В чем смысл должности главного архитектора? Как человеку, занимающему этот пост, сохранить историческую ценность, и в то же время запрограммировать комфортную среду для людей?

Снимая Средалогию, мы почти всегда общаемся с очень интересными людьми — теми, кто хорошо понимает, как развиваются города, знают их исторический бэкграунд.

Иногда встречаются собеседники, которые видят ситуацию гораздо масштабнее. У них есть не только собственный взгляд, но и очень широкий кругозор и интересные компетенции.

Таким человеком является и архитектор Тимур Абдуллаев @ARCHINFORM, который занимал пост главного архитектора Екатеринбурга.

Мы поговорили с ним, когда снимали проект #Средалогия в этом городе. Конечно, все интервью не вошло в основной выпуск — мы использовали только несколько минут. Ну а теперь подготовили приложение к нему.

Я давно знаком с Тимуром. С ним всегда приятно беседовать, его очень интересно слушать. Поэтому рекомендую. Специальный выпуск уже на YouTube, в VK и на RuTube.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Государство все активнее вмешивается в дела торговые...

Магазинам хотят запретить наценки выше 15% и указывать цены в разных единицах измерения (за 1 кг и 100 г например).

Ограничение наценки где бы то ни было (кроме товаров, которые производят монополисты, и жизненно важных категорий вроде лекарств, хлеба, молока и т. п.) всегда приводит к одному результату. Мы это уже проходили.

Цена на такие товары все равно будет рыночная, вот только продавать их начнут не через магазины, а из-под полы, через обходные схемы. На современном рынке для этого даже больше возможностей — например, те же маркетплейсы.

Итог известен: дефицит и черный рынок. Поэтому любое ограничение рынка всегда ему вредит.

Как показывает практика, любое длительное субсидирование тоже в итоге выходит боком — хоть это и звучит парадоксально.

А вот что касается унификации цен — я считаю, это правильная история. Магазины стали хитрить и указывать цены не за 1 кг, а за 100 г… Да еще и эти упаковки не по 1 кг, а по 900 г.

На первый взгляд кажется, что не так-то дорого. Но только на первый… И вот этого, конечно, быть не должно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Решил сформулировать свою позицию относительно того, что происходит с налогами.

Вчера стало известно, что правительство предложило снижать порог доходов для уплаты НДС поэтапно: c 2026 года он составит 20 млн руб., с 2027-го — 15 млн руб., с 2028 года — 10 млн руб. Повышение НДС до 22% — вопрос уже решенный.

Что хочу сказать.

1. Все предприниматели, будь то владельцы огромных корпораций или микробизнесов, должны платить налоги. Вопросов нет.

2. Повышение налогов — это всегда плата за некомпетентность правительства. Какие бы аргументы о вынужденности этой меры нам не приводили.

То, что нас ждет, — это крайне негативная мера.

В России очень мало талантливых предпринимателей.

Людей, которые сделали бизнес с нуля и вывели его на федеральный уровень, всего несколько десятков. К сожалению, существенная часть из них уехала.

Я считаю, что государство, которое смотрит в будущее, должно делать все, чтобы людям хотелось заниматься бизнесом. Не обязательно большим. Пусть это будет маленькая кофейня, мастерская по ремонту обуви, фабрика по производству мебели…

И государство должно делать все, чтобы это было возможно и интересно для людей (в том числе с точки зрения налогов).

Сейчас я этого не вижу. Правительство перекладывает свою некомпетентность на предпринимательскую среду.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я всегда считал, что государство должно выстраивать правила игры в бизнес, а не само играть в бизнес.

За исключением отраслей, которые невозможно построить без государства, типа атомной энергетики.

Фонд реновации Москвы, который за 10 месяцев 2025 года стал лидером по вводу жилья в России, не только предоставляет жилье для переселения из ветхого фонда, но и продает часть квартир.

Для этого они запустили сайт, сами торги проходят на специальной платформе.

О том, что часть квартир в домах, построенных по программе реновации, город будет продавать на открытом рынке, сообщалось изначально. И они давно продаются на аукционах. Но после того, как программа перешла от стадии точечной застройки к строительству целых кварталов на месте уже снесенных пятиэтажек первой волны, Фонд реновации создал дочернюю компанию «Московские кварталы», которая и будет заниматься реализацией жилья на рынке. Объем такого жилья составит примерно 15% от общего ввода.

На мой взгляд, это не совсем корректно — когда государство является самым крупным застройщиком и строит жилье, которое реализует на том же рынке, на котором работает обычный девелопер.

Думаю, это скорее минус для рынка, чем плюс.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ипотека и российская ментальность

Вообще ипотечный кредит, когда платежи растягиваются на многие годы, инструмент очень понятный и удобный.

Но я хочу обратить внимание: для российской ментальности быть должным — не очень хорошо. И до 2020 года люди старались максимально быстро погасить ипотеку, в отдельные годы срок сокращался до 4-7 лет.

Однако затем тренд изменился, и сейчас средний срок льготной ипотеки превышает 27 лет.

Помимо того, что ипотека — тяжелое бремя для людей (и ментально, и реально, потому что переплата в конечном итоге более чем двукратная), это еще и огромная нагрузка на бюджет.

Если высокая ставка сохранится на длительный период, государство продолжит тратить колоссальные деньги на финансирование льготных программ.

Вот еще одно доказательство: поддержка должна быть ограниченной, адресной, целевой.

Кроме того, рыночная ставка должна быть как минимум вдвое ниже.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Зашел в «Техникум» за рафом, и меня накрыло…

Кто сейчас помнит, что такое ВНЦ-10?

А это был один из главных тюменских брендов. Весы настольные 10-килограммовые. Собственно, они и назывались «Тюмень». Их собирали на одном из наших заводов, а знали по всей стране. Они стояли на рынках, в магазинах…

До университета я получал образование в коммерческом училище. Там можно было овладеть в том числе профессией продавца.

Я умел работать и с такими весами, и со счетами (это был последний год, когда на них учили считать).

Представляете, да? Я жил и получал образование в другом мире. Знаковые бренды ушли. Пришли новые технологии. Понятно, что мы осваиваем их очень быстро. Но когда вот так оглядываешься назад и видишь приметы прежних времен, очень сложно это в голове уместить.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В каждом городе, в котором мы снимали проект #Средалогия, есть своя фишка. Как только мы ее упоминаем, сразу перед глазами возникает конкретный образ.

Владимир — это церкви.
Владивосток — сопки.
Москва — пробки.

А когда говоришь про Питер, в голове помимо набережных и дворцов неизбежно возникают дворы-колодцы.

Этому феномену и посвящен очередной выпуск нашего проекта, в котором мы исследуем девелоперский вайб городов. Рекомендую посмотреть:

▪️ на YouTube
▪️ в VK
▪️ на RuTube

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Вице-премьер Марат Хуснуллин вчера сделал несколько заявлений о стройке.

Во-первых, назвал условие для массовой ипотеки в России:

Я всегда говорю, что ипотека в стране должна быть 5-6%, тогда она будет массовой. Сейчас я считаю, что если ставка будет ниже 10%, то ипотека начнет оживать. Сейчас мы видим даже снижение до 16,5% дало определенное увеличение. Мы видим, что рынок начинает оживать.

При рыночной ипотеке в 5-6% стройка не то что оживет — я бы сказал, загудит.

Но такое маловероятно даже в мечтах. По прогнозам ЦБ, к инфляции в 4% мы придем в лучшем случае в 2027 году. Поэтому рыночная ипотека в ближайшие годы в лучшем случае будет 9-10%.

Во-вторых, вице-премьер не изменил прогноз на 100 млн квадратов ввода.

Я тоже считаю, что отрасль удержит данный показатель. Но это скорее инерционный потенциал, который мы заложили ранее. А вот в 2026-2027 году, я полагаю, сотню мы уже не соберем.

Напомню, что существенная часть ввода приходится на ИЖС. А этот сегмент сейчас находится под несопоставимо большим давлением, чем МКД.

Поэтому просадка очевидна.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Очень хочется разделять оптимизм Виталия Леонтьевича…

Российская строительная отрасль может полностью восстановиться в середине 2026-го, — заявил гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко. — Стройка начинает оживляться. Если так пойдет, такая же динамика, в середине следующего года мы увидим полное восстановление.

Я бы очень хотел в это верить. Но опыт подсказывает, что такой прогноз может быть не совсем реалистичным.

Да, в отдельных регионах идет оживление продаж. Но все-таки до уровня 2023 года, например, они точно не успеют восстановиться.

И потом, что вообще подразумевать под полным восстановлением? Возвращение к показателям отдельных годов? Или к средним объемам?

Хотелось бы понимания…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Компания Андрея Биржина @birzhin_glorax привлекла наше внимание совершенно случайно.

Несколько лет назад мы разработали для них стандарт оформления строительной площадки. Позже Дмитрий Кашинский приходил в #GMKTalks in the Show. В этом году мы стали снимать вместе с GloraX выпуски проекта #Средалогия.

Все это время я внимательно следил за развитием компании.

Когда они объявили о планах IPO, я подумал, что это неоднозначный, смелый и провокационный шаг для девелопера (особенно на сложном рынке).

Но еще более интересным показалось то, что свою стратегию они строили не на Москве и Петербурге, где уже успешно работали, а на экспансии в региональные города.

Они акцентировали внимание будущих акционеров именно на перспективах своего регионального развития. Такое на моей памяти впервые.

Полагаю, результаты публичного размещения подтвердили, что эта стратегия была верной. Акции проданы в нужном объеме.

Сейчас с интересом наблюдаю за их поведением. Бумаги находятся под давлением, но полагаю, инвесторы рассчитывают на рост рынка и, соответственно, повышение стоимости.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

3 100 000 рублей за метр квадратный. Это просто другой мир.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Компания A101 под руководством Игнатия Данилиди пытается отсудить достаточно прикольный знак, который принадлежит мэрии Химок.

Они ссылаются на то, что знак зарегистрирован, но не используется по назначению. В этом смысле намерения понятны.

Насколько весомым для суда будет аргумент о том, что знак не используется — сказать сложно. Но прецедент интересный.

У нас есть несколько торговых знаков в разных направлениях. Сейчас я, конечно, дам команду, чтобы мы их так или иначе использовали.

В противном случае, вероятно, кто-то может прийти и попытаться их отобрать…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В девелоперском продукте есть несколько ключевых аспектов, которые могут стать драйвером трафика, продаж и роста ценности. Один из них — концепция коммерческой недвижимости.

На коммерции строится значительная часть интересных и содержательных сценариев жизни. Мы плотно работаем с этим направлением и накопили обширный опыт — в России и за рубежом.

А теперь запускаем онлайн-интенсив для девелоперов «Коммерция в ЖК: от метров к экосистеме» на платформе @GMKStudy.

Наши эксперты расскажут, как анализировать локацию, учитывать тренды, собирать пул операторов и формировать уникальное предложение, которое повышает стоимость и привлекательность их жилых проектов.

В итоге участники получат полноценную концепцию развития коммерческой недвижимости, готовый пакет с логикой, экономикой и визуализацией для инвестора.

Если для вас это актуально, или вас беспокоят риски пустующих площадей — рекомендую присоединиться: clck.ru/3QPdnm.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У человека есть несколько базовых страхов: страх смерти, болезни, потери и повышения цен на недвижимость. Как, впрочем, и роста цен вообще.

Россияне ждут роста цен на жилье и снижения ставок. Треть респондентов — умеренного, в пределах 5–15%, а каждый десятый — значительного.

Российские люди привыкли к тому, что все дорожает. Это уже в ДНК тех, кто родился после распада Советского Союза. Они не видели стабильных или сопоставимых цен на товары и услуги на протяжении многих лет.

Те, кто родился в Советском Союзе и успел там пожить, помнят период, когда товары и услуги годами стоили одинаково. Правда, это касалось официального рынка — на черном ситуация была иной.

Кстати, именно на этом ожидании роста цен во многом держатся продажи девелоперов. Чем сильнее страх подорожания, тем больше инвесторов заходит на рынок и усиливает этот тренд.

Я тоже уверен, что стоимость недвижимости вырастет (если не будет внешних шоков). По моей оценке, прибавка будет существенно больше, чем 5%. Скорее, 15–20%. Тем более что даже за последний тяжелый год ценник вырос на 7%.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Уровень покрытия эскроу-счетов проектным финансированием в целом по России остается на стабильном уровне — более 70%.

Он существенно снизился по сравнению с прошлым годом, но это объяснимо: продажи девелоперов заметно сократились.

И хотя в среднем по больнице температура нормальная, ситуация в отдельных регионах начинает вызывать опасения. В 15 субъектах покрытие низкое (от 50% до 70%), в 3 — критически низкое (менее 50%).

Наблюдаю, как развиваются события. Полагаю, при сохранении текущих рыночных условий показатель продолжит снижаться.

До какого уровня он упадет — зависит от того, как будет меняться ключевая ставка.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я всегда говорил, что сложности на рынке — время для оптимизации. В моем понимании за этим словом стоит не повсеместное урезание бюджетов, а точечная выверенная работа по повышению эффективности.

Одна из возможностей для оптимизации в этом хорошем смысле слова — обучение.

И если вы разделяете мое мнение, обратите внимание на предложение экспертов из @GMKStudy — до 28 ноября любую программу на нашей образовательной платформе можно купить со скидкой 25%.

Из самого актуального:

— Коммерция в ЖК: от метров к экосистеме (начинаем интенсив 24 ноября)
— PR в девелопменте: от доверия к продажам (начало 19 января)
— Система управления результатом: 5 шагов к эффективности девелоперского бизнеса (начало 26 января)
— Эффективные объекты образования: 5 шагов от идеи до реализации (начинаем в марте)
— Бренд, который продаёт: опыт ТОП-3 агентств России (спринт в записи)
— Маркетинг 360°: полный охват инструментов продвижения для девелопера (интенсив в записи)
— Земля под проект: от анализа до потенциала (интенсив в записи)

Но и другие продукты заслуживают внимания.

На мой взгляд, отличная возможность. Рекомендую воспользоваться.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Все недоступнее и недоступнее...

За последний год доля доступных новостроек в старых границах Москвы упала примерно до 30%. Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья.

Себестоимость строительства, в которую прежде всего входит стоимость земли, а также социальная нагрузка, которую несут девелоперы, заставляет столичные компании уходить из проектов комфорт-класса в бизнес- и премиальный сегменты.

Дело тут не в девелоперах — это объективные факторы. Я полагаю, ситуацию ничем не исправить. В новостройках в исторической части Москвы будут жить либо богатые, либо очень богатые, либо сверхбогатые люди.

Ну а в Новой Москве продолжат появляться проекты комфорт-класса, которые может себе позволить среднестатистический покупатель.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта