Вот-те раз! Как говорится, это надо осмыслить… Может, даже принять алкоголь (кто пьет, конечно)…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Тем временем в «старой» Москве почти перестали строить жилье стандарт-класса…

Тренд понятен и очевиден — стоимость земли действительно очень высокая. Но есть еще один фактор. Тут надо разобраться, что является стандарт-классом, комфорт-классом и прочими сегментами…

Очень нередки случаи, когда девелоперы завышают класс продукта, хотя де-факто он до него не дотягивает, чтобы придать ему более привлекательный вид в глазах потребителя. То есть используются характеристики одного класса, а называют его другим. Идет смешение классов, появляются всевозможные производные.

Конечно, существует описание классов от Российской гильдии риелторов, но, на мой взгляд, оно существенно устарело и требует серьезных изменений.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Девелоперский бизнес считается достаточно консервативным — в этом смысле продолжительный строительный цикл накладывает свой отпечаток. И все-таки если посмотреть на картину в горизонте каких-нибудь 3-5 лет, понимаешь, как много изменений произошло за этот, в сущности, небольшой период.

Например, мы с 2020 года сотрудничаем в компанией VEKA. Начиналось всё с глобального исследования по рынку девелопмента: как люди относятся к окнам, как девелоперы относятся к производителям окон, что для них важно, а что нет. Потом была совместная работа над GMKTalks, сериалом «Сценарии жизни» и другими проектами. Например, тренд-репорт-2025 мы тоже сделали вместе.

А сколько всего изменилось в девелопменте за эти годы — даже не упомнишь. Начиная взлетом и падением массовой льготной ипотеки и заканчивая многочисленными стандартами, которые были разработаны и введены в отрасли.

1 апреля VEKA участвует в конференции по техническому регулированию на MosBuild 2025. Будут обсуждать новые стандарты, разработанные с 2021 по 2024 год — как они повлияют на работу и какие есть практические решения. Зарегистрироваться можно по ссылке.

Из интересного: большинство россиян оптимистично смотрит на перспективы жизни в своем населенном пункте.

41% опрошенных ВЦИОМ в трехлетней перспективе надеются на улучшения в месте своего проживания, и почти столько же думают, что комфорт как минимум не снизится.

В лидерах социального оптимизма — Москва и Санкт-Петербург (49%). Можно сказать, что столицы — наиболее человекоцентричные населенные пункты нашей страны.

Треть россиян не верят в то, что в их городе произойдут перемены к лучшему. Такого мнения придерживаются преимущественно представители поколений оттепели и застоя.

Негативных изменений в своем населенном пункте ожидают 14% опрошенных россиян.

Для себя я уже достаточно давно понял: то, чем мы в GMK занимаемся — это формирование позитивных и содержательных сценариев жизни людей.

Поэтому исследование прочитал с любопытством и для себя отметил: те локальные процессы, в которых мы принимаем участие, заметны и на глобальном уровне.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Жилое строение индейцев вам, а не расширение параметров льготной ипотеки…

Минфин выступает против расширения семейной ипотеки — для этого нет оснований, заявил замглавы ведомства Иван Чебесков. В последние недели в правительстве стали снова обсуждать допуск к льготным займам семей с детьми до 18, а не до шести лет. Однако в феврале 2025-го выдачи по программе и без того выросли. А упрощение условий только ускорит рост цен на недвижимость, также это дорого обойдется бюджету.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как скучно мы живем - 21%

Посмотрел, какие факторы являются для покупателей ключевыми при выборе девелопера.

Несмотря на введение проектного финансирования, наиболее важный критерий — надежность компании. И в этом есть противоречие. Раньше, когда стройка финансировалась за деньги дольщика, опыт и ресурсы застройщика были критически важным показателем.

Но странно, что он по-прежнему имеет такое важное значение. Ведь сейчас фактически побеждена история с недостроями, и на мой взгляд, теперь потребитель должен выбирать скорее проекты, чем девелопера.

Однако пока ситуация не меняется, и лично для меня это неожиданно. Я полагаю, для потребителя это вопрос привычки. А что думаете вы?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Уже много лет мы стремимся сформировать единое информационное поле для девелоперов в разных регионах России и странах СНГ.

За это время многие девелоперы в том или ином контексте говорили мне, что наши информационные проекты стали для них базой при принятии важнейших решений.

