В последние дни общался с рядом девелоперов и к своему удивлению понял, что у них очень высокие (но не конкретные) ожидания по поводу заседания Госсовета, которое сегодня проведет наш президент. Они надеются на некоторую помощь отрасли.

Но, рассуждая логически, я понимаю: Госсовет ключевую ставку не опустит, льготную программу под 6% не создаст, глобальное расширение семейной ипотеки не сформирует.

Государственный бюджет уже несет огромные расходы на компенсацию разницы между рыночной ставкой и ставкой по льготным программам за прошлые годы. Стоимость нефти падает. Соответственно, доходы от ее продажи снижаются, бюджет под давлением.

Я не вижу ресурсов для того, чтобы бустануть строительную отрасль. Вероятнее всего, придется положиться на существующие стимулирующие мероприятия и на реальную потребность рынка.

А главное — на предприимчивость и находчивость девелоперов, которые, постепенно снижая объемы вывода новых объектов, ищут баланс между спросом и предложением. Потому что спрос, конечно, существенно ниже, чем в прошлом году. Но все-таки он есть.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Очень странно, что почти полугодовая практика взыскания комиссии банками с девелоперов (а по факту с покупателей) вызвала вопросы только сейчас.

Между тем ввод многоквартирных домов в России упал на 17%.

И если в 2024 году падение ввода жилья было умеренным и прогнозируемым, то снижение этого года, как я полагаю, связано со структурными причинами.

Пока новостройки продавались хорошо, застройщики были заинтересованы в более быстрых сроках строительства. Это позволяло получить доступ к средствам на эскроу-счетах.

В этом же году продажи упали. В итоге долги девелоперов в рамках проектного финансирования оказались выше, чем объем средств на эскроу-счетах.

Так что теперь застройщики заинтересованы в переносе сроков строительства — ведь чем раньше дом будет введен в эксплуатацию, тем больше застройщик должен банку. Этому, кстати, способствует и отсутствие штрафов для девелоперов.

Прокомментировал эту тему для «Ведомостей». Весь материал (в нем есть и другие точки зрения) можно найти по ссылке.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Почти 500 человек проголосовало в моем телеграм-канале. И, как мы видим, девелоперы достаточно адекватно оценивали результаты заседания президиума госсовета еще до его проведения.

→ Не ждали никаких прорывных решений.
→ Считали, что все же некие послабления будут.

То есть большинство понимало, что участники лишь продекларируют какие-то общие векторы.

Единственный важный для всей отрасли вопрос — это так называемые комиссии (а правильнее сказать, поборы), которые банки берут с девелоперов.

Это явление, безусловно, душит девелоперскую деятельность, сокращая маржинальность на фоне и без того падающего спроса.

Конечно, отмена этих поборов не увеличит спрос, но маржинальность девелоперов поднимет серьезно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Костин и Греф обещают отменить комиссии..

Куда едут красивые девушки — туда отправляются и все остальные…

Что я имею в виду? Прочитал в РБК, что жители регионов потеряли интерес к покупке жилья в Москве. За год спрос на квартиры в столице среди покупателей из других уголков нашей большой страны упал почти на треть.

Понятно, что связано это в первую очередь с увеличением стоимости жилья и снижением инвестиционной привлекательности столицы в моменте. Плюс свою роль играют высокие ставки по депозитам: они оттягивают ресуры покупателей, которые могли быть направлены на покупку недвижимости.

Тем не менее, я считаю, что региональный спрос на московском рынке в перспективе 2–3 лет будет устойчиво расти. Так уж живет современный мир в условиях урбанизации (и наша страна как его часть).

В больших городах находится максимальный финансовый ресурс. За ним тянется интеллект. За интеллектом — красивые девушки. А уж там, где красивые девушки — туда едут уже и все остальные. Поэтому большие города продолжают расти за счет населениях малых.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Если девелопер хочет извлечь из локации максимум с точки зрения добавленной стоимости, мы это можем только приветствовать (и всеми силами помогать в такой непростой задаче).

Мои коллеги подготовили кейс: рассказали об одном из наших проектов в солнечном Сочи и отчасти раскрыли логику работы по нему.

Я рекомендую всем девелоперам очень скрупулезно подходить как к формированию продукта, так и к позиционированию проектов бизнес- и премиум-класса. И опираться на опыт рынка (а в данном случае — моих коллег).

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Шел на встречу с заместителем министра строительства и ЖКХ Никитой Евгеньевичем Стасишиным и, честно говоря, несколько волновался.

Помнил его совет девелоперам на недавней конференции Сбера: сейчас такой период, что нужно просто работать, а не сетовать на кого-то, не охать, не ахать.

Хорошо, что мне к этому не привыкать. Я в отрасли так давно, что уже не представляю, как можно иначе.

Встреча с Никитой Евгеньевичем была короткой, но прошла отлично. Мы обсудили наше предложение, которое было поддержано (об этом напишу по мере реализации).

Меня не удивило то, насколько хорошо замминистра оперирует макроэкономическими показателями отрасли. Это логично — должность обязывает.

Но то, что он так же отлично разбирается в продуктовых решениях, видит очень конкретные ошибки отдельных игроков, меня приятно поразило.

Не без профессионального юмора, с глубоким пониманием отрасли — он выдавал очень меткие, а где-то и забавные оценки текущей ситуации. Думаю, по его цитатам вы можете понять, что я имею в виду.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Сегодня я работаю в Казани, и случайно подметил, что как раз в этом году исполняется 10 лет, как мы зашли в этот город.

Нашим первым проектом в Казани был Art City компании «Унистрой». Мы познакомились случайно, и закрутился наш корпоративный роман.

На тот момент «Унистрой» был достаточно устойчив и работал не только в Казани, но и, по-моему, в Тольятти. При этом у них были амбиции федерального масштаба (которые впоследствии воплотились).

Мы разработали очень интересную концепцию для Art City, а девелопер ее существенно обогатил и расширил. В итоге этот проект очень много дал и нам как консультантам, и девелоперу, и Казани в целом.

Art City стал прецедентом для города. Многие застройщики ориентировались и на этот проект, и на «Унистрой». Принципиально по-другому начали формироваться:

▪️отношения с агентской панелью;
▪️стандарты оформления строительных площадок;
▪️путь клиента;
▪️общение менеджеров по продажам с клиентами.

В последующие годы мы помогли девелоперу структурировать портфель в Казани (если я не ошибаюсь, у них было 5 проектов, некоторые из них конкурировали друг с другом, требовалось скорректировать позиционирование).

Когда мы разобрались с этой историей, «Унистрой» начал активно масштабировать бизнес за пределами Татарстана. Полагаю, наше многолетнее сотрудничество не только дало им инструменты для достижения целей, но и в целом перестроило региональный девелопмент.

Я считаю, большая заслуга менеджмента компании в том, что они сумели этот проект разработать и донести до потребителя. Кстати, президент, будучи в Казани, посетил именно этот комплекс.

Сегодня я тоже с удовольствием погуляю по Art City. У нас на сайте есть кейс по работе над этим проектом. Обязательно прочитайте.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта