Вице-премьер Марат Хуснуллин вчера сделал несколько заявлений о стройке.

Во-первых, назвал условие для массовой ипотеки в России:

Я всегда говорю, что ипотека в стране должна быть 5-6%, тогда она будет массовой. Сейчас я считаю, что если ставка будет ниже 10%, то ипотека начнет оживать. Сейчас мы видим даже снижение до 16,5% дало определенное увеличение. Мы видим, что рынок начинает оживать.

При рыночной ипотеке в 5-6% стройка не то что оживет — я бы сказал, загудит.

Но такое маловероятно даже в мечтах. По прогнозам ЦБ, к инфляции в 4% мы придем в лучшем случае в 2027 году. Поэтому рыночная ипотека в ближайшие годы в лучшем случае будет 9-10%.

Во-вторых, вице-премьер не изменил прогноз на 100 млн квадратов ввода.

Я тоже считаю, что отрасль удержит данный показатель. Но это скорее инерционный потенциал, который мы заложили ранее. А вот в 2026-2027 году, я полагаю, сотню мы уже не соберем.

Напомню, что существенная часть ввода приходится на ИЖС. А этот сегмент сейчас находится под несопоставимо большим давлением, чем МКД.

Поэтому просадка очевидна.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Очень хочется разделять оптимизм Виталия Леонтьевича…

Российская строительная отрасль может полностью восстановиться в середине 2026-го, — заявил гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко. — Стройка начинает оживляться. Если так пойдет, такая же динамика, в середине следующего года мы увидим полное восстановление.

Я бы очень хотел в это верить. Но опыт подсказывает, что такой прогноз может быть не совсем реалистичным.

Да, в отдельных регионах идет оживление продаж. Но все-таки до уровня 2023 года, например, они точно не успеют восстановиться.

И потом, что вообще подразумевать под полным восстановлением? Возвращение к показателям отдельных годов? Или к средним объемам?

Хотелось бы понимания…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Компания Андрея Биржина @birzhin_glorax привлекла наше внимание совершенно случайно.

Несколько лет назад мы разработали для них стандарт оформления строительной площадки. Позже Дмитрий Кашинский приходил в #GMKTalks in the Show. В этом году мы стали снимать вместе с GloraX выпуски проекта #Средалогия.

Все это время я внимательно следил за развитием компании.

Когда они объявили о планах IPO, я подумал, что это неоднозначный, смелый и провокационный шаг для девелопера (особенно на сложном рынке).

Но еще более интересным показалось то, что свою стратегию они строили не на Москве и Петербурге, где уже успешно работали, а на экспансии в региональные города.

Они акцентировали внимание будущих акционеров именно на перспективах своего регионального развития. Такое на моей памяти впервые.

Полагаю, результаты публичного размещения подтвердили, что эта стратегия была верной. Акции проданы в нужном объеме.

Сейчас с интересом наблюдаю за их поведением. Бумаги находятся под давлением, но полагаю, инвесторы рассчитывают на рост рынка и, соответственно, повышение стоимости.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

3 100 000 рублей за метр квадратный. Это просто другой мир.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Компания A101 под руководством Игнатия Данилиди пытается отсудить достаточно прикольный знак, который принадлежит мэрии Химок.

Они ссылаются на то, что знак зарегистрирован, но не используется по назначению. В этом смысле намерения понятны.

Насколько весомым для суда будет аргумент о том, что знак не используется — сказать сложно. Но прецедент интересный.

У нас есть несколько торговых знаков в разных направлениях. Сейчас я, конечно, дам команду, чтобы мы их так или иначе использовали.

В противном случае, вероятно, кто-то может прийти и попытаться их отобрать…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В девелоперском продукте есть несколько ключевых аспектов, которые могут стать драйвером трафика, продаж и роста ценности. Один из них — концепция коммерческой недвижимости.

На коммерции строится значительная часть интересных и содержательных сценариев жизни. Мы плотно работаем с этим направлением и накопили обширный опыт — в России и за рубежом.

