участок площадью 0,5 га в центре города рубить на кусочки по 125 квм и продавать в розницу под 3-4 этажную застройку? Стоит, - отвечу вам не я, а новозеландский Окленд. У нас тут есть проект под названием "Уксусный переулок".
/Дрожжи и уксус. В начале 20 века на этой территории Окленда действительно производили уксус. Компания, правда, называется "дрожжевой" - Dominion Compressed Yeast Co. Ltd, но приправы производит до сих пор. В 2006 завод закрылся и началась другая история.
/Сохо не Сохо. Новый владелец решил строить тут "Soho Sqaure". Местные жители оказались не в восторге и проект заглох. Самым ярким эпизодом оказалось превращение котлована в бассейн и бетонный пляж при нем - так креативные силы района выражали негодование относительно Sohole)
/Супермаркет превращается в девелопера. После всех этих несчастий, участок перешел в 2011 году в руки ритейлера Progressive Enterprises. К слову сказать, это не просто там сеть магазинов, а второй по размерам ритейлер в стране. Вполне логично один из объектов на участке включает в себя как раз и их супермаркет, благо, что вокруг офисы и жилье.
/Сидр и уксус. С неймингом у ребят все шикарно. Один свой объект они назвали Сидр, а комплекс жилых домов - в честь созданного ими самими Уксусного переулка. Я бы сказала, что это просто внутренний проезд, нужный для зонирования и повышения цены земли, но обертка получилась яркая.
/Микро мастер-девелопмент. Вместо того, чтобы самостоятельно застраивать весь участок, товарищи нарубили его на крошечные куски (100-160 квм, ширина до 6 метров) и распродали разным девелоперам (вплоть до физлиц, которые просто решили построить для себя и под сдачу несколько квартир). Единственный лот остался у собственника - под здание с супермаркетом.
/Выставка архитектурных достижений. Вся территория бывшего завода была разбита на 31 лот. Все лоты раздали разным архитектурным бюро, общий концепт делали вот эти ребята. Получилось такое архитектурное ВДНХ в малом масштабе. Примеры зданий - Лот 13 (здание Сидр), Лот 4 (2 магазина + 4 квартиры), Лот 7 (20 квартир), Лот 28, Лот 26 и т.д.
/Перемешивание. С функциональным наполнением проекта тоже все хорошо. В основном здании - супермаркет, 9 магазинов/кафе, 3 этажа офисов и 5 этажей парковки. В жилые дома встраивается ритейл. Парковки либо подземные, либо на первом этаже.
/Память места. Кроме названия улицы и здания, промышленное прошлое протянули через дизайн и отделку фасадов и интерьеров - бетон, металл, дерево.
Вот тут - большое интервью с участниками проекта.
P.S. Я вот что-то не припомню среди отечественных ритейлеров тяги к девелопменту (в смысле не торговые центры строить) На ум приходит Мария Ра и ДНС.
#Мастердевелопмент #жилье
👍31❤9
Дисней глазами экономиста_ч.1
В эфире рубрика "Когда б вы знали, из какого сора..." Я тут рассказываю про изнанку больших и красивых проектов. В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк/ Галатапорт.
Сегодня - про Диснейлэнд.
Начнем сначала.
/Грустный муниципалитет. Первый Диснейлэнд должен был появиться прямо через дорогу от студии самого Диснея - в городе Бурбанк. Но все как-то пошло не по плану - через участок проходил канал водоснабжения, дорога, и местные чиновники оказались не готовы к таким масштабам. В итоге товарищу Диснею было заявлено, что "не нужно нам тут карнавал разводить в городе и вот эти крики на каруселях целый день - это нам чуждо". На том и разошлись.
/Учебные поездки. Несколько лет до открытия парка сотрудники Диснея ездили по успешным проектам того времени (а на дворе стояли послевоенные 1950-е) - Greenfield Village Генри Форда, зоопарк в Сан-Диего, парк Тиволи в Копенгагене и т.д. Посещали с понятными целями - выяснить, что как функционирует, как работать с толпами, как убирать территорию. В общем, нормальная кейс-аналитика.
/Экономисты решают все. Выбрать площадку в Лос-Анджелесе (а потом и во Флориде) Диснею помог экономист. Звали его Харрисон Прайс. Делал он это не один, а в составе Стэнфордского исследовательского института. Задача была комплексная: найти подходящий по всем параметрам участок, сформировать линейку продуктовых предложений, создать экономическую модель парка. Технологии не поменялись за 70 лет - анализ конкурентов, составление требований к участку, структурирование целевой аудитории, учет сезонности и т.д. Вот тут можно подробно почитать, что и как считали.
/3 года борьбы. Хотя на открытии Диснейлэнда был весь Голливуд (вплоть до Марлен Дитрих), а комментировал телетрансляцию будущий президент Рональд Рейган, скорость строительства (1 год) давала о себе знать. Что-то было не достроено, туалетов не хватало и т.д. В общем, нормальный такой запуск большого проекта) Спустя 3 года Диснейлэнд давал корпорации 21% выручки, телетрансляции давали 28%, мультфильмы - 38%.
/Возле трассы и посреди будущей застройки. Конкретный участок территории был выбран по причинам доступности (мимо проходит большое шоссе) и по причине прогнозного роста населения вокруг. Дисней предполагал, что посещать парк будут жители прилегающих территорий, однако уже в 1957 году 40% посетителей были не из Калифорнии.
/Око видит, а денег нет. Первый Диснейлэнд был настолько необычной идеей, что денег на нее удалось получить в обрез. И хотя потом все окупилось, важное было упущено - территории вокруг самого парка. Их Дисней уже не смог купить, так что все дополнительные доходы от отелей, ресторанов и всего остального уплывали мимо носа. Во-многом это определило невероятные масштабы второго Диснейлэнда. Там купили все, что могло давать доход от будущего парка.
/Койки вместо апельсинов. Диснейленд построили посреди апельсиновых рощ. Правда, за первые 11 лет работы парка с\х использование сократилось в два раза, а вот территории под отелями выросли в 6 раз, к 1990 еще в 3 раза. Сезонность была на первых порах серьезная - в низкие периоды падала до 40% от пиковых. Помог конгресс-зал, построенный городом. За аудиторию объекты не конкурировали, зато продлевался сезон туристический в целом.
/Высота и вывески. Изначально парк был против каких-либо высотных зданий вокруг своей территории - чтобы не мешать посетителям, а заодно, чтобы главный дворец было максимально видно снаружи. Максимум был 10 метров. Но через 9 лет после открытия пришлось отступить и высотность вокруг парка повысили до 22 метров - в угоду отельному бизнесу. С вывесками на дорогах тоже начали борьбу и потихоньку привели всех в чувство в плане размера и яркости.
/Конференции и дети. Неожиданную синергию дал отель в самом парке. В 1972 году к нему пристроили конференц-зал и оказалось, что это отличная история. Взрослые брали детей с собой, оставались на подольше, а пока совещались - дети катались на каруселях.
Продолжение следует...
#диснейлэнд
В эфире рубрика "Когда б вы знали, из какого сора..." Я тут рассказываю про изнанку больших и красивых проектов. В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк/ Галатапорт.
Сегодня - про Диснейлэнд.
Начнем сначала.
/Грустный муниципалитет. Первый Диснейлэнд должен был появиться прямо через дорогу от студии самого Диснея - в городе Бурбанк. Но все как-то пошло не по плану - через участок проходил канал водоснабжения, дорога, и местные чиновники оказались не готовы к таким масштабам. В итоге товарищу Диснею было заявлено, что "не нужно нам тут карнавал разводить в городе и вот эти крики на каруселях целый день - это нам чуждо". На том и разошлись.
/Учебные поездки. Несколько лет до открытия парка сотрудники Диснея ездили по успешным проектам того времени (а на дворе стояли послевоенные 1950-е) - Greenfield Village Генри Форда, зоопарк в Сан-Диего, парк Тиволи в Копенгагене и т.д. Посещали с понятными целями - выяснить, что как функционирует, как работать с толпами, как убирать территорию. В общем, нормальная кейс-аналитика.
/Экономисты решают все. Выбрать площадку в Лос-Анджелесе (а потом и во Флориде) Диснею помог экономист. Звали его Харрисон Прайс. Делал он это не один, а в составе Стэнфордского исследовательского института. Задача была комплексная: найти подходящий по всем параметрам участок, сформировать линейку продуктовых предложений, создать экономическую модель парка. Технологии не поменялись за 70 лет - анализ конкурентов, составление требований к участку, структурирование целевой аудитории, учет сезонности и т.д. Вот тут можно подробно почитать, что и как считали.
/3 года борьбы. Хотя на открытии Диснейлэнда был весь Голливуд (вплоть до Марлен Дитрих), а комментировал телетрансляцию будущий президент Рональд Рейган, скорость строительства (1 год) давала о себе знать. Что-то было не достроено, туалетов не хватало и т.д. В общем, нормальный такой запуск большого проекта) Спустя 3 года Диснейлэнд давал корпорации 21% выручки, телетрансляции давали 28%, мультфильмы - 38%.
/Возле трассы и посреди будущей застройки. Конкретный участок территории был выбран по причинам доступности (мимо проходит большое шоссе) и по причине прогнозного роста населения вокруг. Дисней предполагал, что посещать парк будут жители прилегающих территорий, однако уже в 1957 году 40% посетителей были не из Калифорнии.
/Око видит, а денег нет. Первый Диснейлэнд был настолько необычной идеей, что денег на нее удалось получить в обрез. И хотя потом все окупилось, важное было упущено - территории вокруг самого парка. Их Дисней уже не смог купить, так что все дополнительные доходы от отелей, ресторанов и всего остального уплывали мимо носа. Во-многом это определило невероятные масштабы второго Диснейлэнда. Там купили все, что могло давать доход от будущего парка.
/Койки вместо апельсинов. Диснейленд построили посреди апельсиновых рощ. Правда, за первые 11 лет работы парка с\х использование сократилось в два раза, а вот территории под отелями выросли в 6 раз, к 1990 еще в 3 раза. Сезонность была на первых порах серьезная - в низкие периоды падала до 40% от пиковых. Помог конгресс-зал, построенный городом. За аудиторию объекты не конкурировали, зато продлевался сезон туристический в целом.
/Высота и вывески. Изначально парк был против каких-либо высотных зданий вокруг своей территории - чтобы не мешать посетителям, а заодно, чтобы главный дворец было максимально видно снаружи. Максимум был 10 метров. Но через 9 лет после открытия пришлось отступить и высотность вокруг парка повысили до 22 метров - в угоду отельному бизнесу. С вывесками на дорогах тоже начали борьбу и потихоньку привели всех в чувство в плане размера и яркости.
/Конференции и дети. Неожиданную синергию дал отель в самом парке. В 1972 году к нему пристроили конференц-зал и оказалось, что это отличная история. Взрослые брали детей с собой, оставались на подольше, а пока совещались - дети катались на каруселях.
Продолжение следует...
#диснейлэнд
👍49❤25😍4
Деревни Taobao
Как говорят всякие умные макроэкономисты, у нас теперь не сервисная экономика, а платформенная. Всем заведуют цифровые платформы - от Яндекса до Amazona и Taobao. Последняя в Китае настолько значима, что породила новое понятие "деревни Таобао". Вот про них сегодня и расскажу.
/Что это такое? Строго говоря статус "деревня Таобао" получает любое поселение, если количество онлайн-магазинов, зарегистрированных в этом месте превышает 10% от количество домохозяйств, или если вообще онлайн-магазинов в этом месте больше 100, или годовой оборот онлайн-торговли перевалил за 1,5 млн USD. В общем, тут как минимум каждый 10-й житель занимается онлайн торговлей
/Сколько их в Китае? В 2013 году Алибаба (это которым принадлежит Таобао, Алиэкспресс и т.д.) говорили о существовании 20 таких поселений. Уже в 2014 их было около 200. Возникли Таобао-города - это конгломераты из минимум 3 деревень, расположенных рядом друг с другом. К 2018 - 3200 деревень и 363 города. В 2022 году деревень было уже 7700. Недавно объявили о возникновении первого Taobao-city. Этот титул присвоили Фошаню. Он и так-то был вполне себе ничего город на 9 млн. Но зато почти 80% всего, что там продается, продается через Таobao.
/Где они находятся? Хотя считается, что онлайн торговля создает равные возможности для развития любой локации (если только там есть интернет), Таобао-деревни кучкуются ближе к восточному берегу - провинция возле Шанхая, Фуцзянь и Гуандун - юго-востоке и провинция вокруг Пекина. В этих 5 локациях - 90% Таобао-деревень.
/Кто и что там продает? По отчетам самой Алибабы, средний состав компании в деревне - 4 человека, чаще всего это члены одной семьи. Производят и продают все, что могут и хотят - от ковриков до сухого молока и фруктов. В принципе - все, что можно произвести в условиях современной деревни или недорого хранить/перевозить.
/Какой эффект? Положительный. Доходы населения в таких местах втрое выше средних по с/х территориям, женская занятость высокая, из таких деревень меньше уезжают в города (а зачем собственно).
/Съезд и госпрограмма. Какой китайский феномен случается без большой официальной обертки? Алибаба проводит каждый год Taobao Village Summit - вручает переходящее знамя Лучшей деревни и делится опытом с жаждущими сельского процветания из других стран. Правительство тоже подтянулось и встроило "электронную торговлю" в обязательные KPI для любой деревни. Крутись как хочешь, но в интернет выйди.
/Документальный сериал. Кроме всего прочего, про деревни сняли документальный фильм. Первая серия - тут. Планировали всего 5 серий, но кажется на первой и закончили.
/Все так идеально? Нет, конечно. Истории быстрых взлетов и падений деревень - сплошь и рядом. Часто драйвером онлайн-торговли становятся не местные жители, а активные переселенцы из крупных городов. Их привлекают локации рядом с оптовыми рынками и дешевая аренда на помещения. После резкого подъема, ставки на жилье, цены не услуги становятся чрезмерными, и волна предпринимательства идет на спад. В данном кейсе вся схема держалась на концепции "купил на рынке, сфотографировал, продал онлайн подороже".
/Туризм и торговля - они если честно.... вполне себе работают вместе. Эко-деревни в Линьане сначала развернулись на с/х торговле (орехи, бамбук и т.д.), а постепенно и с эко-туризмом наладили процесс.
/Вверх по цепочке. Начиная с простых вещей, деревни вырастают до индустриальных масштабов. Начинали с продажи овощей и фруктов, продолжили продажей сельхозтехники. Деревни в городском округе Жили всегда специализировались на детской одежде. Теперь там - огромные модельные агентства для детей и все прилагающиеся к этой индустрии активности.
В общем, интересно, что про это думает Озон какой-нибудь или WB....
#платформы
P.S. Если вам показалось, что это какая-то проходная история из китайской глубинки - то вот исследование Всемирного банка (вместе с Алибабой) про эти деревни. Там про неважное не пишут)
Как говорят всякие умные макроэкономисты, у нас теперь не сервисная экономика, а платформенная. Всем заведуют цифровые платформы - от Яндекса до Amazona и Taobao. Последняя в Китае настолько значима, что породила новое понятие "деревни Таобао". Вот про них сегодня и расскажу.
