Без чудес - 16%

Наткнулся на публикацию от ИА «Панорама», которая, конечно, розыгрыш. Но, на мой взгляд, было бы хорошо, если бы она оказалась правдивой.

Я ранее уже писал, что мы со многими коллегами недоумеваем по поводу графика на конец апреля-начало мая — вот эти вот майские рабоче-праздничные дни.

Они неудобны со всех сторон: и рабочий процесс сложно выстроить, и отпуск не запланируешь. Здесь отдельное спасибо тем, кто составляет школьную программу. Семьи, которые хотели бы уехать на все праздничные дни, не могут этого сделать, потому что детям в эти промежуточные будни ставят экзамены.

Я думаю, гораздо проще было бы:

▪️Сгруппировать выходные вокруг 9 Мая. Это все-таки понятный национальный праздник. А 1 Мая я и в школе не понимал (хотя это было еще советское время), и сейчас: как можно отдыхать в День труда?

▪️Существенно сократить количество выходных.

ИИ в девелопменте

Сейчас все говорят об использовании искусственного интеллекта. Тема уже достаточно давно дошла и до девелоперской отрасли. Мы решили разобраться в этом вопросе и организовали мастер-лекцию: «Как девелоперу приручить ИИ?»

Рекомендую всем к просмотру: очень полезно, интересно и содержательно, позволяет почувствовать себя в тренде. Доступ к записи бесплатный до 1 мая включительно. Отличная возможность совместить приятное с полезным.

За последнее время у меня было несколько разговоров с девелоперами о том, как долго может расти девелоперский рынок.

Дело в том, что количество жителей не растет, а ввод увеличивается с каждым годом. В 2023-м было введено 110 млн кв. м — это рекорд рекордов. Но когда-то же рынок должен насытиться. Вопрос: когда начнется какое-то плато или стагнация?

И вот на прошлой неделе Хуснуллин выступил с тезисом, что к 2030 году в России будет примерно 40 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Соответственно, его надо будет заменить.

Так что с одной стороны растет ввод, а с другой — выбытие ветхого жилья. Конечно, не все люди, которые в нем живут, смогут решить жилищную проблему за счет собственных ресурсов, они будут ждать помощи от властей. Но поскольку у государства таких ресурсов, вероятнее всего, тоже не будет, люди будут вынуждены использовать банковские продукты (возможно, какую-то новую программу льготной ипотеки).

Тем не менее, 40 млн — это половина годового ввода. То есть половину года из ближайших шести лет девелоперы должны будут работать только для того, чтобы восполнить выбывающий фонд.

И это — помимо того, что жизненные циклы семей развиваются и люди хотят улучшать жилищные условия (основной спрос именно там).

Поэтому я и раньше считал, и сейчас повторюсь: на ближайшие 5-10 лет девелоперам точно есть, чем заниматься. Рынок достаточно устойчив, в этом отношении беспокоиться не о чем.

Да, существуют локальные стопперы, например, окончание льготной ипотеки. Но я полагаю, что это преодолимый фактор.

Покопался в источниках, хотел разобраться что собственно отмечаем сегодня. Рекомендую и вам_https://ru.wikipedia.org/wiki/Первое_мая_(праздник)

Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

▪️Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.

▪️Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.

▪️Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности.

Отличие хорошей управляющей компании от сервисной в том, что первая решает проблемы быстро и качественно, но лишь по мере их возникновения. А вторая работает на опережение и решает проблемы до того, как они возникли.

И это очень важная парадигма.

Недостаточно просто назвать свою управляющую компанию сервисной. Надо перестраивать не только бизнес-процессы, но и логику, подход, видение своих функций. Тогда сервисная компания будет:

▪️ развивать бренд девелопера;
▪️усиливать его позиции;
▪️помогать делать последующие продажи с большей добавленной стоимостью.

Наш партнер в консалтинге управляющих и сервисных компаний Данил Солошенко рассказал в блоге компании GMK, как выстроить работу сервисной компании, на что обращать внимание и как действовать в тех или иных ситуациях.

Девелоперам читать, управляющим компаниям конспектировать).

Неделька выдалась хоть короткой, но весьма насыщенной. Мы говорили о девелопменте очень серьезно. А теперь давайте поговорим о девелопменте и о стройке немножко несерьезно. Встречаем выходные.

— Идущие на смерть приветствуют тебя!
— Так, а другой бригады стропальщиков у нас на стройке нет?

Хочу завести в блоге рубрику #пятничный_анекдот. Что думаете?

Отскочил в Москву на денек, а дома снега навалило. Я сразу был против переноса январских выходных на май…

В 2024 году объем выдач ипотеки может снизиться на 30%, пишет РБК.

Совершенно очевидно, что при сохранении прочих равных и с учетом ухода от льготной ипотеки в том виде, к которому мы привыкли, снижение продаж может быть сопоставимо со снижением доли ипотеки.

Конечно, девелоперы надеются на лучшее и рассчитывают компенсировать это за счет дополнительных инструментов: рассрочки, преференций при стопроцентной оплате. Но все же готовятся к худшему: просадка в третьем квартале может быть максимальной, полагаю 15-20%

Думаю, потом потребитель более-менее привыкнет к новым реалиям, и в четвертом квартале продажи, вероятно, подрастут. А в целом по году (с учетом неплохого первого полугодия) мы увидим минус 7- 12% к 2023 году.

При этом ценник останется на прежнем уровне, поскольку девелоперы открыто его корректировать не собираются. Во всяком случае, об этом говорят представители тех компаний, с которыми мы работаем — а их достаточно много, причем в разных регионах: от Москвы до Владивостока.

Поэтому чем дальше, тем более отчетливо понимание, что девелоперский рынок в ближайшее время будет находиться под большим давлением, причем со всех сторон: себестоимость растет, а покупательский спрос падает.

Будем наблюдать и по мере сил помогать клиентам.

Сергей Собянин: "За объездной дорогой должна быть только малоэтажная застройка, в городе достаточно свободной земли, на которой можно продолжать строительство многоквартирных коробок".
Вот такую интересную цитату нашел. Сергей Семенович сказал это в 2005 году, еще когда был губернатором Тюменской области. И речь в ней о Тюмени.

Именно с 2005 года я занимаюсь консалтингом в области девелопмента. Получается, почти 20 лет. Если человек столько времени делает одно и то же, у него нередко пропадает мотивация и происходит выгорание.

Но наш бизнес от этого оберегает несколько факторов.

▪️То, чем мы занимались в 2005 году, и то, чем занимаемся сейчас — принципиально разные вещи. Мы начинали с рекламных кампаний и пиара, а сейчас формируем сам продукт — делаем маркетингово-архитектурные стратегии, которые включают и осмысление участка, и формирование продукта и концепции, и брендинг, и другие элементы. То есть идет очень глубокая проработка проекта.

▪️За это время произошло огромное количество изменений. Сначала 214-ФЗ, потом проектное финансирование, кризисы, ковид, СВО. И каждый раз конфигурация одних и тех же вещей принципиально разная, соответственно, мы используем для решения задач принципиально разные подходы и инструменты.

▪️Рынок тоже принципиально разный. Сравните: за 2005 год на территории Тюменской области было введено около 550 тыс. кв. м жилья. А в 2023-м — почти 2,5 млн. Причем иногда рынок меняется буквально за год, как это было в 2020-м и 2022-м.

Плюс мы серьезно расширили географию, в нашем портфеле есть не только российские проекты (как региональные, так и столичные), но и проекты в Европе, СНГ, ОАЭ — а там всё другое.

▪️И есть еще важный момент. Во-первых, наша работа — это не работа шахтера, она не такая сложная. Во-вторых, мотивация принципиально другая, что тоже позволяет восполнять ресурсы.

Так что на этом рынке вообще не получается заскучать (хотя иногда хотелось бы 😂).

Поэтому я считаю, этот вид бизнеса не может надоесть: с одной стороны, меняешь глубину работы с девелопером, а с другой, адаптируешься к меняющемуся рынку. И поскольку я все время занимаюсь разными вещами, в целом на выгорание не жалуюсь.

А как у вас, коллеги?

Мне как человеку, близкому к девелопменту, всегда был интересен институт главного архитектора. Я общался с разными представителями этой профессии, в том числе с теми, кто был главным архитектором в крупных городах, миллионниках, и пытался понять роль, суть и функцию этого института.

Самое главное, что я осознал: главный архитектор — это действительно не один человек, а целый институт, это группа людей и предприятий, объединенных целями и задачами.

Именно потому, что я это понял, мне было очень интересно брать интервью у главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Мне очень импонируют его слова, особенно в контексте того, что он считает себя не только и не столько чиновником, сколько творческим человеком.

И вот этот синтез качеств и навыков (профессиональные компетенции + умение творить + обременение государственными полномочиями) дает правильные результаты и позволяет формировать такие города как Москва.

Для всех, кому интересна тема архитектуры, мои коллеги подготовили спецвыпуск GMKTalks in the show, в который вошло полное интервью с Сергеем Кузнецовым. Смотрите и берите на заметку.

Решил попробовать пообщаться с нейросетью. Кхм. Не понял, меня похвалили или...

Сегодня в 16:00 по Москве коллеги из GMKStudy проведут тест-драйв ИИ в девелопменте, будут отправлять ему запросы девелоперов в прямом эфире. Можете тоже попробовать https://study.gmk.ru/%D0%A1hatGPT

Как изменился девелоперский рынок за 23 года: цифры

Я недавно давал интервью, и меня попросили рассказать, каким был рынок, когда мы начинали (а было это достаточно давно, в 2005 году). И я поймал себя на мысли, что хорошо помню процессы и кейсы, а вот цифры — нет.

Мне самому стало интересно, и я поднял статистику: какие объемы ввода были в 2000 и в 2023 году. Делюсь табличкой с выборкой по самым крупным регионам и с данными в целом по РФ.

Обратите внимание: ввод по стране увеличился более чем в 3,5 раза, с 30 до 110 млн кв. м. Это серьезный прорыв для отрасли. А в некоторых регионах он вырос в 10 раз…

Глядя на эти цифры, понимаю, через какие преобразования прошла отрасль. Потому что одно дело прибавлять по 10-15%, а другое — сделать х10.

Да, прошло немало лет. Но и поменялось очень многое: технологии, продукт, девелоперский мир в целом. То, что выходит на рынок сейчас, уже абсолютно не похоже на то, что строили в 2000-х. Появилась логика, стиль. Появились девелоперские компании, которые думают о #сценарии_жизни человека.

Тем не менее, я считаю, что отрасли есть, куда развиваться, и надеюсь, что через очередные 20-25 лет мы снова оглянемся назад и увидим, что не столько количественные, сколько качественные изменения.

Президент жжет напалмом по жилищному вопросу.

Установить следующие целевые показатели и задачи, выполнение которых характеризует достижение национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни»:

б) обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году;

в) обновление к 2030 году жилищного фонда не менее чем на 20 процентов по сравнению с показателем 2019 года;

г) устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда;

д) повышение доступности жилья на первичном рынке;

е) благоустройство не менее чем 30 тыс. общественных территорий и реализация в малых городах и исторических поселениях не менее чем 1600 проектов победителей Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды к 2030 году;

ж) реализация программы модернизации коммунальной инфраструктуры и улучшение качества предоставляемых коммунальных услуг для 20 млн. человек к 2030 году.

Конечно, предстоит осмыслить обозначенные показатели, перевести их в квадратные метры и понять, какой путь необходимо пройти. Я полагаю, что это будет сделано в ближайшее время.

Не очень понятно, что с предыдущим целевым показателем — вводом 120 млн кв. м в год. Это была понятная цифра, к которой все шли и по которой все соизмерялись. Либо ее надо повышать, либо отменять за неактуальностью и вводить другие параметры. Пока ответа на вопрос нет, и это дезориентирует рынок.

Есть, над чем поразмыслить, в том числе в ключе преференций: есть ли у них шанс сохраниться в том или ином виде. Особенно это актуально в связи с тем, что до окончания льготной ипотеки осталось, по сути, полтора месяца.

Сергей Разуваев задает резонный вопрос – что это за ориентир для рынка 33 кв. м на человека? И как быть с прежним ввод 120 млн. кв. м ежегодно.

По просьбе Дмитрия Прокофьева мы уже посчитали, что для достижения обеспеченности в 33 кв. м на 1 жителя по итогам 2030 года достаточно ежегодно сдавать около 88 млн. кв. м. И это меньше не только прошлых ориентиров, но и текущего объема ввода.

@REBURG

Коллеги быстро посчитали, сколько жилья нужно сдавать, чтобы к 2030 году выйти на цифру 33 кв. м на человека. Получилось около 88 млн кв. м в год.

Соответственно, можно падать на 22 млн, то есть, по моим расчетам, примерно на 20% от текущего ввода. И тогда девелоперский бизнес на пороге чего-то грандиозного...

Надеюсь, мы все просто ошиблись в расчетах 😅 или это без учета темпов выбытия ветхого жилья. В целом ждём разъяснений от компетентных ведомств…