Чтобы несколько подсластить российским девелоперам пилюлю отмены льготной ипотеки, хочу обратить внимание, что рынок недвижимости Германии (крупнейшей европейской экономики), который генерирует около 20% доходов этой страны, также находится в достаточно кризисном состоянии.

Дело в том, низкие процентные ставки и сильная экономика в течение многих лет способствовали буму на рынке недвижимости в Германии.

Но в 2022 году, когда инфляция ускорилась, Европейский центральный банк начал повышать стоимость заимствований (для сравнения: в 2019 году ставка была 0%, сейчас — 4,25%). Количество сделок снизилось, проекты встали на паузу, некоторые ведущие застройщики обанкротились.

В общем, после многих лет хороших темпов развития страны и низкой ставки кредитования все сильно изменилось. Сейчас правительство пытается предпринимать шаги, чтобы этот рынок как-то из стагнации вывести.

Посмотрим, что у наших коллег в Германии получится. Будем наблюдать за их опытом. Это всегда интересно.

Когда мы изучали европейский опыт девелопмента, то приезжали в Берлин и в другие города, чтобы посмотреть, каким образом развиваются их рынки, какие там есть бенчмарки. И я во многом признателен коллегам за те инструменты, которые мы там увидели и применили здесь, в России.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Брендинг в девелопменте — это чаще всего очень кропотливый процесс, когда мы одновременно двигаемся сразу в нескольких векторах и перебираем разнообразные варианты в поисках того, который оптимальным образом решит задачи застройщика и попадет в целевую аудиторию.

Так было и с камерным проектом в историческом центре Казани. Мы углублялись в разные направления, стараясь объединить архитектуру, исторический контекст и целевую аудиторию, которая включала три очень разные группы: семьи с детьми, родителей студентов и молодых предпринимателей.

Мои коллеги подготовили кейс о работе над проектом и рассказали, как мы:

▪️искали идеи для нейминга
▪️изучали локацию и код территории
▪️разрабатывали айдентику

Читайте в нашем блоге.

Сегодня не про девелопмент, а про пенсию. Прочитал в РБК статью, которая меня, откровенно говоря, поразила…

Почти половина россиян после достижения пенсионного возраста рассчитывает на пенсию или зарплату в качестве основного источника дохода. Так ответили 25 и 24% опрошенных соответственно. На личные сбережения полагаются 18% респондентов, а на детей полагается всего лишь один из 100 опрошенных.

Хочу отметить, что средний размер пенсии в Российской Федерации в 2024 году составляет 20 900 рублей. Как прожить на эти деньги в течение месяца — отдельный вопрос, который меня беспокоит, но затрагивать его сейчас я не хочу.

А хочу поговорить про то, как легкомысленно мы в России относимся к формированию сбережений и накоплений.

Я далеко не специалист в этой области. И я недавно делился мнением, что краткосрочные стратегии инвестирования в недвижимость сейчас, возможно, не очень разумны.

Но если говорить о долгосрочной перспективе и о том, как обеспечить себе доход на пенсии, недвижимость — это логичная, понятная и оправданная история.

Допустим, можно сдавать одну или две квартиры, постепенно их выкупая. Или при выходе на пенсию продать квартиру, положить деньги на депозит и на эти средства жить.

В целом я призываю (вне зависимости от того, какой в каком возрасте человек находится сейчас) подумать о том, что он не всегда будет полон сил, энергии и внутреннего вдохновения. Возраст в любом случае будет брать свое. Поэтому стоит позаботиться о своем будущем сейчас.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Президент сделал девелоперам подарок на День строителя, сократив гарантийный срок на объекты, которые они сдают, с 5 до 3 лет.

Определенная логика в этом есть.

Сейчас все больше квартир сдается в чистовой отделке, иногда с меблировкой. При этом гарантия распространяется и на конструктив (что логично), и на, условно, поклеенные обои, с которыми много что за 5 лет может произойти. А застройщику по гарантии приходится это исправлять, что, наверное, нелогично.

Я думаю, принятое решение — это позитивное и конструктивное изменение, которое будет способствовать увеличению доли жилья с отделкой и меблировкой.

Поскольку бремя гарантийной нагрузки будет уменьшено, это позволит девелоперу продвигать более готовый к заселению продукт: купил недостающую мебель и заехал.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Инсайты про цифровизацию в девелопменте

Отсматривая материалы выпуска #GMKTalks in the Show, посвященного цифровизации, и пытаясь разобраться в этой проблеме, я сделал ряд выводов. Хочу ими поделиться.

▪️Комплексная цифровизация всех процессов в круг — это прерогатива компаний с большим капиталом (я полагаю, из первой двадцатки, а может быть, и десятки). Теоретически девелопер способен нести такие затраты, но если делать это системно на протяжении многих лет, они могут поглотить существенную часть дохода.

▪️При этом комплексный подход не является необходимостью, можно цифровизировать отдельные проблемные зоны или очень важные узлы. Например, мы в GMK цифровизировали процесс подготовки квартирографии. Мы разработали сервис, на который потратили понятные для нас деньги, и сейчас можем сформировать квартирографию любого жилого комплекса в любой точке России в течение 5 минут (причем большая часть времени уйдет на ввод данных).

▪️Что касается основного пула девелоперов, наиболее понятная история — это:

1. Подбор сервисов, которые девелоперу необходимы.
2. Увязывание этих сервисов со своими бизнес-процессами и инфраструктурой.
3. Реализация.

Даже этот процесс потребует серьезных инвестиций. Конечно, они не сопоставимы с затратами на разработку собственных решений, но тем не менее. Необходима команда, которая отберет сервисы, имплементирует их в бизнес-процессы, а затем будет давать разработчикам обратную связь, чтобы они дорабатывали свои продукты в нужной девелоперу логике.

▪️Вероятнее всего, в ближайшие 3-5 лет мы увидим, как наиболее успешные разработчики сервисов для девелоперов будут поглощать менее успешные: покупать их, дополнять, создавать свою экосистему — и таким образом если не монополизировать, то олигополизировать всю эту историю. И с такими разработчиками девелоперу будет сложно конкурировать.

Тем не менее, я полагаю, что цифровизация девелоперской отрасли будет все больше набирать обороты.

Мы видим, каких успехов в этой сфере достиг банкинг, какие профиты это приносит, какая увеличивается эффективность и сокращаются косты. Конечно, цифровизировать банковскую сферу значительно проще, чем стройку (у нас все-таки есть понятие физического объема). Но активное развитие мы увидим точно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Очень интересно звучит заявление нашего любимого вице-премьера по поводу тех успехов, которых мы достигли в первом полугодии. Пробрасывается даже план ввода на второе.

За семь месяцев 2024 года в РФ сдано 61,2 млн кв. м жилья, что на 2% больше по сравнению с показателями 2023-го, доложил замглавы Кабинета министров РФ Марат Хуснуллин президенту. «Это позволяет нам уверенно говорить, что до конца года мы введем не менее 100 млн кв. м», — заверил он.

Планка в 100 млн квадратных метров, безусловно, является хорошим результатом, но уровень в 110 млн, как в прошлом году, нам не светит. Вот такой подтекст считываю, и в целом правительство к этому готово.

С одной стороны, оно адекватно оценивает ситуацию на рынке ипотеки. С другой, вероятнее всего, понимает, что следствием этого будет определенное охлаждение — сначала спроса, затем инвестиционных программ.

Неслучайно из риторики ушел показатель 120 млн квадратных метров в год, который всегда был реперной точкой для всех участников рынка. Видимо, согласно расчетам правительства, эту планку мы в ближайшее время не пробьем.

И это говорит о том, что программа поддержки спроса точно не станет лучше. Остается ждать рыночных изменений: что перегрев экономики остановится, инфляция сократится, ключевая ставка упадет.

На это потребуется как минимум год, а то и больше. Судя по депозитам, банки не прогнозируют серьезного падения ставки на ближайшее время. Сейчас Альфа дает 19,5% на полтора года, другие — 19% на год.

Но, надеюсь, я заблуждаюсь.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

О чем молчат те, кто пропагандирует жизнь за городом

Сейчас очень многие люди, да и девелоперы тоже, рассказывают, как хорошо жить за городом, в собственном доме. Но никто из тех, кто пропагандирует эту историю, не говорит, что помимо плюсов есть огромное количество сложностей.

▪️Из загорода дольше добираться до работы, и с этим ничего не поделаешь. Если ты работаешь из дома — это одна история. Если ты можешь выбирать время, когда тебе приезжать на работу — другая. А если ты должен в определенное время ездить в офис или возить детей школу, это не история, а полный пипец.

▪️Автономность собственного дома — это хорошо, когда ты замерз и можешь включить себе тепло, или на улице потеплело, и ты можешь его выключить. Но когда у тебя что-то ломается, ты остаешься с этим один на один. Допустим, септик накрылся. Если мастер свободен, все ок. А если нет, ты терпишь и ждешь, когда он освободится.

▪️Еще одно заблуждение — про отсутствие соседей и связанных с этим неудобств. Да, людей меньше. Но во дворе рядом с твоим может появиться собака, которая будет постоянно выть. А сосед напротив может построить дом розового цвета. И ты из своего красивого окна в своем стильном кабинете будешь смотреть на него и думать: «За что?! Как сказать соседу, что розовый не в тренде?» И с этим тоже ничего не поделаешь.

▪️Собственный участок — да, отлично. Но на нем растет газон, его надо стричь 3 раза в месяц. И либо ты сам находишь на это время (примерно по 3-4 часа, даже с газонокосилкой), либо платишь по 6-8 тысяч за раз (то есть на месяц можно сразу откладывать 24 тысячи).

В общем, плюсы и минусы я могу перечислять долго.

И я не против загородной жизни, просто я за то, чтобы люди, которые о ней пишут, предоставляли более объективную информацию. А люди, которые размышляют о переезде в собственный дом, более критично подходили к принятию решения.

Если у них нет детей школьного возраста и им все эти приколы, которые я перечислил, в радость — ради бога. Имеют право.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш образовательный проект набирает обороты:

https://news.1rj.ru/str/belyavskayalive/1571

При всем уважении к компании «Этажи» и лично Ильдару Хусаинову (еще раз поздравляю его с прошедшим вчера днем рождения) не могу со всеми его выводами согласиться.

По вторичному рынок ему виднее. А что касается того, что чем скорее снизятся цены на первичном рынке, тем лучше…

Я не очень понимаю, насколько они снизятся и кому станет лучше.

Да, если ценник пойдет вниз, люди, которые в моменте будут приобретать жилье, получат определенную выгоду. Это очевидно.

С другой стороны, если мы видим снижение маржинальной доходности для девелопера (а оно достаточно существенно, когда снижается цена), есть несколько моментов.

Во-первых, ковенанты банков, которые стоят по проектному финансированию. Вряд ли они будут нарушены, но напряженность между банком и девелопером, безусловно, возрастет, потому что доходность проекта — это очень важная ковенанта, которую нужно соблюдать.

Во-вторых, если девелопер видит, что рынок неустойчив, динамика отрицательная, он очень критично рассматривает свои производственные программы — выход на уже приобретенные участки или покупку новых.

Понимая, что доходность изменилась, девелопер может пропустить какой-то период, например, половину строительного цикла, и не запускать проекты, чтобы дождаться более интересной конъюнктуры.

Что будет дальше?

Предложение будет постепенно сокращаться. В течение года, как нам неоднократно заявлял и Центробанк, и серьезные парни в правительстве, ключевая ставка может снизиться. Следовательно, ставка ипотеки упадет, а спрос вырастет.

Люди придут на рынок с низким предложением. Девелоперы очень быстро сориентируются, и ценник опять пойдет вверх.

Такая ситуация, как я уже говорил, была в 2019 и 2020 годах, когда за счет ввода проектного финансирования количество девелоперов, а соответственно, и проектов сократилось. Спрос вырос за счет льготной ипотеки, и мы получили то, что мы получили.

Поэтому падение цены выгодно не всегда и не всем.

Отдельная история с инвесторами, но их доля не очень высока, и они зарабатывают на спекулятивном росте, поэтому, что называется, их не жалко.

P. S. Сейчас общаюсь с одной девелоперской компанией. Прошу сделать небольшую преференцию для близкого знакомого в приобретении квартиры. И слышу такое заявление: «Стоимость квартир в Москве меняется каждый день. И сейчас сохранение цены = скидка». Вот такой парадокс, который абсолютно не вяжется с заявлениями о ближайшем падении цен.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Москва как столица нашей чудной родины и самый большой город России аккумулирует в себе многие тренды, которые потом экстраполируются на всю страну.

Поэтому я и те, кто работает с рынком недвижимости, сейчас смотрят, что там происходит, чтобы понять, как это будет происходить в целом по России.

Что видим: в Москве в июле девелоперы вывели на рынок на 27% меньше новых проектов МКД, чем в июне.

Я думаю, что пока это какая-то тактическая история, потому что показатель на уровне прошлогоднего.

Если это не устойчивый тренд (об этом мы узнаем через 2-3 месяца), тогда с точки зрения формирования предложения на рынке все стабильно. Можно говорить о том, что девелопмент пока не принял стратегических решений по сдерживанию своих инвестиционных и производственных программ.

Если же мы в ближайшие месяцы увидим продолжающееся снижение вывода на рынок, то в обозримом будущем нам грозит дефицит предложения, что чревато еще одним витком повышения цен.

Но пока делать эти выводы рано, наблюдаем.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Хочу поговорить не про девелопмент, но про сферу, которая к нему во многом близка. Это транспорт.

Вообще развитие общественного транспорта и развитие жилой застройки — напрямую связанные вещи. Сейчас много жилой застройки формируется в так называемых периферийных районах города. Это создает множество проблем для всех:

▪️для людей — понятно почему;
▪️для администрации — в частности потому, что она вынуждена формировать логистику общественного транспорта так, чтобы он обеспечивал маятникое движение, связывающее такой район с городом.

Но я хотел бы поговорить не об этом, а вот о чем. Существенной частью общественного транспорта является такси. С появлением сервисов типа Яндекс.Такси и Uber этот бизнес принципиально поменялся.

Раньше, лет 10 назад, прилетая в Шереметьево и в Домодедово, надо было заплатить бомбилам 3000 рублей, чтобы доехать до Москвы. Сейчас это тоже стоит 3000 — но, во-первых, прошло 10 лет, а во-вторых, ты едешь на такси бизнес-класса. Ну или вызываешь комфорт-класс за 1200-1800. Соответственно, реальная стоимость поездки серьезно изменилась.

Уберизация такси очень серьезно увеличила конкуренцию, снизила косты, и потребитель от нее выиграл. Проиграли только бомбилы.

И вот теперь грядет новый этап эволюции служб такси — внедрение искусственного интеллекта.

Водители Китая обеспокоены ростом популярности роботакси. По словам экономистов и отраслевых экспертов, водители служб заказа поездок и такси одними из первых в мире столкнулись с угрозой потери работы из-за искусственного интеллекта. Технология беспилотного вождения остается экспериментальной, но Китай активно продвигается по этому пути. Уже сейчас по улицам этой страны курсируют тысячи роботакси.

Я понимаю озабоченность китайских таксистов, что в эту сферу потихоньку приходит роботизация. Но, как мне кажется, для потребителя это будет только выигрыш.

Я полагаю, что в ближайшие 3—7 лет поездки на роботакси станут реальностью в том числе в нашей стране. И это будет еще одним фактором, который способствует развитию жилой застройки, прежде всего на периферийных частях города.

А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)