Я полагаю, что сейчас настало время для ещё одного важного решения. И касается оно маркетинга (а у нашей компании в этой теме уже 25 лет опыта).

Мои коллеги из #GMKStudy проводят онлайн-интенсив «Маркетинг 360°: полный охват инструментов продвижения для девелопера».

12 практикующих экспертов осветят все рабочие инструменты, которые нужны девелоперу сегодня: там и продающие сайты, и продвижение через отраслевые выставки, и брендинг, и исследование целевой аудитории.

Начало интенсива 7 апреля. Рекомендую посмотреть программу и принять участие.

Когда-нибудь именитые экономисты и историки расскажут нам, что все-таки произошло с рынком недвижимости в 2020–2025 годах, кто в этом виноват, какие были причины и к каким последствиям это привело....

А пока уважаемый замминистра строительства и ЖКХ говорит нам вот что:

▪️ Себестоимость строительства кратно увеличилась. Реальная доходность девелоперов в среднем по стране после раскрытия эскроу и налогов — не больше 10%-12%.

▪️ В структуре себестоимости инвестиционного строительства в регионах обслуживание проектного финансирования выросло с 6-7% в некоторых случаях уже до 30%. Это самые большие затраты у застройщиков.

▪️ Строительные материалы за последний год подорожали в среднем примерно на 15%.

▪️ Исходя из всех этих факторов потенциала к снижению стоимости нет (о чем мы говорим уже давно).

▪️ Нет и проблем с вводом 2025 года (пока) — но есть опасения.

▪️ Из общего объема строящегося жилья в 117 млн кв. м распродано 30%. Объем выдачи ипотеки снизился на 57%, запуск новых проектов — на 26%.

▪️ В связи с этим всем девелоперов могут поддержать, но только адресно. Например, за счет субсидирования ставки по проектному финансированию.

▪️ А еще чиновники пытаются сделать все, чтобы не было даже предпосылок для банкротства застройщиков. Тем не менее, в горизонте 4-5 месяцев могут возникнуть проблемные ситуации, которые потребуют вмешательства.

Я, конечно, вместе со всеми надеюсь, что не потребуется… Но поживем-увидим.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В эфире тот самый выпуск проекта #Средалогия, на съемках которого я замёрз, как никогда в жизни.

Когда мы приехали в Нижний Новгород — снимать первый в этом сезоне выпуск нашего видеопроекта, посвященного девелоперскому вайбу городов, — погода резко изменилась. Мы готовились к нулю, а там было минус 8-10 градусов.

Но несмотря на жуткий холод, ветер и отсутствие прочих комфортных условий, я благодарен этому городу за теплый прием. В нем живут и работают люди с горящими сердцами.

Это была моя третья поездка в Нижний Новгород. В первых двух я мало смотрел на город и много — на стройки. В этот раз ситуация была иная, и город раскрылся для меня с принципиально другой стороны.

Для меня Нижний Новгород — это, конечно, два города, Верхний и Нижний. В нем очень хорошо чувствуется преемственность времен.

Например, я увидел легендарный Горьковский автомобильный завод и почувствовал себя хоть немного, но причастным к этому всесоюзному событию, которое произошло много лет назад. Но в то же время я увидел, что это город молодежи, город будущего. Он активно развивается, и люди, которые там живут, чувствуют это и говорят об этом.

Из неприятного могу отметить только то, что город претендует на звание туристической столицы, но там всего два пятизвездочных отеля. Один из них точно не пятизвездочный, а второй настолько пятизвездочный, что когда мы хотели там снимать финальную сцену, к нам подошел администратор и вломил цену за съемки.

Возможно, это общий тренд, но мы с таким столкнулись впервые, и нам было очень неприятно.

Но мы пошли в кафе Salut!, спокойно сели, выпили кофе с вкусными плюшками и сняли финальную сцену там. Поэтому я с удовольствием вам рекомендую это кафе и не рекомендую пятизвездочные отели Нижнего Новгорода.

В общем, смотрите и наслаждайтесь!

А я еще отмечу: мы очень рады тому, что к нашему проекту присоединился такой прогрессивный девелопер как GloraX. Это позволит сделать «Средалогию» еще более содержательной, информативной и полезной.

В нашей стране есть достаточно много того, что не поддается обычной логике. Например, (отсутствие) корреляции между поведением курса рубля и ценниками в магазинах.

ФАС попросили проверить объективность цен в России после падения курса доллара.

«Как эксперты, так и рядовые потребители сходятся во мнении, что обычная математическая логика не действует в отношении одних и тех же групп товаров (как продовольственных, так и непродовольственных) при последовательном значительном ослаблении, а затем столь же существенном укреплении курса рубля. В первом случае цены заметно растут, во втором, вопреки ожиданиям, в лучшем случае остаются на прежнем высоком уровне без тенденции к снижению, а во многих сферах и вовсе продолжают рост», — говорится в обращении к ФАС.

Дело в том, что цены в России — это не совсем экономическая сущность. Доллар растет — цены растут, доллар падает — тоже цены растут. Условному немцу не понять… Хоть комиссию создавай, хоть три…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У меня в голове не укладывается интерес сограждан к девелоперскому продукту в столь специфичном регионе как Таиланд.

Между тем, эта страна не просто возглавляет топ стран, в которых жители России покупают недвижимость… На нее приходится аж треть спроса.

Возможно, такая тенденция сложилась из-за неких заблуждений, которые есть у российского потребителя, или в силу того, что он приобретает недвижимость как инвестиционный актив, а не как место для постоянного проживания.

На мой взгляд, #сценарии_жизни, которые формируются там, принципиально отличаются от того, к чему мы привыкли здесь.

Я понимаю, когда люди покупают недвижимость, допустим, в Европе. Там сопоставимый климат. Не близкая, но в целом понятная ментальность. А Таиланд — это для русского человека абсолютно иной мир.

И меня это весьма смущает. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Интересные события происходят…

Было много было слухов о сложном положении Самолета, о возможной смене акционеров и массовых увольнениях сотрудников. Мы видели падение стоимости их акций.

Сейчас вышло интервью Анны Акиньшиной в РБК. Я его прочитал, обдумал и понял, что девелопер если не решил свои основные проблемы, то разобрался с логикой действий на ближайшее время и сформулировал некий экшен-план:

▪️развивать региональные проекты, сосредотачивать запуски в точках высокого спроса
▪️развивать дополнительные направления (ГАБы, ЗПИФы и цифровые продукты), чтобы диверсифицировать доходы
▪️продавать часть земельных участков для ускоренной монетизации

А в среднесрочной перспективе компания рассчитывает на восстановление кредитования… Что ж, как и все.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Объемы запусков продолжают снижаться… В марте-2025: 3,6 млн кв. м, минус 24% к марту-2024. Снижение по кварталу — на те же самые 24%. Запущено 8,1 млн кв. м.

Интересно, что в Москве и области запуски снизились НАПОЛОВИНУ: до 1,2 млн кв. м.

Но есть и регионы, в которых тенденция противоположная. Например. в Воронежской области, Красноярском крае, Томской области, Хабаровском крае запуски превысили уровень прошлого года в 2 раза и более.

«По нашей оценке, на фоне высокой ключевой ставки, запретительных рыночных ставок по ипотеке и невысокого спроса застройщики заняли выжидательную позицию и откладывают старт новых проектов.

В сложившихся обстоятельствах целесообразно было бы поддержать девелоперов, предоставив им субсидирование новых проектов в рамках механизма проектного финансирования», — полагают в Доме.рф.

Что ж, посмотрим, что на это ответят в правительстве...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Итак, глава ЦБ сегодня выступила в Госдуме. Вот главное:

▪️Бизнес динамично развивается и при высокой ключевой ставке. Политика ЦБ сдерживает избыточный рост спроса, который выливается главным образом в инфляцию, в рост издержек компаний, но не помогает устойчивому росту, расширению потенциала экономики.

▪️Не было цели заморозить кредитование, как это иногда представляют. Избранная траектория ключевой ставки замедлит рост кредита до сбалансированного уровня. Но и в этом году кредит продолжит расти и вносить свой вклад в экономический рост.

▪️Текущая инфляция в ноябре — декабре была опасно высокой — около 14%, если пересчитывать на полный год. В январе — уже меньше 11%, в феврале — меньше 8%. Цифру за март узнаем на следующей неделе.

▪️В следующие месяцы инфляция продолжит снижаться и к концу года придет в норму. Но в целом за этот год инфляция будет все еще выше 4% из-за высоких показателей начала года.

▪️На последнем заседании, в марте, снижение ключевой ставки даже не обсуждалось. Более того, на столе все еще повышение ставки, если — как это было в прошлом году — реализуются инфляционные риски.

▪️Сейчас физические ресурсы в экономике практически полностью задействованы.
Поэтому стимулирование спроса, если и возможно, то в разумных дозах. И это в равной степени относится и к льготной ипотеке, и льготным кредитам для бизнеса.

▪️В текущих условиях магистральный путь к расширению потенциала экономики один — внедрение новых технологий и повышение производительности труда. А умеренная инфляция — твердая почва под ногами.

В теории, конечно, все очень гладко звучит... Посмотрим, как будет на практике.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Что-то я забегался… А уже 3 апреля. Значит, четверть года позади.

Собрал самое интересное за первый квартал:

▪️Какой главный вывод я сделал из нескольких кризисов, через которые мы все прошли

▪️Что я думаю про рассрочку и про льготную ипотеку на вторичном рынке

▪️Как девелоперу избавиться от аналитической работы, делегировав ее специально обученным людям и алгоритмам

▪️Что душит маржинальность девелопера сильнее, чем стагнирующий спрос

▪️Какое качество я считаю главным для девелопера сегодня

▪️Что прогнозируют банки (которые я не люблю, но чьему аналитическому аппарату доверяю) на 2025 год

▪️За каким подходом будущее клиентского сервиса

▪️От чего на самом деле надо отдыхать руководителям

▪️Почему Гай Ричи в некотором смысле ответственнен за один из моих сценариев жизни

▪️Какие размышления об отцовстве вызвал у меня «Тарас Бульба» после очередного прочтения

▪️И почему моя совесть как консультанта чиста, а вот как мужика — не совсем

Заходим во второй квартал... Посмотрим, что нас ждет.

Сервис GMKPotential разобрал территорию предстоящего КРТ в Перми: https://perm.rbc.ru/perm/freenews/67ed02159a794706bece315f

Пока ЦБ ужесточает требования к банкам, на рынке процветают «черные» кредиторы…

Россияне втрое чаще обращаются к нелегальным кредиторам, если не верят в успешность получения ссуды в банке или МФО.

Нелегальные кредиторы фактически создали параллельную финансовую систему для тех, кому отказывают официальные банки и МФО, формируя устойчивый спрос на теневые финансовые услуги.

Если человек берет займы у таких организаций, то все глубже погружается в кредиторскую задолженность и в конечном итоге в банкротство. В лучшем случае все это сопровождается нервотрепкой, а в худшем — еще и различными мерами, которые предпринимают эти не совсем официальные организации для возврата денежных средств.

И если честно, я не вижу линейного выхода из этой ситуации.

Но очевидно, что нашим детям в школах должны преподавать азы финансовой грамотности. Тогда они смогут сформировать эти знания и навыки не из жизненного опыта (это иногда очень больно), а из теории. А этого нет.

У меня двое детей в школе учатся. Один заканчивает, другая в начальной школе. Какой только ерундой им не забивают голову… Их учат абстрактным премудростям, которые подавляющему большинству, скорее всего, не понадобятся. Но не дают реальных уроков, которые точно пригодятся в жизни...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Почитал новости. Что хочу сказать. Богатых вообще не жалко, особенно богатых москвичей)))))

Стоимость метра в премиальных новостройках столицы впервые превысила 800 тыс. рублей. За год рост составил 20% — наибольший показатель среди всех сегментов первичного рынка Москвы. Цены продолжают расти на фоне сохраняющегося спроса и ограниченного предложения.

А вот девелоперов, кто строит малоэтажку, жалко, причем сильно. Они создают соразмерную среду, но она в меньшей степени пользуется спросом.

Квартиры в высотках в России продаются лучше, чем в малоэтажках. Квартиры в них покупают жители как «миллионников», так и малых городов с населением до 50 тыс. человек. Отношение распроданности к стройготовности в таких объектах варьируется в коридоре 69-83%.

Но сильнее всего жалко людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Основной инструмент для этого — ипотека — просела почти на 50% по количеству и на 42% по сумме.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта