В течение последних лет все мы наблюдали, как росло количество квартир с отделкой в жилых проектах. В 2021 году таких предложений было 38%, в 2022-м — 42%, в 2023-м — 49%.

На мой взгляд, это было правильно. Я уже делился мнением, что в масс-маркете большинство квартир должно идти как минимум с отделкой, а оптимально — с частичной меблировкой. В этой логике живет весь прогрессивный мир, и мы рано или поздно тоже должны к ней прийти.

К сожалению, это произойдет скорее поздно, чем рано. Времена изменились, и уже сейчас девелоперы снижают количество лотов с отделкой, поскольку не могут прогнозировать конечные затраты на нее.

Только в 2025 году цены на материалы для строительства и ремонта (по прогнозам экспертов) должны вырасти на 10-15%. Причины: высокая ключевая ставка, валютные колебания, обязательная маркировка некоторых стройматериалов.

Так что, вероятно, в ближайшие годы застройщики будут чаще предлагать квартиры без отделки, а ремонт станет дополнительной опцией.

Надеюсь, что я ошибаюсь. Но пока видится так.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ну что сказать... Девелоперы способны пережить охлаждение ипотечного спроса, — считает председатель Центробанка. Пережидаем.

Если не читали сегодняшнее выступление ЭН, вот главные мысли.
Нажмите, чтобы развернуть цитату.

▪️В прошлом году дисбалансы были в первую очередь связаны с продолжением кредитного перегрева. В розничном кредитовании этот кредитный перегрев прекратился в середине года под влиянием и роста ставок, и сокращения периметра льготной ипотеки, и ужесточения мер для снижения закредитованности граждан.

▪️Ипотечный портфель вырос в 2024 году на 13%, что существенно ниже перегретого 2023 года, но, по нашей оценке, это абсолютно адекватный темп, если сравнивать с предыдущими годами. В этом году мы ожидаем прирост около 5%. Это скромно, но требуется более сдержанная динамика после чрезмерного прироста 2023 года и первой половины прошлого года. В 2026–2027 годах, по мере снижения инфляции и ключевой ставки, рост ипотеки будет постепенно ускоряться.

▪️Строительная отрасль вполне способна переждать временное замедление ипотеки. Надо учитывать, что люди стали активнее покупать жилье за собственные средства. Если в 2023 году доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу составляла около 40%, то в конце 2024 года уже превысила 60%. И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам. Плюс сами застройщики поднакопили хороший запас прибыли за последние два года.

▪️Около половины ипотечных кредитов выдаются с первоначальным взносом от 20 до 30%. Если вспомнить, что разрыв цен между первичным и вторичным жильем в последние годы превышает 30%, то такого взноса может быть недостаточно, чтобы, продав квартиру, полностью погасить кредит.

▪️До сих пор на рынке есть схемы в ипотеке, которые приводят к завышению цен на жилье и к росту платежей, существенному росту платежей после льготного периода. Мы теперь планируем сделать более привлекательной для банков стандартную ипотеку, где нет таких подводных камней, есть фиксированная ставка, есть понятный график платежей. И к кредитам, которые отклоняются от стандартных параметров, мы хотим применять более строгие правила.

▪️И кроме того, мы предложим Минфину давать господдержку только на стандартную ипотеку и в рефинансирование принимать только секьюритизированные стандартные проекты. Иначе говоря, мы хотим, чтобы к льготной ипотеке нельзя было прикручивать схемы, которые только дискредитируют саму идею господдержки.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Надейся на лучшее, но готовься к худшему — делится глава Сбера.

Если честно, я тоже считаю, что надо исходить из того, что давление на Россию (санкции) только усилят. Никакой Трамп с наскока ничего не решит, в срыве инициатив обвинят нас и, как следствие, усилят нажим.

Ну не умеют американцы договариваться. Диктовать, навязывать, ограничивать, бомбить — да.

