Инсайты про цифровизацию в девелопменте

Отсматривая материалы выпуска #GMKTalks in the Show, посвященного цифровизации, и пытаясь разобраться в этой проблеме, я сделал ряд выводов. Хочу ими поделиться.

▪️Комплексная цифровизация всех процессов в круг — это прерогатива компаний с большим капиталом (я полагаю, из первой двадцатки, а может быть, и десятки). Теоретически девелопер способен нести такие затраты, но если делать это системно на протяжении многих лет, они могут поглотить существенную часть дохода.

▪️При этом комплексный подход не является необходимостью, можно цифровизировать отдельные проблемные зоны или очень важные узлы. Например, мы в GMK цифровизировали процесс подготовки квартирографии. Мы разработали сервис, на который потратили понятные для нас деньги, и сейчас можем сформировать квартирографию любого жилого комплекса в любой точке России в течение 5 минут (причем большая часть времени уйдет на ввод данных).

▪️Что касается основного пула девелоперов, наиболее понятная история — это:

1. Подбор сервисов, которые девелоперу необходимы.
2. Увязывание этих сервисов со своими бизнес-процессами и инфраструктурой.
3. Реализация.

Даже этот процесс потребует серьезных инвестиций. Конечно, они не сопоставимы с затратами на разработку собственных решений, но тем не менее. Необходима команда, которая отберет сервисы, имплементирует их в бизнес-процессы, а затем будет давать разработчикам обратную связь, чтобы они дорабатывали свои продукты в нужной девелоперу логике.

▪️Вероятнее всего, в ближайшие 3-5 лет мы увидим, как наиболее успешные разработчики сервисов для девелоперов будут поглощать менее успешные: покупать их, дополнять, создавать свою экосистему — и таким образом если не монополизировать, то олигополизировать всю эту историю. И с такими разработчиками девелоперу будет сложно конкурировать.

Тем не менее, я полагаю, что цифровизация девелоперской отрасли будет все больше набирать обороты.

Мы видим, каких успехов в этой сфере достиг банкинг, какие профиты это приносит, какая увеличивается эффективность и сокращаются косты. Конечно, цифровизировать банковскую сферу значительно проще, чем стройку (у нас все-таки есть понятие физического объема). Но активное развитие мы увидим точно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Очень интересно звучит заявление нашего любимого вице-премьера по поводу тех успехов, которых мы достигли в первом полугодии. Пробрасывается даже план ввода на второе.

За семь месяцев 2024 года в РФ сдано 61,2 млн кв. м жилья, что на 2% больше по сравнению с показателями 2023-го, доложил замглавы Кабинета министров РФ Марат Хуснуллин президенту. «Это позволяет нам уверенно говорить, что до конца года мы введем не менее 100 млн кв. м», — заверил он.

Планка в 100 млн квадратных метров, безусловно, является хорошим результатом, но уровень в 110 млн, как в прошлом году, нам не светит. Вот такой подтекст считываю, и в целом правительство к этому готово.

С одной стороны, оно адекватно оценивает ситуацию на рынке ипотеки. С другой, вероятнее всего, понимает, что следствием этого будет определенное охлаждение — сначала спроса, затем инвестиционных программ.

Неслучайно из риторики ушел показатель 120 млн квадратных метров в год, который всегда был реперной точкой для всех участников рынка. Видимо, согласно расчетам правительства, эту планку мы в ближайшее время не пробьем.

И это говорит о том, что программа поддержки спроса точно не станет лучше. Остается ждать рыночных изменений: что перегрев экономики остановится, инфляция сократится, ключевая ставка упадет.

На это потребуется как минимум год, а то и больше. Судя по депозитам, банки не прогнозируют серьезного падения ставки на ближайшее время. Сейчас Альфа дает 19,5% на полтора года, другие — 19% на год.

Но, надеюсь, я заблуждаюсь.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

О чем молчат те, кто пропагандирует жизнь за городом

Сейчас очень многие люди, да и девелоперы тоже, рассказывают, как хорошо жить за городом, в собственном доме. Но никто из тех, кто пропагандирует эту историю, не говорит, что помимо плюсов есть огромное количество сложностей.

▪️Из загорода дольше добираться до работы, и с этим ничего не поделаешь. Если ты работаешь из дома — это одна история. Если ты можешь выбирать время, когда тебе приезжать на работу — другая. А если ты должен в определенное время ездить в офис или возить детей школу, это не история, а полный пипец.

▪️Автономность собственного дома — это хорошо, когда ты замерз и можешь включить себе тепло, или на улице потеплело, и ты можешь его выключить. Но когда у тебя что-то ломается, ты остаешься с этим один на один. Допустим, септик накрылся. Если мастер свободен, все ок. А если нет, ты терпишь и ждешь, когда он освободится.

▪️Еще одно заблуждение — про отсутствие соседей и связанных с этим неудобств. Да, людей меньше. Но во дворе рядом с твоим может появиться собака, которая будет постоянно выть. А сосед напротив может построить дом розового цвета. И ты из своего красивого окна в своем стильном кабинете будешь смотреть на него и думать: «За что?! Как сказать соседу, что розовый не в тренде?» И с этим тоже ничего не поделаешь.

▪️Собственный участок — да, отлично. Но на нем растет газон, его надо стричь 3 раза в месяц. И либо ты сам находишь на это время (примерно по 3-4 часа, даже с газонокосилкой), либо платишь по 6-8 тысяч за раз (то есть на месяц можно сразу откладывать 24 тысячи).

В общем, плюсы и минусы я могу перечислять долго.

И я не против загородной жизни, просто я за то, чтобы люди, которые о ней пишут, предоставляли более объективную информацию. А люди, которые размышляют о переезде в собственный дом, более критично подходили к принятию решения.

Если у них нет детей школьного возраста и им все эти приколы, которые я перечислил, в радость — ради бога. Имеют право.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Наш образовательный проект набирает обороты:

https://news.1rj.ru/str/belyavskayalive/1571

При всем уважении к компании «Этажи» и лично Ильдару Хусаинову (еще раз поздравляю его с прошедшим вчера днем рождения) не могу со всеми его выводами согласиться.

По вторичному рынок ему виднее. А что касается того, что чем скорее снизятся цены на первичном рынке, тем лучше…

Я не очень понимаю, насколько они снизятся и кому станет лучше.

Да, если ценник пойдет вниз, люди, которые в моменте будут приобретать жилье, получат определенную выгоду. Это очевидно.

С другой стороны, если мы видим снижение маржинальной доходности для девелопера (а оно достаточно существенно, когда снижается цена), есть несколько моментов.

Во-первых, ковенанты банков, которые стоят по проектному финансированию. Вряд ли они будут нарушены, но напряженность между банком и девелопером, безусловно, возрастет, потому что доходность проекта — это очень важная ковенанта, которую нужно соблюдать.

Во-вторых, если девелопер видит, что рынок неустойчив, динамика отрицательная, он очень критично рассматривает свои производственные программы — выход на уже приобретенные участки или покупку новых.

Понимая, что доходность изменилась, девелопер может пропустить какой-то период, например, половину строительного цикла, и не запускать проекты, чтобы дождаться более интересной конъюнктуры.

Что будет дальше?

Предложение будет постепенно сокращаться. В течение года, как нам неоднократно заявлял и Центробанк, и серьезные парни в правительстве, ключевая ставка может снизиться. Следовательно, ставка ипотеки упадет, а спрос вырастет.

Люди придут на рынок с низким предложением. Девелоперы очень быстро сориентируются, и ценник опять пойдет вверх.

Такая ситуация, как я уже говорил, была в 2019 и 2020 годах, когда за счет ввода проектного финансирования количество девелоперов, а соответственно, и проектов сократилось. Спрос вырос за счет льготной ипотеки, и мы получили то, что мы получили.

Поэтому падение цены выгодно не всегда и не всем.

Отдельная история с инвесторами, но их доля не очень высока, и они зарабатывают на спекулятивном росте, поэтому, что называется, их не жалко.

P. S. Сейчас общаюсь с одной девелоперской компанией. Прошу сделать небольшую преференцию для близкого знакомого в приобретении квартиры. И слышу такое заявление: «Стоимость квартир в Москве меняется каждый день. И сейчас сохранение цены = скидка». Вот такой парадокс, который абсолютно не вяжется с заявлениями о ближайшем падении цен.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Москва как столица нашей чудной родины и самый большой город России аккумулирует в себе многие тренды, которые потом экстраполируются на всю страну.

Поэтому я и те, кто работает с рынком недвижимости, сейчас смотрят, что там происходит, чтобы понять, как это будет происходить в целом по России.

Что видим: в Москве в июле девелоперы вывели на рынок на 27% меньше новых проектов МКД, чем в июне.

Я думаю, что пока это какая-то тактическая история, потому что показатель на уровне прошлогоднего.

Если это не устойчивый тренд (об этом мы узнаем через 2-3 месяца), тогда с точки зрения формирования предложения на рынке все стабильно. Можно говорить о том, что девелопмент пока не принял стратегических решений по сдерживанию своих инвестиционных и производственных программ.

Если же мы в ближайшие месяцы увидим продолжающееся снижение вывода на рынок, то в обозримом будущем нам грозит дефицит предложения, что чревато еще одним витком повышения цен.

Но пока делать эти выводы рано, наблюдаем.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Хочу поговорить не про девелопмент, но про сферу, которая к нему во многом близка. Это транспорт.

Вообще развитие общественного транспорта и развитие жилой застройки — напрямую связанные вещи. Сейчас много жилой застройки формируется в так называемых периферийных районах города. Это создает множество проблем для всех:

▪️для людей — понятно почему;
▪️для администрации — в частности потому, что она вынуждена формировать логистику общественного транспорта так, чтобы он обеспечивал маятникое движение, связывающее такой район с городом.

Но я хотел бы поговорить не об этом, а вот о чем. Существенной частью общественного транспорта является такси. С появлением сервисов типа Яндекс.Такси и Uber этот бизнес принципиально поменялся.

Раньше, лет 10 назад, прилетая в Шереметьево и в Домодедово, надо было заплатить бомбилам 3000 рублей, чтобы доехать до Москвы. Сейчас это тоже стоит 3000 — но, во-первых, прошло 10 лет, а во-вторых, ты едешь на такси бизнес-класса. Ну или вызываешь комфорт-класс за 1200-1800. Соответственно, реальная стоимость поездки серьезно изменилась.

Уберизация такси очень серьезно увеличила конкуренцию, снизила косты, и потребитель от нее выиграл. Проиграли только бомбилы.

И вот теперь грядет новый этап эволюции служб такси — внедрение искусственного интеллекта.

Водители Китая обеспокоены ростом популярности роботакси. По словам экономистов и отраслевых экспертов, водители служб заказа поездок и такси одними из первых в мире столкнулись с угрозой потери работы из-за искусственного интеллекта. Технология беспилотного вождения остается экспериментальной, но Китай активно продвигается по этому пути. Уже сейчас по улицам этой страны курсируют тысячи роботакси.

Я понимаю озабоченность китайских таксистов, что в эту сферу потихоньку приходит роботизация. Но, как мне кажется, для потребителя это будет только выигрыш.

Я полагаю, что в ближайшие 3—7 лет поездки на роботакси станут реальностью в том числе в нашей стране. И это будет еще одним фактором, который способствует развитию жилой застройки, прежде всего на периферийных частях города.

А вы что думаете?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Площадь соответствует кредиту

Наш тренд-репорт «Инсайты в девелопменте» вызвал интерес не только у профессионального девелоперского сообщества.

Средства массовой информации взяли у нас несколько комментариев по этой теме.

Интересно и содержательно поговорили с Павлом Рыбкиным из «Эксперта». Читайте интервью и скачивайте тренд-репорт в нашем боте: @gmk_talks_bot → команда /start → 🔥H1 2024 ТРЕНД-РЕПОРТ🔥

На фоне льготной и Семейной ипотеки, а также распиаренной IT- и Дальневосточной, такая сущность как Сельская ипотека в каком-то смысле уходит на второй план.

Вообще это достаточно интересный инструмент, но мне кажется, что рыночные операторы (банки, девелоперы) не вполне научились с ним работать, потому что лимиты очень быстро заканчиваются.

За четыре с небольшим года действия программы с весны-2020 до лета-2024 Россельхозбанк (более 70% всех займов в рамках программы приходится на него) выдал кредитов более чем на 250 млрд руб. Данные Минсельхоза, опубликованные в начале мая, свидетельствовали о том, что интерес к программе расширяется. За первые четыре месяца года было выдано 6,2 тыс. кредитов на 28 млрд руб., при этом за тот же период 2023 года показатели были заметно ниже — 4,1 тыс. кредитов на 11 млрд руб.

Между тем, по своей сути Сельская ипотека предназначена для того, чтобы поднимать поселки, деревни, может быть, поселки городского типа. Однако, поскольку практически все российские города расползаются, и крупная застройка выходит на периферию, иногда получается так, что под логику Сельской ипотеки подходит и вполне себе городская застройка, хотя административно она находится за городом. И именно поэтому лимиты быстро выбирают.

В ближайшее время Минсельхоз планирует урегулировать эту логику и ужесточить правила выдачи. Сельскую ипотеку собираются отодвинуть от городов: она будет действовать только на территориях, расположенных дальше 50 км от областных центров или дальше 30 км от населенных пунктов, где живет больше 100 000 человек.

Конечно, сельская местность не имеет такого объема спроса и такого объема инвестиций с точки зрения девелопмента. Программа безусловно нужна. Но, видимо, ее параметры предстоит шлифовать. Надеюсь, эта итерация позволит Сельской ипотеке стать именно сельской, а не ипотекой городских проектов, удаленных от его черты.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Не могу сказать, что девелоперский бизнес является креативным.

Слишком велика цена ошибки, слишком сложные процессы происходят при принятии решения. И поскольку клиенты, которые покупают недвижимость нечасто, испытывают достаточно насыщенный комплекс переживаний по поводу происходящего, девелоперы в массе своей стараются быть более сдержанными.

Тем не менее, креативная мысль просачивается и в девелоперский бизнес. Причем я не про бесшабашные коммуникации, интересные своей неформальностью, а про стратегический креатив — это то, на что девелопер опирается при формировании и развитии бренда (своего и своих проектов) при игре в долгую.

Как раз таким нестандартным решениям посвящен WOW FEST, который пройдет с 4 по 6 сентября в Москве. За то время, пока мы за ним наблюдаем, он вырос из относительно небольшой тусовки людей, которые развивают креатив в девелопменте, в целый фестиваль.

Сегодня это грандиозное мероприятие с огромным количеством спикеров, с несколькими сценариями и площадками, с абсолютно разноформатными активностями.

Наши эксперты тоже участвуют в деловой программе:

▪️партнер GMK Анна Шишкина модерирует секцию «Продажи»;
▪️руководитель практики брендинга и креатива GMK Ольга Беляшникова выступает в секции брендинга. Ее презентации — это всегда ярко, интересно, содержательно, а главное, практично и применимо в жизни клиента.

Поэтому я искренне приглашаю всех на WOW FEST. Собственно говоря, там и увидимся.

Кстати, у нас есть промокод, по которому вы можете получить ссылку на билеты. Для этого назовите GMK15 менеджеру во время звонка или в мессенджере.

Имеет ли смысл продвигать отдельных сотрудников: размещать их портфолио, отправлять на конференции, предпринимать еще какие-то усилия, связанные с формированием личного бренда?

У нас в компании (я полагаю, что, возможно, и у вас тоже) регулярно идут диалоги на эту тему.

Понятно, что такие сотрудники становятся заметны, успехи компании ассоциируются с этими людьми. Соответственно, в условиях кадрового дефицита хантеры подсекают этих людей, и риск их потерять очень возрастает.

Иногда опасения по этому поводу доходят до того, что сотрудники в принципе не могут развивать личный бренд. Например, мне рассказывали, что собственник компании ПИК считает: пока ты работаешь в ПИКе, занимайся текущей проблематикой. А вот когда закончишь работать, выйдешь на пенсию — можешь писать мемуары, выступать на конференциях и делать все остальное. Не знаю, правда это или нет, но такая байка существует.

Но я не про крайности. Конечно, риск того, что заметные сотрудники будут сханчены, достаточно велик.

Но люди, которые на них охотятся, совершают одну важную ошибку: они пребывают в иллюзии, что, передернув одного или двух людей из консалтингового агентства или у другого девелопера, они сразу же приобретут все компетенции той стороны. Условно: раньше они за услуги компании платили 10 единиц, а теперь будут платить лично человеку 2. А результат будет тот же самый.

Мы несколько раз сталкивались с тем, что наших сотрудников переманивали, либо люди уставали от консалтинга или от нас, уходили и брали проекты на аутсорс.

И когда девелоперы давали мне обратную связь, то говорили, что, наверное, эта история была напрасна. Ожидание, что с помощью этих людей услуги GMK влетят к ним за принципиально другие деньги, не оправдывалось.

Все-таки любая система (пусть даже относительно небольшая, но устойчивая, которая работает много лет) имеет определенные параметры, характеристики, внутренние взаимоотношения и противоречия.
И именно они дают возможность формировать тот или иной продукт, а не конкретный человек.

Мы в GMK не против того, чтобы люди, которые хотят выступать на конференциях, это делали. Мы поддерживаем ведение личных блогов. Другое дело, что не всегда у наших сотрудников есть на это время.

А какая у вас позиция по этому поводу?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Российские девелоперы в январе – июле 2024 г. вложили в покупку земельных участков рекордные 188 млрд руб. 80% этих средств пошло на приобретение площадок под жилье. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года застройщики потратили на землю 181,1 млрд руб., годом ранее – 112,5 млрд, в 2021 г. – 98,7 млрд.

Девелоперы верят в будущее. Всем такого же оптимизма…

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В России сделали еще один шаг к легализации доходов населения. В следующем году заработает реестр работодателей, которые уклоняются от оформления трудовых отношений со своими сотрудниками.

Реестр будет публичным и доступен на официальном сайте Роструда. Специалисты считают, что это позволит соискателям заранее оценить добросовестность компании и принять взвешенное решение о трудоустройстве.

Заинтересовала эта тема, и я решил посмотреть статистику. По оценке Минтруда, в так называемом теневом секторе находятся около 10 миллионов наших сограждан или тех, кто имеет право работать в России.

То есть фактически это трудоустроенные люди, за которых не платятся налоги (либо это происходит по какой-то усеченной схеме). И, конечно, это огромный потенциал:

▪️и для государства — с точки зрения прироста налогов, которые будут поступать в бюджеты всех уровней;
▪️и для граждан, чьи права, я уверен, в той или иной степени ущемляются;
▪️и по качеству результатов (как правило, у людей, трудоустроенных в соответствии с законодательством, оно выше).

Новый реестр недобросовестных работодателей — это, с одной стороны, хорошо. Но с другой, не очень понятно, что с ним делать дальше.

Тем не менее, очередной шаг к структурированию и обелению доходов очевиден, и я считаю, что он правильный.

Вообще наше государство за последние 10 лет сделало титанический сдвиг с точки зрения обеления бизнеса, пресечения всякого рода обнальных схем и нивелирования серой экономики. Это, безусловно, повышает доходы бюджета и эффективность экономической модели в принципе.

В принципе, и предприниматели начали рассуждать более здраво, потому что в конечном итоге выгоднее быть честными в долгую.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)