Сегодня модерирую сессию на АрхМоскве
Про что сессия? поговорим про новые города с теми, кто их пробует проектировать (или уже что-то такое спроектировал). Обсудим, зачем эти города возникают и кому это нужно.
Когда: 15:30 - 16:20 (сегодня - 21 мая)
Где: Лекторий «АРХ-Диалог»
Сессия называется «Новые города и идентичность 2.0. Как программировать среду новых городов. Новый Ташкент, Азия, Россия»
Даже если вы спокойно относитесь к новым городам - приходите просто повидаться!
Про что сессия? поговорим про новые города с теми, кто их пробует проектировать (или уже что-то такое спроектировал). Обсудим, зачем эти города возникают и кому это нужно.
Когда: 15:30 - 16:20 (сегодня - 21 мая)
Где: Лекторий «АРХ-Диалог»
Сессия называется «Новые города и идентичность 2.0. Как программировать среду новых городов. Новый Ташкент, Азия, Россия»
Даже если вы спокойно относитесь к новым городам - приходите просто повидаться!
❤25👍1
Реал Мадрид теперь еще и девелопер
Только недавно я писала про Airbnb, которые превращаются из площадки для бронирования в полноценного инвестора и оператора отелей. И вот теперь - новости из спортивной Испании. Реал Мадрид на части своей земли решил строить Инновационный квартал.
/Откуда у РМ лишняя земля? Когда-то давно, в 1963 году, Сантьяго Бернабеу организовал для РМ отдельный спортивный городок в Мадриде - Ciudad Deportiva. К 2000-м бывшая окраина стала вполне себе центром, а дела у клуба шли не очень. В итоге случилась обычная история - землю продали (сейчас на этих землях, например, Cuatro Torres Business Area), а взамен получили кусок снова на окраине. Там с 2005 года и базирует клуб - в Городке Реал Мадрида имени Флорентино Переса. Там около 120 га, и среди них нашлись излишки, так сказать)
/Что они решили построить? Вот прямо-таки Инновационный квартал. Под это клуб решил перепрофилировать 85 га земли (это почти все, что не застроено и не занято спортом). Построить предполагают офисы, лаборатории, ритейл - все как положено в этих случаях. Учитывая близость аэропорта и города - локация вполне достойная. Будет ли там что-то напоминать про спорт и владельца земли - покажет время. Но на картинках про спорт - ни намека.
/Что сказал город? Он поддержал затею, на территории изменят вид разрешенного использования, и спорт на этой части территории больше не будет предполагаться.
Фанаты Барселоны, естественно, сильно ворчат и намекают на особые условия для конкурентов)) Хотя и Камп Ноу когда-то построили, прямо скажем, не просто на "собственные сбережения".
В общем, в команде девелоперов прибыло)
Только недавно я писала про Airbnb, которые превращаются из площадки для бронирования в полноценного инвестора и оператора отелей. И вот теперь - новости из спортивной Испании. Реал Мадрид на части своей земли решил строить Инновационный квартал.
/Откуда у РМ лишняя земля? Когда-то давно, в 1963 году, Сантьяго Бернабеу организовал для РМ отдельный спортивный городок в Мадриде - Ciudad Deportiva. К 2000-м бывшая окраина стала вполне себе центром, а дела у клуба шли не очень. В итоге случилась обычная история - землю продали (сейчас на этих землях, например, Cuatro Torres Business Area), а взамен получили кусок снова на окраине. Там с 2005 года и базирует клуб - в Городке Реал Мадрида имени Флорентино Переса. Там около 120 га, и среди них нашлись излишки, так сказать)
/Что они решили построить? Вот прямо-таки Инновационный квартал. Под это клуб решил перепрофилировать 85 га земли (это почти все, что не застроено и не занято спортом). Построить предполагают офисы, лаборатории, ритейл - все как положено в этих случаях. Учитывая близость аэропорта и города - локация вполне достойная. Будет ли там что-то напоминать про спорт и владельца земли - покажет время. Но на картинках про спорт - ни намека.
/Что сказал город? Он поддержал затею, на территории изменят вид разрешенного использования, и спорт на этой части территории больше не будет предполагаться.
Фанаты Барселоны, естественно, сильно ворчат и намекают на особые условия для конкурентов)) Хотя и Камп Ноу когда-то построили, прямо скажем, не просто на "собственные сбережения".
В общем, в команде девелоперов прибыло)
👍17😱6❤3
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
В день рождения
традиционно разбираю архивы.
Если вы думаете, что учащиеся MIT только зубрят материал и придумывают космические спутники и новые бизнесы - то нет. В Массачусетском (впрочем Гарвард ни разу не отстает) шикарный досуговый центр - 5 или 6 роялей, например, в свободном доступе, заходи и вперед.
Ну, вот я и баловалась...
2014 год, звук плохо записался, но надеюсь, Петр Ильич не сильно оскорбился.
P.S. в общем, если вам нужно поговорить про урбанистику еще и под музыку - обращайтесь. Очень редко, очень дорого, но можно и такое устроить))
традиционно разбираю архивы.
Если вы думаете, что учащиеся MIT только зубрят материал и придумывают космические спутники и новые бизнесы - то нет. В Массачусетском (впрочем Гарвард ни разу не отстает) шикарный досуговый центр - 5 или 6 роялей, например, в свободном доступе, заходи и вперед.
Ну, вот я и баловалась...
2014 год, звук плохо записался, но надеюсь, Петр Ильич не сильно оскорбился.
P.S. в общем, если вам нужно поговорить про урбанистику еще и под музыку - обращайтесь. Очень редко, очень дорого, но можно и такое устроить))
❤70🎉27🔥10👍6
Дети и урбанистика (ч_1)
Вообще это должен был быть радостный пост о том, как у нас здорово налажено детское образование в урбанистике, сколько про это кружков и занятий. Но я прошлась по городам 500+ (не брала Москву и СПб, не брала чистую архитектуру) и нашла ну очень немного. Старалась держаться поближе к городскому масштабу.
Города 250-500 тыс - тут
Ижевск
/Город – полигон для исследований (11-15 лет) летняя смена в лагере в Ижевске от Другой школы. Не знаю, есть ли там в течение года что-то про урбанистику, но хоть так - уже хорошо
Нижний Новгород
/Архшкола (8+) в Доме Архитектора. Летняя программа про знакомство в городской архитектурой, прогулками и созданием собственного путеводителя.
/С чего начинается город? (5+) Эта программа Лаборатории Прототип. Разговоры про дороги, велосипедные маршруты, парки и памятники.
Новокузнецк
/Умные каникулы (7-9 класс) в Кузбасском колледже архитектуры. Неделю с ребятами готовым макет и защиту проекта малой архитектурной формы.
Новосибирск
/Азбука Новосибирска (7-8 лет) Это программа, которую может использовать любая школа в городе. На все буквы алфавита авторы подобрали объекты
Пермь
/Школа урбанистики Мастерград (6+). Изначально задумывался проект как сквозная профилизация для средней школы. Пока (то, тчо видно снаружи) - есть сюжеты про недели урбанистики, когда школьников знакомят с городом с разных сторон. Один из вариантов - посещают градообразующие предприятия.
/Пространство тут (7+) арт-лаборатория, которая постоянно делает обучающие проекты с детьми про город - от театральных постановок до арт-объектов из металла на заборе.
Саратов
/Зодчие (9-12) во Дворце творчества детей и молодёжи. Формально программа про архитектуру, но навскидку 40% программы - про историю архитектуры и планировки, и еще 30% - это история застройки Саратова (комплексы, районы и тд.)
Ставрополь
/Цифроград (13+) - курс на базе местного филиала Сириуса. В программ - большие данные, 3-d моделирование городской среды. Все это ребята делают в симуляторе компании, которая занимается комфортной городской средой.
Томск
/Урбанистика и дизайн архитектурной среды (14+) совсем свежая программа, запущена в феврале этого года на базе местного образовательного центра "Пульсар". Готовят проекты по отдельным территориям в городе, показывают экспертам.
Хабаровск
/Ландшафтный дизайн (12+) Один из курсов внутри архитектурной школы для детей. Не урбанистика, конечно, но ребята там проектируют парки, например.
/Урбанистика (13+) направление для учеников 8-11 класса в архитектурно-художественной студии «Городок».
Челябинск
/Архитектура/урбанистика (9+) в Детской архитектурной мастерской "АРХДЕТИ Урал". Обещают экскурсии по городу, разговоры про транспорт, общественные пространства и все, что положено в таком курсе для детей.
Если вдруг вы знаете еще какие-то классные штуки в этих городах - напишите, пожалуйста, в комментариях, я добавлю. Если вашего 500+ города здесь нет - я не нашла ничего про урбанистику для детей. Но буду очень рада ошибиться.
Города 250-500 тыс будут в следующем выпуске.
Вообще это должен был быть радостный пост о том, как у нас здорово налажено детское образование в урбанистике, сколько про это кружков и занятий. Но я прошлась по городам 500+ (не брала Москву и СПб, не брала чистую архитектуру) и нашла ну очень немного. Старалась держаться поближе к городскому масштабу.
Города 250-500 тыс - тут
Ижевск
/Город – полигон для исследований (11-15 лет) летняя смена в лагере в Ижевске от Другой школы. Не знаю, есть ли там в течение года что-то про урбанистику, но хоть так - уже хорошо
Нижний Новгород
/Архшкола (8+) в Доме Архитектора. Летняя программа про знакомство в городской архитектурой, прогулками и созданием собственного путеводителя.
/С чего начинается город? (5+) Эта программа Лаборатории Прототип. Разговоры про дороги, велосипедные маршруты, парки и памятники.
Новокузнецк
/Умные каникулы (7-9 класс) в Кузбасском колледже архитектуры. Неделю с ребятами готовым макет и защиту проекта малой архитектурной формы.
Новосибирск
/Азбука Новосибирска (7-8 лет) Это программа, которую может использовать любая школа в городе. На все буквы алфавита авторы подобрали объекты
Пермь
/Школа урбанистики Мастерград (6+). Изначально задумывался проект как сквозная профилизация для средней школы. Пока (то, тчо видно снаружи) - есть сюжеты про недели урбанистики, когда школьников знакомят с городом с разных сторон. Один из вариантов - посещают градообразующие предприятия.
/Пространство тут (7+) арт-лаборатория, которая постоянно делает обучающие проекты с детьми про город - от театральных постановок до арт-объектов из металла на заборе.
Саратов
/Зодчие (9-12) во Дворце творчества детей и молодёжи. Формально программа про архитектуру, но навскидку 40% программы - про историю архитектуры и планировки, и еще 30% - это история застройки Саратова (комплексы, районы и тд.)
Ставрополь
/Цифроград (13+) - курс на базе местного филиала Сириуса. В программ - большие данные, 3-d моделирование городской среды. Все это ребята делают в симуляторе компании, которая занимается комфортной городской средой.
Томск
/Урбанистика и дизайн архитектурной среды (14+) совсем свежая программа, запущена в феврале этого года на базе местного образовательного центра "Пульсар". Готовят проекты по отдельным территориям в городе, показывают экспертам.
Хабаровск
/Ландшафтный дизайн (12+) Один из курсов внутри архитектурной школы для детей. Не урбанистика, конечно, но ребята там проектируют парки, например.
/Урбанистика (13+) направление для учеников 8-11 класса в архитектурно-художественной студии «Городок».
Челябинск
/Архитектура/урбанистика (9+) в Детской архитектурной мастерской "АРХДЕТИ Урал". Обещают экскурсии по городу, разговоры про транспорт, общественные пространства и все, что положено в таком курсе для детей.
Если вдруг вы знаете еще какие-то классные штуки в этих городах - напишите, пожалуйста, в комментариях, я добавлю. Если вашего 500+ города здесь нет - я не нашла ничего про урбанистику для детей. Но буду очень рада ошибиться.
Города 250-500 тыс будут в следующем выпуске.
❤32👍10🥰3
Зона для художников
Сегодня расскажу вам историю про то, как НЙ пытался создать специальную зону и объекты для художников и творцов - Joint Live-Work Quarters for Artists
/Все началось в 1960-х. Тогда представители креативных профессий начали массово занимать пустующие помещения в бывших заводских корпусах Сохо. Формально использовать эти здания можно было только по промышленность, так что город был не в восторге. В 1961 году товарищи как положено создали Ассоциацию художников-арендаторов и начало отстаивать концепцию "дайте нам тут жить и работать".
/Город услышал и сделал зону. В 1971 году НЙ вводит в свои правила зонирования новый тип зоны - Joint Live-Work Quarters for Artists. Назывался закон о введении зоны тоже красиво - SoHo Artist-in-Residence law.
/Сертификат художника. Согласно этому новому закону "сертифицированные художники" получали право жить в бывших промзданиях Сохо. Чтобы стать сертифицированным, художник должен был доказать, что он художник и что ему нужны большие площади для творчества) Суть сертификации - признание художника представителем "легкой промышленности" - а значит вполне подходящим резидентом для промзданий.
/Лофты-кварталы. Помещения бывших цехов переназвали не лофтами, а кварталами для художников ( Joint Live-Work Quarters for Artists). В одном таком лофте могло проживать не более 4 независимых друг от друга художников или хотя бы один художник с семьей. Делить такие лофты можно было, но до 100 квм. Мельче - уже нельзя.
/Реформа 2021 года. Сохо в 1971 году и Сохо 2018 года - это две большие разницы, как говорится. Давление рынка сделало свое дело. В 2021 году была проведена реформа этой зоны и стало можно перепрофилировать любой лофт в просто жилье с неограниченным кругом пользователей. Правда за конвертацию надо заплатить по $100/квм. Но что значит эта сумма по сравнению со стоимостью квартир в районе. Деньги уходят не просто в городской бюджет, а в SoHo-NoHo Arts Fund, подконтрольный городскому Департаменту культуры. Фонд тратит деньги на поддержку художников, оставших ся в этом районе.
/Остались ли кварталы до сих пор? Как ни странно - но да. Около 1,5 тыс лофтов до сих пор существуют в том режиме, в котором они были созданы еще в 1971 году.
В общем, хотели как лучше, а получилось как решил рынок....
Сегодня расскажу вам историю про то, как НЙ пытался создать специальную зону и объекты для художников и творцов - Joint Live-Work Quarters for Artists
/Все началось в 1960-х. Тогда представители креативных профессий начали массово занимать пустующие помещения в бывших заводских корпусах Сохо. Формально использовать эти здания можно было только по промышленность, так что город был не в восторге. В 1961 году товарищи как положено создали Ассоциацию художников-арендаторов и начало отстаивать концепцию "дайте нам тут жить и работать".
/Город услышал и сделал зону. В 1971 году НЙ вводит в свои правила зонирования новый тип зоны - Joint Live-Work Quarters for Artists. Назывался закон о введении зоны тоже красиво - SoHo Artist-in-Residence law.
/Сертификат художника. Согласно этому новому закону "сертифицированные художники" получали право жить в бывших промзданиях Сохо. Чтобы стать сертифицированным, художник должен был доказать, что он художник и что ему нужны большие площади для творчества) Суть сертификации - признание художника представителем "легкой промышленности" - а значит вполне подходящим резидентом для промзданий.
/Лофты-кварталы. Помещения бывших цехов переназвали не лофтами, а кварталами для художников ( Joint Live-Work Quarters for Artists). В одном таком лофте могло проживать не более 4 независимых друг от друга художников или хотя бы один художник с семьей. Делить такие лофты можно было, но до 100 квм. Мельче - уже нельзя.
/Реформа 2021 года. Сохо в 1971 году и Сохо 2018 года - это две большие разницы, как говорится. Давление рынка сделало свое дело. В 2021 году была проведена реформа этой зоны и стало можно перепрофилировать любой лофт в просто жилье с неограниченным кругом пользователей. Правда за конвертацию надо заплатить по $100/квм. Но что значит эта сумма по сравнению со стоимостью квартир в районе. Деньги уходят не просто в городской бюджет, а в SoHo-NoHo Arts Fund, подконтрольный городскому Департаменту культуры. Фонд тратит деньги на поддержку художников, оставших ся в этом районе.
/Остались ли кварталы до сих пор? Как ни странно - но да. Около 1,5 тыс лофтов до сих пор существуют в том режиме, в котором они были созданы еще в 1971 году.
В общем, хотели как лучше, а получилось как решил рынок....
🔥21😭4❤3👍2
Дети и урбанистика (ч_2)
Часть 1 (города более 500 тыс) - тут
Собрала теперь варианты урбан-образования для детей в городах 250-500 тыс. Тут ожидаемо вариантов еще меньше.
Астрахань
/Белый квадрат (4+) при АГАСУ - учат детишек дизайну среды, объектовому дизайну и макетированию. Для тех, кто постарше - уже есть предметы по городской среде.
/Архитектурная школа (13+) - в Региональном школьном технопарке. Кроме чистой архитектуры заявлены занятия про городскую среду, развитие а еще арх-прогулки.
Волжский
/Градомания VR - программа от Кванториума "Волжский политех". Уроки по урбанистике, которые проводят в школах города с использованием VR технологии.
Вологда
/Наследники (6+) - на базе семейной школы проводятся около урбанистические смены. Город будущего, экскурсии по садам и заповедникам, дизайн-проект умного дома, основы топографии.
Калининград
/Институт прикладной урбанистики. Тут проводят всякие воркшопы и читают лекции по профессии - в том числе для юношества.
Мурманск
/Урбанистика (14+) - в Центре научно-технологического творчества Родина заявлена прямо такая лаборатория. В описании обещают основы градостроительства, проектирование общественных пространств, устойчивую мобильность, экологическое мышление и работу с локальными сообществами.
Сочи
/Экоклуб "Секреты Сочи" (9+) - занятия на базе Эколого-биологического центра им. С.Ю. Соколова. Заявлены занятия по истории, природе и экологии города Сочи. Больше экологический уклон, чем урбанистический, но хоть так.
/Сочиведение (5+) - целый комплекс программ для детишек разного возраста от Центра детского туризма Сочи. Школьникам с 7 лет предполают уже вполне урбанистические вещи - микрорайоны, районы, демография, экология города и т.д.
Стерлитамак
/Краеведение (11+) кружок при одном из лицеев города. В программе история, физическая и социальная география города, составление и проведение экскурсий.
Тула
/АрхИстория (6-9) - цикл занятий при Тульском историко-архитектурном музее. Больше про эпохи и стили в архитектуре, не про город в целом.
Чита
/Зеленая архитектура (8+) Программа местного центра детско-юношеского туризма и краеведения. В основном рассказывают про растения и цветники, но есть разделы про парки, озеленение пространств в городе.
/Школа урбанистики (14+) проект Забайкальской малой академии наук. Фактически это такой профилирующий курс для 8-классников и старше. Сертификат по окончанию обучения в Школе урбанистики даст ее выпускникам 10 дополнительных баллов к ЕГЭ. В Чите вообще довольно бурно развивается жизнь между ЗабГУ и школами на тему среды, благоустройства и профилирования школьников.
Если вдруг вы знаете еще какие-то классные штуки в этих городах - напишите, пожалуйста, в комментариях, я добавлю. Если вашего города с населением 250-500 тыс чел здесь нет - я не нашла ничего про урбанистику для детей. Но буду очень рада ошибиться.
Смотрю я на это все и задаюсь одним вопросом - а как вообще предполагается, что горожане вдруг возникают с каким-то пониманием про генеральный план, про КРТ и т.д. Откуда горожанин узнает, что вообще кто-то городом занимается, кроме традиционно "ужасного мэра" и традиционно "ужасной администрации"....
В школе детям про это не рассказывают, в университетах - тоже. Откуда им взяться, профессиональным горожанам? Даже машину водить учат на отдельных курсах. А тут как бы живешь всю жизнь в городе, а как он устроен - узнать непонятно где.
Часть 1 (города более 500 тыс) - тут
Собрала теперь варианты урбан-образования для детей в городах 250-500 тыс. Тут ожидаемо вариантов еще меньше.
Астрахань
/Белый квадрат (4+) при АГАСУ - учат детишек дизайну среды, объектовому дизайну и макетированию. Для тех, кто постарше - уже есть предметы по городской среде.
/Архитектурная школа (13+) - в Региональном школьном технопарке. Кроме чистой архитектуры заявлены занятия про городскую среду, развитие а еще арх-прогулки.
Волжский
/Градомания VR - программа от Кванториума "Волжский политех". Уроки по урбанистике, которые проводят в школах города с использованием VR технологии.
Вологда
/Наследники (6+) - на базе семейной школы проводятся около урбанистические смены. Город будущего, экскурсии по садам и заповедникам, дизайн-проект умного дома, основы топографии.
Калининград
/Институт прикладной урбанистики. Тут проводят всякие воркшопы и читают лекции по профессии - в том числе для юношества.
Мурманск
/Урбанистика (14+) - в Центре научно-технологического творчества Родина заявлена прямо такая лаборатория. В описании обещают основы градостроительства, проектирование общественных пространств, устойчивую мобильность, экологическое мышление и работу с локальными сообществами.
Сочи
/Экоклуб "Секреты Сочи" (9+) - занятия на базе Эколого-биологического центра им. С.Ю. Соколова. Заявлены занятия по истории, природе и экологии города Сочи. Больше экологический уклон, чем урбанистический, но хоть так.
/Сочиведение (5+) - целый комплекс программ для детишек разного возраста от Центра детского туризма Сочи. Школьникам с 7 лет предполают уже вполне урбанистические вещи - микрорайоны, районы, демография, экология города и т.д.
Стерлитамак
/Краеведение (11+) кружок при одном из лицеев города. В программе история, физическая и социальная география города, составление и проведение экскурсий.
Тула
/АрхИстория (6-9) - цикл занятий при Тульском историко-архитектурном музее. Больше про эпохи и стили в архитектуре, не про город в целом.
Чита
/Зеленая архитектура (8+) Программа местного центра детско-юношеского туризма и краеведения. В основном рассказывают про растения и цветники, но есть разделы про парки, озеленение пространств в городе.
/Школа урбанистики (14+) проект Забайкальской малой академии наук. Фактически это такой профилирующий курс для 8-классников и старше. Сертификат по окончанию обучения в Школе урбанистики даст ее выпускникам 10 дополнительных баллов к ЕГЭ. В Чите вообще довольно бурно развивается жизнь между ЗабГУ и школами на тему среды, благоустройства и профилирования школьников.
Если вдруг вы знаете еще какие-то классные штуки в этих городах - напишите, пожалуйста, в комментариях, я добавлю. Если вашего города с населением 250-500 тыс чел здесь нет - я не нашла ничего про урбанистику для детей. Но буду очень рада ошибиться.
Смотрю я на это все и задаюсь одним вопросом - а как вообще предполагается, что горожане вдруг возникают с каким-то пониманием про генеральный план, про КРТ и т.д. Откуда горожанин узнает, что вообще кто-то городом занимается, кроме традиционно "ужасного мэра" и традиционно "ужасной администрации"....
В школе детям про это не рассказывают, в университетах - тоже. Откуда им взяться, профессиональным горожанам? Даже машину водить учат на отдельных курсах. А тут как бы живешь всю жизнь в городе, а как он устроен - узнать непонятно где.
1❤33👍9🔥4👏2👎1
Дисней глазами экономиста_ч.3
часть 1
часть 2
/База подготовки кадров. Парк развлечений большого масштаба - это еще и куча сотрудников. Где найти их, если подобных объектов на момент открытия обоих Диснейлендов почти нет? Ответ: создайте свой тренировочный центр, а лучше - чтобы он еще и деньги приносил. Такую функцию на первых порах выполнял Celebrity Sports Center в Колорадо. Его открыли в 1960 году, к 1962 центр полностью принадлежал корпорации Дисней. 80 дорожек для боулинга, бассейн на 9 дорожек, общепит, аттракционы и т.д.
/Как нашли деньги на стройку? Покупку земли во Флориде закончили в 1966 году, в следующем году начали стройку и 1971 открыли первый парк - Magic Kingdom, кэмпинг и два отеля. Стоило это все невероятных денег (около $3 млрд) по нынешним деньгам. В калифорнийской серии Дисней почти что ходил с шапкой, чтобы насобирать на свой парк. Но спустя 10 лет все немного изменилось. Часть денег взяли у банков под залог земли, часть взяли своих и еще 40% возникло за счет конвертируемых облигаций.
/Свой генподрядчик. Постройка Диснейленда - типичная трагедия про внешних и своих. Основной подрядчик - JB Allen Construction - откровенно халтурил, завышал сметы, затягивал этапы. В общем, все как всегда. За 2 года до конца стройки корпорация плюнула с создала собственного генподрядчика - Buena Vista Construction Company. И вот тогда процесс побежал сравнительно быстро и уложились в срок.
/Без Диснея у Диснея. На территории Диснейленда есть несколько объектов, которые не принадлежат корпорации, хотя изначально строились как часть парка. Например, курорт Shades of Green был выкуплен у Диснея в 1994 году Министерством обороны. Это просто военный санаторий на территории парка развлечений) Кроме этого кейса есть менее занятные - отели, проданные Диснеем в разные годы. Одно неизменно - землю Дисней не продает никому.
/Учись у Диснея. Всякие сопутствующие бизнесы в Диснейленде, типа свадеб и дней рождений - дело понятное. Но люди пошли дальше и продают свой бизнес-подход прямо тут же, в парке. Поучиться можно в Disney Institute креативности с в бизнесе, вовлечению персонала и т.д.
/А потом пришел Десантис. Самые яркие новости про Дисней последних лет связаны не с новыми аттракционами или отелями, а с губернатором Флориды. В 2018 году республиканец Рон Десантис выигрывает губернаторские выборы. К концу своего первого срока, он подписывает так называемый Акт о родительских правах в образовании. Самая спорная часть документа запрещает обсуждение вопросов сексуальной ориентации с детского сада до 3 класса (8-9 лет). Документ вызывает возмущения у молодежи и демократов.
/Молчать нельзя говорить. Пока документ шел через законодательные этапы Дисней упорно молчал - почти два месяца. При этом сотрудники компании выступали горячо против закона и очень ждали официальной позиции своего работодателя. За две недели до подписания губернатором Дисней фактически вынудили высказаться определенно и против закона. Дальше все развивалось по спирали. Оппоненты закона требовали от Диснея все больших подтверждений его позиции, сторонники - клеймили за сексуализацию детства.
/Почти пропали. В ответ на непокорность, Десантис покусился на святое - на независимый статус территории под Диснейлэндом. Статус полностью в итоге не утерян, но об абсолютном контроле на территории говорить больше не приходится. Корпорация подала в суд на губернатора за необоснованные притеснения). Мыльная опера длилась почти 2 года. В итоге разошлись разменом - Десантис убрал из набсовета 2 противников Диснея (теперь набсовет назначает губернатор, а не Дисней), а закон фактически отменили.
P.S. в общем, если вы такой большой и сильный, что почти государство, задеть вас может все что угодно... А главное - потерять независимость можно прямо-таки запросто. Даже в очень правовой стране...
часть 1
часть 2
/База подготовки кадров. Парк развлечений большого масштаба - это еще и куча сотрудников. Где найти их, если подобных объектов на момент открытия обоих Диснейлендов почти нет? Ответ: создайте свой тренировочный центр, а лучше - чтобы он еще и деньги приносил. Такую функцию на первых порах выполнял Celebrity Sports Center в Колорадо. Его открыли в 1960 году, к 1962 центр полностью принадлежал корпорации Дисней. 80 дорожек для боулинга, бассейн на 9 дорожек, общепит, аттракционы и т.д.
/Как нашли деньги на стройку? Покупку земли во Флориде закончили в 1966 году, в следующем году начали стройку и 1971 открыли первый парк - Magic Kingdom, кэмпинг и два отеля. Стоило это все невероятных денег (около $3 млрд) по нынешним деньгам. В калифорнийской серии Дисней почти что ходил с шапкой, чтобы насобирать на свой парк. Но спустя 10 лет все немного изменилось. Часть денег взяли у банков под залог земли, часть взяли своих и еще 40% возникло за счет конвертируемых облигаций.
/Свой генподрядчик. Постройка Диснейленда - типичная трагедия про внешних и своих. Основной подрядчик - JB Allen Construction - откровенно халтурил, завышал сметы, затягивал этапы. В общем, все как всегда. За 2 года до конца стройки корпорация плюнула с создала собственного генподрядчика - Buena Vista Construction Company. И вот тогда процесс побежал сравнительно быстро и уложились в срок.
/Без Диснея у Диснея. На территории Диснейленда есть несколько объектов, которые не принадлежат корпорации, хотя изначально строились как часть парка. Например, курорт Shades of Green был выкуплен у Диснея в 1994 году Министерством обороны. Это просто военный санаторий на территории парка развлечений) Кроме этого кейса есть менее занятные - отели, проданные Диснеем в разные годы. Одно неизменно - землю Дисней не продает никому.
/Учись у Диснея. Всякие сопутствующие бизнесы в Диснейленде, типа свадеб и дней рождений - дело понятное. Но люди пошли дальше и продают свой бизнес-подход прямо тут же, в парке. Поучиться можно в Disney Institute креативности с в бизнесе, вовлечению персонала и т.д.
/А потом пришел Десантис. Самые яркие новости про Дисней последних лет связаны не с новыми аттракционами или отелями, а с губернатором Флориды. В 2018 году республиканец Рон Десантис выигрывает губернаторские выборы. К концу своего первого срока, он подписывает так называемый Акт о родительских правах в образовании. Самая спорная часть документа запрещает обсуждение вопросов сексуальной ориентации с детского сада до 3 класса (8-9 лет). Документ вызывает возмущения у молодежи и демократов.
/Молчать нельзя говорить. Пока документ шел через законодательные этапы Дисней упорно молчал - почти два месяца. При этом сотрудники компании выступали горячо против закона и очень ждали официальной позиции своего работодателя. За две недели до подписания губернатором Дисней фактически вынудили высказаться определенно и против закона. Дальше все развивалось по спирали. Оппоненты закона требовали от Диснея все больших подтверждений его позиции, сторонники - клеймили за сексуализацию детства.
/Почти пропали. В ответ на непокорность, Десантис покусился на святое - на независимый статус территории под Диснейлэндом. Статус полностью в итоге не утерян, но об абсолютном контроле на территории говорить больше не приходится. Корпорация подала в суд на губернатора за необоснованные притеснения). Мыльная опера длилась почти 2 года. В итоге разошлись разменом - Десантис убрал из набсовета 2 противников Диснея (теперь набсовет назначает губернатор, а не Дисней), а закон фактически отменили.
P.S. в общем, если вы такой большой и сильный, что почти государство, задеть вас может все что угодно... А главное - потерять независимость можно прямо-таки запросто. Даже в очень правовой стране...
👍19❤5
Налоги "по любви"
Вопросом "куда (и на что) идут мои налоги" - наверное задавался любой, кто их платит. Чаще всего ответом тут будет "по месту регистрации компании" или вообще в региональный или федеральный бюджет. Можно ли как-то платить налоги в пользу своего родного/любимого/важного лично для тебя города - сложный и технически и юридически. В нашей стране нужно сделать порядочно приседаний и упражнений, чтобы что-то из ваших налогов шло куда хочется, а не куда положено.
А вот в Японии с этим дело обстоит получше - там есть Furusato Nozei или "налог в пользу родного города".
/Как это работает? Самое главное - добровольно и по личному выбору налогоплательщика. Налог (точнее добровольно определенную часть своего налога) можно направить в любую точку страны, необязательно быть уроженцем или как-то быть связанным с этим местом формально. Платеж можно направить в несколько муниципалитетов. Тут все зависит от вашей щедрости. Если перечисляемая сумма превышает 2 тыс йен, то все что сверху - вернется налоговым вычетом в след году.
/Подарок налогоплательщику. Муниципалитеты не просто так получают допналоги. Они дарят подарки в благодарность за это. Подарки - местная еда, одежда, техника, все локального производства. Есть варианты в виде купонов на отдых в местном отеле/билетов на фестивали. Подарок выбирает плательщик - и одновременно выбирает адресата своего платежа. Все муниципалитеты выставляют варианты подарков с их ценами на разных платформах. Единственное ограничение - стоимость подарка не может превышать 30% от вашего перечисления. В итоге - чем больше ваше отчисления, тем щедрее будет благодарность)
/На что пойдут эти деньги? Местный муниципалитет может тратить на локальные вопросы - на социалку, на защиту от ЧС, на благоустройство. Некоторые муниципалитеты сразу заявляют, на что пойдут деньги, некоторые - оставляют завесу тайны) Это тоже фактор выбора для плательщика. Особняком стоят задачи восстановления муниципалитетов после ЧС. В этом случае подарки никакие не предусмотрены, но налоговые вычеты работают. Мне запомнился кейс, когда деньги собирали на судебную тяжбу против строительства АЭС рядом с городом.
/И давно такое у них? Систему запустили в 2008 году. Примерно 2 года до этого шли дебаты, но в итоге решили вот так поступить ради регионального развития. Но решающую роль во всей этой истории сыграли онлайн-платформы уровня Rakuten. Они превратили сложный процесс в довольного простое нажимание кнопочек и выбор картинок. Результат не заставил себя ждать. С 2014 по 2022 годы объемы перечислений выросли в 23 раза, количество доноров - с 13 тыс до 9 млн человек. Кстати, история с подарками - тоже результат участия платформ. Они сделали этот процесс легким и фактически безальтернативным для муниципалитетов. Но даже в 2024 году количество налогоплательщиков, участвующих в процессе - всего 17% от общего их числа.
/Какие плюсы-минусы? Ну, с плюсами, предположим все ясно - дополнительные деньги в локальные бюджеты, поддержка малых деревень и городов, спрос на местную продукцию (они же - подарки) и т.д. Однако обнаружились и минусы. Самый главный - непредсказуемость этих денег. Если с налогами можно хоть что-то планировать и закладывать их "как в прошлом году +5%" (допустим), то тут - чистой воды рулетка. Еще один минус - это разбалансировка системы перераспределения налогов через центральный аппарат. Те, кто получают допсредства - в явном выигрыше. А те, кто не получают - не получают и их и ушедшую на "родной налог" долю в общем котле.
/Это только в Японии? До 2023 года - да, это было уникальным явлением в мире. Но Южная Корея решила скопировать себе и запустила "Пожертвование в любимый родной город". Схема до запятой повторяет японскую.
В общем, хочется только спросить - кто следующий?)
Вопросом "куда (и на что) идут мои налоги" - наверное задавался любой, кто их платит. Чаще всего ответом тут будет "по месту регистрации компании" или вообще в региональный или федеральный бюджет. Можно ли как-то платить налоги в пользу своего родного/любимого/важного лично для тебя города - сложный и технически и юридически. В нашей стране нужно сделать порядочно приседаний и упражнений, чтобы что-то из ваших налогов шло куда хочется, а не куда положено.
А вот в Японии с этим дело обстоит получше - там есть Furusato Nozei или "налог в пользу родного города".
/Как это работает? Самое главное - добровольно и по личному выбору налогоплательщика. Налог (точнее добровольно определенную часть своего налога) можно направить в любую точку страны, необязательно быть уроженцем или как-то быть связанным с этим местом формально. Платеж можно направить в несколько муниципалитетов. Тут все зависит от вашей щедрости. Если перечисляемая сумма превышает 2 тыс йен, то все что сверху - вернется налоговым вычетом в след году.
/Подарок налогоплательщику. Муниципалитеты не просто так получают допналоги. Они дарят подарки в благодарность за это. Подарки - местная еда, одежда, техника, все локального производства. Есть варианты в виде купонов на отдых в местном отеле/билетов на фестивали. Подарок выбирает плательщик - и одновременно выбирает адресата своего платежа. Все муниципалитеты выставляют варианты подарков с их ценами на разных платформах. Единственное ограничение - стоимость подарка не может превышать 30% от вашего перечисления. В итоге - чем больше ваше отчисления, тем щедрее будет благодарность)
/На что пойдут эти деньги? Местный муниципалитет может тратить на локальные вопросы - на социалку, на защиту от ЧС, на благоустройство. Некоторые муниципалитеты сразу заявляют, на что пойдут деньги, некоторые - оставляют завесу тайны) Это тоже фактор выбора для плательщика. Особняком стоят задачи восстановления муниципалитетов после ЧС. В этом случае подарки никакие не предусмотрены, но налоговые вычеты работают. Мне запомнился кейс, когда деньги собирали на судебную тяжбу против строительства АЭС рядом с городом.
/И давно такое у них? Систему запустили в 2008 году. Примерно 2 года до этого шли дебаты, но в итоге решили вот так поступить ради регионального развития. Но решающую роль во всей этой истории сыграли онлайн-платформы уровня Rakuten. Они превратили сложный процесс в довольного простое нажимание кнопочек и выбор картинок. Результат не заставил себя ждать. С 2014 по 2022 годы объемы перечислений выросли в 23 раза, количество доноров - с 13 тыс до 9 млн человек. Кстати, история с подарками - тоже результат участия платформ. Они сделали этот процесс легким и фактически безальтернативным для муниципалитетов. Но даже в 2024 году количество налогоплательщиков, участвующих в процессе - всего 17% от общего их числа.
/Какие плюсы-минусы? Ну, с плюсами, предположим все ясно - дополнительные деньги в локальные бюджеты, поддержка малых деревень и городов, спрос на местную продукцию (они же - подарки) и т.д. Однако обнаружились и минусы. Самый главный - непредсказуемость этих денег. Если с налогами можно хоть что-то планировать и закладывать их "как в прошлом году +5%" (допустим), то тут - чистой воды рулетка. Еще один минус - это разбалансировка системы перераспределения налогов через центральный аппарат. Те, кто получают допсредства - в явном выигрыше. А те, кто не получают - не получают и их и ушедшую на "родной налог" долю в общем котле.
/Это только в Японии? До 2023 года - да, это было уникальным явлением в мире. Но Южная Корея решила скопировать себе и запустила "Пожертвование в любимый родной город". Схема до запятой повторяет японскую.
В общем, хочется только спросить - кто следующий?)
👍37❤19🔥11
Деревянный Дубай
Если бы вы меня спросили, "что такого посетить в США для строительно-девелоперской "насмотренности", я бы не стала вам говорить про НЙ или Чикаго. Про них вы и сами вспомните,хотя и там есть неочевидные интересности. А назвала бы я в том числе город Милуоки. И вот почему.
/Самое высокое деревянное здание на текущий момент - Ascent MKE. Уже третий год этот проект лидирует по высоте деревянной постройки в мире. И построено оно как раз в Милуоки. В отличие от норвежского Mjøstårnet, здесь, правда, есть бетонный подиум на 6 этажей и два бетонных сердечника, внутри которых лифтовые и лестничные шахты. Но все остальное и правда из дерева. 25 этажей делятся так: торговля и паркинг на первых 6 этажах, и 19 этажей жилья - 259 квартир (только внаем).
/Простая региональная компания. Построено здание обычным местным девелопером. New Land Enterprises можно назвать скорее любителями удивлять локальный рынок, чем какими-то передовиками в масштабах национального строительства. Да, их проекты всегда с какими-то техническими и планировочными особенностями. Чего стоят знакомые до боли кровати, которые надо поднять, чтобы освободить место под обеденный стол в микро-студиях. Но это не новации уровня "самый-самый в мире". А вот поди ж ты...
/Не за свои строили. Проект, хоть и не полностью деревянный, зато более чем рыночный. Построили его на 50% за кредитные деньги (про банк расскажу отдельно в следующем посте). Еще 50% застройщик взял своих и чуток подкинуло государство - американский Минсельхоз дал небольшой грант в поддержку деревянного домостроения.
/Не единственный такой. В принципе про Милуоки можно было бы и не вспоминать, останься Ascent единственной деревянной высоткой в городе. Таких кейсов довольно много в Европе. Но нет. Сейчас в городе реализуют будущий самый высокий проект - Edison. Буквально через год после ввода Ascent местная компания Neutral купила участок и нацелилась на рекорд.
/Профильный застройщик. Neutral - компания местная и молодая. Но примечательна она тем, что вообще позиционирует себя как деревянного девелопера. Свой первый проект из дерева - Bakers Place - они недавно закончили в столице штата Мэдисоне. Там уже было 14 этажей. И вот сейчас корпят над 31-этажным Эдисоном в Милуоки. У них же следующий на очереди - Marcus Center Tower - на 55 этажей. И тоже в формате бетон+дерево. В общем, пожелаем товарищам удачи.
/А что город? Поддерживает затею про деревянное строительство как может. Собственно Marcus Center - это вообще муниципальная затея на городской земле. И вот - решили не просто строить что-то там, а прямо-таки деревянную высотку. Но самое главное - город всячески помогал (и не мешал) в плане нормативов и стандартов. После проверок и всяческих тестов создали новое зонирование - для многоэтажных деревянных домов. Требования и нормы тоже гармонизировали с техническими возможностями строителей.
/Что по экологии? Ну вот только что с ней пока сложно. Деревянных панелей нужного качества (да и вообще широкого ассортимента деревянного) в штате и поблизости нет. А так как проекты знаковые, то решили не рисковать и заказать в Австрии. Так что всю красоту для Ascent-а тащили через полмира. Во втором заходе - для Edison планируют уже 25% собрать местными силами. Но основную часть все равно поставит Европа - только на сей раз Финляндия. Не знаю, как там с итоге сойдется экологический баланс от этих строек, но видимо к третьему проекту половину будут строить из местного.
В общем, решите посмотреть что-то новенькое в США - не забудьте про деревянные проекты в Милуоки.
P.S. Если вы думаете куда-то поехать "посмотреть новинки", но сомневаетесь в плане списка объектов для посещения - обращайтесь. Я такое частенько составляю.
Если бы вы меня спросили, "что такого посетить в США для строительно-девелоперской "насмотренности", я бы не стала вам говорить про НЙ или Чикаго. Про них вы и сами вспомните,
/Самое высокое деревянное здание на текущий момент - Ascent MKE. Уже третий год этот проект лидирует по высоте деревянной постройки в мире. И построено оно как раз в Милуоки. В отличие от норвежского Mjøstårnet, здесь, правда, есть бетонный подиум на 6 этажей и два бетонных сердечника, внутри которых лифтовые и лестничные шахты. Но все остальное и правда из дерева. 25 этажей делятся так: торговля и паркинг на первых 6 этажах, и 19 этажей жилья - 259 квартир (только внаем).
/Простая региональная компания. Построено здание обычным местным девелопером. New Land Enterprises можно назвать скорее любителями удивлять локальный рынок, чем какими-то передовиками в масштабах национального строительства. Да, их проекты всегда с какими-то техническими и планировочными особенностями. Чего стоят знакомые до боли кровати, которые надо поднять, чтобы освободить место под обеденный стол в микро-студиях. Но это не новации уровня "самый-самый в мире". А вот поди ж ты...
/Не за свои строили. Проект, хоть и не полностью деревянный, зато более чем рыночный. Построили его на 50% за кредитные деньги (про банк расскажу отдельно в следующем посте). Еще 50% застройщик взял своих и чуток подкинуло государство - американский Минсельхоз дал небольшой грант в поддержку деревянного домостроения.
/Не единственный такой. В принципе про Милуоки можно было бы и не вспоминать, останься Ascent единственной деревянной высоткой в городе. Таких кейсов довольно много в Европе. Но нет. Сейчас в городе реализуют будущий самый высокий проект - Edison. Буквально через год после ввода Ascent местная компания Neutral купила участок и нацелилась на рекорд.
/Профильный застройщик. Neutral - компания местная и молодая. Но примечательна она тем, что вообще позиционирует себя как деревянного девелопера. Свой первый проект из дерева - Bakers Place - они недавно закончили в столице штата Мэдисоне. Там уже было 14 этажей. И вот сейчас корпят над 31-этажным Эдисоном в Милуоки. У них же следующий на очереди - Marcus Center Tower - на 55 этажей. И тоже в формате бетон+дерево. В общем, пожелаем товарищам удачи.
/А что город? Поддерживает затею про деревянное строительство как может. Собственно Marcus Center - это вообще муниципальная затея на городской земле. И вот - решили не просто строить что-то там, а прямо-таки деревянную высотку. Но самое главное - город всячески помогал (и не мешал) в плане нормативов и стандартов. После проверок и всяческих тестов создали новое зонирование - для многоэтажных деревянных домов. Требования и нормы тоже гармонизировали с техническими возможностями строителей.
/Что по экологии? Ну вот только что с ней пока сложно. Деревянных панелей нужного качества (да и вообще широкого ассортимента деревянного) в штате и поблизости нет. А так как проекты знаковые, то решили не рисковать и заказать в Австрии. Так что всю красоту для Ascent-а тащили через полмира. Во втором заходе - для Edison планируют уже 25% собрать местными силами. Но основную часть все равно поставит Европа - только на сей раз Финляндия. Не знаю, как там с итоге сойдется экологический баланс от этих строек, но видимо к третьему проекту половину будут строить из местного.
В общем, решите посмотреть что-то новенькое в США - не забудьте про деревянные проекты в Милуоки.
P.S. Если вы думаете куда-то поехать "посмотреть новинки", но сомневаетесь в плане списка объектов для посещения - обращайтесь. Я такое частенько составляю.
🔥32❤14👍8🥰5😱3
Самый строительный банк США
Мой вчерашний пост про деревянные высотки в Милуоки будет неполным, если я не расскажу про банк, стоящий за такими проектами. А там есть, о чем рассказать. Итак - про Bank OZK, про главного кредитора строительной отрасли в США.
/100 лет обычной жизни. Создан был банк в 1903 году в Арканзасе и ничем довольно долгое время не выделялся. Обычные кредиты мелкому бизнесу, фермерам и жителям окрестных штатов. Банк потихонечку расширялся - открывал отделения внутри штата и в соседних.
/А потом случился 2003 год. Он и так-то для строительного комплекса США был выдающимся - было начато строительство максимального количества жилых единиц за последние 25 лет (1,85 млн), низкие ставки по кредитам и т.д.Мы правда помним, чем дальше все закончилось, но тем не менее... Вот тогда в банке OZK произошло переломное событие.
/Спецгруппа по недвижимости. В 2003 году руководство банка открывает такую группу (Real Estate Specialties Group). Она до сих пор является главным мотором и машиной по зарабатыванию денег. Для этого банк открыл новый офис в столице Техаса, Далласе - там и рынок побольше и экономика поживее, чем в Арканзасе. На текущий момент RESG отвечает за 64% всего кредитного портфеля банка.
/Профиль за 8 лет. К 2011 году, несмотря на финансовый кризис, банк четко определился с собственным профилем. 42% всех выданных кредитов - были кредиты в стройке. Эта концентрация в 10 раз превосходила среднюю по стране и в его "весовой группе" была наибольшей. Основная зона работы - "солнечный пояс" США, влючая Даллас, Хьюстон, Майями и т.д.
/Что финансируют? В основном классику типа отельно-жилых небоскребов в Майами (Waldorf Astoria Residences) - $668 млн, mixed-use в Тампе во Флориде (Water Street Tampa) - $664 млн. Но есть и нестандартные вещи. Например - деревянные многоэтажные здания в Милуоки. Они основные кредиторы и у Ascent-a (были), и у Edison сейчас. Их крупнейший выданный на текущий момент кредит ($915 мл) - тоже не про классику. Это деньги на квартал в Сан-Диего с уклоном в биотех, всякие исследования и лаборатории.
/Принципы работы. Они особо не изменились со времен основания спецгруппы. Банк не дает больше 40-50% от необходимого на проект. Они всегда - крупнейший кредитор в проекте. Начинает финансирование банк только тогда, когда получатель кредита внес свою часть. Все проекты проверяются централизованно и на порядок тщательнее, чем в среднем по отрасли - только в офисе в Далласе. Естественно очень строго следят за сроками и соблюдением графиков - за отставание сокращают свою долю кредитных денег. Стройку кредитуют максимум на 5 лет. Так что это только для бодрых и быстрых)
/Как они не боятся? Ну, вообще боятся как и все, стройка - дело такое. После того, как в 2022 году выдали экстремально большой кредит на Сан-Диего, товарищи ввели потолок в $500 млн для кредитования каждого проекта. Если нужно больше - теперь идут только в партнерстве с другими кредиторами. Решили не класть яйца в одну корзину, так сказать. Пытаются наращивать другие направления, хотят снизить вес строительных кредитов с 64% хотя бы до 50%. Ну и ставочки у них повыше - премия за риск, куда без нее.
/Какие успехи? OZK - не держит самый большой массив кредитов в стройке - тут с Wells Fargo и USB сложно спорить. Да и играет OZK на коротких дистанциях. Зато он самый активный банк в этой отрасли - когда он выдает $7-10 млрд в год на стройку, те же Wells Fargo выдают меньше 2. Это наиболее "строительный" банк с точки зрения концентрации кредитов в этом профиле - внутри всех своих выданных кредитов. Ну и по итогу - он считается самым строительно-ориентированным.
В общем, пока ЦБ размышляет - хозяйке на заметку, как говорится....
Мой вчерашний пост про деревянные высотки в Милуоки будет неполным, если я не расскажу про банк, стоящий за такими проектами. А там есть, о чем рассказать. Итак - про Bank OZK, про главного кредитора строительной отрасли в США.
/100 лет обычной жизни. Создан был банк в 1903 году в Арканзасе и ничем довольно долгое время не выделялся. Обычные кредиты мелкому бизнесу, фермерам и жителям окрестных штатов. Банк потихонечку расширялся - открывал отделения внутри штата и в соседних.
/А потом случился 2003 год. Он и так-то для строительного комплекса США был выдающимся - было начато строительство максимального количества жилых единиц за последние 25 лет (1,85 млн), низкие ставки по кредитам и т.д.
/Спецгруппа по недвижимости. В 2003 году руководство банка открывает такую группу (Real Estate Specialties Group). Она до сих пор является главным мотором и машиной по зарабатыванию денег. Для этого банк открыл новый офис в столице Техаса, Далласе - там и рынок побольше и экономика поживее, чем в Арканзасе. На текущий момент RESG отвечает за 64% всего кредитного портфеля банка.
/Профиль за 8 лет. К 2011 году, несмотря на финансовый кризис, банк четко определился с собственным профилем. 42% всех выданных кредитов - были кредиты в стройке. Эта концентрация в 10 раз превосходила среднюю по стране и в его "весовой группе" была наибольшей. Основная зона работы - "солнечный пояс" США, влючая Даллас, Хьюстон, Майями и т.д.
/Что финансируют? В основном классику типа отельно-жилых небоскребов в Майами (Waldorf Astoria Residences) - $668 млн, mixed-use в Тампе во Флориде (Water Street Tampa) - $664 млн. Но есть и нестандартные вещи. Например - деревянные многоэтажные здания в Милуоки. Они основные кредиторы и у Ascent-a (были), и у Edison сейчас. Их крупнейший выданный на текущий момент кредит ($915 мл) - тоже не про классику. Это деньги на квартал в Сан-Диего с уклоном в биотех, всякие исследования и лаборатории.
/Принципы работы. Они особо не изменились со времен основания спецгруппы. Банк не дает больше 40-50% от необходимого на проект. Они всегда - крупнейший кредитор в проекте. Начинает финансирование банк только тогда, когда получатель кредита внес свою часть. Все проекты проверяются централизованно и на порядок тщательнее, чем в среднем по отрасли - только в офисе в Далласе. Естественно очень строго следят за сроками и соблюдением графиков - за отставание сокращают свою долю кредитных денег. Стройку кредитуют максимум на 5 лет. Так что это только для бодрых и быстрых)
/Как они не боятся? Ну, вообще боятся как и все, стройка - дело такое. После того, как в 2022 году выдали экстремально большой кредит на Сан-Диего, товарищи ввели потолок в $500 млн для кредитования каждого проекта. Если нужно больше - теперь идут только в партнерстве с другими кредиторами. Решили не класть яйца в одну корзину, так сказать. Пытаются наращивать другие направления, хотят снизить вес строительных кредитов с 64% хотя бы до 50%. Ну и ставочки у них повыше - премия за риск, куда без нее.
/Какие успехи? OZK - не держит самый большой массив кредитов в стройке - тут с Wells Fargo и USB сложно спорить. Да и играет OZK на коротких дистанциях. Зато он самый активный банк в этой отрасли - когда он выдает $7-10 млрд в год на стройку, те же Wells Fargo выдают меньше 2. Это наиболее "строительный" банк с точки зрения концентрации кредитов в этом профиле - внутри всех своих выданных кредитов. Ну и по итогу - он считается самым строительно-ориентированным.
В общем, пока ЦБ размышляет - хозяйке на заметку, как говорится....
❤19🔥6
Как ИЖС продают в Японии
Согласитесь, смотреть на туфли/машину/костюм в интернете и прийти в магазин, пощупать и покрутить это все - "две большие разницы" (при всем моем уважении к маркетплейсам и цифровой торговле). С недвижимостью хотелось бы так же - пришел, поглядел, пощупал сразу все возможные варианты от всех застройщиков. И выбрал. В Японии ИЖС покупают примерно так.
/Выставочные ИЖС-парки. Это довольно массовое явление в Японии, которое существует с 1920-х годов. Нынешние парки существуют с 1970-х годов. Суть следующая - на площадке строятся выставочные образцы домов от разных застройщиков. Покупатели приезжают посмотреть как на выставку - походить, пощупать, потрогать. А потом заказывают такое жено с перламутровыми пуговицами - себе на участок.
/Как это организовано. На площадке выделяются участки, сдаются в аренду разным ИЖС-застройщикам. Те строят свои модельные дома, обустраивают их внутри и открывают для посещения. Сами дома в парке нельзя купить - это именно выставочный образец. Работают такие площадки круглый год.
/Какого это размера? в парках бывает 20-50 полноразмерных домов. Например, в парке ABC Tachikawa возле Токио - 54 дома.
/Кто это все организовывает? Крупнейший оператор сети таких парков - компания ABC Housing. Сами по себе они к строительству не сильно привязаны, поскольку принадлежат огромному медиа-холдингу. По стране у них 20 парков - 6 в районе Токио и еще 14 в районе Осаки. У компании Fuzzy Ad Office есть проект Housing Stage - 15 выставок по стране, самый большой - на 23 дома. Эти компании владеют земельными участками, подводят к ним коммуникацию, занимаются маркетингом, а зарабатывают на сдаче земли застройщикам в аренду
/Что там еще кроме домов? обычно в таком парке есть минимальная инфраструктура для детей, типа игровой площадки, бесплатная парковка. Но есть и более сложные кейсы. ABC Housing Wellbe Minoh - парк на 42 дома, но каждый посвящен какой-то из 6 концепций (типа "хобби", "дизайн", здоровье и т.д.) Кроме этого здесь есть ресторан, цветочный магазин, спортивная площадка, "коммьюнити центр" с библиотекой, детской зоной и т.д. Так как это постоянные выставки, то и зелень тут, и пруды и пешеходные зоны.
/Это только в Японии? в таком масштабе и близости к центрам городов - да. Хотя и у нас есть парочка проектов с построенными домами, но чаще всего это временная история и сразу на продажу (соответственно - не внутри МКАД). Круглогодичных и без продажи объектов - пара выставок, но в основном в Москве. Есть весьма похожий проект в Финляндии - Asuntomessut, но это тоже временный проект (дома строятся и продаются тут же), хотя и перемещающийся по стране с 1970-го года.
В общем, есть куда расти, особенно если мы так уж целимся в рост ИЖС в стране...
Согласитесь, смотреть на туфли/машину/костюм в интернете и прийти в магазин, пощупать и покрутить это все - "две большие разницы" (при всем моем уважении к маркетплейсам и цифровой торговле). С недвижимостью хотелось бы так же - пришел, поглядел, пощупал сразу все возможные варианты от всех застройщиков. И выбрал. В Японии ИЖС покупают примерно так.
/Выставочные ИЖС-парки. Это довольно массовое явление в Японии, которое существует с 1920-х годов. Нынешние парки существуют с 1970-х годов. Суть следующая - на площадке строятся выставочные образцы домов от разных застройщиков. Покупатели приезжают посмотреть как на выставку - походить, пощупать, потрогать. А потом заказывают такое же
/Как это организовано. На площадке выделяются участки, сдаются в аренду разным ИЖС-застройщикам. Те строят свои модельные дома, обустраивают их внутри и открывают для посещения. Сами дома в парке нельзя купить - это именно выставочный образец. Работают такие площадки круглый год.
/Какого это размера? в парках бывает 20-50 полноразмерных домов. Например, в парке ABC Tachikawa возле Токио - 54 дома.
/Кто это все организовывает? Крупнейший оператор сети таких парков - компания ABC Housing. Сами по себе они к строительству не сильно привязаны, поскольку принадлежат огромному медиа-холдингу. По стране у них 20 парков - 6 в районе Токио и еще 14 в районе Осаки. У компании Fuzzy Ad Office есть проект Housing Stage - 15 выставок по стране, самый большой - на 23 дома. Эти компании владеют земельными участками, подводят к ним коммуникацию, занимаются маркетингом, а зарабатывают на сдаче земли застройщикам в аренду
/Что там еще кроме домов? обычно в таком парке есть минимальная инфраструктура для детей, типа игровой площадки, бесплатная парковка. Но есть и более сложные кейсы. ABC Housing Wellbe Minoh - парк на 42 дома, но каждый посвящен какой-то из 6 концепций (типа "хобби", "дизайн", здоровье и т.д.) Кроме этого здесь есть ресторан, цветочный магазин, спортивная площадка, "коммьюнити центр" с библиотекой, детской зоной и т.д. Так как это постоянные выставки, то и зелень тут, и пруды и пешеходные зоны.
/Это только в Японии? в таком масштабе и близости к центрам городов - да. Хотя и у нас есть парочка проектов с построенными домами, но чаще всего это временная история и сразу на продажу (соответственно - не внутри МКАД). Круглогодичных и без продажи объектов - пара выставок, но в основном в Москве. Есть весьма похожий проект в Финляндии - Asuntomessut, но это тоже временный проект (дома строятся и продаются тут же), хотя и перемещающийся по стране с 1970-го года.
В общем, есть куда расти, особенно если мы так уж целимся в рост ИЖС в стране...
🔥22👍13❤9
Юная Вена
Продолжаю исследовать детско-молодежные практики в городах. Сегодня расскажу про венское "единое окно" для тех, кому от 3 до 26.
WIENXTRA - это НКО в формате ассоциации, работают они фактически в интересах города. Финансируются в основном за счет городского бюджета (город каждый год выдает гранты на образовательные проекты) плюс собирают разные другие деньги. Делают они вот что.
/Афиша и справочник на весь город. В роли единого "детско-молодежного" окна товарищи ведут общий календарь всех возможных мероприятий. Кроме этого здесь же - общий свод всех заведений, бассейнов, детских площадок и всего на свете для детей и родителей в городе. Онлайн-приложение прилагается)
/Stadtbox. В одном из муниципальных МКД в Асперне Вена выделила пространство для Stadtbox - образовательного и развлекательного места для детей на тему города. Здесь проводят всякие игры с детьми про город - с модельками и игрушечными домиками. Для школьных и других организованных групп проводят занятия о городском фермерстве (что можно местного венского съесть в салате на обед), ролевые игры про управление городом, про перепланировку квартала вокруг школы.
/Афиша для молодежи. Отдельная сюжетная линия выделена под молодежь и их досуг в городе, причем бесплатный. На портале Frish - афиша мероприятий для товарищей от 13 и старше. Портал работает как открытая афиша - можно подать заявку на продвижение вашего мероприятия. Главное - чтобы для молодежи, доступно на общественном транспорте и чтобы билеты не дороже 10 евро.
/Детский кинотеатр. Есть в Вене такое заведение - Урания. Нечто вроде муниципального дома науки и дома пионеров. Здесь есть кинотеатр, который используют по комбинированной схеме. Вечерние часы отдали на откуп главному кинопрокатчику Австрии - Constantin Film. Те включили кинотеатр в свою сеть и показывают там обычные фильмы. А вот утренние и дневные часы отданы как раз WIENXTRA-Сinemagic. Кино и правда показывают регулярно, а еще мультики (и даже про кротика). Там же организовывают обсуждения фильмов с юными зрителями и проводят фестивали детского кино.
/Венополис. Проект очень похожий на мюнхенский, только более компактный. На 5 дней в мэрии города (!!!) организуется детский аналоги настоящей Вены. Тут можно работать, развлекаться, зарабатывать игровые деньги и вообще почувствовать взрослую жизнь.
/Институт отдыха. Кроме самих активностей WIENXTRA еще и учит проводить активности и развлекать/учить детей. Для этого внутри есть довольно старый Институт досугового образования. Организовывают образовательные поездки, лекции, читают регулярные курсы про детской и юношеское образования и организацию досуга.
/Игры в школе. WIENXTRA предлагает делать в школе все то, что там обычно не делают: играть всем классом в настольные игры. Для школьников постарше - играть в компьютерные игры, придумывать свои игры и вообще - учиться разному через игру.
/Медиацентр для детей. Чем, наверное, нас уже не удивишь - это возможностями для детей создавать свой контент. Город имеет такую площадку в центре - в здании бывшего Венского киноцентра (там до 2007 года снимали всякие учебные фильмы для школ и колледжей по заказу муниципалитета). Внутри все, как положено - студии звукозаписи, хромакей, фотостудии и т.д. Воркшопы и курсы прилагаются.
/ВИА Вена. Для начинающих музыкантов - отдельная линейка возможностей. Город не предоставляет репетиционные базы, но собрал в одном месте все самые дешевые и доступные. Для товарищей с 13 до 26 лет ежегодно проводится бесплатный открытый музыкальный конкурс. Здесь же - перечень локаций в городе, где можно спокойно попеть на улице. Естественно все городские мероприятия и праздники - доступная площадка для юных и бодрых показать себя.
/Игры в аренду. Вещь, которой лично мне сильно не хватает в Москве - возможность арендовать настольные игры. Можно забронировать игру заранее. Цена - 20 центов в сутки, до 3 игр на месяц. Кроме настолок, можно арендовать и всякие игровые штуки типа мячей, балансбордов и т.д.
В общем, стараются товарищи - создают город комфортный для юных.
Продолжаю исследовать детско-молодежные практики в городах. Сегодня расскажу про венское "единое окно" для тех, кому от 3 до 26.
WIENXTRA - это НКО в формате ассоциации, работают они фактически в интересах города. Финансируются в основном за счет городского бюджета (город каждый год выдает гранты на образовательные проекты) плюс собирают разные другие деньги. Делают они вот что.
/Афиша и справочник на весь город. В роли единого "детско-молодежного" окна товарищи ведут общий календарь всех возможных мероприятий. Кроме этого здесь же - общий свод всех заведений, бассейнов, детских площадок и всего на свете для детей и родителей в городе. Онлайн-приложение прилагается)
/Stadtbox. В одном из муниципальных МКД в Асперне Вена выделила пространство для Stadtbox - образовательного и развлекательного места для детей на тему города. Здесь проводят всякие игры с детьми про город - с модельками и игрушечными домиками. Для школьных и других организованных групп проводят занятия о городском фермерстве (что можно местного венского съесть в салате на обед), ролевые игры про управление городом, про перепланировку квартала вокруг школы.
/Афиша для молодежи. Отдельная сюжетная линия выделена под молодежь и их досуг в городе, причем бесплатный. На портале Frish - афиша мероприятий для товарищей от 13 и старше. Портал работает как открытая афиша - можно подать заявку на продвижение вашего мероприятия. Главное - чтобы для молодежи, доступно на общественном транспорте и чтобы билеты не дороже 10 евро.
/Детский кинотеатр. Есть в Вене такое заведение - Урания. Нечто вроде муниципального дома науки и дома пионеров. Здесь есть кинотеатр, который используют по комбинированной схеме. Вечерние часы отдали на откуп главному кинопрокатчику Австрии - Constantin Film. Те включили кинотеатр в свою сеть и показывают там обычные фильмы. А вот утренние и дневные часы отданы как раз WIENXTRA-Сinemagic. Кино и правда показывают регулярно, а еще мультики (и даже про кротика). Там же организовывают обсуждения фильмов с юными зрителями и проводят фестивали детского кино.
/Венополис. Проект очень похожий на мюнхенский, только более компактный. На 5 дней в мэрии города (!!!) организуется детский аналоги настоящей Вены. Тут можно работать, развлекаться, зарабатывать игровые деньги и вообще почувствовать взрослую жизнь.
/Институт отдыха. Кроме самих активностей WIENXTRA еще и учит проводить активности и развлекать/учить детей. Для этого внутри есть довольно старый Институт досугового образования. Организовывают образовательные поездки, лекции, читают регулярные курсы про детской и юношеское образования и организацию досуга.
/Игры в школе. WIENXTRA предлагает делать в школе все то, что там обычно не делают: играть всем классом в настольные игры. Для школьников постарше - играть в компьютерные игры, придумывать свои игры и вообще - учиться разному через игру.
/Медиацентр для детей. Чем, наверное, нас уже не удивишь - это возможностями для детей создавать свой контент. Город имеет такую площадку в центре - в здании бывшего Венского киноцентра (там до 2007 года снимали всякие учебные фильмы для школ и колледжей по заказу муниципалитета). Внутри все, как положено - студии звукозаписи, хромакей, фотостудии и т.д. Воркшопы и курсы прилагаются.
/ВИА Вена. Для начинающих музыкантов - отдельная линейка возможностей. Город не предоставляет репетиционные базы, но собрал в одном месте все самые дешевые и доступные. Для товарищей с 13 до 26 лет ежегодно проводится бесплатный открытый музыкальный конкурс. Здесь же - перечень локаций в городе, где можно спокойно попеть на улице. Естественно все городские мероприятия и праздники - доступная площадка для юных и бодрых показать себя.
/Игры в аренду. Вещь, которой лично мне сильно не хватает в Москве - возможность арендовать настольные игры. Можно забронировать игру заранее. Цена - 20 центов в сутки, до 3 игр на месяц. Кроме настолок, можно арендовать и всякие игровые штуки типа мячей, балансбордов и т.д.
В общем, стараются товарищи - создают город комфортный для юных.
❤30👍11🔥2👎1
Муниципальный мотор Вены (ч.1)
Раз уж я начала про Вену писать, не могу не рассказать про весьма заметное явление - огромная муниципальная корпорация, дающая городу деньги, влияние и ресурсы - Wien Holding. По моему скромному мнению, наличие такого экономического мотора в собственности у города - один из ключевых факторов венского лидерства. Вена - она же и самая комфортная и самая устойчивая и самая-самая много лет во всем мире....
/Что это вообще такое? Это прямо-таки ООО, принадлежащее администрации города Вены. Создана она была аж в 1974 году в ходе слияния 31 муниципальной компании в единый конгломерат. Называлась она тогда WABVG - Венская инвестиционно-управляющая компания. Сейчас в холдинг входит 75 компаний разного размера - от "одна компания-одно здание" до гигантский застройщиков. Работает в структуре около 4 тыс человек.
/Откуда дровишки. Судя по свежему отчету Холдинга, 46% выручки компании дает недвижимость (сюрприз!), еще 37% - это логистика, и дальше по мелочи - 13% всякие культурно-спортивные дела и 4% - IT. Холдинг - не самая крупная сущность на венском горизонте. Бюджет города/региона - 19,8 млрд евро, годовая выручка Холдинга - около 800 млн евро или 4%.
/Чем они владеют? Кучей всякого разного - театрами, застройщиками, портами и еще много чем. Схема строится на том, что прибыль от всей этой империи остается внутри Холдинга и направляется на нужные/важные цели для развития города - опять же в периметре Холдинга. В итоге на бюджете города не висят какие-то вещи, а финансируются за счет прибыльных активов города же. Кроме всего прочего - у них около 50 тыс жилых единиц в собственности (это с натяжкой - не все квартиры полностью их, но тем не менее). Это немного - примерно 4-5% от общего жилфонда в городе. Самому городу принадлежит 220 тыс квартир. Важнее то, что они владеют двумя основными застройщиками нерыночного жилья в городе.
/Зачем это городу? Несмотря на столь долгий срок, город не расстается со своей корпорацией. Через нее город управляет жильем, логистикой, событийкой, досуговой инфраструктурой. То есть это все - в прямом муниципальном подчинении (не полностью, конечно, но очень крупные куски в каждой области).
/Все так прекрасно? Как обычно - и там есть пятна. Жителей не всегда привлекают к каким-то важным решениям (это же как бы не муниципалитет), есть вопросики к перекидыванию объектов между мэрией и корпорацией. И тем не менее структура работает и скорее приносит пользу, чем вред.
В следующих сериях - чем конкретно владеет корпорация и какой от этого прок городу.
Раз уж я начала про Вену писать, не могу не рассказать про весьма заметное явление - огромная муниципальная корпорация, дающая городу деньги, влияние и ресурсы - Wien Holding. По моему скромному мнению, наличие такого экономического мотора в собственности у города - один из ключевых факторов венского лидерства. Вена - она же и самая комфортная и самая устойчивая и самая-самая много лет во всем мире....
/Что это вообще такое? Это прямо-таки ООО, принадлежащее администрации города Вены. Создана она была аж в 1974 году в ходе слияния 31 муниципальной компании в единый конгломерат. Называлась она тогда WABVG - Венская инвестиционно-управляющая компания. Сейчас в холдинг входит 75 компаний разного размера - от "одна компания-одно здание" до гигантский застройщиков. Работает в структуре около 4 тыс человек.
/Откуда дровишки. Судя по свежему отчету Холдинга, 46% выручки компании дает недвижимость (сюрприз!), еще 37% - это логистика, и дальше по мелочи - 13% всякие культурно-спортивные дела и 4% - IT. Холдинг - не самая крупная сущность на венском горизонте. Бюджет города/региона - 19,8 млрд евро, годовая выручка Холдинга - около 800 млн евро или 4%.
/Чем они владеют? Кучей всякого разного - театрами, застройщиками, портами и еще много чем. Схема строится на том, что прибыль от всей этой империи остается внутри Холдинга и направляется на нужные/важные цели для развития города - опять же в периметре Холдинга. В итоге на бюджете города не висят какие-то вещи, а финансируются за счет прибыльных активов города же. Кроме всего прочего - у них около 50 тыс жилых единиц в собственности (это с натяжкой - не все квартиры полностью их, но тем не менее). Это немного - примерно 4-5% от общего жилфонда в городе. Самому городу принадлежит 220 тыс квартир. Важнее то, что они владеют двумя основными застройщиками нерыночного жилья в городе.
/Зачем это городу? Несмотря на столь долгий срок, город не расстается со своей корпорацией. Через нее город управляет жильем, логистикой, событийкой, досуговой инфраструктурой. То есть это все - в прямом муниципальном подчинении (не полностью, конечно, но очень крупные куски в каждой области).
/Все так прекрасно? Как обычно - и там есть пятна. Жителей не всегда привлекают к каким-то важным решениям (это же как бы не муниципалитет), есть вопросики к перекидыванию объектов между мэрией и корпорацией. И тем не менее структура работает и скорее приносит пользу, чем вред.
В следующих сериях - чем конкретно владеет корпорация и какой от этого прок городу.
❤34👍16😁1
Муниципальный мотор Вены (ч.2)
Продолжаю изучать городское хозяйство Вены - активы Муниципальной корпорации (Wien Holding).
Сегодня - про доходные объекты.
/Офисы. Недвижимость - основной источник доходов Корпорации. Управляет этим делом дочерняя структура - WSE Vienna Location Development GmbH. В их собственности около 150 тыс квм офисов - для Вены с 11 млн квм это немного, но сами объекты яркие и формирующие "тренды". В списке активов - такие крупные штуки как Breitensee Business Park или STAR 22. Кроме обычного девелоперского заработка, через свои проекты компания транслирует концепции mixed-use, устойчивости и т.д. В общем - показывает, как можно делать, чтобы было хорошо. Сдается все по рыночным ставкам, если только это не МСП или что-то инновационное.
/Главный оптовый рынок в стране. Городской корпорации принадлежит и крупнейший в стране оптовый рынок - Großmarkt Wien. Это 300 тыс квм торговых площадей, через которые проходит 70% всех овощей и фруктов Австрии и около 50% цветов. Фудсити по-австрийски)
/Городское Экспо. До 2025 года город владел только зданием и площадкой, а управлял всем внеший товарищ из Англии. Но и тут началась муниципальная эра - с 2025 за все отвечает городская структура.
/Мастер-девелопмент. Занимается Корпорация и этим (опять же - через WSE). Причем строят не только жилье, но и крупные многофункциональные проекты - типа Neu Marx. Это редевелопмент 37 га в центре города под офисы, лаборатории, торговлю и т.д. Работают в формате именно мастер-девелопера и держателя активов - строят, потом часть недвижимости продают, часть оставляют себе и сдают в аренду. Какие-то участки передают под застройку сторонним девелоперам. Заодно - во всех такие проекты вкручивают социальные штуки (школы, детсады, жилье, общаги и т.д.)
/Венский порт. Один из наиболее прибыльных активов Венского Холдинга. Портовая инфраструктура города всегда была муниципальной, но управлялась напрямую чиновниками. В 1962 году создали специальную компанию, на 95% принадлежавшую городу (и на 5% - городскому бизнесу в лице Торговой палаты Вена) , а в 1974 ее влили в Холдинг. Успех схемы в том, что Вена - абсолютный монополист в плане речной портовой инфраструктуры. В городе нет такого порта, где можно было бы разгрузиться и при этом не воспользоваться объектами Холдинга. Но не причальные стенки дают основной доход - а складские площади. В собственности Hafen Wien GmbH - примерно 70 тыс крытых складов и 200 тыс крытых площадок, естественно в самых лучших и удобных местах возле реки. А еще - три огромных зернохранилища, крупнейший в стране таможенный склад и крупнейший контейнерный терминал в стране. В прошлом году обзавелись даже 2 киносъемочными павильонами. Оператором всего этого богатства тоже является сам муниципальный порт. Так что деньги на строну не уходят. Растет вся эта экономика примерно по 10-20% в год.
/Термы. Спа-комплекс на 75 тыс квм был построен в 2010 году. Холдинг вкладывался с самого начала в проектирование, строительство объекта. Так что сейчас с чистой совестью владеет 35% этого весьма прибыльного заведения. Масштабы прибылей не очень раскрываются, но в 2021 году общий чек составил почти $32 млн.
В общем, что тут скажешь.... Будь хоть у одного российского города сейчас такое в собственности... Была бы у нас своя Вена))
P.S. для чистоты эксперимента уточню, что Вена - не город, а регион сама по себе и поверх этого - центр "большой Вены". Но даже в этом жанре у нас таких собственников по сути нет.
Продолжаю изучать городское хозяйство Вены - активы Муниципальной корпорации (Wien Holding).
Сегодня - про доходные объекты.
/Офисы. Недвижимость - основной источник доходов Корпорации. Управляет этим делом дочерняя структура - WSE Vienna Location Development GmbH. В их собственности около 150 тыс квм офисов - для Вены с 11 млн квм это немного, но сами объекты яркие и формирующие "тренды". В списке активов - такие крупные штуки как Breitensee Business Park или STAR 22. Кроме обычного девелоперского заработка, через свои проекты компания транслирует концепции mixed-use, устойчивости и т.д. В общем - показывает, как можно делать, чтобы было хорошо. Сдается все по рыночным ставкам, если только это не МСП или что-то инновационное.
/Главный оптовый рынок в стране. Городской корпорации принадлежит и крупнейший в стране оптовый рынок - Großmarkt Wien. Это 300 тыс квм торговых площадей, через которые проходит 70% всех овощей и фруктов Австрии и около 50% цветов. Фудсити по-австрийски)
/Городское Экспо. До 2025 года город владел только зданием и площадкой, а управлял всем внеший товарищ из Англии. Но и тут началась муниципальная эра - с 2025 за все отвечает городская структура.
/Мастер-девелопмент. Занимается Корпорация и этим (опять же - через WSE). Причем строят не только жилье, но и крупные многофункциональные проекты - типа Neu Marx. Это редевелопмент 37 га в центре города под офисы, лаборатории, торговлю и т.д. Работают в формате именно мастер-девелопера и держателя активов - строят, потом часть недвижимости продают, часть оставляют себе и сдают в аренду. Какие-то участки передают под застройку сторонним девелоперам. Заодно - во всех такие проекты вкручивают социальные штуки (школы, детсады, жилье, общаги и т.д.)
/Венский порт. Один из наиболее прибыльных активов Венского Холдинга. Портовая инфраструктура города всегда была муниципальной, но управлялась напрямую чиновниками. В 1962 году создали специальную компанию, на 95% принадлежавшую городу (и на 5% - городскому бизнесу в лице Торговой палаты Вена) , а в 1974 ее влили в Холдинг. Успех схемы в том, что Вена - абсолютный монополист в плане речной портовой инфраструктуры. В городе нет такого порта, где можно было бы разгрузиться и при этом не воспользоваться объектами Холдинга. Но не причальные стенки дают основной доход - а складские площади. В собственности Hafen Wien GmbH - примерно 70 тыс крытых складов и 200 тыс крытых площадок, естественно в самых лучших и удобных местах возле реки. А еще - три огромных зернохранилища, крупнейший в стране таможенный склад и крупнейший контейнерный терминал в стране. В прошлом году обзавелись даже 2 киносъемочными павильонами. Оператором всего этого богатства тоже является сам муниципальный порт. Так что деньги на строну не уходят. Растет вся эта экономика примерно по 10-20% в год.
/Термы. Спа-комплекс на 75 тыс квм был построен в 2010 году. Холдинг вкладывался с самого начала в проектирование, строительство объекта. Так что сейчас с чистой совестью владеет 35% этого весьма прибыльного заведения. Масштабы прибылей не очень раскрываются, но в 2021 году общий чек составил почти $32 млн.
В общем, что тут скажешь.... Будь хоть у одного российского города сейчас такое в собственности... Была бы у нас своя Вена))
P.S. для чистоты эксперимента уточню, что Вена - не город, а регион сама по себе и поверх этого - центр "большой Вены". Но даже в этом жанре у нас таких собственников по сути нет.
❤22👍5😐3😱1
Небоскребы в Китае: не там и не так
Наткнулась тут на интересное исследование про китайские небоскребы и эффекты от их появления. Делюсь.
/Бум высотного строительства. За 2000-2019 год страна выдала 1,5 тыс небоскребов, то есть 60% всего высотного строительства на планете за этот период. В принципе все выглядит логично - массовое переселение в города, рост экономики - чем не повод "стремиться ввысь".
/Зачем им столько высоток? Здесь некая смесь политических амбиций и циничного расчета. Высотка - это наглядная демонстрация того, что жить стало лучше. А значит местная власть - молодцы и могут пойти на повышение. С другой стороны - есть ожидание, что основной актив муниципалитета (земля) станет еще дороже, если построить нечто такое. Всем захочется построить что-то рядом, город будет продавать землю подороже - все счастливы.
/Где они строятся? тут начинается самое интересное. Товарищи отобрали 447 объектов и начали анализировать, где и как их построили. В целом - география логичная. Основная часть - в самой развитой прибрежной зоне (307 штук), поменьше в центральной (43) и в западной части (97). Но когда опустились до уровня городов выяснилось, что почти 70% этих зданий построено не в крупнейших городах, а в городах 2 и 3 порядка. Например - город Байсе с населением около 2 млн человек. По китайским меркам - это скорее пгт. И там зашарашили комплекс 136 метров высотой. Другая история - это расположение небоскребов. Центральные офисные и жилые высотки - это какая-то относительно понятная вещь. Но массовое явление, которое обнаружено - куча офисных высоток на порядочном отдалении от центров городов.
/Видимая рука не-рынка. Объясняется вся эта история довольно просто - муниципалитеты, торгуя землей, дают большие скидки строителям нежилых небоскребов. Скидки солидные - авторы оценивают их в 30-40% относительно средней цены земли по району. В условиях земельных аукционов реализуется это довольно просто - специфические требования к покупателю земли, которым соответствует один конкретный претендент (что-то слышится родное....).
/Оно того стоило? Если города так поддерживают высотное строительство - наверное должен быть какой-то результат? Авторы оценивают рос стоимости земли вокруг новых высоток. Хоть какой-то он возникает в радиусе 1-2 км, а дальше - никакой реакции. А вот небоскребы построенные без всяких там скидок и субсидий дают значительно больший и долгий позитивный эффект. Еще одна интересная штука - построенные на окраине или в маленьких городках небоскребы остаются единственными проектами - инфраструктурные проекты (дороги, метро, сети) подводятся к ним с большим запозданием. С девелоперами тоже проблема - льготные цены на землю, не самые интересные локации привлекают не самых опытных и устойчивых игроков. Так что многие проекты затягиваются на годы.
Изложение статьи в науч-популярном жанре - тут.
В общем, что тут скажешь.... Экономику не обманешь, а если обманешь, то за очень большие деньги
Наткнулась тут на интересное исследование про китайские небоскребы и эффекты от их появления. Делюсь.
/Бум высотного строительства. За 2000-2019 год страна выдала 1,5 тыс небоскребов, то есть 60% всего высотного строительства на планете за этот период. В принципе все выглядит логично - массовое переселение в города, рост экономики - чем не повод "стремиться ввысь".
/Зачем им столько высоток? Здесь некая смесь политических амбиций и циничного расчета. Высотка - это наглядная демонстрация того, что жить стало лучше. А значит местная власть - молодцы и могут пойти на повышение. С другой стороны - есть ожидание, что основной актив муниципалитета (земля) станет еще дороже, если построить нечто такое. Всем захочется построить что-то рядом, город будет продавать землю подороже - все счастливы.
/Где они строятся? тут начинается самое интересное. Товарищи отобрали 447 объектов и начали анализировать, где и как их построили. В целом - география логичная. Основная часть - в самой развитой прибрежной зоне (307 штук), поменьше в центральной (43) и в западной части (97). Но когда опустились до уровня городов выяснилось, что почти 70% этих зданий построено не в крупнейших городах, а в городах 2 и 3 порядка. Например - город Байсе с населением около 2 млн человек. По китайским меркам - это скорее пгт. И там зашарашили комплекс 136 метров высотой. Другая история - это расположение небоскребов. Центральные офисные и жилые высотки - это какая-то относительно понятная вещь. Но массовое явление, которое обнаружено - куча офисных высоток на порядочном отдалении от центров городов.
/Видимая рука не-рынка. Объясняется вся эта история довольно просто - муниципалитеты, торгуя землей, дают большие скидки строителям нежилых небоскребов. Скидки солидные - авторы оценивают их в 30-40% относительно средней цены земли по району. В условиях земельных аукционов реализуется это довольно просто - специфические требования к покупателю земли, которым соответствует один конкретный претендент (
/Оно того стоило? Если города так поддерживают высотное строительство - наверное должен быть какой-то результат? Авторы оценивают рос стоимости земли вокруг новых высоток. Хоть какой-то он возникает в радиусе 1-2 км, а дальше - никакой реакции. А вот небоскребы построенные без всяких там скидок и субсидий дают значительно больший и долгий позитивный эффект. Еще одна интересная штука - построенные на окраине или в маленьких городках небоскребы остаются единственными проектами - инфраструктурные проекты (дороги, метро, сети) подводятся к ним с большим запозданием. С девелоперами тоже проблема - льготные цены на землю, не самые интересные локации привлекают не самых опытных и устойчивых игроков. Так что многие проекты затягиваются на годы.
Изложение статьи в науч-популярном жанре - тут.
В общем, что тут скажешь.... Экономику не обманешь, а если обманешь, то за очень большие деньги
❤32👍16🔥3😁1
Царский палец по-итальянски
Оказывается, в Италии есть своя история по аналогии с нашим царским пальцем и Веребьинским обходом. Якобы Николай I при проведении маршрута железной дороги из Петербурга в Москву обвел свой палец, а никто перечить не стал. Байка чистой воды, но развеселая и вполне показательная)
Так вот - в Италии есть штука под названием "Curva Fanfani" - изгиб Фанфани. Назван этот изгиб в честь Аминторе Фанфани - много лет занимавшего пост Председателя совета министров страны.
Дело было в начале 1960-х годов, полным ходом шло строительство Солнечной магистрали (Autostrada del Sole) - крупнейшей в стране, соединяющей север и юг. К 1962 году дорога соединила Милан и Флоренцию (северный участок) и Неаполь с Римом (южный участок). Оставалось всего ничего. За прохождение последнего куска через себя боролись Сиена, Ареццо и Перуджа. И надо же такому случиться - действующий Председатель Совмина (Фанфани) был родом из-под Ареццо. И дорога прошла именно через родные земли.
Про красный карандаш, которым товарищ Фанфани нарисовал маршрут, у итальянцев тоже есть. Хотя конечно не только локальный патриотизм сыграл роль.
Мораль: красные карандаши, они такие, остаются в веках, даже если их и не было
Оказывается, в Италии есть своя история по аналогии с нашим царским пальцем и Веребьинским обходом. Якобы Николай I при проведении маршрута железной дороги из Петербурга в Москву обвел свой палец, а никто перечить не стал. Байка чистой воды, но развеселая и вполне показательная)
Так вот - в Италии есть штука под названием "Curva Fanfani" - изгиб Фанфани. Назван этот изгиб в честь Аминторе Фанфани - много лет занимавшего пост Председателя совета министров страны.
Дело было в начале 1960-х годов, полным ходом шло строительство Солнечной магистрали (Autostrada del Sole) - крупнейшей в стране, соединяющей север и юг. К 1962 году дорога соединила Милан и Флоренцию (северный участок) и Неаполь с Римом (южный участок). Оставалось всего ничего. За прохождение последнего куска через себя боролись Сиена, Ареццо и Перуджа. И надо же такому случиться - действующий Председатель Совмина (Фанфани) был родом из-под Ареццо. И дорога прошла именно через родные земли.
Про красный карандаш, которым товарищ Фанфани нарисовал маршрут, у итальянцев тоже есть. Хотя конечно не только локальный патриотизм сыграл роль.
Мораль: красные карандаши, они такие, остаются в веках, даже если их и не было
❤26👍6🔥4🤬2
Китайская вторичка - контракты "инь-янь"
Сегодня расскажу вам про массовую практику в Китае по покупке квартир - называется это "контракты инь-янь"
/Что это такое? Это несколько контрактов, которые заключают между собой две стороны, причем предмет контракта единый - например, покупка квартиры. А вот условия сделки разные. Инь контракт - настоящий, с настоящей ценой. Янь контракт - с ценой заниженной. В основном это встречается на вторичном рынке - первичку продают через официальные объявления, застройщики публикуют официальные цены заранее. При этом местные власти вообще публикуют среднюю цену на квм по рынку. Но она именно средняя, так что официальная цена сделки может "слегка" превышать эту среднюю - и всем все ок.
/Два варианта инь-яня. Существует две схемы. Первая - это когда низкая цена в официальном контракте, а реальная - в неофициальном. Вторая схема - есть единственный контракт с заниженной ценой и второй по поводу "покупки мебелей и компенсации предстоящего ремонта".
/Зачем оно такое? Цель весьма приземленная - заниженная цена позволяет избежать полного налогообложения как покупателю, так и продавцу. Риэлторы не в накладе - они получают комиссию от сэкономленного.
/Какой масштаб явления? Судя по недавнему исследованию пекинских сделок на вторичке за 2014-2017 года, используются двойные контракты в 97% случаев. Средняя разница между ценами в контрактах - 32%.
/Это только в жилье? На самом деле нет - вторая большая отрасль применения - это сфера развлечений. Там один контракт заключается на реальный гонорар, а второй - на заниженную сумму. Примерно с теми же целями.
/Что говорят власти? В марте прошлого года Верховный суд Китая официально зафиксировал существование таких контрактов и признал их одним из путей ухода от налогов. Со всеми вытекающими последствиями. Сильно надеются на ИИ - пожелаем товарищам удачи в борьбе.
Мораль:... нет такой страны, где бы люди не мечтали избавиться от налогов
Сегодня расскажу вам про массовую практику в Китае по покупке квартир - называется это "контракты инь-янь"
/Что это такое? Это несколько контрактов, которые заключают между собой две стороны, причем предмет контракта единый - например, покупка квартиры. А вот условия сделки разные. Инь контракт - настоящий, с настоящей ценой. Янь контракт - с ценой заниженной. В основном это встречается на вторичном рынке - первичку продают через официальные объявления, застройщики публикуют официальные цены заранее. При этом местные власти вообще публикуют среднюю цену на квм по рынку. Но она именно средняя, так что официальная цена сделки может "слегка" превышать эту среднюю - и всем все ок.
/Два варианта инь-яня. Существует две схемы. Первая - это когда низкая цена в официальном контракте, а реальная - в неофициальном. Вторая схема - есть единственный контракт с заниженной ценой и второй по поводу "покупки мебелей и компенсации предстоящего ремонта".
/Зачем оно такое? Цель весьма приземленная - заниженная цена позволяет избежать полного налогообложения как покупателю, так и продавцу. Риэлторы не в накладе - они получают комиссию от сэкономленного.
/Какой масштаб явления? Судя по недавнему исследованию пекинских сделок на вторичке за 2014-2017 года, используются двойные контракты в 97% случаев. Средняя разница между ценами в контрактах - 32%.
/Это только в жилье? На самом деле нет - вторая большая отрасль применения - это сфера развлечений. Там один контракт заключается на реальный гонорар, а второй - на заниженную сумму. Примерно с теми же целями.
/Что говорят власти? В марте прошлого года Верховный суд Китая официально зафиксировал существование таких контрактов и признал их одним из путей ухода от налогов. Со всеми вытекающими последствиями. Сильно надеются на ИИ - пожелаем товарищам удачи в борьбе.
Мораль:... нет такой страны, где бы люди не мечтали избавиться от налогов
❤15👍5🔥4😁1