Сергей Разуваев про девелопмент – Telegram
Сергей Разуваев про девелопмент
3.46K subscribers
563 photos
75 videos
5 files
991 links
Помогаю девелоперам создавать лучшие жилые проекты. Здесь —независимый взгляд на рынок и наши кейсы.

Директор GMK @gmkblog
Что мы делаем — https://gmk.ru
Download Telegram
Дом vs квартира. Цена

Настало время поговорить еще об одном факторе, который является важнейшим при выборе сценария жизни (и при выборе между ИЖС и МКД).

Это, безусловно, стоимость.

Хочу посмотреть на ценообразование в двух проектах, над которыми мы работали, в том городе, в котором я живу.

Первый — «Кипрея на холмах». Я считаю, сейчас это лучший загородный проект, где можно выбрать один из 20-30 уже готовых домов с участком в сформированном комьюнити. Такое на рынке редкость.

Стоимость дома на 190 квадратов с почти 9 сотками — 24 млн с копейками.

Второй проект — «1А Первомайская» от Брусники в самом центре города. 226 квадратов — 50 млн.

Да, эти варианты не равны по площади. Но за счет земельного участка, считаю, их можно сопоставить.

Да, в городе есть квартиры существенно дешевле, но и за городом есть дома существенно дешевле. Для сравнения я взял лучшее (по моему субъективному мнению) в каждом сегменте.

Соответственно, мы видим, что загородная жизнь стоит существенно дешевле, чем городская. И это тоже играет важную роль при выборе.

Конечно, #сценарии_жизни здесь абсолютно другие, но сейчас не об этом. Мы обсуждаем только параметры входа.

🏆 Поэтому еще один балл в пользу загородной недвижимости — 6 : 4.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
12🔥3💯2
Дом vs квартира. Содержание

Я бы хотел обсудить еще один критерий жизни в городской квартире или загородном доме. Это стоимость содержания.

Тут все непросто. Я понимаю, что стоимость обслуживания 226-метровой квартиры, которую мы брали в расчет, достаточно существенная. Туда входят и коммунальные платежи, и тарифы управляющей компании, и капитальный ремонт.

Все это (кроме капремонта) присутствует и в своем доме. Может быть, сумма несколько меньше, чем в городе, но все же разница не особо большая.

А вот что касается содержания и обслуживания индивидуального дома, затраты категорическим образом выше. Причем не столько за счет самого жилья, сколько за счет придомовой территории…

И в квартире, и в доме все устаревает — тогда надо делать ремонт. Но тут принципиальной разницы нет.

Зато владельца квартиры не парит, что во дворе провалилась брусчатка, или сломался механизм в фонтане, или ещё что-то. Эта проблема управляющей компании, которую она решает за счет взимаемой с жителей платы.

А еще собственнику квартиры не надо думать о состоянии фасада — это тоже заботы УК.

На собственном участке все принципиально по-другому.

Допустим, если у тебя дом из живого материала (например, из дерева) — тогда надо проводить реставрацию, и там ценник вообще зашкаливает. Каждые 3-4 года надо тратить на окрашивание по 300-400 тысяч.

Также надо каждый год благоустраивать придомовую территорию. Здесь все зависит от того, как пройдет зима: затраты могут быть минимальные или весьма существенные. А это не только деньги, но и время, и нервы.

Например, газон может просто умереть… И тогда его надо восстанавливать — самому или с привлечением специалистов. На фото выше — мой газон в мае и в конце лета. Чувствуете разницу?

Плюс различные механизмы: автоматические ворота, забор и т. п. — постоянно ломаются, особенно в нашем климате.

Я оцениваю свои затраты на всю эту историю в 100-250 тысяч в год — в зависимости от разных сложноконтролируемых обстоятельств.

Вот некоторые расценки:

Кошение травы — 6000 ₽ 2-3 раза в месяц.
Подготовка участка к лету и зиме — 6000 и 12000 ₽ — 2 раза в год.
Брусчатка, дорожки (то там, то здесь просядут) — 15000–20000 ₽.
Подкраска, реставрация, восстановление террасы, забора, дома — как пойдет (как прошла зима), оценить сложно, платим по факту.
Восстановление газонов, деревьев после зимы — тоже по ситуации.


В общем, я считаю, что обслуживание индивидуального жилого дома кратно дороже квартиры. Так что плюс балл квартире.

🏆 Промежуточный итог: 6 : 5 в батле между ИЖС и МКД.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥107💯7
Как мы нашкодили с Андреем Петровичем Панасюком...

Обычно мы работаем с достаточно крупными девелоперами — региональными, федеральными, — а потому создаем очень структурированные, идеологически выверенные, далеко идущие бренды.

Но нет-нет, да проскакивают в этой череде серьезных историй некие шкодные вещи.

Два года назад, а может быть, чуть раньше, к нам пришел один крендель (то есть уважаемый человек) Андрей Петрович Панасюк.

Многие знают его по работе в Бруснике (когда она еще была «Партнер-Инвестом») и вкладу в развитие этого девелопера. Затем у него были собственные консалтинговые проекты. А недавно он перешел в достаточно интересную нишу загородной недвижимости — и строит дачи.

И вот он пришел к нам за маркетинговой идеей, с которой его бренд будет очень близок человеку. Чтобы в нем считывалась не девелоперская компания, до которой не достучишься, а что-то очень понятное и даже дружеское.

Эта идея нас воодушевила. Проектов такого формата не очень много, с ними интересно работать. И мы начали искать.

Надо сказать, у Андрея очень колоритная внешность: борода, очки. И сам по себе он очень серьезный. При разработке мы поняли, что эта серьезность — слишком, надо ее смягчить.

Так появилась шляпа, которую мы надели ему на голову. И он стал парнем с соседней улицы — стильным, но в то же время безумно близким для потенциальных потребителей. Таким домашним, что ли.

Дальше родился образ проекта — «Дачка от Петровича». Именно дачка, а не дача. Маскотом стало его изображение.

Бренд получился интересный, необычный — тем он нам и дорог. Все это очень хорошо зашло на аудиторию. Теперь, когда Андрей появляется на публичных мероприятиях с бородой, в очках и шляпе, то люди, которые его видят, сразу соотносят этот образ с рекламой.

Насколько я знаю, у Андрея сейчас неплохо идут дела. В прошлом году, как я слышал, он продал несколько десятков дачек. Мы желаем ему максимальных успехов и в этом году (несмотря на то, что сейчас не лучшие времена).

Вообще я считаю, что дачный рынок очень перспективный и девелоперами не то что не освоенный, а даже не осмысленный. Поэтому мы всегда рады работать над подобного рода проектами.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
👍17🔥1032
А вот это любопытно — и натолкнуло меня на мысли о еще одном факторе при выборе между квартирой и частным домом.

Премьер-министр Михаил Мишустин своим распоряжением переутвердил перечень животных, запрещенных к содержанию. В документе перечисляется 121 разновидность, попадающая под ограничение.

Так, гражданам РФ нельзя содержать некоторых пресмыкающихся - отдельные виды змей (кобр, мамб, тайпанов и питонов), ящериц (ядозуба и комодского варана), черепах и крокодилов.

Также в перечне большие кошки (вроде льва и ягуара), гиены, слоны, носороги, бегемоты, приматы и дикобразы. И более привычные для России звери: волки, лисы и медведи.


Я, конечно, не предлагаю держать в частном доме крокодила или лису. Но даже содержание более традиционных питомцев за городом намного комфортнее.

Например, собаки бывают разные. Большие могут создавать неудобства соседям — в том числе из-за лая. В квартире это выливается в претензии, а в доме можно спокойно продолжать держать питомца на участке — и никаких рычагов давления на владельца нет.

А еще твой сосед может держать куриц, поросенка или еще какую-то живность, которая в результате своей жизнедеятельности выдает весьма специфичные запахи. И здесь ты тоже ничего не сделаешь, потому что даже в премиальном проекте ИЖС жители имеют право содержать на своих приусадебных участках животных.

Для любителей животных это плюс. А для их соседей — минус. Вот такой вот парадокс.

🏆Думаю, в этом туре ничья. Счет 7 : 6, пока в пользу ИЖС.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍115😁3🔥1
На льготную ипотеку выделили ещё 279 млрд, общая сумма бюджетных расходов на 2025 год приблизилась к 2 трлн.

Для сравнения сделал диаграмму: сколько тратило государство на поддержание льготных программ в разные годы.

Что могу сказать? Это стоит огромных денег. Поэтому внедрение новых ипотечных программ, наверное, уже маловероятно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
😱7🔥3💯2
Если девелопер хочет поморочить голову потребителю, он называет формат квартиры «евростудия», «евродвушка» и т. д.

Если авиакомпания хочет поморочить голову потребителю, она называет категорию билета «евро-бизнес». Или продает билет бизнес-класса без доступа в бизнес-зал.

Галочку, блин, вы не нажали. Да, @s7airlines?

Предлагаю руководству этой компании продавать квартиры в дома без лифтов.

Скажем: вы в договоре галочку не нажали (не заметили) извините, платите за них отдельно))))

Кто за?
💯37🗿31🤔1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Ну что, я наконец добрался до Владивостока…

С этим городом у нас давно сложились прочные и теплые отношения (и появились интересные знакомства).

Мы даже сняли про него выпуск проекта #Средалогия (если пропустили, смотрите здесь).

А теперь будем рассказывать девелоперам о том, как им автоматизировать оценку потенциала площадки и инвестировать только в развитие самых перспективных проектов с помощью нашего сервиса GMKПотенциал.

Если вам это тоже интересно, пишите @AlenaGmk. А если хотите узнать больше о сервисе, запускайте бот @PotentialOnline_bot.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
👍11🔥43
У меня такой возраст, когда мемуары писать еще рано, а мнений и идей накопилось уже много.

Примерно так я думал, когда пару лет назад начинал работать над книгой #40_мыслей_о_девелопменте.

Недавно пересматривал ее и понял — многие мысли стали даже еще более актуальными, чем тогда.

Решил делиться. Начинаю. Думаю, интересная будет рубрика.

Жить, а не ждать

Александр Корейко из незабвенного произведения Ильфа и Петрова хранил себя для времени, когда советская власть уйдет, и он сможет зажить на свои миллионы. В итоге он так и не дождался, и его богатства и интеллектуальный потенциал так и не были востребованы.

Сегодня время, когда хочется что-то отложить до лучших времен и дождаться благоприятных условий. Я предлагаю не дожидаться, а жить и работать прямо сейчас. Другой жизни не будет. Принять тот рынок, который существует в моменте, и заниматься своим делом.


GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
🔥23👍4💯2
Все дорожает. В том числе услуги топ-менеджмента. А это, в свою очередь, сказывается на стоимости квартир.

Крупные российские застройщики в 2024 году увеличили выплаты топ-менеджменту: шесть крупных девелоперских компаний выплатили топ-менеджменту 14,98 млрд руб., на 55,2% больше, чем годом ранее, подсчитал «Ъ».


С одной стороны, девелоперы постоянно заявляют об увеличении себестоимости, которым сложно управлять.

С другой, мы видим, что они выплачивают достаточно серьезное вознаграждение топ-менеджменту.

Но их можно понять. Талантливые, амбициозные руководители, видя стоимость кадров на рынке, понимают свою цену. И либо получают столько же, либо уходят в другие компании и отрасли.

Рыночная экономика, чтоб ее...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
👍9🔥3💯2🗿2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Завершается моя командировка во Владивосток.

▶️ Мы пообщались с коллегами на Неспальном митапе, который организовала Сделка.рф и на котором мы выступили партнерами. Рассказали о сервисе GMKPotential.

▶️ Посовещались с нашими клиентами (у нас во Владивостоке, кстати, появился стратегический партнер) и с другими компаниями — узнали, какая обстановка и какой девелоперский вайб сейчас в городе.

Это очень своеобразный город с точки зрения девелопмента, в нем работают очень интересные компании.

Где-то девелоперская мысль прилично отстала от средней полосы России, где-то — на уровне, а где-то даже опережает. Поэтому здесь все очень неоднородно.

К сожалению, комплексных проектов не так много, в основном квартальная застройка. Тем не менее, город, я полагаю, в перспективе будет двигаться по пути комплексного освоения территорий, потому что только так можно создавать позитивные #сценарии_жизни для людей.

Со всеми этими мыслями мы возвращаемся на нашу малую родину. А вам пока рекомендую посмотреть Средалогию про Владивосток.

Этот выпуск, кстати, посмотрело максимальное количество зрителей. Что подчеркивает интерес людей к теме девелопмента на Дальнем востоке.


GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥6👌31💯1
А экономику инфляцию все-таки замедлили…

Посмотрел данные Росстата по инфляции. В апреле она оказалась ниже прогнозов: 0,4% (после 0,65% в марте, 0,81% в феврале и 1,23% в январе).

Рост цен за скользящие 3 месяца упал до 6,5% (ЦБ планировал, что это произойдет только к концу года). Кроме того, резко упал темп роста ВВП — до 1,4% за 1 квартал.

И после таких цифр можно было бы однозначно предположить, что скоро нас ждет снижение ставки… Но вот май начался неровно: с 29 апреля по 5 мая — 0,03%, а с 6-го по 12-е — 0,06%.

Я полагаю, до конца месяца ситуация должна проясниться… А вы что думаете? Ждем снижения?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
🤔73🔥1
Вспомнил еще один важный минус жизни в собственном доме.

Точнее, важный для тех, у кого есть дети. А у меня они есть.

Для детей в загородной жизни достаточно ограниченный круг общения. Потому что большая часть подруг или друзей твоего сына или дочери живут в городской среде. Пойти в гости, устроить ночевку или элементарно встретиться в выходные может быть проблемой.

В школе же часто не хватает времени, чтобы у детей формировались необходимые социальные связи.

В этом плане индивидуальная жилая застройка (и даже большие коттеджные поселки) проигрывает…

🏆 Вот и ничья, 7 : 7…

Как считаете, мы тут все факторы обсудили?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍164🤯2
Мы много говорим про #сценарии_жизни, а ведь на самом деле их определяют вещи куда более глобальные… Допустим, демографическая ситуация.

В этом смысле интересно посмотреть на аналитику: что актуально сейчас и как будет меняться ситуация в ближайшие годы.

И вот какие ключевые тренды видит, например, ВЦИОМ:
1. Снижение рождаемости

В России тренд на снижение рождаемости отмечается с 2015 года и сейчас находится на рекордно низком уровне за последние десять лет.

2. Великое демографическое расхождение регионов мира

В то время как глобальный Запад и Россия стареют, глобальный Юг, напротив, демографически молод и силен. С учетом молодости стран Африки и Индостана и высокой рождаемости можно ожидать усиления потока экономических мигрантов из этих стран. Китай через 15-25 лет станет одним из лидеров по старению, а возможно, и крупнейшим рынком с «серебряной экономикой».

3. Численность подростков и юношей на взлете

Будет расти сегмент нынешних 15-24-летних. Сегодня в мире их насчитывается 1,2 млрд (16% населения планеты). На горизонте ближайших 5-10 лет в России наиболее «населенным» сегментом детско-юношеской аудитории будут сегодняшние дети 8-12 лет.

4. Старение может быть ресурсом

В России сегмент третьего возраста (65+) уже больше, чем доля детей. Наиболее интересные изменения нас могут ожидать на горизонте ближайших 10-12 лет. Качество жизни, которое сейчас имеют люди в 40-50 лет, может продлеваться до 70-80. «Регламентированное» старение с выходом на пенсию — не единственный жизненный сценарий.

5. Умное регулирование миграции

Запрос общества на умное регулирование миграции будет нарастать. В России миграционная политика ужесточается и переводится из сферы оказания услуг в область национальной безопасности, идет совершенствование государственного управления в этой сфере.

6. Решение для демографических проблем

России требуется не столько стимулирование рождаемости, сколько комплексный подход к развитию человеческого потенциала. Перед нами окно возможностей — 10-15 лет, когда возможна проактивная адаптация к будущим демографическим изменениям. Громкий звонок для государства и общества прозвучит, когда начнут стареть поколения, родившиеся в 1980-е.

7. Окно в робобудущее

Кризисная демографическая ситуация является одновременно и стимулом для модернизации экономики. Бизнес, решая проблему нехватки кадров, инвестирует в технологии, цифровизацию, роботизацию.

Если в ближайшие 10-12 лет мы сможем сделать технологический рывок, то «робобудущее» окажется не таким уж фантастичным. Этот сценарий потребует на горизонте до 2036 года создания новых центров приложения труда и развития, куда можно будет перераспределить высвобождающиеся кадры.

 
Считаю, эту информацию можно и нужно учитывать…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
👍72🔥2
Время болтунов закончилось. Теперь ценность для девелопмента составляют не слова, а дела — то есть накопленный годами опыт и знания (в каком-то смысле сакральные) переданные и проработанные.

Коллеги из GMKStudy собрали и упаковали львиную часть своего опыта в Интенсиве сильных продаж. Для девелопера это возможность получить инструментарий, который помогает достигать результата быстрее, дешевле и эффективнее.

В интенсиве — 0% теории и 100% практики. Это 13 видеоуроков с прикладным контентом:

— как строить аргументацию и работать с возражениями
— как анализировать и оптимизировать воронку
— как вести переговоры, какие скрипты использовать
— как работать с покупателем
— как финализировать сделку

Рекомендую изучить и использовать: clck.ru/3MB2B5.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
🔥105👍4
Я сам не знаю, как, но попался…

Увидел по телевизору рекламу: там солист «Руки вверх» так смешно танцует, и в руках у него ведро с куриными ножками… И что-то так мне захотелось их попробовать.

Я несколько дней боролся с этим желанием, а потом думаю: хрен с ним, захотелось — могу себе позволить.

Нашел на карте Ростикс, зашел… Найти общий язык с сотрудницами не удалось (русский им тяжело давался), поэтому я предпочел пообщаться с электронным монитором.

Ну, что сказать. Недорого. Забавный опыт. Может быть, стоит его повторить лет через 5-7. И все-таки...

Я понимаю, не мне судить (учитывая, что я делал за деньги), но те люди, которые рекламируют эту херню, они вообще отдают себе отчет в том, что рекламируют?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
😁26🤣9👏3👍21🥱1🥴1😍1💯1
С 2015 по 2021 год мы провели бесчисленное количество аудитов отделов продаж, маркетинга и оформления строительных площадок. Причем в числе наших клиентов были игроки первого эшелона: Самолет, Брусника, Эталон, Интеко, BI в Казахстане… А региональных компаний было просто не счесть.

Мы проводили в среднем по два аудита в месяц, сформировали огромную базу данных — и каждый аудит пополнял эту базу.

В результате мы понимали, как устроены системы девелоперов разного масштаба: от относительно небольших до очень крупных. В самом многочисленном секторе продаж, для которого мы провели аудит, было 150 человек.

В 2022–2023 годах, когда вопрос продажи квартир перед девелопером в принципе не стоял (а стоял лишь вопрос быстрого оформления договоров), этот вид услуг у нас существенно просел, мы проводили только отдельные аудиты.

И вот теперь услуга переживает второе рождение. Только в этом месяце мы подписали договора с тремя российскими компаниями и одной казахстанской. Думаю, на подходе и другие истории.

Раньше, когда мы проводили аудит, то готовили объемный документ, как на фото (оно сделано, по-моему, в 2017 году). Так формировалась некая библиотека аудитов. Сейчас мы все делаем и передаем в электронном формате — это гораздо удобнее.

Существенные изменения претерпел и сам продукт — это касается и логики продаж, и логики продвижения. Плюс мы имплементировали в него наработки GMKPotential.

Поэтому я считаю, что он остался таким же нужным и полезным. И сейчас, когда рынок опять требует активных продаж и налаживания бизнес-процессов внутри коммерческого сектора, аудит снова становится востребованным.

Буду рассказывать о темах, фишках и нововведениях, которые мы видим на существующем рынке. Надеюсь, это окажется полезно.

Ну и на посошок: лето — отличное время, чтобы провести ревизию коммерческого блока, чтобы в начале делового сезона быть во всеоружии.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
👍154💯2
Ждем семейную ипотеку под 12-13%?

Вообще это уже серьезно.

Президент поручил предоставить семьям, имеющим детей в возрасте до 14 лет включительно, и семьям участников специальной военной операции ипотечный жилищный кредит в рамках льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей.


Правда, четкие объяснения дадут 15 июня — именно такой срок установлен для исполнения поручений. Ждем, надеемся и верим.

Но я полагаю, что процент увеличат — и будет льготная ипотека под 12-13%. Тогда это не так сильно будет бить по бюджету страны.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
👍6😢43💯2🤔1
Моя попытка разобраться, где же все-таки лучше жизнь: в городской квартире или загородном доме — зашла в тупик.

Я рассмотрел больше десятка позиций, которые трогают меня лично и по которым у меня сформирован определенный опыт. Здесь я исходил именно из практики, не из теории.

Вот какие промежуточные итоги были в турах — ИЖС : МКД

🔴Время в пути — 1 : 1
🔴Инфраструктура — 0 : 2
🔴Уровень девелопмента — 0 : 1
🔴Окружение и соседство — 0 : 0
🔴Участок — 1 : 0
🔴Возможность побыть у открытого огня — 1 : 0
🔴Послушать пение птиц по утрам — 1 : 0
🔴И другие прелести соседства с природой — 1 : 0
🔴Цена — 1 : 0
🔴Стоимость содержания — 0 : 1
🔴Жизнь с домашними животными — 1 : 1
🔴Социальные связи детей — 0 : 1

В итоге получилось 7 : 7 — то есть я так и не определился… Поэтому предлагаю проголосовать вам ↓
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4🔥42