/Что это такое? Строго говоря статус "деревня Таобао" получает любое поселение, если количество онлайн-магазинов, зарегистрированных в этом месте превышает 10% от количество домохозяйств, или если вообще онлайн-магазинов в этом месте больше 100, или годовой оборот онлайн-торговли перевалил за 1,5 млн USD. В общем, тут как минимум каждый 10-й житель занимается онлайн торговлей
/Сколько их в Китае? В 2013 году Алибаба (это которым принадлежит Таобао, Алиэкспресс и т.д.) говорили о существовании 20 таких поселений. Уже в 2014 их было около 200. Возникли Таобао-города - это конгломераты из минимум 3 деревень, расположенных рядом друг с другом. К 2018 - 3200 деревень и 363 города. В 2022 году деревень было уже 7700. Недавно объявили о возникновении первого Taobao-city. Этот титул присвоили Фошаню. Он и так-то был вполне себе ничего город на 9 млн. Но зато почти 80% всего, что там продается, продается через Таobao.
/Где они находятся? Хотя считается, что онлайн торговля создает равные возможности для развития любой локации (если только там есть интернет), Таобао-деревни кучкуются ближе к восточному берегу - провинция возле Шанхая, Фуцзянь и Гуандун - юго-востоке и провинция вокруг Пекина. В этих 5 локациях - 90% Таобао-деревень.
/Кто и что там продает? По отчетам самой Алибабы, средний состав компании в деревне - 4 человека, чаще всего это члены одной семьи. Производят и продают все, что могут и хотят - от ковриков до сухого молока и фруктов. В принципе - все, что можно произвести в условиях современной деревни или недорого хранить/перевозить.
/Какой эффект? Положительный. Доходы населения в таких местах втрое выше средних по с/х территориям, женская занятость высокая, из таких деревень меньше уезжают в города (а зачем собственно).
/Съезд и госпрограмма. Какой китайский феномен случается без большой официальной обертки? Алибаба проводит каждый год Taobao Village Summit - вручает переходящее знамя Лучшей деревни и делится опытом с жаждущими сельского процветания из других стран. Правительство тоже подтянулось и встроило "электронную торговлю" в обязательные KPI для любой деревни. Крутись как хочешь, но в интернет выйди.
/Документальный сериал. Кроме всего прочего, про деревни сняли документальный фильм. Первая серия - тут. Планировали всего 5 серий, но кажется на первой и закончили.
/Все так идеально? Нет, конечно. Истории быстрых взлетов и падений деревень - сплошь и рядом. Часто драйвером онлайн-торговли становятся не местные жители, а активные переселенцы из крупных городов. Их привлекают локации рядом с оптовыми рынками и дешевая аренда на помещения. После резкого подъема, ставки на жилье, цены не услуги становятся чрезмерными, и волна предпринимательства идет на спад. В данном кейсе вся схема держалась на концепции "купил на рынке, сфотографировал, продал онлайн подороже".
/Туризм и торговля - они если честно.... вполне себе работают вместе. Эко-деревни в Линьане сначала развернулись на с/х торговле (орехи, бамбук и т.д.), а постепенно и с эко-туризмом наладили процесс.
/Вверх по цепочке. Начиная с простых вещей, деревни вырастают до индустриальных масштабов. Начинали с продажи овощей и фруктов, продолжили продажей сельхозтехники. Деревни в городском округе Жили всегда специализировались на детской одежде. Теперь там - огромные модельные агентства для детей и все прилагающиеся к этой индустрии активности.
В общем, интересно, что про это думает Озон какой-нибудь или WB....
#платформы
P.S. Если вам показалось, что это какая-то проходная история из китайской глубинки - то вот исследование Всемирного банка (вместе с Алибабой) про эти деревни. Там про неважное не пишут)
❤47👍26🔥10👏1
Детские площадки: британская версия
За что британцев можно точно уважать и ценить, так это за их стремление все классифицировать и сформировать иерархию. В вопросе организации игровых пространств товарищи остались верны себе и породили аж три типа таких объектов.
/Откуда взялась типология? Изобрела ее весьма уважаемая и статусная организация - Национальная ассоциация игровых пространств, сегодня называемая Fields in Trust. Занимается она с 1925 года всякими вопросами про открытые территории, формирует политику и стандарты в отношении этих самых территорий. Например, это они придумали "стандарт 6 акров" - рекомендации выделять на каждую 1000 человек 6 акров (2,4 га) свободных территорий, из которых 4 акра (1,6 га) - спортивные вещи и 2 акра (0,8 га) - детские площадки. Свежая редакция стандарта вышла в 2015 году. Внутри него и возникла типология детских площадок.
/LAP, LEAP, NEAP - так называются три типа детских площадок. Про них и про кучу разных деталей и нюансов Ассоциация написала в отраслевом стандарте в 2008 году.
/LAP (Local Area for Play) - небольшая площадка для малышей до 6 лет, располагаться должна прямо внутри жилой застройки, чтобы далеко не ходить. Площадь активной зоны - минимум 100 квм, вокруг - 5-метровы буфер до любых объектов. Предполагается, что особого оборудования тут нет, все должно быть хорошо просматриваемо (ибо эти товарищи до 6 лет - те еще умельцы исчезать. Примечание от автора)
/LEAP (Local Equipped Area for Play) - площадка для товарищей 4-8 лет, до нее уже может быть 5 минут пешочком от дома. Минимальная зона активностей - 400 квм и 10-20 метров буфера от ближайших зданий (а желательно еще и шумозащита ближайших зданий, хаха). Минимум три вида "активности" - физическая активность и социальная и эмоциональная. Должна быть пригодна как для самостоятельной детской игры, так и для игры с родителями. Лавочки и урны должны быть.
/ NEAP (Neighbourhood Equipped Area for Play) - для пользователей старше 8 лет, допускается время в пути до 15 минут, зона активностей - минимум 1000 квм. Должна быть пригодна для игр большой толпой. Должна включать зону для игр с мячом (и соответственно окруженную сеткой), должны быть разноформатные места для общения детей. Предполагается, что пользоваться ей могут и подростки, так что для них должны быть места для "посиделок".
/Большие и в парках. Вполне логично, что разные форматы сливаются в большие площадки, иногда превращаясь в "destination playgrounds" - места, куда идут прицельно и возможно больше, чем 15 минут. Это дело обычно организуют на базе парков, там же предполагается парковка, общепит, туалеты.
/В сельской местности - в зависимости от размера поселения влезают и LAP и LEAP. На самый большой формат тянут только места с населением
более 1000 человек.
В общем, все у людей структурировано, бирочки висят) Подробно с бирочками и деталями - вот тут.
#детивгороде
За что британцев можно точно уважать и ценить, так это за их стремление все классифицировать и сформировать иерархию. В вопросе организации игровых пространств товарищи остались верны себе и породили аж три типа таких объектов.
/Откуда взялась типология? Изобрела ее весьма уважаемая и статусная организация - Национальная ассоциация игровых пространств, сегодня называемая Fields in Trust. Занимается она с 1925 года всякими вопросами про открытые территории, формирует политику и стандарты в отношении этих самых территорий. Например, это они придумали "стандарт 6 акров" - рекомендации выделять на каждую 1000 человек 6 акров (2,4 га) свободных территорий, из которых 4 акра (1,6 га) - спортивные вещи и 2 акра (0,8 га) - детские площадки. Свежая редакция стандарта вышла в 2015 году. Внутри него и возникла типология детских площадок.
/LAP, LEAP, NEAP - так называются три типа детских площадок. Про них и про кучу разных деталей и нюансов Ассоциация написала в отраслевом стандарте в 2008 году.
/LAP (Local Area for Play) - небольшая площадка для малышей до 6 лет, располагаться должна прямо внутри жилой застройки, чтобы далеко не ходить. Площадь активной зоны - минимум 100 квм, вокруг - 5-метровы буфер до любых объектов. Предполагается, что особого оборудования тут нет, все должно быть хорошо просматриваемо (ибо эти товарищи до 6 лет - те еще умельцы исчезать. Примечание от автора)
/LEAP (Local Equipped Area for Play) - площадка для товарищей 4-8 лет, до нее уже может быть 5 минут пешочком от дома. Минимальная зона активностей - 400 квм и 10-20 метров буфера от ближайших зданий (а желательно еще и шумозащита ближайших зданий, хаха). Минимум три вида "активности" - физическая активность и социальная и эмоциональная. Должна быть пригодна как для самостоятельной детской игры, так и для игры с родителями. Лавочки и урны должны быть.
/ NEAP (Neighbourhood Equipped Area for Play) - для пользователей старше 8 лет, допускается время в пути до 15 минут, зона активностей - минимум 1000 квм. Должна быть пригодна для игр большой толпой. Должна включать зону для игр с мячом (и соответственно окруженную сеткой), должны быть разноформатные места для общения детей. Предполагается, что пользоваться ей могут и подростки, так что для них должны быть места для "посиделок".
/Большие и в парках. Вполне логично, что разные форматы сливаются в большие площадки, иногда превращаясь в "destination playgrounds" - места, куда идут прицельно и возможно больше, чем 15 минут. Это дело обычно организуют на базе парков, там же предполагается парковка, общепит, туалеты.
/В сельской местности - в зависимости от размера поселения влезают и LAP и LEAP. На самый большой формат тянут только места с населением
более 1000 человек.
В общем, все у людей структурировано, бирочки висят) Подробно с бирочками и деталями - вот тут.
#детивгороде
❤56🔥14👍7
Airbnb отели.
Странно было бы ожидать от большой корпорации каких-то уж слишком возвышенных ценностей и задач. Airbnb, начав с идей доступности, шэринга и вообще "долой отельную монополию" ..... строят отели.
/Японский дебют. Собственно говоря, я наткнулась сначала на эту недавнюю новость. В январе 2025 года крупнейший модульный застройщик Японии - Daiwa group - подписал соглашение с представительством Airbnb по поводу нового отеля. Стройка начнется в мае этого года в Токио. Проект небольшой - всего на 1800 квм, 10 этажей, 17 комнат. Отель - пилотный в новом сетевом формате "Sumu". Во всех проектах сети участвует Airbnb. Отличительная черта отелей - максимальное размытие границ с окружающим городом. Первый этаж полностью доступен не-гостям, там будут кафе и рестораны (из местных брендов), общественные туалеты. Отель будет рекомендовать гостям посещать преимущественно локальные магазины. Естественно, он тут же попадает на платформу в плане продвижения.
/Рост вверх. Один из первых заходов "вверх по цепочке" Airbnb сделали в США. Концепция довольно простая - почему бы не построить массив квартир/гостиничных номеров для сдачи их через платформу? То есть это не история "снизу" - была лишняя комната/квартира, которую через платформу начали сдавать. А наоборот - построили комнату/квартиру, чтобы сдавать.
/Niido. В 2017 году в Майями был запущен проект Niido power by Airbnb. По сути дела взяли обычный арендный дом и разрешили в нем краткосрочную субаренду внутри. До 180 дней разрешено было пересдавать квартиру или комнату третьим лицам как раз через платформу. Базовый договор найма был на год. Жильцы не то чтобы были в восторге. Но уж как получилось. Со вторым проектом в Нэшвиле поступили так же - просто перезапустили уже действующий арендный дом на новых условиях.
/Natiivo. Второй заход Airbnb сделала уже более основательно. Они консультировали, делились накопленным опытом и вообще "держали за руку" уже новое строительство под брендом Natiivo. Сначала (2019) - в Остине. Закончили 33-этажное здание в 2024 году, к моменту завершения все квартиры были проданы под краткосрочную аренду. А в январе 2025 года закончили второй проект - в Майами. Там получился гибрид - 412 квартир под сдачу (короткую и длинную) и 200 отельных номеров. Все это добро сразу бесшовно сдается через Airbnb.
В общем, нет такой платформы, которая не мечтала бы захватить мир... ну или хотя бы большой кусок большого пирога....
Странно было бы ожидать от большой корпорации каких-то уж слишком возвышенных ценностей и задач. Airbnb, начав с идей доступности, шэринга и вообще "долой отельную монополию" ..... строят отели.
/Японский дебют. Собственно говоря, я наткнулась сначала на эту недавнюю новость. В январе 2025 года крупнейший модульный застройщик Японии - Daiwa group - подписал соглашение с представительством Airbnb по поводу нового отеля. Стройка начнется в мае этого года в Токио. Проект небольшой - всего на 1800 квм, 10 этажей, 17 комнат. Отель - пилотный в новом сетевом формате "Sumu". Во всех проектах сети участвует Airbnb. Отличительная черта отелей - максимальное размытие границ с окружающим городом. Первый этаж полностью доступен не-гостям, там будут кафе и рестораны (из местных брендов), общественные туалеты. Отель будет рекомендовать гостям посещать преимущественно локальные магазины. Естественно, он тут же попадает на платформу в плане продвижения.
/Рост вверх. Один из первых заходов "вверх по цепочке" Airbnb сделали в США. Концепция довольно простая - почему бы не построить массив квартир/гостиничных номеров для сдачи их через платформу? То есть это не история "снизу" - была лишняя комната/квартира, которую через платформу начали сдавать. А наоборот - построили комнату/квартиру, чтобы сдавать.
/Niido. В 2017 году в Майями был запущен проект Niido power by Airbnb. По сути дела взяли обычный арендный дом и разрешили в нем краткосрочную субаренду внутри. До 180 дней разрешено было пересдавать квартиру или комнату третьим лицам как раз через платформу. Базовый договор найма был на год. Жильцы не то чтобы были в восторге. Но уж как получилось. Со вторым проектом в Нэшвиле поступили так же - просто перезапустили уже действующий арендный дом на новых условиях.
/Natiivo. Второй заход Airbnb сделала уже более основательно. Они консультировали, делились накопленным опытом и вообще "держали за руку" уже новое строительство под брендом Natiivo. Сначала (2019) - в Остине. Закончили 33-этажное здание в 2024 году, к моменту завершения все квартиры были проданы под краткосрочную аренду. А в январе 2025 года закончили второй проект - в Майами. Там получился гибрид - 412 квартир под сдачу (короткую и длинную) и 200 отельных номеров. Все это добро сразу бесшовно сдается через Airbnb.
В общем, нет такой платформы, которая не мечтала бы захватить мир... ну или хотя бы большой кусок большого пирога....
👏27❤13😐6👍1👎1
Производство и жилье - лондонский вариант
Вообще - это рассказ про многоэтажный промышленный объект в Лондоне. Но создан он как часть жилого квартала, так что получилось в итоге про все сразу.
SEGRO V-Park Grand Union
/6 этажей со всем необходимым. Объект в целом не очень большой (12 500 квм), но все, что нужно на месте. На первых двух этажах парковки и разгрузка, дальше 2 "оптовых" этажа - тут нет нарезки и предлагают целиком по 3 тыс квм, и два этажа в розницу - от 150 до 500 квм. Мощность пол, высоты потолков, шаг колон - рассчитаны на производство, не металлургическое конечно.
/Рампы нет, езжайте в лифте. В отличие от совсем шикарной Industria на противоположном конце Лондона, здесь с землей похуже. Так что рампа не случилась и ограничились грузовыми лифтами.
/Чьих рук дело? Объект строили прямо-таки передовики отрасли. От логистики/промки были Segro - гигантская компания со складскими объектами по всему миру. От лондонского девелопмента - тоже не последние люди - Berkeley Group (руками своей дочки St George)
/Кто арендаторы? Сдали объект в апреле прошлого года, пока занято всего два лота - производителями фармы, но товарищи целятся в 250 рабочих мест. Пожелаем им удачи, чего уж.
А что с жильем?
/Нужны рабочие места. Объект появился не просто так в этом месте. Рядом идет большая стройка, точнее застройка жильем бывшей промплощадки. Заведует им как раз Berkeley group. Так что ребята строят помещения под рабочие места, а параллельно - жилье для рабочих рук)
/Квартиры, ритейл и социалка - все на месте. Активно продают квартиры (всего должны выдать 3350 шт, из которых 35% - доступное) открыли большой монтессори-садик. Ритейл, сервисы, комьюнити-центр, медицина - все на первых этажах, как положено.
/Хранение и рабочие места - за каналом. Рядом с SEGRO V-Park (рабочие места), размещается склад в жанре self-storage и тоже не от кого-то там, а от бельгийских лидеров рынка - Shurgard. Так что не поместившиеся в квартиру вещи тоже есть куда деть - и буквально за поворотом.
/8 гектар индустриальной пустоты. На этой территории когда-то были заводы, потом на их место пришли склады и шиномонтаж. А потом придумали застроить территорию полезными вещами и образовался этот самый проект - Grand Union.
В итоге - получается хороший кейс столь желанного многими городами союза жилья и рабочих мест "не отходя от кассы".
Вообще, я не так редко пишу про многоэтажные промышленно-альтернативные здания. Можно уже отдельную рубрику заводить:
/ та самая лондонская Industria
/ отличный объект в Ванкувере
/ индустриальные отели в Париже
/ коммерческие дворы в Германии
Вообще - это рассказ про многоэтажный промышленный объект в Лондоне. Но создан он как часть жилого квартала, так что получилось в итоге про все сразу.
SEGRO V-Park Grand Union
/6 этажей со всем необходимым. Объект в целом не очень большой (12 500 квм), но все, что нужно на месте. На первых двух этажах парковки и разгрузка, дальше 2 "оптовых" этажа - тут нет нарезки и предлагают целиком по 3 тыс квм, и два этажа в розницу - от 150 до 500 квм. Мощность пол, высоты потолков, шаг колон - рассчитаны на производство, не металлургическое конечно.
/Рампы нет, езжайте в лифте. В отличие от совсем шикарной Industria на противоположном конце Лондона, здесь с землей похуже. Так что рампа не случилась и ограничились грузовыми лифтами.
/Чьих рук дело? Объект строили прямо-таки передовики отрасли. От логистики/промки были Segro - гигантская компания со складскими объектами по всему миру. От лондонского девелопмента - тоже не последние люди - Berkeley Group (руками своей дочки St George)
/Кто арендаторы? Сдали объект в апреле прошлого года, пока занято всего два лота - производителями фармы, но товарищи целятся в 250 рабочих мест. Пожелаем им удачи, чего уж.
А что с жильем?
/Нужны рабочие места. Объект появился не просто так в этом месте. Рядом идет большая стройка, точнее застройка жильем бывшей промплощадки. Заведует им как раз Berkeley group. Так что ребята строят помещения под рабочие места, а параллельно - жилье для рабочих рук)
/Квартиры, ритейл и социалка - все на месте. Активно продают квартиры (всего должны выдать 3350 шт, из которых 35% - доступное) открыли большой монтессори-садик. Ритейл, сервисы, комьюнити-центр, медицина - все на первых этажах, как положено.
/Хранение и рабочие места - за каналом. Рядом с SEGRO V-Park (рабочие места), размещается склад в жанре self-storage и тоже не от кого-то там, а от бельгийских лидеров рынка - Shurgard. Так что не поместившиеся в квартиру вещи тоже есть куда деть - и буквально за поворотом.
/8 гектар индустриальной пустоты. На этой территории когда-то были заводы, потом на их место пришли склады и шиномонтаж. А потом придумали застроить территорию полезными вещами и образовался этот самый проект - Grand Union.
В итоге - получается хороший кейс столь желанного многими городами союза жилья и рабочих мест "не отходя от кассы".
Вообще, я не так редко пишу про многоэтажные промышленно-альтернативные здания. Можно уже отдельную рубрику заводить:
/ та самая лондонская Industria
/ отличный объект в Ванкувере
/ индустриальные отели в Париже
/ коммерческие дворы в Германии
❤23👍8👏4
Дисней глазами экономиста_ч.2
часть 1
/Нужен второй парк. Когда первый Диснейлэнд вошел в жизнь американцев, оказалось, что основная часть посетителей - 95% - жители западной части страны. И только 5% доезжали до Калифорнии с восточного берега. Хотя та половина страны была наиболее населенной. В общем, нужно было двигаться к клиенту самим.
/Пиво решает все. Восточный Диснейлэнд должен был случиться не во Флориде, а в Миссури, точнее в его столице - Сент-Луисе. Там нашелся участок земли, деньги и активный двигатель процесса - Август Буш, местный пивной король. Из-за пива все и не случилось. Товарищ Буш настаивал на продаже пива в новом парке и вообще считал, что без этого никакой парк экономически невозможен. Дисней был не согласен. И сделка развалилась.А еще говорят, что городское развитие - это прогнозируемый процесс, хаха.
/Не парк, а Рыбинск. Наученный горьким калифорнийским опытом Дисней решил во втором сезоне не мелочиться. И купил 101 км2 земли. Это чуть меньше Абакана (110 км2) и чуть больше Рыбинска (100 км2). Дабы избежать спекуляций и роста цен на землю, сотрудники Диснея разработали спецоперацию по выкупу земель, действовали от лица выдуманных инвесторов, создавали компании-пустышки и т.д. В общем, тянет на отдельный фильм как минимум.
/Глушь в приморском штате. Место, которое выбрал Дисней для своего будущего царства-государства, было просто километрами на пути к побережью. Решающую роль сыграли дороги, которые строились в то время в районе Орландо и очень активная местная власть, которая эти дороги выбивала в плане федеральных денег. Дисней целился в автомобильных семейных туристов.
/Здесь будет город-парк. К середине 60-х у Диснея была амбиция не просто построить второй парк, а построить целый город (Experimental Prototype Community of Tomorrow - EPCOT) на 20 тыс человек. Кстати, по замыслу Диснея в этом городе не должно быть землевладельцев и ни у кого нет права голоса, кроме самой корпорации. Для пущей наглядности Дисней снял небольшой фильм про прекрасное будущее EPCOT-а. И так как речь шла о городе и его самостоятельном развитии, случилось вот что....
/Государство Микки-Мауса. В 1967 году территории, купленные Диснеем, получили статус Reedy Creek Improvement District . Фактически это автономная территория, на которой не действует власть штата. Дисней сам определяет, где, что и когда строить, по каким нормативам. Технически здесь есть даже "муниципалитеты" и "округ". Оба уровня по сути контролируются корпорацией. В принципе они могут, построить свой аэропорт, электростанцию и т.д. С другой стороны, Дисней должен за свои деньги обеспечивать общественные услуги - типа полиции или пожарной службы. Единственные вопросы, по которым эта территория подчиняется штату - сбор налогов на имущество и контроль за состоянием лифтов) От своих прав штат отказался не просто так - а за обязательство Диснея построить тут "город на 20 тыс человек" и инвестировать кучу денег.
/А как же город-парк? Он не случился. Ну, как-то так вышло) В 1966 умер сам Уолт Дисней, потом все занимались строительством первого парка, потом одно другое... В итоге то, ради чего компания Диснея получила беспрецедентные права на этой территории (став фактически частным правительством) - не было реализовано никогда. Тем не менее на землях Диснея есть аж два города - Bay Lake и Lake Buena Vista. Суммарно там проживают 50 человек) Единственный кейс, тянущий на "поселок" - Celebration, построенный в середине 90-х. Но тут Дисней бодро продал землю и теперь поселок подчиняется штату.
/Зачем вам столько власти? Покупая столько земли и создавая такую автономность, Дисней хотел избежать калифорнийских ошибок. Там он не мог ничего построить за пределами самого парка и не мог контролировать внешний вид среды вокруг парка. Так что тут он четко знал, чего хочет - масштаба и власти. Кроме этого, Дисней не желал появления постоянного населения на этих землях. А то они еще и выбирать чего-то там начнут, командовать вздумают. Поэтому - только туристы и посетители парка на частной земле.
Продолжение следует...
часть 1
/Нужен второй парк. Когда первый Диснейлэнд вошел в жизнь американцев, оказалось, что основная часть посетителей - 95% - жители западной части страны. И только 5% доезжали до Калифорнии с восточного берега. Хотя та половина страны была наиболее населенной. В общем, нужно было двигаться к клиенту самим.
/Пиво решает все. Восточный Диснейлэнд должен был случиться не во Флориде, а в Миссури, точнее в его столице - Сент-Луисе. Там нашелся участок земли, деньги и активный двигатель процесса - Август Буш, местный пивной король. Из-за пива все и не случилось. Товарищ Буш настаивал на продаже пива в новом парке и вообще считал, что без этого никакой парк экономически невозможен. Дисней был не согласен. И сделка развалилась.
/Не парк, а Рыбинск. Наученный горьким калифорнийским опытом Дисней решил во втором сезоне не мелочиться. И купил 101 км2 земли. Это чуть меньше Абакана (110 км2) и чуть больше Рыбинска (100 км2). Дабы избежать спекуляций и роста цен на землю, сотрудники Диснея разработали спецоперацию по выкупу земель, действовали от лица выдуманных инвесторов, создавали компании-пустышки и т.д. В общем, тянет на отдельный фильм как минимум.
/Глушь в приморском штате. Место, которое выбрал Дисней для своего будущего царства-государства, было просто километрами на пути к побережью. Решающую роль сыграли дороги, которые строились в то время в районе Орландо и очень активная местная власть, которая эти дороги выбивала в плане федеральных денег. Дисней целился в автомобильных семейных туристов.
/Здесь будет город-парк. К середине 60-х у Диснея была амбиция не просто построить второй парк, а построить целый город (Experimental Prototype Community of Tomorrow - EPCOT) на 20 тыс человек. Кстати, по замыслу Диснея в этом городе не должно быть землевладельцев и ни у кого нет права голоса, кроме самой корпорации. Для пущей наглядности Дисней снял небольшой фильм про прекрасное будущее EPCOT-а. И так как речь шла о городе и его самостоятельном развитии, случилось вот что....
/Государство Микки-Мауса. В 1967 году территории, купленные Диснеем, получили статус Reedy Creek Improvement District . Фактически это автономная территория, на которой не действует власть штата. Дисней сам определяет, где, что и когда строить, по каким нормативам. Технически здесь есть даже "муниципалитеты" и "округ". Оба уровня по сути контролируются корпорацией. В принципе они могут, построить свой аэропорт, электростанцию и т.д. С другой стороны, Дисней должен за свои деньги обеспечивать общественные услуги - типа полиции или пожарной службы. Единственные вопросы, по которым эта территория подчиняется штату - сбор налогов на имущество и контроль за состоянием лифтов) От своих прав штат отказался не просто так - а за обязательство Диснея построить тут "город на 20 тыс человек" и инвестировать кучу денег.
/А как же город-парк? Он не случился. Ну, как-то так вышло) В 1966 умер сам Уолт Дисней, потом все занимались строительством первого парка, потом одно другое... В итоге то, ради чего компания Диснея получила беспрецедентные права на этой территории (став фактически частным правительством) - не было реализовано никогда. Тем не менее на землях Диснея есть аж два города - Bay Lake и Lake Buena Vista. Суммарно там проживают 50 человек) Единственный кейс, тянущий на "поселок" - Celebration, построенный в середине 90-х. Но тут Дисней бодро продал землю и теперь поселок подчиняется штату.
/Зачем вам столько власти? Покупая столько земли и создавая такую автономность, Дисней хотел избежать калифорнийских ошибок. Там он не мог ничего построить за пределами самого парка и не мог контролировать внешний вид среды вокруг парка. Так что тут он четко знал, чего хочет - масштаба и власти. Кроме этого, Дисней не желал появления постоянного населения на этих землях. А то они еще и выбирать чего-то там начнут, командовать вздумают. Поэтому - только туристы и посетители парка на частной земле.
Продолжение следует...
❤27🔥24👍11
С днем рождения, бабушка!
Сегодня 4 мая, и это день рождения Джейн Джекобс)
И процитировать я хочу сегодня даже не текст, а диаграмму из книги "Экономика городов".
Диаграмма, по словам самой Джекобс, есть суть всей книги.
Схема экономического развития любого города.
Складывается это развитие из 4 процессов:
/Экспорт товаров и услуг из города (Е)
/Импорт заработанных денег (I)
/Приобретение товаров и услуг местными производителями (P)
/Приобретение товаров и услуг местными жителями (С)
Схема, как всякая схема, не отражает всех вариантов (в книге есть еще несколько вариаций). Но суть с годами не меняется.
За что мы и любим старушку Джекобс.
Сегодня 4 мая, и это день рождения Джейн Джекобс)
И процитировать я хочу сегодня даже не текст, а диаграмму из книги "Экономика городов".
Диаграмма, по словам самой Джекобс, есть суть всей книги.
Схема экономического развития любого города.
Складывается это развитие из 4 процессов:
/Экспорт товаров и услуг из города (Е)
/Импорт заработанных денег (I)
/Приобретение товаров и услуг местными производителями (P)
/Приобретение товаров и услуг местными жителями (С)
Схема, как всякая схема, не отражает всех вариантов (в книге есть еще несколько вариаций). Но суть с годами не меняется.
За что мы и любим старушку Джекобс.
❤61👍17🥰6🔥3
Налог для доступного жилья
Пропустила интересный сюжет из Сиэттла. В феврале 2025 года в городе одобрили новый местный налог - с высокооплачиваемых сотрудников в пользу доступного жилья.
А если подробнее, то вот что получается.
/В чем проблема? Существующие механизмы в США худо-бедно решают вопросы жилья для наименее обеспеченных людей - условно для те, чей доход ниже 80% от медианного по штату. А дальше - пустота. Никакой поддержки или специального жилья для тех, кто чуть богаче, но все еще не может позволить себе ипотеку - нету. Более того, начиная зарабатывать 120% от медианы, человек вообще должен выселяться из обычного "социального" жилья. Вот эти зазоры и решили закрыть в Сиэттле.
/Сначала решили создать девелопера. Начиная с августа 2021 года в городе проходила кампания для создания своего локального девелопера доступного жилья - Seattle Social Housing Developer. В феврале 2023 город проголосовал "за". Согласно положению об этой организации, в руководстве должно быть большинство от жильцов как раз доступного жилья. Кроме этого, девелоперу позволено выпускать собственные ценные бумаги, пользуясь высоким кредитным рейтингом самого города.
/Что есть доступное жилье? В это понятие город включил все возможные варианты муниципального жилья, которое сдается в найм горожанам с доходом от "малого" до "чуть выше среднего". Наниматели будут платить не более 30% от своего дохода за жилье, причем ставка найма плавающая. С людей побогаче будут брать побольше, но в пределах 30% потолка. Жилье нельзя приватизировать и вообще как-либо вынуть из муниципальной собственности. Еще одно местное требование к своему доступному жилью - обязательное смешение жильцов с разными доходами.
/За что проголосовал город в феврале? За два вещи - да, мы хотим финансировать Фонд доступного жилья за счет местных налогов. И да, мы вводим новый налог для этих целей. Был второй вариант - финансировать за счет уже существующего налога на крупный бизнес, при этом ограничить аудиторию доходного жилья в плане верхних планок по доходам. За первый вариант был "народ", за второй - "крупный бизнес".
/Кто сколько будет теперь платить? Уплачивать налог будут работодатели. Платить придется налог только за тех сотрудников, чей годовой доход на работе превышает 1млн USD. Собственно с этого "превышения" надо будет отстегнуть 5%.
/Что теперь? На самом деле - ничего) Хотя налог и введен задним числом - с 1 января 2025 года, но собрать первые деньги получится только в 2026. Технически есть возможность взять кредит в счет будущих налогов. Но это пока скорее вариант, чем план.
В общем, будем следить за Сиэттлом...
Пропустила интересный сюжет из Сиэттла. В феврале 2025 года в городе одобрили новый местный налог - с высокооплачиваемых сотрудников в пользу доступного жилья.
А если подробнее, то вот что получается.
/В чем проблема? Существующие механизмы в США худо-бедно решают вопросы жилья для наименее обеспеченных людей - условно для те, чей доход ниже 80% от медианного по штату. А дальше - пустота. Никакой поддержки или специального жилья для тех, кто чуть богаче, но все еще не может позволить себе ипотеку - нету. Более того, начиная зарабатывать 120% от медианы, человек вообще должен выселяться из обычного "социального" жилья. Вот эти зазоры и решили закрыть в Сиэттле.
/Сначала решили создать девелопера. Начиная с августа 2021 года в городе проходила кампания для создания своего локального девелопера доступного жилья - Seattle Social Housing Developer. В феврале 2023 город проголосовал "за". Согласно положению об этой организации, в руководстве должно быть большинство от жильцов как раз доступного жилья. Кроме этого, девелоперу позволено выпускать собственные ценные бумаги, пользуясь высоким кредитным рейтингом самого города.
/Что есть доступное жилье? В это понятие город включил все возможные варианты муниципального жилья, которое сдается в найм горожанам с доходом от "малого" до "чуть выше среднего". Наниматели будут платить не более 30% от своего дохода за жилье, причем ставка найма плавающая. С людей побогаче будут брать побольше, но в пределах 30% потолка. Жилье нельзя приватизировать и вообще как-либо вынуть из муниципальной собственности. Еще одно местное требование к своему доступному жилью - обязательное смешение жильцов с разными доходами.
/За что проголосовал город в феврале? За два вещи - да, мы хотим финансировать Фонд доступного жилья за счет местных налогов. И да, мы вводим новый налог для этих целей. Был второй вариант - финансировать за счет уже существующего налога на крупный бизнес, при этом ограничить аудиторию доходного жилья в плане верхних планок по доходам. За первый вариант был "народ", за второй - "крупный бизнес".
/Кто сколько будет теперь платить? Уплачивать налог будут работодатели. Платить придется налог только за тех сотрудников, чей годовой доход на работе превышает 1млн USD. Собственно с этого "превышения" надо будет отстегнуть 5%.
/Что теперь? На самом деле - ничего) Хотя налог и введен задним числом - с 1 января 2025 года, но собрать первые деньги получится только в 2026. Технически есть возможность взять кредит в счет будущих налогов. Но это пока скорее вариант, чем план.
В общем, будем следить за Сиэттлом...
👍23🔥6❤3👎1🥰1👏1😍1
Стокгольм выбирает
До 30 мая в Стокгольме проходит народное голосование за "Здание года". Это ежегодная премия вручается проекту, завершенному в истекшем году. В прошлом году звание получила клиника Ersta - с фантастической террасой, куда можно выкатить больничную кровать.
В этом году как обычно 10 претендентов. Выбрала на свой вкус нескольких:
/Caprea - жилой дом на месте бывшей автозаправки. Здесь всего 28 квартир, 300 квм ритейла и подземная парковка. Квартирография довольно интересная. 22 квартиры - большие, в среднем по 130 квм и максимум - 203 квм. А вот другие 6 квартир - 31-53 квм. По формату - это кондоминиум, причем в североевропейском варианте. То есть покупаете вы не квартиру, а "долю" в кондоминимуме, равную стоимости квартиры.
/Forskaren - здание внутри большого нового квартала Hagastaden (96 га), строящегося поверх действующих авто- и жд-магистралей. Основная функция здания - технопарк с фокусом на "науках о жизни". Всего тут 24 тыс квм - офисы и лаборатории в аренду, коворкинг, филиал Технического музея. Профинансировала это все ни разу не бюджетная сторона, а вполне себе частный инвестор. Называется он Vectura Fastigheter, дочерняя структура шведского инвест-гиганта Investor AB. Интересно то, что Vectura Fastigheter специализируется только на наукоемких объектах - технопарках, научных кластерах и т.д.
/Tile House - вообще не особо интересный проект. Ну, квартиры, ну, фасад в стиле 20-30х, всего 79 квартир по 30-143 квм. Но что меня зацепило - двухэтажные пентхаусы на последних этажах. Кроме привычной в таком жанре террасы, в этих квартирах есть "уличный душ", "уличная кухня", а также возможность часть квартиры сделать автономной - у квартиры два входа. Продают это как возможность выделить жилье для няни или подросших детей.
/Понтоны для отдыха на воде - стоят в одном ряду с большими зданиями. В конце концов, кто сказал, что лишние 50-60 квартир важнее, чем новое место отдыха. Кроме чистого дизайна, у этой конструкции есть еще одна прекрасная особенность - снизу к ней приделаны старые новогодние елки. Стокгольмские экологи решили таким образом создавать "тихие заводи" для водной живности, а заодно и нашли, куда девать часть деревьев. По этой методе построено уже два понтонных "пляжа", и город, видимо, останавливаться не собирается. У них целая стратегия есть - про набережные и куда по ним идти.
До 30 мая в Стокгольме проходит народное голосование за "Здание года". Это ежегодная премия вручается проекту, завершенному в истекшем году. В прошлом году звание получила клиника Ersta - с фантастической террасой, куда можно выкатить больничную кровать.
В этом году как обычно 10 претендентов. Выбрала на свой вкус нескольких:
/Caprea - жилой дом на месте бывшей автозаправки. Здесь всего 28 квартир, 300 квм ритейла и подземная парковка. Квартирография довольно интересная. 22 квартиры - большие, в среднем по 130 квм и максимум - 203 квм. А вот другие 6 квартир - 31-53 квм. По формату - это кондоминиум, причем в североевропейском варианте. То есть покупаете вы не квартиру, а "долю" в кондоминимуме, равную стоимости квартиры.
/Forskaren - здание внутри большого нового квартала Hagastaden (96 га), строящегося поверх действующих авто- и жд-магистралей. Основная функция здания - технопарк с фокусом на "науках о жизни". Всего тут 24 тыс квм - офисы и лаборатории в аренду, коворкинг, филиал Технического музея. Профинансировала это все ни разу не бюджетная сторона, а вполне себе частный инвестор. Называется он Vectura Fastigheter, дочерняя структура шведского инвест-гиганта Investor AB. Интересно то, что Vectura Fastigheter специализируется только на наукоемких объектах - технопарках, научных кластерах и т.д.
/Tile House - вообще не особо интересный проект. Ну, квартиры, ну, фасад в стиле 20-30х, всего 79 квартир по 30-143 квм. Но что меня зацепило - двухэтажные пентхаусы на последних этажах. Кроме привычной в таком жанре террасы, в этих квартирах есть "уличный душ", "уличная кухня", а также возможность часть квартиры сделать автономной - у квартиры два входа. Продают это как возможность выделить жилье для няни или подросших детей.
/Понтоны для отдыха на воде - стоят в одном ряду с большими зданиями. В конце концов, кто сказал, что лишние 50-60 квартир важнее, чем новое место отдыха. Кроме чистого дизайна, у этой конструкции есть еще одна прекрасная особенность - снизу к ней приделаны старые новогодние елки. Стокгольмские экологи решили таким образом создавать "тихие заводи" для водной живности, а заодно и нашли, куда девать часть деревьев. По этой методе построено уже два понтонных "пляжа", и город, видимо, останавливаться не собирается. У них целая стратегия есть - про набережные и куда по ним идти.
❤14🔥9👍7😍2🥰1👏1
Где университеты, там KAVE
Сегодня расскажу про тайский кейс жилья возле университетов - с ориентацией на студентов.
/Кто такое делает? Девелопер, стоящий за брендом - AssetWise. Крупная (даже по меркам Таиланда) компания с кучей разных брендов, линеек, дочерних застройщиков и т.д.
/Причем тут университеты? Формат Kave девелопер позиционирует как жилье для студентов. Даже локация каждого комплекса описывается не через близость к пляжу или центру города, а через список университетов/колледжей/школ, до которых можно быстро добраться. Кто-то покупает для детей, а потом оставляет в качестве источника дохода, кто-то сразу рассматривает как инвестпроект.
/Общие характеристики. Обычно в комплексе несколько зданий по 7-8 этажей, квартирки небольшие - 20-35 квм. У всех комплексов есть бассейн и довольно богатая программа дополнительных функций - кинотеатры, гостиные, кафе, VR-игровые залы, прачечные и т.д. В более поздних проектах появился Kave Club - специальный блок под всякие социальные/бытовые/досуговые функции. В среднем в проекте около 1 тыс квартир, есть совсем камерные (237 квартир) и гиганты на 1500+ лотов.
/"Большие" квартиры. Если с маленькими квартирками все ясно - не сильно разбежишься в планировке, то квартиры побольше решаются компанией по-разному. Есть вариант "bedroom extra pool" - просто большая квартира в формате спальня+гостиная. Есть вариант "bedroom plus" - выделяют вторую комнату и оставляют ее свободной - на усмотрение владельца, но от себя предлагают там сделать рабочий кабинет. Квартиры с двумя спальнями есть буквально в паре проектов, например, в Kave Seed Kaset. В проекте Kave Mutant они выполнены в двухэтажном варианте по 54 квм.
/Бангкок и рядом. Основная часть проектов - любо внутри Бангкока, либо в прилегающих кварталах. Самые дальние объекты - ближе к Паттайе, в городе Муанг Чонбури. Там сначала построили небольшой (245 квартир) объект, теперь рядом еще один - побольше (974 квартиры).
/Парные проекты. Компания очевидно не любит застраивать стразу большие объемы земли. Строит фактически очередями, вводя каждую очередь как самостоятельный проект. Например - Kave TU и Kave AVA стоят на соседних участках. Но первый введен в 2021 году и был поменьше (1061 квартира). А второй вводили спустя 2 года и он уже побольше - 1278 квартир. Аналогично в районе Salaya вводится второй проект прямо на смежном участке относительно первого, и тоже со второго раза проект становится больше (577 против 237 квартир)
/Город Kave - самый большой и длинный по срокам реализации - это Kave Town. Здесь в линию выстроены 4 проекта, суммарно это 5 тыс квартир, вводились они в 2020,2021, 2023 и 2024. По количеству комнат только последний (Kave town Island) стал самым крупным, и он же в принципе пока самый масштабный во всем семействе - 1770 квартир. И среди этих проектов - дебютный KAVE Town Space, введенный в 2020 году.
В общем, со студентами в Бангкоке явно нет проблем.
P.S. Еще про жилье для студентов (в тот раз - про США) я писала вот тут.
Сегодня расскажу про тайский кейс жилья возле университетов - с ориентацией на студентов.
/Кто такое делает? Девелопер, стоящий за брендом - AssetWise. Крупная (даже по меркам Таиланда) компания с кучей разных брендов, линеек, дочерних застройщиков и т.д.
/Причем тут университеты? Формат Kave девелопер позиционирует как жилье для студентов. Даже локация каждого комплекса описывается не через близость к пляжу или центру города, а через список университетов/колледжей/школ, до которых можно быстро добраться. Кто-то покупает для детей, а потом оставляет в качестве источника дохода, кто-то сразу рассматривает как инвестпроект.
/Общие характеристики. Обычно в комплексе несколько зданий по 7-8 этажей, квартирки небольшие - 20-35 квм. У всех комплексов есть бассейн и довольно богатая программа дополнительных функций - кинотеатры, гостиные, кафе, VR-игровые залы, прачечные и т.д. В более поздних проектах появился Kave Club - специальный блок под всякие социальные/бытовые/досуговые функции. В среднем в проекте около 1 тыс квартир, есть совсем камерные (237 квартир) и гиганты на 1500+ лотов.
/"Большие" квартиры. Если с маленькими квартирками все ясно - не сильно разбежишься в планировке, то квартиры побольше решаются компанией по-разному. Есть вариант "bedroom extra pool" - просто большая квартира в формате спальня+гостиная. Есть вариант "bedroom plus" - выделяют вторую комнату и оставляют ее свободной - на усмотрение владельца, но от себя предлагают там сделать рабочий кабинет. Квартиры с двумя спальнями есть буквально в паре проектов, например, в Kave Seed Kaset. В проекте Kave Mutant они выполнены в двухэтажном варианте по 54 квм.
/Бангкок и рядом. Основная часть проектов - любо внутри Бангкока, либо в прилегающих кварталах. Самые дальние объекты - ближе к Паттайе, в городе Муанг Чонбури. Там сначала построили небольшой (245 квартир) объект, теперь рядом еще один - побольше (974 квартиры).
/Парные проекты. Компания очевидно не любит застраивать стразу большие объемы земли. Строит фактически очередями, вводя каждую очередь как самостоятельный проект. Например - Kave TU и Kave AVA стоят на соседних участках. Но первый введен в 2021 году и был поменьше (1061 квартира). А второй вводили спустя 2 года и он уже побольше - 1278 квартир. Аналогично в районе Salaya вводится второй проект прямо на смежном участке относительно первого, и тоже со второго раза проект становится больше (577 против 237 квартир)
/Город Kave - самый большой и длинный по срокам реализации - это Kave Town. Здесь в линию выстроены 4 проекта, суммарно это 5 тыс квартир, вводились они в 2020,2021, 2023 и 2024. По количеству комнат только последний (Kave town Island) стал самым крупным, и он же в принципе пока самый масштабный во всем семействе - 1770 квартир. И среди этих проектов - дебютный KAVE Town Space, введенный в 2020 году.
В общем, со студентами в Бангкоке явно нет проблем.
P.S. Еще про жилье для студентов (в тот раз - про США) я писала вот тут.
👍15❤9😍4👏3🥰1