Про Михаила Кенина и его 31,6%

Учитывая, какая сейчас ситуация на рынке, продажа основным акционером ГК «Самолет» своей доли — не очень хороший знак ни для рынка, ни для «Самолета».

Не потому что объект выставлен на продажу, а потому, что это делается в такой очень сложный период.

Вера собственников в компанию является одним из основополагающих факторов успешности прохождения тех или иных кризисных моментов.

Конечно, мне сложно понять мотивацию, не видя всего контекста. Тем не менее, все это выглядит достаточно неоднозначно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Владивосток — один из самых романтичных регионов нашего присутствия. У нас там есть несколько проектов и очень интересные знакомые.

Поэтому в своем проекте «Средалогия» мы решили рассказать о девелоперском вайбе Владивостока. И сделали это вместе с нашими партнерами, компанией DNS.

Получился рассказ не только о девелопменте, но и о Владивостоке в целом: как этот чудесный город развивался, чем живет сейчас и что его ждет в будущем.

Я сам бывал там дважды. Один раз меня даже прокатили на яхте. Мы вышли в море и я подумал: ну когда еще преставится возможность здесь поплавать? И искупался в этой ледяной воде. Впечатлений масса...

В общем, новый выпуск «Средалогии» уже на нашем канале. Рекомендую посмотреть.

Напомню: в «Средалогии» мы изучаем, как современные девелоперы меняют нашу жизнь к лучшему — создают новые #сценарии_жизни, делают города краше, комфортнее, привлекательнее… Ну и при этом соблюдают ковенанты банков.

Весь мир уже не один десяток лет, а возможно, и существенно больше, вкладывает деньги в недвижимость в надежде как минимум их сберечь.

Возможно, весь мир ошибается. Во всяком случае, есть люди, которые думают по-другому.

Давайте посмотрим правде в глаза: жилье как инвестиция — это на самом деле довольно рискованный актив с низкой доходностью.

Начнем с того, что покупка квартиры требует вложения значительной суммы денег, часто заемных. При этом вы фактически замораживаете эти средства в одном активе, теряя возможность вложиться куда-то еще.

В реальности, если учесть инфляцию, затраты на ремонт, коммунальные платежи и налоги, "доходность" часто оказывается отрицательной. Особенно это актуально для России, где коммунальные платежи растут быстрее инфляции.

(с) председатель Комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов

Конечно, в чем-то этот человек прав. Недвижимость не равно квартиры.

Но если рассматривать именно квартиры, то человек инвестирует не только и не столько с целью заработать, сколько с целью улучшить свои #сценарии_жизни. И в этом смысле вложение очень эффективно.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Четырехдневная рабочая неделя предсказуемо получилась очень насыщенной.

В четверг и пятницу участвовали в Тюменском градостроительном форуме: я модерировал секцию по КРТ, партнер GMK Виктория Белявская — секцию «Визионеры». Еще мы снимали очередной выпуск «Диалогов о городе» для Брусники. Ну и в целом активно общались с девелоперами, чиновниками, банкирами и агентствами недвижимости.

На что обратил внимание.

▪️Показатели ввода за 2024 год в Тюмени, по заявлениям губернатора, ожидаются рекордные. Но все понимают, что 2025-й будет весьма и весьма сложный. Иллюзий не питают ни власти, ни банкиры, ни девелоперы.

Ясно, что на данный момент спрос уже упал. Вероятнее всего, снизится и ввод. И девелоперы, и власти, и банкиры в целом спокойны. Но в моменте никто не понимает, на каком уровне будут объемы продаж и ввода.

▪️Вместе с тем, что величина стагнации рынка пока не очевидна, многие допускают, что и без того заградительная ставка может еще увеличиться. Плюс неизвестно, как долго она сохранится. Поэтому чувствуется напряжение.

Но главное: мы понимаем, что это не кризис отрасли как таковой. Отрасль страдает от того, что в государстве дорожают заемные средства.

▪️Власти обозначили свое видение по проектам КРТ до 2030 года. Озвучили немалые объемы. А самое главное — продемонстрировали бизнесу, что власть планирует и дальше реновировать город в плановом режиме. Возможно, динамика изменится, но вектор остается прежним.

▪️Брусника сделала все, чтобы участникам форума было комфортно на проекте «1А Первомайская», но он, безусловно, не предназначен для проведения таких событий. Здание Тюменской ярмарки и технопарк на Мельникайте для этого также не приспособлены.

Поэтому в городе давно назрела необходимость строительства экспоцентра. Он может быть не такой большой, как в Екатеринбурге, но он нам точно нужен — как минимум для градостроительного и для нефтегазового форума. А при наличии хорошей площадки, уверен, на ней смогли бы организовать еще 2-3 подобных мероприятия.

▪️И еще один момент. Форум был чисто b2b. Но я полагаю, при наличии хорошей площадки можно было бы сделать еще и экспозицию, где девелоперы могли бы показать жителям города свои проекты, дать какие-то интересные условия для покупки в моменте. И сразу же прорисовалась бы определенная экономика для самого форума, который, я полагаю, стоил немалых денег.

В общем, такие события в Тюмени, безусловно, нужны. У нас достаточно интересный с точки зрения девелопмента регион, и компании, которые приехали на форум, это еще раз подтвердили.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

В попытке найти хоть что-то хорошее для девелоперов я наткнулся на материал нашего коллеги Михаила Хорькова, где он подводит итоги октября по сделкам.

По его данным, количество сделок приблизилось к средней месячной норме предыдущих лет и вдвое превысило минимумы июля, что, в принципе, неплохой показатель.

Однако объем экспозиции очень существенно растет, появляются некие предпосылки к затовариванию рынка.

Я полагаю, что рано или поздно количество новых проектов на рынке закончится — девелоперы уже четко понимают, что рынок не будет столь интересным, как в периоды с массовой льготной ипотекой.

Соответственно, инвестиционные программы либо срежут, либо разведут во времени. И я думаю, что количество лотов будет сокращаться.

При этом хочу отметить, что Екатеринбург является третьим или четвертым городом в России (они там с Новосибирском спорят). Поэтому данные, которые представил наш коллега, вызывают легкий оптимизм.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Я полагал, что аудитория покупателей недвижимости очень сильно помолодела. И если 10 лет назад покупательское ядро было в возрасте 35-45, то сейчас оно сместилось в категорию ниже — допустим, до 30-40.

Но прочитал результаты исследования и увидел, что на самом деле этого не произошло. Это было для меня откровением.

Я понимаю, что вероятность ошибки невелика. Но все-таки за последние годы было столько программ, которые стимулируют к приобретению молодых людей и молодые семьи…

Пока не знаю, как интерпретировать эти данные. Буду думать.

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Мы догадывались…

Невероятно, но факт…

В октябре 2024 года на первичном и вторичном рынках Москвы было зарегистрировано 11,9 тыс. ипотечных сделок.

Это на 23,7% больше сентябрьского показателя (9,62 тыс.), на 5,7% выше показателя аналогичного периода прошлого года (11,25 тыс.), а также на 28,4% выше октября 2022 года (9,26 тыс.).

Да, акцент на вторичку, но ипотека-то по рыночной ставке. Как это понять?

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Выдача ипотечных кредитов по первичке в Тюмени в октябре достаточно резко выросла по отношению к сентябрю — увидел сегодня в одном из пабликов.

В надежде, что тренд касается всей России, решил пересмотреть общие данные.

Но увы. После завершения программы льготной ипотеки количество выданных ипотечных кредитов стабилизировалось в районе 100 тысяч в месяц. И пока ни туда, ни сюда.

июнь ‒ 200 тыс. кредитов
июль ‒ 91 тыс. кредитов
август ‒ 116 тыс. кредитов
сентябрь ‒ 99 тыс. кредитов
октябрь ‒ 97 тыс. кредитов

Да, это сводная информация по первичному и вторичному рынку. Какое внутри соотношение — пока не нашел. Буду искать еще. Надеюсь, информация появится в ближайшее время.

Возможно, по первичке ситуация лучше…

GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)