А теперь запускаем онлайн-интенсив для девелоперов «Коммерция в ЖК: от метров к экосистеме» на платформе @GMKStudy.

Наши эксперты расскажут, как анализировать локацию, учитывать тренды, собирать пул операторов и формировать уникальное предложение, которое повышает стоимость и привлекательность их жилых проектов.

В итоге участники получат полноценную концепцию развития коммерческой недвижимости, готовый пакет с логикой, экономикой и визуализацией для инвестора.

Если для вас это актуально, или вас беспокоят риски пустующих площадей — рекомендую присоединиться: clck.ru/3QPdnm.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У человека есть несколько базовых страхов: страх смерти, болезни, потери и повышения цен на недвижимость. Как, впрочем, и роста цен вообще.

Россияне ждут роста цен на жилье и снижения ставок. Треть респондентов — умеренного, в пределах 5–15%, а каждый десятый — значительного.

Российские люди привыкли к тому, что все дорожает. Это уже в ДНК тех, кто родился после распада Советского Союза. Они не видели стабильных или сопоставимых цен на товары и услуги на протяжении многих лет.

Те, кто родился в Советском Союзе и успел там пожить, помнят период, когда товары и услуги годами стоили одинаково. Правда, это касалось официального рынка — на черном ситуация была иной.

Кстати, именно на этом ожидании роста цен во многом держатся продажи девелоперов. Чем сильнее страх подорожания, тем больше инвесторов заходит на рынок и усиливает этот тренд.

Я тоже уверен, что стоимость недвижимости вырастет (если не будет внешних шоков). По моей оценке, прибавка будет существенно больше, чем 5%. Скорее, 15–20%. Тем более что даже за последний тяжелый год ценник вырос на 7%.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Уровень покрытия эскроу-счетов проектным финансированием в целом по России остается на стабильном уровне — более 70%.

Он существенно снизился по сравнению с прошлым годом, но это объяснимо: продажи девелоперов заметно сократились.

И хотя в среднем по больнице температура нормальная, ситуация в отдельных регионах начинает вызывать опасения. В 15 субъектах покрытие низкое (от 50% до 70%), в 3 — критически низкое (менее 50%).

Наблюдаю, как развиваются события. Полагаю, при сохранении текущих рыночных условий показатель продолжит снижаться.

До какого уровня он упадет — зависит от того, как будет меняться ключевая ставка.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я всегда говорил, что сложности на рынке — время для оптимизации. В моем понимании за этим словом стоит не повсеместное урезание бюджетов, а точечная выверенная работа по повышению эффективности.

Одна из возможностей для оптимизации в этом хорошем смысле слова — обучение.

И если вы разделяете мое мнение, обратите внимание на предложение экспертов из @GMKStudy — до 28 ноября любую программу на нашей образовательной платформе можно купить со скидкой 25%.

Из самого актуального:

— Коммерция в ЖК: от метров к экосистеме (начинаем интенсив 24 ноября)
— PR в девелопменте: от доверия к продажам (начало 19 января)
— Система управления результатом: 5 шагов к эффективности девелоперского бизнеса (начало 26 января)
— Эффективные объекты образования: 5 шагов от идеи до реализации (начинаем в марте)
— Бренд, который продаёт: опыт ТОП-3 агентств России (спринт в записи)
— Маркетинг 360°: полный охват инструментов продвижения для девелопера (интенсив в записи)
— Земля под проект: от анализа до потенциала (интенсив в записи)

Но и другие продукты заслуживают внимания.

На мой взгляд, отличная возможность. Рекомендую воспользоваться.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Все недоступнее и недоступнее...

За последний год доля доступных новостроек в старых границах Москвы упала примерно до 30%. Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья.

Себестоимость строительства, в которую прежде всего входит стоимость земли, а также социальная нагрузка, которую несут девелоперы, заставляет столичные компании уходить из проектов комфорт-класса в бизнес- и премиальный сегменты.

Дело тут не в девелоперах — это объективные факторы. Я полагаю, ситуацию ничем не исправить. В новостройках в исторической части Москвы будут жить либо богатые, либо очень богатые, либо сверхбогатые люди.

Ну а в Новой Москве продолжат появляться проекты комфорт-класса, которые может себе позволить среднестатистический покупатель.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Девелоперам предложили застроить остров Русский за 92 млн

24 декабря пройдут торги по реализации самого крупного земельного массива в Приморском крае — 334,18 га на острове Русский. По проекту КРТ предполагается построить не менее 317,61 тыс. кв. метров жилья с сопутствующей инфраструктурой.

Команда GMK специализируется на больших площадках и комплексном освоении территории. В противоположной части Владивостока есть аналогичный по масштабам проект, с которым мы работали, — DNS City. В этом городе интересный рынок и очень вовлеченные люди.

Мы будем следить за тем, кто выиграет право освоить новый участок КРТ.

Надеюсь, это будет достойный девелопер, и он сможет создать проект, который Владивосток заслуживает — с позитивными сценариями жизни.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Какова доля рыночной ипотеки на здоровом рынке?

В последние месяцы пристально слежу за долей рыночной ипотеки в общей структуре выдач.

По данным Сбера, за месяц объем рыночной ипотеки вырос почти на 38%: с 59,6 млрд в сентябре до 82 млрд в октябре. Доля базовых программ превысила 23%. В 2026 году банк ожидает дальнейшее усиление тренда.

Рыночная ипотека — это очень круто для банков, девелоперов и, в конечном итоге, для потребителей. Она устраняет дисбалансы, которые неизбежно формируют льготные программы, особенно когда они доминируют на рынке.

На мой взгляд, доля льготных программ должна быть не более 8–12%, а все остальное — рыночная ипотека. Тогда рынок будет здоровым.

Надеюсь, в обозримой перспективе мы к этому придем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Немного позитива в не самый яркий ноябрь

Пересмотрел, о чем говорили игроки рынка в этом месяце, и выбрал то, что внушает оптимизм.

▪️ Минфин надеется, что рыночная ставка по ипотеке в 2026 году снизится на 4-5 п.п. с учетом снижения ключевой ставки ЦБ.

▪️ Возвращение спроса на жилье в России в полном объеме возможно во второй половине следующего года. Из-за отложенного спроса выдачи ипотеки в четвертом квартале 2026-го могут достигнуть 600−700 млрд только по рыночным программам на вторичном рынке.

▪️ По результатам 2025 года введут не менее 105 млн кв. м жилья — всего минус 3% к 2024-му.

▪️ Общий портфель льготных ипотечных кредитов за все время их действия превысил 16 трлн рублей. Затраты бюджета на эти программы серьезные, но Минфин рассчитывает на снижение ключевой ставки и, соответственно, снижение расходов.

▪️Рынок ИЖС перешел к росту. За предыдущий месяц банки предоставили на строительство и покупку частных домов 11 тыс. новых кредитов (+15% м/м) на 58 млрд руб. (+8%).

▪️Спрос на рыночную ипотеку в октябре вырос почти на 40%, Сбер прогнозирует усиление тренда в 2026-м.

▪️ Продажи подросли: в октябре в новостройках продано 2,6 млн кв. м жилья — на 20% больше, чем в сентябре, и на 38% выше показателей октября 2024 года.

▪️ В Москве число проектов КРТ достигло 150. На реорганизуемых участках запланировано строительство свыше 900 тыс. кв. м недвижимости и создание свыше 4 тыс. новых рабочих мест.

▪️ «Дом.РФ» прогнозирует: сильное повышение покупательской активности на фоне доступной рыночной ипотеки и дефицит предложения станут причиной резкого повышения цен на жилье в 2027 году. Они могут вырасти на 10–15% — вдвое выше ожидаемой инфляции.

▪️ Продажи готовых квартир в Москве достигли годового рекорда. Покупатели спешат приобрести жилье, опасаясь роста цен.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Программирование позитивных сценариев жизни — процесс намного более глубокий, чем может показаться на первый взгляд.

Допустим, когда мы говорим о коммерческой инфраструктуре, на ум первыми приходят магазины, кофейни, пункты выдачи, аптеки...

Но с этими объектами связана только часть жизненных сценариев. А как насчет работы? Шаговая доступность между жильем и рабочим местом становится решающей для трети покупателей квартир. Особенно если речь об удаленных от центра районах...

Соответственно, при проектировании комплекса девелоперу нужно закладывать помещения, где впоследствии будут созданы рабочие места.

Об этом и не только эксперты нашего Центра коммерческой недвижимости говорят на интенсиве. Обучение уже началось. Выше — фрагмент одного из уроков.

Если вы по какой-то причине не успели присоединиться, рекомендую это сделать.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Депутаты ГД выступили с очередным интересным предложением: ввести купюру номиналом 10 000 рублей.

Теряюсь в догадках, зачем это нужно.

Сейчас тренд на безналичные переводы и платежи. Лично я давно уже не держал в руках больше 100 тысяч.

Наличные прочно ассоциируются с серым бизнесом. И мне очень странно, что депутаты поднимают этот вопрос.

Но, возможно, я что-то упускаю? Как вы считаете, нужна нам купюра в 10 000?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В зимний сезон идем с новым решением для девелоперов.

GMKPotential представил фичу ОЦЕНКА ЛОКАЦИИ. Максимально полезная штука для тех, кто планирует экспансию в новые регионы и/или выбирает участок из нескольких вариантов.

В основе фичи - точные пространственные данные и инструменты для геоаналитики от федеральной цифровой экосистемы 2ГИС. Фактически, это левел ап - к рыночному контексту и конкурентному окружению добавился инфраструктурный блок.

По api получаем данные по окружению локации в нескольких радиусах - до 500 метров, от 500 метров до километра и от километра до двух. Оцениваем 4 категории инфраструктуры - социальную, бытовую, общественный транспорт и новостройки - конкретно количество строящихся корпусов.

ОЦЕНКА ЛОКАЦИИ от GMKPotential напрямую связана с методологией «Сценариев жизни» — разработанному GMK подходу к проектированию и анализу девелоперских проектов.

Мы исходим из того, что успешный жилой проект должен обеспечивать удобство ключевых повседневных действий: путь в школу, доступ к магазинам, рекреационные активности, спорт, отдых, доступность социальных услуг.

Теперь же узнать жизнеспособность участка можно в одном окне, без дополнительных сервисов.

Экономим время для более важных вещей: поиска новогодних подарков близким, например.

Чтобы получить демодоступ и бесплатно протестировать сервис, запускайте бот @PotentialOnline_bot.

В РБК Недвижимость вышел очередной рейтинг застройщиков.
Интересен даже не сколько состав первой десятки - он остается относительно стабильным на протяжении года, а перестановки внутри.

Первое, хочу поздравить ЮгСтройИнвест, с которым мы начали сотрудничать в 2025-м: компания на пятом месте в ТОП-10, и это самая высокая позиция за всю ее историю.

Постоянный партнер GMK - Брусника также укрепила позиции и поднялась на строчку выше, на 7 место.

Страна - молодцы, ровно год назад их не было в десятке. Сейчас уверенно идут вперед.

По поводу падения ЛСР, которая в декабре прошлого года входила в данном рейтинге в тройку лидеров… Я давно наблюдаю за ЛСР, и честно, не совсем понимаю: то ли у компании это стратегия такая, то ли команда под влиянием последних событий несколько потерялась на рынке.

В целом, приятно, что с 7 из ТОП-10 крупнейших российских застройщиков и девелоперов у GMK есть успешные кейсы, включая бессменного лидера рейтинга - Самолет.

И еще интересно, что шесть из десяти компаний – мультирегиональные и начинали свою деятельность не из столицы, а из регионов.

Прочитал тут, что коллегия Еврокомиссии одобрила два варианта финансирования Украины, включая кредит за счет активов России. Речь идет о €165 млрд российских активов, замороженных на счетах частных банков стран евроблока и в бельгийском депозитарии Euroclear.

Бельгия, кстати, против такого решения, Глава Euroclear Валери Урбен пригрозила обращением в суд, если ЕС будет принуждать депозитарий к такому шагу.

Что хочу сказать.
Первое. Использование российских активов есть воровство.

Второе. Евросоюзу было бы неплохо перечитать Бисмарка, который давно и вполне точно описал развитие похожих сценариев:

...Не надейтесь, что единожды воспользовавшись слабостью России, вы будете получать дивиденды вечно. Русские всегда приходят за своими деньгами. И когда они придут — не надейтесь на подписанные вами иезуитские соглашения, якобы вас оправдывающие. Они не стоят той бумаги, на которой написаны. Поэтому с русскими стоит или играть честно, или вообще не играть…

Почти 20 лет назад российские девелоперы – за исключением компаний Петербурга и Краснодарского края с собственной логикой взаимоотношений и особыми правилами – начали выстраивать системную работу с агентской панелью.

Начало процессу положила Брусника – тогда еще «Партнер-Инвест».

Команда GMK – тогда еще «Маркетинг-Консультант» вместе с ней создавала и внедряла систему, в которой агентство – часть маркетинговой и сбытовой модели девелопера.
Мы про это даже написали книгу.

С тех пор рынок прошёл разные этапы. На старте девелоперские компании относились к риелторам как к ненужным посредникам.
Позже сделали шаг навстречу, причем первыми. Многие крупные риелторские компании выросли именно благодаря этому движению вперед.

Для девелопера риелтор — прежде всего канал продвижения продукта, способ довести предложение и условия до конечного потребителя.
За это риелтор получает комиссию 3–5%. Сочи с его безумными процентами оставим за скобками.

Но сейчас, общаясь с разными девелоперскими компаниями — от федеральных игроков до небольших локальных — все чаще слышу, что риелтор держит высокую долю в структуре продаж и применяет серьезные рычаги давления, разгоняет скидочную гонку.

Некоторые агенты прямо заявляют:
- У вас скидка 5%? Давайте 10%, иначе уведем клиента к конкуренту.
- У конкурента 10%? Тогда давайте 15%.

В отдельных случаях требования доходят до 25%.

Был период, когда рынок переживал сложные времена, и агентства разгоняли комиссию. Сейчас, когда она и так высокая — разгоняют скидки. По сути оставляют девелопера без маржи. Более того, подталкивают клиентов к тому, что скидку можно «выбить».

И здесь встаёт ключевой вопрос: агент — это представитель покупателя или девелопера? Чьи интересы он разделяет?

В идеале, искать компромисс. Но платит-то ему девелопер, и логично ожидать, что агент будет поддерживать его позицию.

Снижение цен на квартиры — вещь желанная для покупателя. Но если девелопер не будет иметь 15–18% чистой рентабельности, отрасль не сможет развиваться. Это приведет к падению темпов строительства и неизбежному формированию ценового гэпа через два-три года.

Поэтому мне бы хотелось задать вопрос @khusainov_ildar, @apopovonline и другим представителям риелторского бизнеса:
чьим партнером является агентство — девелопера или потребителя?

Если девелопера — понятно, за что платится вознаграждение.

Если агентство отстаивает интересы покупателя и действует с ним в тандеме, добиваясь скидки, за что тогда платить комиссию?

Очень рассчитываю получить ответ.

В попытках сбить рост курса рубля ЦБ снял ограничения на вывоз валюты для россиян. Ни кому сильный рубль не нужен, кроме россиян…

https://cbr.ru/press/event/?id=28158