Договариваться — нет. Компетенция потеряна…

У нас полным ходом идет тестирование сервиса для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта GMKPotential.

Первоначально мы планировали взять на бета-тест 5 компаний, но заявилось 9, и мы, конечно, не могли отказать. Среди участников не только девелоперы, но и аутсорсинговая компания. Думаю, это еще больше обогатит наш опыт — потому что возможности сервиса будут протестированы в разных сценариях.

Мы уже получили первые впечатления от участников. Они отмечают удобный интерфейс, интуитивность работы и скорость анализа данных.

В течение марта будем продолжать плотную работу: проводить индивидуальные обучения, разбирать кейсы, отвечать на вопросы, фиксировать пожелания. В итоге компании опробуют возможности сервиса и получат необходимые расчеты. А мы — обратную связь, которая позволит сделать продукт лучше.

Пока в тестировании только тюменские компании, но вообще GMKPotential работает в 38 городах. И хотя мы пока заняты донастройкой и улучшением продукта, он уже способен приносить пользу девелоперам.

А для того, чтобы тест был полноценным, мы дали доступ к сервису еще и популярному телеграм-каналу Стройвестник. Они будут использовать GMKPotential, чтобы собрать нужную информацию для аналитических справок и публикаций о рынке Тюмени и отдельных застройщиках.

И нам, безусловно, интересно, что скажут эти ребята о данном продукте. Пусть он предназначен для профессиональных девелоперов, но я считаю, что его возможности гораздо шире.

Стройвестник будет комментировать удобства и неудобства сервиса честно и открыто, не подбирая фраз.

Поэтому запасаемся попкорном 🍿

Если тоже хотите познакомиться с сервисом одними из первых — подписывайтесь на бот и оставляйте заявку.

Мы живем в парадоксе

В России могут создать комиссию по анализу причин роста цен на квартиры. Предполагается, что выявив, из-за чего жилье дорожает, комиссия сможет предлагать меры, которые позволят избежать дальнейшего повышения цен.

Если задача создания подобной комиссии — глубинное понимание процессов, влияющих на строительную инфляцию, это одна история.

Если комиссия будет думать, как административно ограничить цену, это история другая.

Я считаю, необходимо глубоко понимать причинно-следственные связи роста цены. Но любое административное ограничение цен ведет только к одному — к дефициту. Конечно, не в моменте. Но ограничивать цену = отбивать предпринимательский интерес у девелоперов.

Девелопмент — это бизнес, а бизнес должен максимизировать свою прибыль. Сделать так, чтобы застройщики видели свою прибыль в долгосрочной перспективе, но при этом сдерживали цены — задача нерешаемая.

На мой взгляд, хоть как-то влиять на цену может только высокая конкуренция. А конкуренция в нашей отрасли (за исключением, допустим, Тюмени, Краснодара, Московской области и, может, еще пары регионов) весьма и весьма низкая.

К тому же, само государство делает все, чтобы как можно меньше мелких девелоперов заходило на рынок, потому что с крупными игроками проще выстраивать отношения. А это в любом случае ограничение конкуренции.

И вот в этом парадоксе мы и живем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Произошло чудо… Банки начали снижать ставки по рыночной ипотеке…

А кроме того:

В феврале выдача ипотеки по льготным программам ускорилась: с 1 по 27 февраля банки предоставили 31 тыс. кредитов на 172 млрд руб. (+36% г/г по количеству и 35% г/г по объему без учета «Льготной ипотеки»).

Из них по «Семейной ипотеке» — 27 тыс. кредитов (+52% г/г) на 154 млрд руб. (+61% г/г).

Одобренные заявки по льготным программам достигли 17-22 тыс. в неделю (уровень сентября-октября 2024 г.)

Помните, ЦБ заявлял, что доля льготной ипотеки на рынке не должна превышать 25%?
А имеем почти 90%…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Тем временем будущее наступает…

Госдума одобрила в I чтении применение биометрии в сделках в недвижимостью. Биометрические образцы — это изображения лиц и записи голосов. Их будут использовать для подачи документов на регистрацию объектов недвижимости в электронном виде. В настоящее время при электронных сделках с недвижимостью от мошенников можно защититься с помощи усиленной цифровой подписи (УКЭП). Новый механизм призван сделать подобные сделки еще безопаснее.

Если честно, не знаю, как к таким изменениям относиться.

С одной стороны, цель декларируется благая — бороться с мошенниками и всячески обеспечивать сохранность имущества и денег наших дорогих граждан. С другой, возникает вопрос: а насколько безопасно эти данные хранятся, не попадут ли в какие-нибудь недобрые руки.

С третьей я, безусловно, понимаю, что прогресс не остановить, и что новые технологии будут интегрироваться в нашу жизнь очень быстро.

Мы и сами активно этим пользуемся (и в своих интересах, и в интересах наших клиентов). Да, не биометрией, а другими современными разработками, но я сейчас говорю в более широком смысле.

В общем, испытываю противоречивые чувства. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Лишку сказал..

Видимо, положение на рынке, по оценке правительства, очень сложное. Прорабатываются меры по дополнительному стимулированию спроса. Если предложения утвердят, это серьезно расширит круг получателей семейной ипотеки и, как следствие, поддержит спрос. Вопрос встанет по лимитам, но полагаю, что это инициаторы понимают и решат.

Ловим тревожные сигналы...

Дом.рф опубликовал данные по запускам новых проектов в 2025 году.

В феврале 2025 года застройщики запустили новые проекты жилья на 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Всего в январе-феврале запущено 4,5 млн кв. м новостроек, что на 23% меньше, чем за первых два месяца 2024 г.

Портфель строящегося жилья на фоне замедления запусков снизился на 0,8% с начала года до 113,5 млн кв. м на 1 марта 2025 года, что тем не менее на 7% больше, чем годом ранее (105,9 млн кв. м на 1 марта 2024 года).

Январь и февраль — не показательные месяцы, но все же снижение запусков на четверть (при условии того, что какие-то процессы были запущены еще в прошлом году) я считаю достаточно тревожным сигналом.

Если так будет продолжаться, то, как я и говорил ранее, в начале-середине 2026 года мы увидим определенные дефициты на рынке — особенно по наиболее востребованным лотам.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Обнаружил любопытное исследование. Я, конечно, и так знал, что при выборе квартиры мужчины и женшины руководствуются разными критериями. Но сейчас получил конкретное оцифрованное представление о том, какими именно.

При выборе квартиры женщины в первую очередь обращают внимание на практичность и комфорт предложенных решений.

Так, например, они чаще ищут квартиры с большими кухнями-гостиными (41% против 35%), гардеробными (23% против 19%) и балконами (41% против 32% среди мужской аудитории).

Для мужчин же более важными критериями оказались высота потолков (21% против 18% среди женской аудитории), наличие благоустроенной территории (40% против 36%) и система «умный дом» (7% против 5%).

При этом некоторые опции пользуются одинаковым спросом среди покупателей обоих полов — это меблированные кухни (25%) и квартиры-распашонки (12%).

Вот такие дела… Думаю, отделам продаж стоит учитывать эту информацию при работе с клиентами разного пола.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Создание жилой среды — это важная история. И одно дело, когда отдельная компания перенимает находки у другой. Это очень хорошо. Но когда целые страны перенимают какие-то глобальные подходы к развитию территории — это еще круче.

Как происходит международное заимствование опыта в девелопменте, какие практики востребованны — исследовали коллеги из редакции GMK.

Статья уже в нашем корпоративном блоге, считаю, ее обязательно нужно прочитать каждому девелоперу и представителю околодевелоперского сообщества.

Да, измельчал мужик… Пришел к такому выводу по итогам 8 Марта. И вот на основе чего я его сделал.

Вчера думаю: ну что там просыпаться, подрываться, готовить завтрак, кофе в постель… Лучше встанем пораньше, поедем в ресторанчик, там посидим. Ни суеты, ни заморочек. Немножко денег выложишь, и ладно.

Встать пораньше, конечно, не получилось. Проснулись, погуляли с собакой, собрались, поехали.

Приезжаем в ресторанчик, а там яблоку негде упасть. Все столики заняты.

Хорошо, я заранее позвонил в заведение. Сказал, какой именно столик нам нужен (большой и в определенном углу, потому что нас пятеро и собака).

И вот я сижу, завтракаю и думаю: так же, как я, размышляли эти вот мужички, которые привели сюда своих дам.

С одной стороны, вроде как поход в ресторанчик — это приятно. А с другой стороны, встать пораньше, приготовить завтрак, не говоря уже о том, чтобы сделать уборочку — на это душевных и физических сил у нас, мужичков, не хватает.

В этом смысле, конечно, парадокс. Приятно видеть, что у людей хорошие доходы, что у девушек и женщин завтрак в приличном месте. Но внутри-то себя я понимаю: измельчал мужичок.

Дал себе внутреннее обещание, что на следующее 8 Марта сам приготовлю завтрак. Может, даже сделаю уборку…

Власть имущие продолжают гнуть линию на сохранение площадей квартир…

Минстрой рекомендовал властям других регионов согласовывать проекты с площадью квартир-студий от 28 кв. м. В министерстве подчеркивают, что выполнение этого условия остается на усмотрение региональных властей. Однако эксперты не исключают, что чиновники ряда субъектов федерации прислушаются к рекомендациям.

С учетом падения спроса было бы логично, если бы российские девелоперы начали все сокращать — квартиры, МОПы…

Но, во-первых, люди это не принимают. Во-вторых, многие компании уже сами не хотят так делать. А в-третьих, теперь и законодательные инструменты не дадут строить собачьи будки.

Поэтому однозначно нужно искать другие решения, а не сокращать среднюю площадь квартир (которая в прошлом году впервые за пять лет выросла).

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Не ошибается тот, кто не я..

Банки активно продают коллекторам ипотечные долги. Обьемы продаж выросли кратно. К сожалению, многие люди не сопоставили свои возможности и ушли в просрочку, и этот тренд будет только нарастать. Уж больно много людей взяли ипотеку, которая им была не по карману.

В 2008 году все мы следили за стоимостью нефти, от которой зависело состояние всей российской экономики… В 2024-м — за уровнем инфляции, по которому можно было спрогнозировать дальнейшие решения по ключевой ставке…

И вот наступил 2025-й, и мы смотрим на еженедельные данные по выдаче ипотеки. И на наполнение эскроу, от которого зависит стоимость проектного финансирования.

А в начале марта они такие:

▪️В начале марта выдача ипотеки с господдержкой оставалась высокой: за неделю с 28 февраля по 6 марта банки предоставили 9 тыс. кредитов на 53 млрд руб. (+36% г/г по количеству и +35% по объему без учета «Льготной ипотеки») — в т. ч. по «Семейной ипотеке» — 8 тыс. кредитов (+15% г/г) на 48 млрд руб. (+25% г/г).

В марте ЦБ смягчил регулирование и банки начали снижать рыночные ставки. Так что, может быть, еще подрастем…

▪️Из-за значительного объема раскрытия счетов эскроу остаток средств на них за четвертый квартал 2025 года уменьшился на 8%, до 6,4 трлн рублей.

С учетом выдачи новых кредитов общее покрытие задолженности средствами на счетах эскроу снизилось на 8 п. п., до 72%. В результате этих изменений, а также общего роста рыночных ставок средняя ставка по кредитам застройщикам увеличилась до 9,4% годовых.

И все-таки настроения на рынке как будто стали более оптимистичными… Весна что ли так действует. Или мне это только кажется?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта