Я всегда считал, что государство должно выстраивать правила игры в бизнес, а не само играть в бизнес.

За исключением отраслей, которые невозможно построить без государства, типа атомной энергетики.

Фонд реновации Москвы, который за 10 месяцев 2025 года стал лидером по вводу жилья в России, не только предоставляет жилье для переселения из ветхого фонда, но и продает часть квартир.

Для этого они запустили сайт, сами торги проходят на специальной платформе.

О том, что часть квартир в домах, построенных по программе реновации, город будет продавать на открытом рынке, сообщалось изначально. И они давно продаются на аукционах. Но после того, как программа перешла от стадии точечной застройки к строительству целых кварталов на месте уже снесенных пятиэтажек первой волны, Фонд реновации создал дочернюю компанию «Московские кварталы», которая и будет заниматься реализацией жилья на рынке. Объем такого жилья составит примерно 15% от общего ввода.

На мой взгляд, это не совсем корректно — когда государство является самым крупным застройщиком и строит жилье, которое реализует на том же рынке, на котором работает обычный девелопер.

Думаю, это скорее минус для рынка, чем плюс.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ипотека и российская ментальность

Вообще ипотечный кредит, когда платежи растягиваются на многие годы, инструмент очень понятный и удобный.

Но я хочу обратить внимание: для российской ментальности быть должным — не очень хорошо. И до 2020 года люди старались максимально быстро погасить ипотеку, в отдельные годы срок сокращался до 4-7 лет.

Однако затем тренд изменился, и сейчас средний срок льготной ипотеки превышает 27 лет.

Помимо того, что ипотека — тяжелое бремя для людей (и ментально, и реально, потому что переплата в конечном итоге более чем двукратная), это еще и огромная нагрузка на бюджет.

Если высокая ставка сохранится на длительный период, государство продолжит тратить колоссальные деньги на финансирование льготных программ.

Вот еще одно доказательство: поддержка должна быть ограниченной, адресной, целевой.

Кроме того, рыночная ставка должна быть как минимум вдвое ниже.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Зашел в «Техникум» за рафом, и меня накрыло…

Кто сейчас помнит, что такое ВНЦ-10?

А это был один из главных тюменских брендов. Весы настольные 10-килограммовые. Собственно, они и назывались «Тюмень». Их собирали на одном из наших заводов, а знали по всей стране. Они стояли на рынках, в магазинах…

До университета я получал образование в коммерческом училище. Там можно было овладеть в том числе профессией продавца.

Я умел работать и с такими весами, и со счетами (это был последний год, когда на них учили считать).

Представляете, да? Я жил и получал образование в другом мире. Знаковые бренды ушли. Пришли новые технологии. Понятно, что мы осваиваем их очень быстро. Но когда вот так оглядываешься назад и видишь приметы прежних времен, очень сложно это в голове уместить.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В каждом городе, в котором мы снимали проект #Средалогия, есть своя фишка. Как только мы ее упоминаем, сразу перед глазами возникает конкретный образ.

Владимир — это церкви.
Владивосток — сопки.
Москва — пробки.

А когда говоришь про Питер, в голове помимо набережных и дворцов неизбежно возникают дворы-колодцы.

Этому феномену и посвящен очередной выпуск нашего проекта, в котором мы исследуем девелоперский вайб городов. Рекомендую посмотреть:

▪️ на YouTube
▪️ в VK
▪️ на RuTube

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Вице-премьер Марат Хуснуллин вчера сделал несколько заявлений о стройке.

Во-первых, назвал условие для массовой ипотеки в России:

Я всегда говорю, что ипотека в стране должна быть 5-6%, тогда она будет массовой. Сейчас я считаю, что если ставка будет ниже 10%, то ипотека начнет оживать. Сейчас мы видим даже снижение до 16,5% дало определенное увеличение. Мы видим, что рынок начинает оживать.

При рыночной ипотеке в 5-6% стройка не то что оживет — я бы сказал, загудит.

Но такое маловероятно даже в мечтах. По прогнозам ЦБ, к инфляции в 4% мы придем в лучшем случае в 2027 году. Поэтому рыночная ипотека в ближайшие годы в лучшем случае будет 9-10%.

Во-вторых, вице-премьер не изменил прогноз на 100 млн квадратов ввода.

Я тоже считаю, что отрасль удержит данный показатель. Но это скорее инерционный потенциал, который мы заложили ранее. А вот в 2026-2027 году, я полагаю, сотню мы уже не соберем.

Напомню, что существенная часть ввода приходится на ИЖС. А этот сегмент сейчас находится под несопоставимо большим давлением, чем МКД.

Поэтому просадка очевидна.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Очень хочется разделять оптимизм Виталия Леонтьевича…

Российская строительная отрасль может полностью восстановиться в середине 2026-го, — заявил гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко. — Стройка начинает оживляться. Если так пойдет, такая же динамика, в середине следующего года мы увидим полное восстановление.

Я бы очень хотел в это верить. Но опыт подсказывает, что такой прогноз может быть не совсем реалистичным.

Да, в отдельных регионах идет оживление продаж. Но все-таки до уровня 2023 года, например, они точно не успеют восстановиться.

И потом, что вообще подразумевать под полным восстановлением? Возвращение к показателям отдельных годов? Или к средним объемам?

Хотелось бы понимания…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Компания Андрея Биржина @birzhin_glorax привлекла наше внимание совершенно случайно.

Несколько лет назад мы разработали для них стандарт оформления строительной площадки. Позже Дмитрий Кашинский приходил в #GMKTalks in the Show. В этом году мы стали снимать вместе с GloraX выпуски проекта #Средалогия.

Все это время я внимательно следил за развитием компании.

Когда они объявили о планах IPO, я подумал, что это неоднозначный, смелый и провокационный шаг для девелопера (особенно на сложном рынке).

Но еще более интересным показалось то, что свою стратегию они строили не на Москве и Петербурге, где уже успешно работали, а на экспансии в региональные города.

Они акцентировали внимание будущих акционеров именно на перспективах своего регионального развития. Такое на моей памяти впервые.

Полагаю, результаты публичного размещения подтвердили, что эта стратегия была верной. Акции проданы в нужном объеме.

Сейчас с интересом наблюдаю за их поведением. Бумаги находятся под давлением, но полагаю, инвесторы рассчитывают на рост рынка и, соответственно, повышение стоимости.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

3 100 000 рублей за метр квадратный. Это просто другой мир.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Компания A101 под руководством Игнатия Данилиди пытается отсудить достаточно прикольный знак, который принадлежит мэрии Химок.

Они ссылаются на то, что знак зарегистрирован, но не используется по назначению. В этом смысле намерения понятны.

Насколько весомым для суда будет аргумент о том, что знак не используется — сказать сложно. Но прецедент интересный.

У нас есть несколько торговых знаков в разных направлениях. Сейчас я, конечно, дам команду, чтобы мы их так или иначе использовали.

В противном случае, вероятно, кто-то может прийти и попытаться их отобрать…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В девелоперском продукте есть несколько ключевых аспектов, которые могут стать драйвером трафика, продаж и роста ценности. Один из них — концепция коммерческой недвижимости.

На коммерции строится значительная часть интересных и содержательных сценариев жизни. Мы плотно работаем с этим направлением и накопили обширный опыт — в России и за рубежом.

А теперь запускаем онлайн-интенсив для девелоперов «Коммерция в ЖК: от метров к экосистеме» на платформе @GMKStudy.

Наши эксперты расскажут, как анализировать локацию, учитывать тренды, собирать пул операторов и формировать уникальное предложение, которое повышает стоимость и привлекательность их жилых проектов.

В итоге участники получат полноценную концепцию развития коммерческой недвижимости, готовый пакет с логикой, экономикой и визуализацией для инвестора.

Если для вас это актуально, или вас беспокоят риски пустующих площадей — рекомендую присоединиться: clck.ru/3QPdnm.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У человека есть несколько базовых страхов: страх смерти, болезни, потери и повышения цен на недвижимость. Как, впрочем, и роста цен вообще.

Россияне ждут роста цен на жилье и снижения ставок. Треть респондентов — умеренного, в пределах 5–15%, а каждый десятый — значительного.

Российские люди привыкли к тому, что все дорожает. Это уже в ДНК тех, кто родился после распада Советского Союза. Они не видели стабильных или сопоставимых цен на товары и услуги на протяжении многих лет.

Те, кто родился в Советском Союзе и успел там пожить, помнят период, когда товары и услуги годами стоили одинаково. Правда, это касалось официального рынка — на черном ситуация была иной.

Кстати, именно на этом ожидании роста цен во многом держатся продажи девелоперов. Чем сильнее страх подорожания, тем больше инвесторов заходит на рынок и усиливает этот тренд.

Я тоже уверен, что стоимость недвижимости вырастет (если не будет внешних шоков). По моей оценке, прибавка будет существенно больше, чем 5%. Скорее, 15–20%. Тем более что даже за последний тяжелый год ценник вырос на 7%.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Уровень покрытия эскроу-счетов проектным финансированием в целом по России остается на стабильном уровне — более 70%.

Он существенно снизился по сравнению с прошлым годом, но это объяснимо: продажи девелоперов заметно сократились.

И хотя в среднем по больнице температура нормальная, ситуация в отдельных регионах начинает вызывать опасения. В 15 субъектах покрытие низкое (от 50% до 70%), в 3 — критически низкое (менее 50%).

Наблюдаю, как развиваются события. Полагаю, при сохранении текущих рыночных условий показатель продолжит снижаться.

До какого уровня он упадет — зависит от того, как будет меняться ключевая ставка.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я всегда говорил, что сложности на рынке — время для оптимизации. В моем понимании за этим словом стоит не повсеместное урезание бюджетов, а точечная выверенная работа по повышению эффективности.

Одна из возможностей для оптимизации в этом хорошем смысле слова — обучение.

И если вы разделяете мое мнение, обратите внимание на предложение экспертов из @GMKStudy — до 28 ноября любую программу на нашей образовательной платформе можно купить со скидкой 25%.

Из самого актуального:

— Коммерция в ЖК: от метров к экосистеме (начинаем интенсив 24 ноября)
— PR в девелопменте: от доверия к продажам (начало 19 января)
— Система управления результатом: 5 шагов к эффективности девелоперского бизнеса (начало 26 января)
— Эффективные объекты образования: 5 шагов от идеи до реализации (начинаем в марте)
— Бренд, который продаёт: опыт ТОП-3 агентств России (спринт в записи)
— Маркетинг 360°: полный охват инструментов продвижения для девелопера (интенсив в записи)
— Земля под проект: от анализа до потенциала (интенсив в записи)

Но и другие продукты заслуживают внимания.

На мой взгляд, отличная возможность. Рекомендую воспользоваться.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Все недоступнее и недоступнее...

За последний год доля доступных новостроек в старых границах Москвы упала примерно до 30%. Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья.

Себестоимость строительства, в которую прежде всего входит стоимость земли, а также социальная нагрузка, которую несут девелоперы, заставляет столичные компании уходить из проектов комфорт-класса в бизнес- и премиальный сегменты.

Дело тут не в девелоперах — это объективные факторы. Я полагаю, ситуацию ничем не исправить. В новостройках в исторической части Москвы будут жить либо богатые, либо очень богатые, либо сверхбогатые люди.

Ну а в Новой Москве продолжат появляться проекты комфорт-класса, которые может себе позволить среднестатистический покупатель.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Девелоперам предложили застроить остров Русский за 92 млн

24 декабря пройдут торги по реализации самого крупного земельного массива в Приморском крае — 334,18 га на острове Русский. По проекту КРТ предполагается построить не менее 317,61 тыс. кв. метров жилья с сопутствующей инфраструктурой.

Команда GMK специализируется на больших площадках и комплексном освоении территории. В противоположной части Владивостока есть аналогичный по масштабам проект, с которым мы работали, — DNS City. В этом городе интересный рынок и очень вовлеченные люди.

Мы будем следить за тем, кто выиграет право освоить новый участок КРТ.

Надеюсь, это будет достойный девелопер, и он сможет создать проект, который Владивосток заслуживает — с позитивными сценариями жизни.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Какова доля рыночной ипотеки на здоровом рынке?

В последние месяцы пристально слежу за долей рыночной ипотеки в общей структуре выдач.

По данным Сбера, за месяц объем рыночной ипотеки вырос почти на 38%: с 59,6 млрд в сентябре до 82 млрд в октябре. Доля базовых программ превысила 23%. В 2026 году банк ожидает дальнейшее усиление тренда.

Рыночная ипотека — это очень круто для банков, девелоперов и, в конечном итоге, для потребителей. Она устраняет дисбалансы, которые неизбежно формируют льготные программы, особенно когда они доминируют на рынке.

На мой взгляд, доля льготных программ должна быть не более 8–12%, а все остальное — рыночная ипотека. Тогда рынок будет здоровым.

Надеюсь, в обозримой перспективе мы к этому придем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Немного позитива в не самый яркий ноябрь

Пересмотрел, о чем говорили игроки рынка в этом месяце, и выбрал то, что внушает оптимизм.

▪️ Минфин надеется, что рыночная ставка по ипотеке в 2026 году снизится на 4-5 п.п. с учетом снижения ключевой ставки ЦБ.

▪️ Возвращение спроса на жилье в России в полном объеме возможно во второй половине следующего года. Из-за отложенного спроса выдачи ипотеки в четвертом квартале 2026-го могут достигнуть 600−700 млрд только по рыночным программам на вторичном рынке.

▪️ По результатам 2025 года введут не менее 105 млн кв. м жилья — всего минус 3% к 2024-му.

▪️ Общий портфель льготных ипотечных кредитов за все время их действия превысил 16 трлн рублей. Затраты бюджета на эти программы серьезные, но Минфин рассчитывает на снижение ключевой ставки и, соответственно, снижение расходов.

▪️Рынок ИЖС перешел к росту. За предыдущий месяц банки предоставили на строительство и покупку частных домов 11 тыс. новых кредитов (+15% м/м) на 58 млрд руб. (+8%).

▪️Спрос на рыночную ипотеку в октябре вырос почти на 40%, Сбер прогнозирует усиление тренда в 2026-м.

▪️ Продажи подросли: в октябре в новостройках продано 2,6 млн кв. м жилья — на 20% больше, чем в сентябре, и на 38% выше показателей октября 2024 года.

▪️ В Москве число проектов КРТ достигло 150. На реорганизуемых участках запланировано строительство свыше 900 тыс. кв. м недвижимости и создание свыше 4 тыс. новых рабочих мест.

▪️ «Дом.РФ» прогнозирует: сильное повышение покупательской активности на фоне доступной рыночной ипотеки и дефицит предложения станут причиной резкого повышения цен на жилье в 2027 году. Они могут вырасти на 10–15% — вдвое выше ожидаемой инфляции.

▪️ Продажи готовых квартир в Москве достигли годового рекорда. Покупатели спешат приобрести жилье, опасаясь роста цен.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта