В эфире тот самый выпуск проекта #Средалогия, на съемках которого я замёрз, как никогда в жизни.

Когда мы приехали в Нижний Новгород — снимать первый в этом сезоне выпуск нашего видеопроекта, посвященного девелоперскому вайбу городов, — погода резко изменилась. Мы готовились к нулю, а там было минус 8-10 градусов.

Но несмотря на жуткий холод, ветер и отсутствие прочих комфортных условий, я благодарен этому городу за теплый прием. В нем живут и работают люди с горящими сердцами.

Это была моя третья поездка в Нижний Новгород. В первых двух я мало смотрел на город и много — на стройки. В этот раз ситуация была иная, и город раскрылся для меня с принципиально другой стороны.

Для меня Нижний Новгород — это, конечно, два города, Верхний и Нижний. В нем очень хорошо чувствуется преемственность времен.

Например, я увидел легендарный Горьковский автомобильный завод и почувствовал себя хоть немного, но причастным к этому всесоюзному событию, которое произошло много лет назад. Но в то же время я увидел, что это город молодежи, город будущего. Он активно развивается, и люди, которые там живут, чувствуют это и говорят об этом.

Из неприятного могу отметить только то, что город претендует на звание туристической столицы, но там всего два пятизвездочных отеля. Один из них точно не пятизвездочный, а второй настолько пятизвездочный, что когда мы хотели там снимать финальную сцену, к нам подошел администратор и вломил цену за съемки.

Возможно, это общий тренд, но мы с таким столкнулись впервые, и нам было очень неприятно.

Но мы пошли в кафе Salut!, спокойно сели, выпили кофе с вкусными плюшками и сняли финальную сцену там. Поэтому я с удовольствием вам рекомендую это кафе и не рекомендую пятизвездочные отели Нижнего Новгорода.

В общем, смотрите и наслаждайтесь!

А я еще отмечу: мы очень рады тому, что к нашему проекту присоединился такой прогрессивный девелопер как GloraX. Это позволит сделать «Средалогию» еще более содержательной, информативной и полезной.

В нашей стране есть достаточно много того, что не поддается обычной логике. Например, (отсутствие) корреляции между поведением курса рубля и ценниками в магазинах.

ФАС попросили проверить объективность цен в России после падения курса доллара.

«Как эксперты, так и рядовые потребители сходятся во мнении, что обычная математическая логика не действует в отношении одних и тех же групп товаров (как продовольственных, так и непродовольственных) при последовательном значительном ослаблении, а затем столь же существенном укреплении курса рубля. В первом случае цены заметно растут, во втором, вопреки ожиданиям, в лучшем случае остаются на прежнем высоком уровне без тенденции к снижению, а во многих сферах и вовсе продолжают рост», — говорится в обращении к ФАС.

Дело в том, что цены в России — это не совсем экономическая сущность. Доллар растет — цены растут, доллар падает — тоже цены растут. Условному немцу не понять… Хоть комиссию создавай, хоть три…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У меня в голове не укладывается интерес сограждан к девелоперскому продукту в столь специфичном регионе как Таиланд.

Между тем, эта страна не просто возглавляет топ стран, в которых жители России покупают недвижимость… На нее приходится аж треть спроса.

Возможно, такая тенденция сложилась из-за неких заблуждений, которые есть у российского потребителя, или в силу того, что он приобретает недвижимость как инвестиционный актив, а не как место для постоянного проживания.

На мой взгляд, #сценарии_жизни, которые формируются там, принципиально отличаются от того, к чему мы привыкли здесь.

Я понимаю, когда люди покупают недвижимость, допустим, в Европе. Там сопоставимый климат. Не близкая, но в целом понятная ментальность. А Таиланд — это для русского человека абсолютно иной мир.

И меня это весьма смущает. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Интересные события происходят…

Было много было слухов о сложном положении Самолета, о возможной смене акционеров и массовых увольнениях сотрудников. Мы видели падение стоимости их акций.

Сейчас вышло интервью Анны Акиньшиной в РБК. Я его прочитал, обдумал и понял, что девелопер если не решил свои основные проблемы, то разобрался с логикой действий на ближайшее время и сформулировал некий экшен-план:

▪️развивать региональные проекты, сосредотачивать запуски в точках высокого спроса
▪️развивать дополнительные направления (ГАБы, ЗПИФы и цифровые продукты), чтобы диверсифицировать доходы
▪️продавать часть земельных участков для ускоренной монетизации

А в среднесрочной перспективе компания рассчитывает на восстановление кредитования… Что ж, как и все.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Объемы запусков продолжают снижаться… В марте-2025: 3,6 млн кв. м, минус 24% к марту-2024. Снижение по кварталу — на те же самые 24%. Запущено 8,1 млн кв. м.

Интересно, что в Москве и области запуски снизились НАПОЛОВИНУ: до 1,2 млн кв. м.

Но есть и регионы, в которых тенденция противоположная. Например. в Воронежской области, Красноярском крае, Томской области, Хабаровском крае запуски превысили уровень прошлого года в 2 раза и более.

«По нашей оценке, на фоне высокой ключевой ставки, запретительных рыночных ставок по ипотеке и невысокого спроса застройщики заняли выжидательную позицию и откладывают старт новых проектов.

В сложившихся обстоятельствах целесообразно было бы поддержать девелоперов, предоставив им субсидирование новых проектов в рамках механизма проектного финансирования», — полагают в Доме.рф.

Что ж, посмотрим, что на это ответят в правительстве...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Итак, глава ЦБ сегодня выступила в Госдуме. Вот главное:

▪️Бизнес динамично развивается и при высокой ключевой ставке. Политика ЦБ сдерживает избыточный рост спроса, который выливается главным образом в инфляцию, в рост издержек компаний, но не помогает устойчивому росту, расширению потенциала экономики.

▪️Не было цели заморозить кредитование, как это иногда представляют. Избранная траектория ключевой ставки замедлит рост кредита до сбалансированного уровня. Но и в этом году кредит продолжит расти и вносить свой вклад в экономический рост.

▪️Текущая инфляция в ноябре — декабре была опасно высокой — около 14%, если пересчитывать на полный год. В январе — уже меньше 11%, в феврале — меньше 8%. Цифру за март узнаем на следующей неделе.

▪️В следующие месяцы инфляция продолжит снижаться и к концу года придет в норму. Но в целом за этот год инфляция будет все еще выше 4% из-за высоких показателей начала года.

▪️На последнем заседании, в марте, снижение ключевой ставки даже не обсуждалось. Более того, на столе все еще повышение ставки, если — как это было в прошлом году — реализуются инфляционные риски.

▪️Сейчас физические ресурсы в экономике практически полностью задействованы.
Поэтому стимулирование спроса, если и возможно, то в разумных дозах. И это в равной степени относится и к льготной ипотеке, и льготным кредитам для бизнеса.

▪️В текущих условиях магистральный путь к расширению потенциала экономики один — внедрение новых технологий и повышение производительности труда. А умеренная инфляция — твердая почва под ногами.

В теории, конечно, все очень гладко звучит... Посмотрим, как будет на практике.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Что-то я забегался… А уже 3 апреля. Значит, четверть года позади.

Собрал самое интересное за первый квартал:

▪️Какой главный вывод я сделал из нескольких кризисов, через которые мы все прошли

▪️Что я думаю про рассрочку и про льготную ипотеку на вторичном рынке

▪️Как девелоперу избавиться от аналитической работы, делегировав ее специально обученным людям и алгоритмам

▪️Что душит маржинальность девелопера сильнее, чем стагнирующий спрос

▪️Какое качество я считаю главным для девелопера сегодня

▪️Что прогнозируют банки (которые я не люблю, но чьему аналитическому аппарату доверяю) на 2025 год

▪️За каким подходом будущее клиентского сервиса

▪️От чего на самом деле надо отдыхать руководителям

▪️Почему Гай Ричи в некотором смысле ответственнен за один из моих сценариев жизни

▪️Какие размышления об отцовстве вызвал у меня «Тарас Бульба» после очередного прочтения

▪️И почему моя совесть как консультанта чиста, а вот как мужика — не совсем

Заходим во второй квартал... Посмотрим, что нас ждет.

Сервис GMKPotential разобрал территорию предстоящего КРТ в Перми: https://perm.rbc.ru/perm/freenews/67ed02159a794706bece315f

Пока ЦБ ужесточает требования к банкам, на рынке процветают «черные» кредиторы…

Россияне втрое чаще обращаются к нелегальным кредиторам, если не верят в успешность получения ссуды в банке или МФО.

Нелегальные кредиторы фактически создали параллельную финансовую систему для тех, кому отказывают официальные банки и МФО, формируя устойчивый спрос на теневые финансовые услуги.

Если человек берет займы у таких организаций, то все глубже погружается в кредиторскую задолженность и в конечном итоге в банкротство. В лучшем случае все это сопровождается нервотрепкой, а в худшем — еще и различными мерами, которые предпринимают эти не совсем официальные организации для возврата денежных средств.

И если честно, я не вижу линейного выхода из этой ситуации.

Но очевидно, что нашим детям в школах должны преподавать азы финансовой грамотности. Тогда они смогут сформировать эти знания и навыки не из жизненного опыта (это иногда очень больно), а из теории. А этого нет.

У меня двое детей в школе учатся. Один заканчивает, другая в начальной школе. Какой только ерундой им не забивают голову… Их учат абстрактным премудростям, которые подавляющему большинству, скорее всего, не понадобятся. Но не дают реальных уроков, которые точно пригодятся в жизни...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Почитал новости. Что хочу сказать. Богатых вообще не жалко, особенно богатых москвичей)))))

Стоимость метра в премиальных новостройках столицы впервые превысила 800 тыс. рублей. За год рост составил 20% — наибольший показатель среди всех сегментов первичного рынка Москвы. Цены продолжают расти на фоне сохраняющегося спроса и ограниченного предложения.

А вот девелоперов, кто строит малоэтажку, жалко, причем сильно. Они создают соразмерную среду, но она в меньшей степени пользуется спросом.

Квартиры в высотках в России продаются лучше, чем в малоэтажках. Квартиры в них покупают жители как «миллионников», так и малых городов с населением до 50 тыс. человек. Отношение распроданности к стройготовности в таких объектах варьируется в коридоре 69-83%.

Но сильнее всего жалко людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Основной инструмент для этого — ипотека — просела почти на 50% по количеству и на 42% по сумме.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Завтра начнется какая-то дичь с пошлинами. Со сложнопредсказуемыми результатами для экономик разных стран. Ковид, СВО, Трамп — в какое нелинейное время мы живем.

Пожалел о том, что сервис GMKPotential только сейчас набрал полную силу…

Почему? Да дело в том, что в 29 регионах России обнаружились риски затоваривания. Соотношение распроданности и стройготовности в них ниже 60%. Одна из причин сложившейся ситуации — несбалансированная квартирография.

А откуда же моя досада? К сожалению, сервис GMKPotential с его сегодняшним функционалом нам удалось создать только в прошлом году.

Сейчас он позволяет видеть экспозицию в определенной локации в моменте, анализировать выбытие и понимать, что будет в продаже на момент старта вашего проекта.

Таким образом, пользователи сервиса грамотно строят квартирографию, выбирают оптимальные площади и типы квартир и другие параметры, чтобы обеспечить нужную динамику продаж.

Если бы мы запустили сервис раньше и он бы использовался так активно, как сейчас, не было бы такого затоваривания, вызванного ошибками в оценке участков и квартирографии.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

К слову о людях, которые не могут улучшить свои жилищные условия из-за дорогой ипотеки. И о демографии.

По данным опроса, который провели ВЦИОМ и Дом.рф, обеспеченность жильем в нашей стране такая:

▪️7% населения — до 10 кв. м
▪️59% — 10–30 кв. м
▪️28% — больше 30 кв. м

По стандартам ОЭСР, комнат для комфортного проживания недостаточно у 45% семей без детей и у 60% семей с детьми.

Опрос показал, что стеснённость жилищных условий — одна из причин, почему 28,2 млн граждан репродуктивного возраста откладывают рождение детей…

Получается, что льготная семейная ипотека очень нужна. Причем не только тем, у кого маленькие дети до 6 лет (как сейчас)… Но пока имеем то, что имеем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Нет ничего более интересного, чем заниматься квартирами и вообще жилыми юнитами стоимостью в несколько миллионов долларов.

Когда мы работали с дубайским проектом XXII карата, стоимость одной виллы по тогдашнему курсу была 1,2–1,4 млрд ₽.

Очень интересно было изучать целевую аудиторию — ультрахайнетов, то есть людей, которые обладают состоянием от 30 млн $: как они принимают решения о покупке, как с ними вести переговоры, как они работают с агентской панелью, как реагируют на те или иные материалы, оформление строительной площадки.

Мы выяснили, что очень богатые люди — это тоже люди, просто они предпочитают более интересные материалы, более сдержанные и глубокие цветовые решения. Но в базовых параметрах это достаточно понятная история.

Ключевое отличие этой аудитории — логика приобретения. В основном это так называемое коллекционное жилье — уникальное или имеющее очень ограниченное количество аналогов.

Считаю, что в России работает такая же логика принятия решений о приобретении сверхдорогих квартир. Единственное: в мире есть несколько регионов для покупки коллекционной недвижимости. К сожалению, ни Москва, ни Россия в целом туда не входят…

Тем не менее, рынок квартир стоимостью более 1 млрд ₽ растет. Сейчас в продаже 129 таких объектов — в полтора раза больше, чем годом ранее. Динамику объясняют общим ростом цен и выходом новых проектов с эксклюзивными лотами.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Есть несколько дат в нашей истории, которыми я как человек, родившийся в этой стране и любящий ее, бесконечно горжусь.

Это, конечно, 9 Мая — безмерный подвиг нашего народа. И 12 апреля, День космонавтики.

Я снимаю шляпу перед людьми, которые прошли войну и смогли за каких-то 20 лет отправить человека в космос. Это трудовой и научный подвиг, это подвиг воли. Вся страна работала на эту идею.

Поэтому, конечно, эти две даты — День Победы и День космонавтики — это что-то с чем-то и для меня и, наверное, для всего постсоветского народа. Потому что это не только заслуга России, но и в целом всего Союза.

Поздравляю нас всех. И рекомендую посмотреть на космическую карту российского девелопмента, которую подготовили к празднику мои коллеги.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В России появляется все больше высотных зданий, но пока это строительство сосредоточено в основном в столицах.

В 2025 году в Москве планируется ввод 96 жилых небоскребов (корпусов высотой от 30 этажей, 100 м) — это максимальный показатель за всю историю рынка. В 2026 году застройщики намерены сдать 45 высоток, а в 2027 году — 81 объект.

Таким образом, всего в 2025–2027 годах на рынке новостроек Москвы запланирован ввод 222 жилых небоскребов.

Я считаю, что это очень прогрессивная история, потому что именно на небоскребах оттачиваются самые передовые девелоперские и строительные технологии.

Думаю, что некоторые региональные города (допустим, Новосибирск, Красноярск, Тюмень, Владивосток) вполне могли бы иметь несколько высотных кварталов. Но, к сожалению, этого пока не происходит.

Понятно, что в столицах его проще окупить, потому что там ценник выше. Тем не менее, я считаю, что и регионам нельзя отставать.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В последние дни общался с рядом девелоперов и к своему удивлению понял, что у них очень высокие (но не конкретные) ожидания по поводу заседания Госсовета, которое сегодня проведет наш президент. Они надеются на некоторую помощь отрасли.

Но, рассуждая логически, я понимаю: Госсовет ключевую ставку не опустит, льготную программу под 6% не создаст, глобальное расширение семейной ипотеки не сформирует.

Государственный бюджет уже несет огромные расходы на компенсацию разницы между рыночной ставкой и ставкой по льготным программам за прошлые годы. Стоимость нефти падает. Соответственно, доходы от ее продажи снижаются, бюджет под давлением.

Я не вижу ресурсов для того, чтобы бустануть строительную отрасль. Вероятнее всего, придется положиться на существующие стимулирующие мероприятия и на реальную потребность рынка.

А главное — на предприимчивость и находчивость девелоперов, которые, постепенно снижая объемы вывода новых объектов, ищут баланс между спросом и предложением. Потому что спрос, конечно, существенно ниже, чем в прошлом году. Но все-таки он есть.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта