Про ставку, надежду и грызунов

Прогнозы по ключевой ставке становятся позитивнее: согласно ожиданиям аналитиков, на остаток 2025 г. она составит 17,4%, а в следующем году опустится в среднем до 13,8%.

С одной стороны, снижение ставки на 1, 2, 3 процента с точки зрения доступности ипотеки не очень повлияет на рынок. Рыночная ставка все равно будет высокой, а выдачи по семейной ипотеке по факту уже на пределе.

С другой стороны, очень важно психологическое состояние людей, которые оперируют на этом рынке.

Есть такой эксперимент, его в середине прошлого века проводил американский психобилог Курт Пол Рихтер. Крысу сажали в банку с жидкостью. Она выдерживала там около 15 минут, а потом тонула. Но если ее доставали и давали отдохнуть, а потом снова сажали в банку, она держалась на плаву уже намного дольше — до 60 часов.

Потому что у нее появлялась надежда на выживание…

Вот точно так же небольшое, но регулярное снижение ставки будет действовать на психологическое состояние девелоперов и других участников рынка. Все будут понимать: если есть хотя бы небольшая положительная динамика, есть и шансы выжить…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В России несколько городов, которые можно назвать феноменом в девелопменте.

Вполне предсказуемо, когда лучшие продуктовые практики собираются в столицах. Но помимо Москвы и Питера есть в нашей стране и другие точки с насыщенным, интересным, высококонкурентным девелоперским рынком.

Одна из них — Екатеринбург. И на следующей неделе, 24 и 25 июля, туда едет команда GMKPotential.

Напомню, что наш сервис оценки инвестиционного потенциала земли и разработки квартирографии для девелоперов теперь мультиплатформенный. Раньше он был интегрирован только с bnMAP.prо, а недавно мы добавили еще и Объектив.pф.

Если вы выбираете участок, планируете новый проект, проектируете квартирографию или просчитываете сценарии по выручке и срокам — коллеги покажут, как решить эти задачи быстрее, нагляднее и увереннее с помощью GMKPotential.

Чтобы договориться о встрече, напишите Ирине @iissff.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Если ты сделал какое-то прорывное решение или продукт, хочется ехать на нем как можно дольше — год, два, три, пять, а лучше — всю жизнь. Всегда есть такой соблазн, и зачастую так и происходит.

Но те компании, которые находят в себе силы остановиться и перестать эксплуатировать этот продукт или решение, рано или поздно становятся великими.

Что я имею в виду? В 2010 году мы предложили Бруснике назвать 4-й Заречный микрорайон в Тюмени «Европейским». Это было смелое решение для того времени. Затем был «Европейский квартал» — компания следовала в логике использования уже раскрученного бренда.

Около года назад Брусника решила оставить это шаблонное решение, хотя оно хорошо работало, и мы предложили им нейминг Зарека.

Это слово — местный топоним, так тюменцы называют часть города на левом берегу реки Туры. Так что мы взяли устоявшееся название целого района, закрепили его за проектом и даже зарегистрировали.

Я считаю, что это было рискованно, но очень правильно. Это решение говорило о том, что компания смотрит вперед и живет не в прошлом, а в будущем. И я всегда выступаю за то, чтобы на рынке были такие решения.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как управлять женским коллективом, не привлекая внимание санитаров…

У консалтинга женское лицо. Нашим делом преимущественно занимаются представительницы прекрасной половины человечества.

За много лет работы я сформулировал для себя правила, которые позволяют поддерживать комфортную обстановку в таком коллективе. Хочу ими поделиться.

1. Не обманывай. В этом нет смысла. Женщины очень наблюдательны, и за 2-3 года (а может быть и раньше) понимают, когда ты говоришь правду, а когда нет.

2. Говори комплименты. Не обязательно часто, но обязательно к месту. Женщины всегда остаются женщинами. У меня с этим не очень, но стараюсь.

3. Аккуратно с юмором. Никакого стеба, даже легкого, это просто опасно. Есть женщины, которые умеют на такое отвечать не хуже мужчин, можно попасть под раздачу. Я попадал.

4. Не задерживай их на работе без крайней необходимости, у них мужья и дети.

5. Никогда, ни при каких условиях не повышай голос.

6. Дай им 15-20 минут в день поговорить не о работе. Идеально делать для этого кофе-паузы в течении дня на кухне.

7. В офисе должно быть большое зеркало.

8. Не позволяй им собой манипулировать, не попадай под влияние и не флиртуй. Романы — это табу. Сам не пробовал и вам не советую.

9. Приходи на работу бритый, опрятный, аккуратный. Даже в выходной.

10. Получай удовольствие, не каждому так повезло!

Пожалуй, это основные.

Но я полагаю, нет особой разницы, какой пол превалирует в коллективе. Главное сформировать профессиональную среду, обеспечить доверительные отношения и возможности для развития каждого сотрудника.

Возможно, у вас свои правила? Поделитесь в комментариях.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Совершенно очевидно и логично, что падение продаж в девелопменте влечет за собой падение продаж у смежников.

Это касается и строительных материалов, и услуг, и вообще всего, что связано со строительством. Не зря говорят, что на одно рабочее место в стройке приходится от 7 до 10 рабочих мест в смежных отраслях. Поэтому стройка очень важна.

Прочитал, что российские застройщики сократили закупки продукции для меблировки квартир более чем на 20–25%, до 70–75 млрд руб. Связано это не только со снижением продаж, но и с тем, что девелоперы пытаются снизить себестоимость квартиры.

Понятно, что меблированная недвижимость стоит дороже. Но я считаю, что продавать квартиры без чистовой отделки и хотя бы частичной меблировки (мокрые зоны, кухня, санузел и прихожая) — все равно, что продавать полуфабрикат. Это как если бы автомобили продавались без сидений: ездить можно, но сильно неудобно, надо докупать.

Думаю, рано или поздно наш рынок должен к этому прийти — чтобы все квартиры продавались с чистовой отделкой и меблировкой. Так делают во всем цивилизованном мире.

Поэтому снижение закупок мебели объяснимо, но временно. Те девелоперы, которые работают в долгую, это понимают и сохраняют предложение меблированных квартир (пусть и делая его опциональным).

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

За каждым проектом команда, идея и большой труд…

@aeroflot_official конечно красавцы…

Мало того, что я уже почти сутки сижу в аэропорту Сочи… Самолет был (нас же в него сажали), и после воздушной тревоги мы вполне могли улететь, как десятки других рейсов… Но нет, ждём.

Дальше веселее. Постоянно передвигают начало посадки на 15 минут. Причем представитель компании не выходит к гейту (значит, точно знают, что перенесут). А люди стоят, многие с детьми…

Аэрофлоту — мое фи…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Наш ЦБ стал сильно предсказуем. Могли бы и более активно двигаться. Только минус 2 пункта…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я достаточно много езжу по стране и, что называется, на своей шкуре ощущаю все прелести ее разнообразного климата. В Мурманске мы даже изучали, как живет девелопмент за Полярным кругом.

Но суть, в общем-то, в чем? Что в нашей стране девелоперам надо иметь очень обширный арсенал строительных материалов, подходящих даже для самых суровых климатических зон. И постоянно заниматься поиском более эффективных технологий.

Прочитал об одном интересном эксперименте, который провела в Якутске Российская ассоциация полимерных энергоэффективных технологий (РАПЭТ). Проверяли, как работают разные фасадные утеплители в условиях холодного климата — при −50°C.

Ребята построили 3 экспериментальных объекта с одинаковой планировкой, но разной системой утепления — с экструзионным пенополистиролом (XPS), минеральной ватой и вовсе без утеплителя.

Результаты за 16 месяцев:
– Здание без утепления потребило в 5 раз больше энергии, чем фасады с утеплителем.
– XPS оказался на 15% эффективнее минваты по энергопотреблению, при этом дольше сохранял тепло (до 78 часов при отключении отопления против 61 часа у минваты).
– Расходы на отопление жилого дома 150 м² в январе:

🔹 XPS — 33 900 ₽
🔹 Минвата — 40 500 ₽
🔹 Без утепления — 173 800 ₽

Ну, тут выбор конечно очевиден… Если вам интересна эта тема, то подробный разбор с графиками и расчетами можно посмотреть по ссылке.


Реклама. Ассоциация "Полимерных Энергоэффективных Технологий "РАПЭТ". ИНН: 1651042958.Erid:2W5zFH7MvTi

Говорят, что с мыслью надо переспать… В пятницу наш Центробанк снизил ключевую ставку до 18%.

Я считаю, что с точки зрения спроса девелоперам это практически ничего не дает. Рыночная ипотечная ставка все равно носит запретительный характер: она будет около 20%, а это не проходная история. Другие инструменты не изменились, соответственно, и спросу откликаться не на что.

Если говорить о надежде всех девелоперов на то, что люди начнут соскакивать с депозитов, сейчас она тоже не оправдается. Банки будут предлагать людям 16-18%. Это все равно выше инфляции. Особого смысла перекладывать деньги с депозита нет.

Таким образом, единственный плюс для девелоперов — то, что наметился пусть небольшой, но все же определенный тренд снижения ставки.

И девелопер может говорить потребителю: если он действительно нуждается в жилье, его надо покупать, а ипотеку позже рефинансировать.

Так что девелопером дали еще чуть-чуть надежды, что вот-вот, скоро-скоро, может быть что-то станет лучше — но не более того.

Чтобы рыночная ипотека зажила в полной мере, необходима ключевая ставка не более 8%. Тогда ипотечная будет 10-12%. Вот это история, когда спрос будет очень активен. Но придем ли мы к таким цифрам в ближайшее время, сказать сложно.

Очень важно следующее заседание ЦБ. Если снижение продолжится, это будет уже устойчивый курс. 16-17% с точки зрения спроса будут играть малосущественную роль, а вот с точки зрения будущего девелопера — огромную.

Тогда девелопер будет осознавать, что где-то через полгода, возможно, 8 месяцев, рыночная ставка станет приемлемой. Следовательно, спрос вырастет, и надо иметь на полке предложение. Поэтому девелопер должен смотреть с лагом на год вперед.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Почитал содержательную беседу двух людей, которые регулируют сценарии жизни российских людей. Один — в силу того, что он президент. Другой — как главный инвестор во все это дело. Очень интересно. Всем рекомендую.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Это чтобы мы не слишком радовались снижению ставки…

Минфин с 7 февраля по 6 августа текущего года увеличил возмещение банкам по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке на жилье в многоквартирных домах и ИЖС до 3 процентных пунктов и 3,5 процентных пункта соответственно.

Теперь, вероятно, компенсация вернется к базовой схеме: банкам будут возмещать не фиксированную надбавку, а разницу между ключевой и льготной ставкой, увеличенную на 1,5–2 процентного пункта.

При высокой ключевой этого может не хватить, чтобы покрыть издержки. Программы господдержки останутся, но банкам станет менее выгодно активно в них участвовать.

Именно поэтому банки начали активно беседовать с девелоперами о «добровольной» компенсации выпадающих доходов.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Насыщенный был месяц. Не без поводов для оптимизма. Вспоминаем вместе:

▪Мой прогноз на ближайший год и мое видение выигрышной стратегии для девелопера сегодня

▪Что означает для рынка июльское снижение ключевой ставки

▪Как компании, которые не боятся слезть с одного успешного продукта или решения, и ищут новые идеи, становятся великими

▪Как мы с командой #Средалогия побывали за Полярным кругом и что нас больше всего впечатлило в Воронеже

▪Почему я недоумеваю из-за предложения прикрепить Семейную ипотеку к региону регистрации/1549

▪Что сейчас происходит с рынком ИЖС

▪Чем девелоперы (да простят меня наши партнеры и коллеги) напоминают мне грызунов из одного известного эксперимента

▪Как управлять женским коллективом, не привлекая внимания санитаров

Посмотрим, что готовит август... В отпуск что ли рвануть?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта