Самый строительный банк США

Мой вчерашний пост про деревянные высотки в Милуоки будет неполным, если я не расскажу про банк, стоящий за такими проектами. А там есть, о чем рассказать. Итак - про Bank OZK, про главного кредитора строительной отрасли в США.

/100 лет обычной жизни. Создан был банк в 1903 году в Арканзасе и ничем довольно долгое время не выделялся. Обычные кредиты мелкому бизнесу, фермерам и жителям окрестных штатов. Банк потихонечку расширялся - открывал отделения внутри штата и в соседних.
/А потом случился 2003 год. Он и так-то для строительного комплекса США был выдающимся - было начато строительство максимального количества жилых единиц за последние 25 лет (1,85 млн), низкие ставки по кредитам и т.д. Мы правда помним, чем дальше все закончилось, но тем не менее... Вот тогда в банке OZK произошло переломное событие.
/Спецгруппа по недвижимости. В 2003 году руководство банка открывает такую группу (Real Estate Specialties Group). Она до сих пор является главным мотором и машиной по зарабатыванию денег. Для этого банк открыл новый офис в столице Техаса, Далласе - там и рынок побольше и экономика поживее, чем в Арканзасе. На текущий момент RESG отвечает за 64% всего кредитного портфеля банка.
/Профиль за 8 лет. К 2011 году, несмотря на финансовый кризис, банк четко определился с собственным профилем. 42% всех выданных кредитов - были кредиты в стройке. Эта концентрация в 10 раз превосходила среднюю по стране и в его "весовой группе" была наибольшей. Основная зона работы - "солнечный пояс" США, влючая Даллас, Хьюстон, Майями и т.д.
/Что финансируют? В основном классику типа отельно-жилых небоскребов в Майами (Waldorf Astoria Residences) - $668 млн, mixed-use в Тампе во Флориде (Water Street Tampa) - $664 млн. Но есть и нестандартные вещи. Например - деревянные многоэтажные здания в Милуоки. Они основные кредиторы и у Ascent-a (были), и у Edison сейчас. Их крупнейший выданный на текущий момент кредит ($915 мл) - тоже не про классику. Это деньги на квартал в Сан-Диего с уклоном в биотех, всякие исследования и лаборатории.

/Принципы работы. Они особо не изменились со времен основания спецгруппы. Банк не дает больше 40-50% от необходимого на проект. Они всегда - крупнейший кредитор в проекте. Начинает финансирование банк только тогда, когда получатель кредита внес свою часть. Все проекты проверяются централизованно и на порядок тщательнее, чем в среднем по отрасли - только в офисе в Далласе. Естественно очень строго следят за сроками и соблюдением графиков - за отставание сокращают свою долю кредитных денег. Стройку кредитуют максимум на 5 лет. Так что это только для бодрых и быстрых)
/Как они не боятся? Ну, вообще боятся как и все, стройка - дело такое. После того, как в 2022 году выдали экстремально большой кредит на Сан-Диего, товарищи ввели потолок в $500 млн для кредитования каждого проекта. Если нужно больше - теперь идут только в партнерстве с другими кредиторами. Решили не класть яйца в одну корзину, так сказать. Пытаются наращивать другие направления, хотят снизить вес строительных кредитов с 64% хотя бы до 50%. Ну и ставочки у них повыше - премия за риск, куда без нее.
/Какие успехи? OZK - не держит самый большой массив кредитов в стройке - тут с Wells Fargo и USB сложно спорить. Да и играет OZK на коротких дистанциях. Зато он самый активный банк в этой отрасли - когда он выдает $7-10 млрд в год на стройку, те же Wells Fargo выдают меньше 2. Это наиболее "строительный" банк с точки зрения концентрации кредитов в этом профиле - внутри всех своих выданных кредитов. Ну и по итогу - он считается самым строительно-ориентированным.

В общем, пока ЦБ размышляет - хозяйке на заметку, как говорится....

Юная Вена

Продолжаю исследовать детско-молодежные практики в городах. Сегодня расскажу про венское "единое окно" для тех, кому от 3 до 26.
WIENXTRA - это НКО в формате ассоциации, работают они фактически в интересах города. Финансируются в основном за счет городского бюджета (город каждый год выдает гранты на образовательные проекты) плюс собирают разные другие деньги. Делают они вот что.

/Афиша и справочник на весь город. В роли единого "детско-молодежного" окна товарищи ведут общий календарь всех возможных мероприятий. Кроме этого здесь же - общий свод всех заведений, бассейнов, детских площадок и всего на свете для детей и родителей в городе. Онлайн-приложение прилагается)
/Stadtbox. В одном из муниципальных МКД в Асперне Вена выделила пространство для Stadtbox - образовательного и развлекательного места для детей на тему города. Здесь проводят всякие игры с детьми про город - с модельками и игрушечными домиками. Для школьных и других организованных групп проводят занятия о городском фермерстве (что можно местного венского съесть в салате на обед), ролевые игры про управление городом, про перепланировку квартала вокруг школы.
/Афиша для молодежи. Отдельная сюжетная линия выделена под молодежь и их досуг в городе, причем бесплатный. На портале Frish - афиша мероприятий для товарищей от 13 и старше. Портал работает как открытая афиша - можно подать заявку на продвижение вашего мероприятия. Главное - чтобы для молодежи, доступно на общественном транспорте и чтобы билеты не дороже 10 евро.
/Детский кинотеатр. Есть в Вене такое заведение - Урания. Нечто вроде муниципального дома науки и дома пионеров. Здесь есть кинотеатр, который используют по комбинированной схеме. Вечерние часы отдали на откуп главному кинопрокатчику Австрии - Constantin Film. Те включили кинотеатр в свою сеть и показывают там обычные фильмы. А вот утренние и дневные часы отданы как раз WIENXTRA-Сinemagic. Кино и правда показывают регулярно, а еще мультики (и даже про кротика). Там же организовывают обсуждения фильмов с юными зрителями и проводят фестивали детского кино.
/Венополис. Проект очень похожий на мюнхенский, только более компактный. На 5 дней в мэрии города (!!!) организуется детский аналоги настоящей Вены. Тут можно работать, развлекаться, зарабатывать игровые деньги и вообще почувствовать взрослую жизнь.
/Институт отдыха. Кроме самих активностей WIENXTRA еще и учит проводить активности и развлекать/учить детей. Для этого внутри есть довольно старый Институт досугового образования. Организовывают образовательные поездки, лекции, читают регулярные курсы про детской и юношеское образования и организацию досуга.
/Игры в школе. WIENXTRA предлагает делать в школе все то, что там обычно не делают: играть всем классом в настольные игры. Для школьников постарше - играть в компьютерные игры, придумывать свои игры и вообще - учиться разному через игру.
/Медиацентр для детей. Чем, наверное, нас уже не удивишь - это возможностями для детей создавать свой контент. Город имеет такую площадку в центре - в здании бывшего Венского киноцентра (там до 2007 года снимали всякие учебные фильмы для школ и колледжей по заказу муниципалитета). Внутри все, как положено - студии звукозаписи, хромакей, фотостудии и т.д. Воркшопы и курсы прилагаются.
/ВИА Вена. Для начинающих музыкантов - отдельная линейка возможностей. Город не предоставляет репетиционные базы, но собрал в одном месте все самые дешевые и доступные. Для товарищей с 13 до 26 лет ежегодно проводится бесплатный открытый музыкальный конкурс. Здесь же - перечень локаций в городе, где можно спокойно попеть на улице. Естественно все городские мероприятия и праздники - доступная площадка для юных и бодрых показать себя.
/Игры в аренду. Вещь, которой лично мне сильно не хватает в Москве - возможность арендовать настольные игры. Можно забронировать игру заранее. Цена - 20 центов в сутки, до 3 игр на месяц. Кроме настолок, можно арендовать и всякие игровые штуки типа мячей, балансбордов и т.д.

В общем, стараются товарищи - создают город комфортный для юных.

Муниципальный мотор Вены (ч.1)

Раз уж я начала про Вену писать, не могу не рассказать про весьма заметное явление - огромная муниципальная корпорация, дающая городу деньги, влияние и ресурсы - Wien Holding. По моему скромному мнению, наличие такого экономического мотора в собственности у города - один из ключевых факторов венского лидерства. Вена - она же и самая комфортная и самая устойчивая и самая-самая много лет во всем мире....

/Что это вообще такое? Это прямо-таки ООО, принадлежащее администрации города Вены. Создана она была аж в 1974 году в ходе слияния 31 муниципальной компании в единый конгломерат. Называлась она тогда WABVG - Венская инвестиционно-управляющая компания. Сейчас в холдинг входит 75 компаний разного размера - от "одна компания-одно здание" до гигантский застройщиков. Работает в структуре около 4 тыс человек.
/Откуда дровишки. Судя по свежему отчету Холдинга, 46% выручки компании дает недвижимость (сюрприз!), еще 37% - это логистика, и дальше по мелочи - 13% всякие культурно-спортивные дела и 4% - IT. Холдинг - не самая крупная сущность на венском горизонте. Бюджет города/региона - 19,8 млрд евро, годовая выручка Холдинга - около 800 млн евро или 4%.
/Чем они владеют? Кучей всякого разного - театрами, застройщиками, портами и еще много чем. Схема строится на том, что прибыль от всей этой империи остается внутри Холдинга и направляется на нужные/важные цели для развития города - опять же в периметре Холдинга. В итоге на бюджете города не висят какие-то вещи, а финансируются за счет прибыльных активов города же. Кроме всего прочего - у них около 50 тыс жилых единиц в собственности (это с натяжкой - не все квартиры полностью их, но тем не менее). Это немного - примерно 4-5% от общего жилфонда в городе. Самому городу принадлежит 220 тыс квартир. Важнее то, что они владеют двумя основными застройщиками нерыночного жилья в городе.
/Зачем это городу? Несмотря на столь долгий срок, город не расстается со своей корпорацией. Через нее город управляет жильем, логистикой, событийкой, досуговой инфраструктурой. То есть это все - в прямом муниципальном подчинении (не полностью, конечно, но очень крупные куски в каждой области).
/Все так прекрасно? Как обычно - и там есть пятна. Жителей не всегда привлекают к каким-то важным решениям (это же как бы не муниципалитет), есть вопросики к перекидыванию объектов между мэрией и корпорацией. И тем не менее структура работает и скорее приносит пользу, чем вред.

В следующих сериях - чем конкретно владеет корпорация и какой от этого прок городу.

Муниципальный мотор Вены (ч.2)

Продолжаю изучать городское хозяйство Вены - активы Муниципальной корпорации (Wien Holding).
Сегодня - про доходные объекты.

/Офисы. Недвижимость - основной источник доходов Корпорации. Управляет этим делом дочерняя структура - WSE Vienna Location Development GmbH. В их собственности около 150 тыс квм офисов - для Вены с 11 млн квм это немного, но сами объекты яркие и формирующие "тренды". В списке активов - такие крупные штуки как Breitensee Business Park или STAR 22. Кроме обычного девелоперского заработка, через свои проекты компания транслирует концепции mixed-use, устойчивости и т.д. В общем - показывает, как можно делать, чтобы было хорошо. Сдается все по рыночным ставкам, если только это не МСП или что-то инновационное.
/Главный оптовый рынок в стране. Городской корпорации принадлежит и крупнейший в стране оптовый рынок - Großmarkt Wien. Это 300 тыс квм торговых площадей, через которые проходит 70% всех овощей и фруктов Австрии и около 50% цветов. Фудсити по-австрийски)
/Городское Экспо. До 2025 года город владел только зданием и площадкой, а управлял всем внеший товарищ из Англии. Но и тут началась муниципальная эра - с 2025 за все отвечает городская структура.
/Мастер-девелопмент. Занимается Корпорация и этим (опять же - через WSE). Причем строят не только жилье, но и крупные многофункциональные проекты - типа Neu Marx. Это редевелопмент 37 га в центре города под офисы, лаборатории, торговлю и т.д. Работают в формате именно мастер-девелопера и держателя активов - строят, потом часть недвижимости продают, часть оставляют себе и сдают в аренду. Какие-то участки передают под застройку сторонним девелоперам. Заодно - во всех такие проекты вкручивают социальные штуки (школы, детсады, жилье, общаги и т.д.)
/Венский порт. Один из наиболее прибыльных активов Венского Холдинга. Портовая инфраструктура города всегда была муниципальной, но управлялась напрямую чиновниками. В 1962 году создали специальную компанию, на 95% принадлежавшую городу (и на 5% - городскому бизнесу в лице Торговой палаты Вена) , а в 1974 ее влили в Холдинг. Успех схемы в том, что Вена - абсолютный монополист в плане речной портовой инфраструктуры. В городе нет такого порта, где можно было бы разгрузиться и при этом не воспользоваться объектами Холдинга. Но не причальные стенки дают основной доход - а складские площади. В собственности Hafen Wien GmbH - примерно 70 тыс крытых складов и 200 тыс крытых площадок, естественно в самых лучших и удобных местах возле реки. А еще - три огромных зернохранилища, крупнейший в стране таможенный склад и крупнейший контейнерный терминал в стране. В прошлом году обзавелись даже 2 киносъемочными павильонами. Оператором всего этого богатства тоже является сам муниципальный порт. Так что деньги на строну не уходят. Растет вся эта экономика примерно по 10-20% в год.
/Термы. Спа-комплекс на 75 тыс квм был построен в 2010 году. Холдинг вкладывался с самого начала в проектирование, строительство объекта. Так что сейчас с чистой совестью владеет 35% этого весьма прибыльного заведения. Масштабы прибылей не очень раскрываются, но в 2021 году общий чек составил почти $32 млн.

В общем, что тут скажешь.... Будь хоть у одного российского города сейчас такое в собственности... Была бы у нас своя Вена))

P.S. для чистоты эксперимента уточню, что Вена - не город, а регион сама по себе и поверх этого - центр "большой Вены". Но даже в этом жанре у нас таких собственников по сути нет.

Небоскребы в Китае: не там и не так

Наткнулась тут на интересное исследование про китайские небоскребы и эффекты от их появления. Делюсь.

/Бум высотного строительства. За 2000-2019 год страна выдала 1,5 тыс небоскребов, то есть 60% всего высотного строительства на планете за этот период. В принципе все выглядит логично - массовое переселение в города, рост экономики - чем не повод "стремиться ввысь".
/Зачем им столько высоток? Здесь некая смесь политических амбиций и циничного расчета. Высотка - это наглядная демонстрация того, что жить стало лучше. А значит местная власть - молодцы и могут пойти на повышение. С другой стороны - есть ожидание, что основной актив муниципалитета (земля) станет еще дороже, если построить нечто такое. Всем захочется построить что-то рядом, город будет продавать землю подороже - все счастливы.
/Где они строятся? тут начинается самое интересное. Товарищи отобрали 447 объектов и начали анализировать, где и как их построили. В целом - география логичная. Основная часть - в самой развитой прибрежной зоне (307 штук), поменьше в центральной (43) и в западной части (97). Но когда опустились до уровня городов выяснилось, что почти 70% этих зданий построено не в крупнейших городах, а в городах 2 и 3 порядка. Например - город Байсе с населением около 2 млн человек. По китайским меркам - это скорее пгт. И там зашарашили комплекс 136 метров высотой. Другая история - это расположение небоскребов. Центральные офисные и жилые высотки - это какая-то относительно понятная вещь. Но массовое явление, которое обнаружено - куча офисных высоток на порядочном отдалении от центров городов.
/Видимая рука не-рынка. Объясняется вся эта история довольно просто - муниципалитеты, торгуя землей, дают большие скидки строителям нежилых небоскребов. Скидки солидные - авторы оценивают их в 30-40% относительно средней цены земли по району. В условиях земельных аукционов реализуется это довольно просто - специфические требования к покупателю земли, которым соответствует один конкретный претендент (что-то слышится родное....).
/Оно того стоило? Если города так поддерживают высотное строительство - наверное должен быть какой-то результат? Авторы оценивают рос стоимости земли вокруг новых высоток. Хоть какой-то он возникает в радиусе 1-2 км, а дальше - никакой реакции. А вот небоскребы построенные без всяких там скидок и субсидий дают значительно больший и долгий позитивный эффект. Еще одна интересная штука - построенные на окраине или в маленьких городках небоскребы остаются единственными проектами - инфраструктурные проекты (дороги, метро, сети) подводятся к ним с большим запозданием. С девелоперами тоже проблема - льготные цены на землю, не самые интересные локации привлекают не самых опытных и устойчивых игроков. Так что многие проекты затягиваются на годы.

Изложение статьи в науч-популярном жанре - тут.


В общем, что тут скажешь.... Экономику не обманешь, а если обманешь, то за очень большие деньги

Царский палец по-итальянски

Оказывается, в Италии есть своя история по аналогии с нашим царским пальцем и Веребьинским обходом. Якобы Николай I при проведении маршрута железной дороги из Петербурга в Москву обвел свой палец, а никто перечить не стал. Байка чистой воды, но развеселая и вполне показательная)

Так вот - в Италии есть штука под названием "Curva Fanfani" - изгиб Фанфани. Назван этот изгиб в честь Аминторе Фанфани - много лет занимавшего пост Председателя совета министров страны.

Дело было в начале 1960-х годов, полным ходом шло строительство Солнечной магистрали (Autostrada del Sole) - крупнейшей в стране, соединяющей север и юг. К 1962 году дорога соединила Милан и Флоренцию (северный участок) и Неаполь с Римом (южный участок). Оставалось всего ничего. За прохождение последнего куска через себя боролись Сиена, Ареццо и Перуджа. И надо же такому случиться - действующий Председатель Совмина (Фанфани) был родом из-под Ареццо. И дорога прошла именно через родные земли.

Про красный карандаш, которым товарищ Фанфани нарисовал маршрут, у итальянцев тоже есть. Хотя конечно не только локальный патриотизм сыграл роль.


Мораль: красные карандаши, они такие, остаются в веках, даже если их и не было

Китайская вторичка - контракты "инь-янь"


Сегодня расскажу вам про массовую практику в Китае по покупке квартир - называется это "контракты инь-янь"

/Что это такое? Это несколько контрактов, которые заключают между собой две стороны, причем предмет контракта единый - например, покупка квартиры. А вот условия сделки разные. Инь контракт - настоящий, с настоящей ценой. Янь контракт - с ценой заниженной. В основном это встречается на вторичном рынке - первичку продают через официальные объявления, застройщики публикуют официальные цены заранее. При этом местные власти вообще публикуют среднюю цену на квм по рынку. Но она именно средняя, так что официальная цена сделки может "слегка" превышать эту среднюю - и всем все ок.
/Два варианта инь-яня. Существует две схемы. Первая - это когда низкая цена в официальном контракте, а реальная - в неофициальном. Вторая схема - есть единственный контракт с заниженной ценой и второй по поводу "покупки мебелей и компенсации предстоящего ремонта".
/Зачем оно такое? Цель весьма приземленная - заниженная цена позволяет избежать полного налогообложения как покупателю, так и продавцу. Риэлторы не в накладе - они получают комиссию от сэкономленного.
/Какой масштаб явления? Судя по недавнему исследованию пекинских сделок на вторичке за 2014-2017 года, используются двойные контракты в 97% случаев. Средняя разница между ценами в контрактах - 32%.
/Это только в жилье? На самом деле нет - вторая большая отрасль применения - это сфера развлечений. Там один контракт заключается на реальный гонорар, а второй - на заниженную сумму. Примерно с теми же целями.
/Что говорят власти? В марте прошлого года Верховный суд Китая официально зафиксировал существование таких контрактов и признал их одним из путей ухода от налогов. Со всеми вытекающими последствиями. Сильно надеются на ИИ - пожелаем товарищам удачи в борьбе.

Мораль:... нет такой страны, где бы люди не мечтали избавиться от налогов