Не отступать и не сдаваться или всё же…

В Спарте все было просто. Спартанцы никогда не отступают и никогда не сдаются, никогда! В девелопменте все несколько сложнее.

Девелопмент, как и вся страна, переживает сложный период. Спрос падает. Данные по объему продаж апреля-мая неутешительные, еще чуть-чуть и маркетинговые ставки (завуалированные скидки) превратятся в открытые дисконты от прайсов марта. И, как следствие, девелопмент должен будет поступиться качеством продукта (удешевление материалов, уменьшение размера лотов, снижение инфраструктуры проектов). Или не должен? Это вопрос вопросов!

В ответе на этот вопрос нет правильного ответа. С одной стороны, девелопер должен отвечать на требования рынка (демократизация продукта), с другой, потребитель за последние годы привык к качественному, концептуально продуманному и инженерно наполненному продукту. Иначе девелопер будет просто выброшен с рынка, законы которого очень жесткие. Потребитель покупает то, что в данный момент максимально соответствует его запросу.

Именно по этой причине 23 июня мы проведем очередной GMKTalks на тему «Эволюция или инволюция продукта в девелопменте». Встреча пройдет в Москве с привлечением как столичных, так и региональных спикеров. Уверен, что это будет очень полезным и познавательным мероприятием.

Зарегистрироваться на очное участие можно через телеграм-бот @gmk_talks_bot.

Сайт проекта: talks.gmk.ru/product

Из «шанхая» в драйвер капитализации.

10-15 лет назад коммерческая недвижимость в жилой застройке представляла собой такой «шанхайский» сборник: размещалась часто в неприспособленных для этого помещениях, переоформленных из жилых, с разномастными входными группами, аляповатыми вывесками всех цветов и форм. К счастью, сейчас такой «стрит-ретейл» уже себя изжил и подход девелоперов, архитекторов и специалистов по продукту к параметрам, стоимости и функциям коммерческой недвижимости кардинально изменился.

Сегодня, когда девелопер подходит к проектированию жилого комплекса, квартала, микрорайона, он понимает количество жителей, их демографический портрет, особенности локации, и старается предугадать, какие потребности жителей надо закрывать в первую очередь с точки зрения коммерческой инфраструктуры. И причина в этом одна: если будущий житель знает, что будет чувствовать себя здесь комфортно, стоимостные оценки проекта кратно увеличиваются.

Мы видим ЖК, в которых появляются соседские клубы, фитнес-центры, рестораны, специализированные магазины, бассейны… Надо понимать, что инвестиции в тот же бассейн измеряются сотней миллионов рублей, а выхлоп от него как от бизнеса – незначительный, он окупится в течение 15-20 лет, если вообще окупится. Тем не менее девелоперы идут на это.

Конечно, помещения и объекты инфраструктуры можно сдать в аренду или продать с хорошей коммерческой выгодой, но ключевой тренд последнего времени в том, что девелопер стал воспринимать сопутствующую коммерческую недвижимость как драйвер капитализации жилой недвижимости. Другими словами, он готов «недозарабатывать» на коммерческой недвижимости, но за счет функционала объектов, качественного подбора бизнесов, представленных брендов он максимально поднимает стоимость жилой недвижимости и зарабатывает уже на этом.

Здесь нужно искать баланс между капитализацией одного через другое и заработком на коммерции. Это вопрос соотношения коммерческой и жилой недвижимости, что довольно сложно. Есть рекомендации «Стрелки», согласно которым доля коммерческих помещений может доходить до 20-30% в зависимости от локации. Опыт показывает, что если проект находится на некоторых удалении от оживленного пешеходного трафика, не на первой линии, то логика при разработке такого рода микрорайонов или кварталов – это формирование некого дефицита коммерческих площадей (6-10%), не слишком большого – чтобы, с одной стороны, продать их максимально выгодно, с другой – привлечь инвесторов, которые смогут понять потенциал площадки, оценить его и предоставить максимально хороший набор услуг, брендов, сервисов.

Считаю, что логика осмысления сопутствующей коммерческой недвижимости с точки зрения капитализации жилой недвижимости – это самая перспективная тема. Есть опыт московского региона, когда администрация разными способами стимулирует увеличение коммерческих площадей, прежде всего, как мест приложения труда, и этот опыт регионы должны брать на вооружение. Да, не все просто, у Москвы и регионов разные ресурсы, но за такими практиками надо наблюдать и интегрировать их.

Эти вопросы мы обсудили на мероприятии REPA «Эффективная трансформация: коммерческая инфраструктура в составе ЖК».

Настрой как драйвер рынка

Пару дней назад я написал пост, в котором объяснил, что просадка апреля-мая – это ожидаемая и понятная штука. При этом я постарался объяснить, что этой просадке способствовало множество технических факторов (феноменальный рост продаж марта, увеличение стоимости ипотеки, майские праздники) и совершенно не затронул такой параметр, как настроение потенциальных покупателей, на что обратил внимание Александр Щиголь.

Безусловно, настрой и ожидание – одни из основных факторов динамики рынка. Причем иногда, на короткий период времени, эмоциональное состояние участников рынка (ожидание потребителей) даже важнее фактического положения дел.

Сегодня Центральный банк России, скорее всего, объявит о резком снижении ставки. Означает ли это, что девелоперский рынок заживет более активно, продажи восстановятся, девелоперы резко пойдут в новые проекты? Думаю, да. Однако это произойдет не сразу. Ожидания общества и самих девелоперов (они тоже люди) не слишком радужные, скажем так. И для смены эмоционального настроя снижение ставки даже до 10% (как я надеюсь) недостаточно, требуется время. Полагаю, к осени ситуация станет более оптимистичной.

Сейчас у девелопера есть две стратегии. Первая – ждем!

Вторая – осваиваем альтернативные технологии продаж вместе с нами: https://youtu.be/6H8EKJbk_kA

Индекс шаурмы. Считаю, самым надежным индикатором инфляции "индекс шаурмы". Один раз в два месяца (втайне от семьи) хожу на точку и покупаю классическую шаурму. Так вот, стоимость оной выросла на 22,3%. Однако, допускаю, что повлияло не только подорожание ингредиентов, но и уход Макдональдса. Рано Центральный Банк ставку опустил)

Странный вопрос.

Будет ли положительная динамика продаж у девелоперов после снижения ключевой ставки? Странный вопрос, скажете вы. Не совсем.

Давайте рассуждать логично: наметился четкий и агрессивный тренд на снижение ключевой ставки. За ней пойдет вниз и стоимость ипотечных займов, что, безусловно, способствует росту спроса.

Однако есть один нюанс. Ожидания снижения ключевой ставки сейчас очень высоки. Потребитель понимает, что она упадет еще. Вот и в центральных СМИ мелькает множество прогнозов. Да и сам Центральный банк намекает на предпосылки для дальнейшего снижения ключевой ставки. Отсюда простой вывод: стоимость ипотечной ставки точно упадет. Следовательно, надо ждать, а не покупать недвижимость сейчас.

Конечно, при еще более низкой ставке возможен рост недвижимости, но потребитель будет пытаться поймать минимальную ставку и успеть при этом до тренда на повышение стоимости недвижимости.

Рыба ищет где глубже, а человек - где дешевле. Поэтому продажи в мае-июне будут слабыми.

Восстановление серьезного темпа продаж возможно, когда рынок поймёт, что ставка больше не упадёт.

Ждём!

Пока не заводится!

Еще не так давно на Крайнем Севере в особо морозные ночи двигатели автомобилей не глушили на ночь. В противном случае с утра их не завести. Причем речь идет об исправных и достаточно технологичных двигателях. Просто смазочные материалы на морозе приобретают сильную вязкость и не дают работать механизмам. Так вот, если все же заглушил двигатель, то с утра необходимо прогреть смазочные материалы. Здесь не было предела народной смекалке (котлы стоят не везде).

Резкий рост ключевой, спровоцировавший рост ипотечной ставки, — это как сорокаградусный мороз для двигателя внутреннего сгорания. Как ни крути, а без серьезных усилий не завести.

Использование ипотеки с господдержкой на новостройки пока не дает должного эффекта. Слишком сильным был рост ключевой ставки и даже сейчас при 11% (неделю назад была 14%) вторичный рынок не задышал, объем сделок далек от оптимального.

Если взять квартирографию любого проекта в массмаркете, то объем студий и однокомнатных квартир варьируется от 45 до 55%, остальные квартиры — это 2- и 3-комнатные разного формата. В комфорт-классе идеальным является соотношение 40/40/20 (1/2/3-комнатные квартиры). Таким образом, от 45% до 60% составляют двухкомнатные и более квартиры. Которые в основном приобретаются с использованием ипотеки, но при продаже уже имеющейся квартиры (пансионат, студия или однокомнатная). Как раз на эти квартиры, как и на все прочие, ставка ипотеки на вторичном рынке очень высока и даже при ключевой 11% будет нерабочей (12-14%).

Поэтому, на мой взгляд, для полноценного рестарта первичного рынка недвижимости необходимо стимулировать ипотекой с господдержкой весь рынок, а не только сегмент первичной недвижимости.

Иначе не заведется…

С другой стороны...

Несмотря на серьезные сложности с падением спроса, девелопмент, предпринимая всевозможные мероприятия по его поддержанию – срезание костов, оптимизация процессов –не останавливает свои инвестиционные программы.

Как это выглядело в начале 2015 года, когда спрос существенно сократился? Раз сократился спрос, следовательно, упали поступления от продаж и дальше все просто: режутся производственные программы не только перспективных проектов, но и останавливаются текущие стройки. Хорошо –приостанавливаются. Конечно, что-то можно строить за счет проектного финансирование (оно было и тогда), но объем был несопоставимо меньше. Практически все девелоперы ориентировались на привлечение средств дольщиков.

Сейчас девелопмент финансирует стройки за счет накопленных ресурсов на эскроу-счетах и гарантированного проектного финансирования. По заявлению ряда девелоперов (региональных лидеров), они в состоянии строить и не продавать до года. Привирают, конечно, но несколько месяцев у них точно есть. Полагаю, что к концу лета рынок восстановится в том или ином виде на определенном уровне.

Надо отдать должное тем людям (чиновникам), которые протащили этот непростой механизм и заставили (по-другому не скажешь) девелопмент работать по новым правилам. Много копий было сломано, но время показало их правоту и в пандемию 2020 года, и сейчас.

Надежда есть. Утверждение или вопрос?

Впервые с апреля 2022 года один из наших партнёров (крупнейший региональный Девелопер) заявил о выполнении плана (май). Причём, план формировался ещё в 2021 году.

Не могу сказать этого о всех клиентах. В основном слышим, в три раза хуже плана, но в два раза лучше мая. Пока тоскливо, и в этом духе.

Посмотрим, ближайшие два месяца дадут понимание о тренде. А пока предлагаю послушать итоги недели от моих коллег.

https://news.1rj.ru/str/gmkblog/3021

На прошлой неделе правительство приняло решение о запуске льготной ипотеки на строительство домов. Как специалист, работающий с девелоперским рынком, считаю это неоднозначным решением. Конечно, людям получать такого рода кредиты и покупать стройматериалы по ипотечной ставке гораздо выгоднее, чем по ставке потребительского кредитования.

Однако хочу отметить, что ввод ИЖС, которым так гордятся наши чиновники, по факту – дома, построенные, извиняюсь, из г***а и палок. С точки зрения эстетики они выглядят ущербно, это абсолютно хаотичная постройка и совершенно не сформированная инфраструктура.

Люди строят чёрт знает что. И этим «чёрти-чем» завалена вся наша страна – в этом можно убедиться, выехав за пределы любого города. На такие городские сателлиты страшно смотреть, там больно жить и смысла развивать подобного рода структуры я не вижу. Это несистемный подход.

Другое дело, если бы государство сформировало четкий выгодный ипотечный продукт для проектов девелоперских компаний, по которому люди приобретали бы готовое жилье. У девелоперов явно больше ресурсов, опыта, понимания, что нужно человеку и какой должен быть по-настоящему качественный продукт ИЖС.

Так что я не могу однозначно положительно оценить эту инициативу, извините.

Ужас без конца…

В конце этой недели Центробанк понизит ключевую ставку на 1, а может и на 2 базисных пункта (до 10% или 9% соответственно). Все это знают. Сам Центробанк намекал, эксперты со всех федеральных СМИ это говорят, даже баба Клава из соседнего подъезда выразила уверенность, что так и будет, а это верный знак.

Хорошо ли это? Конечно, хорошо! Снижение ключевой ставки – это удешевление кредитов для бизнеса, снижение ставки проектного финансирования для девелоперов и главная вишенка на торте – снижение ипотечной ставки. Возможно, даже пересмотр ставки ипотеки с господдержкой. Согласитесь, глупо иметь одинаковую или практически одинаковую ставку на ипотеку стандартную и с господдержкой.

Однако хорошо станет не сразу, а в лучшем случае через 3-4 месяца. Пока банки развернутся, переделают документы, откорректируют бизнес-процессы, пройдет время. Девелоперам также необходимо время, чтобы пересчитать финмодели по новым проектам, утвердить на них проектное финансирование, посмотреть за динамикой спроса. В общем, пока этот караван развернется, пройдет немало времени. По оценке некоторых экспертов, объем выводимых новых девелоперских проектов в апреле этого года уже в 2 раза ниже прошлогоднего. При восстановлении спроса, что тоже возможно, всё опять закончится резким ростом цен.

Особенно ждет и надеется снижения ипотечных ставок потребитель. Ждет, надеется и не покупает, пока не покупает. Получается замкнутый круг: чем ниже ключевая ставка, тем больше надежд, что она будет еще ниже. Чем больше надежд, тем ниже текущий спрос и выше отложенный, что в конечном итоге приведет к росту цен.

Кто-то должен сказать: всё, ниже не будет.

Объем спроса падает, проектное финансирование дорожает, цены на строительные материалы растут – мы все видим эти кризисные явления, я не буду много говорить об очевидном. Остро встает вопрос: как в этих сложных условиях изменится продукт в девелопменте? Он будет деградировать или все же развиваться? Найдут ли девелоперы на это силы, прежде всего – силу воли, ресурсы, возможности?

А от этого зависит, что мы будем строить – уютные кварталы и микрорайоны или человейники, которых и так уже немало? Решать девелоперам. Ответ на этот вопрос определит тренд на ближайшие годы.

Поэтому я приглашаю к диалогу и приглашаю к участию в дискуссии. 23 июня мы проведем на эту тему конференцию GMKTalks, и я считаю, что эта встреча будет одной из самых важных, содержательных и злободневных за всю историю проведения мероприятий. Мы уже третий раз соберемся по поводу девелоперского продукта (первый раз на эту тему встречались в Сочи, второй раз подняли ее в Казахстане), но именно сейчас вопрос особенно актуален и нуждается в обсуждении.

https://talks.gmk.ru/product

Бежим…

RAEX опубликовал ежегодный рейтинг консалтинговых агентств по итогам 2021 года. GMK – на 58 месте в общем рейтинге и первые в сегменте маркетинга и PR. В топ-100 входим уже несколько лет, тем не менее, 58-е место считаю серьезным прорывом, мы поднялись на полтора десятка позиций.

В 2021 году наш оборот вырос на 60%. Конечно, год был сверхуспешным для девелопмента – желаю нам всем побольше таких. Девелоперы покупали практически всё, что связано с будущим: с развитием новых проектов и формированием для них добавленной стоимости – от анализа участков до маркетинговых стратегий и брендинга. На наш флагманский продукт, маркетинговые стратегии, спрос был самым высоким. Выросло число заказчиков, а стоимость услуги была поднята практически вдвое, но даже при этом на нее формировалась очередь.

Сейчас, конечно, ситуация менее радужная, но настроение в целом оптимистичное, нам удается выполнять все поставленные планы и задачи. Компания прошла через кризисы разных лет: 2008–2009, 2014–2015 и 2020 годов, так что мы помним и знаем, как не только выживать на рынке в сложные времена, но и набирать обороты.

И да, рейтинговаться за этот год мы тоже будем. Аналитику и цифры я всегда считал и считаю более весомым аргументом, чем просто красивые слова. Такой рэнкинг – это объективный инструмент, позволяющий нашим клиентам и партнерам оценить реальный опыт компании, ее рост и эффективность.

Как мы все и ожидали ЦБ понизил то, что может быть и поднимать не стоило. Что еще интересного произошло за не делю в девелопменте. Слушаем подкаст GMK

https://news.1rj.ru/str/gmkblog/3033

Еще один важный для нас рейтинг опубликовал исследовательский центр «Эксперт»: GMK заняло второе место в топе консалтинговых компаний Урала и Сибири, поднявшись на одну позицию с прошлого года. В общем рэнкинге нас опередила лишь одна компания с головным офисом в Москве (что здесь делает компания с офисом в Москве не очень понятно).

Урал и Западная Сибирь действительно в прошлом году показали значительную активность и интерес к нашим продуктам и услугами. Застройщики Тюмени и Екатеринбурга всегда были в авангарде девелопмента, здесь работают крупные компании, федеральные игроки, а также локальные девелоперы с хорошими амбициями и сильными проектами. Плюс сами регионы имеют хорошие показатели демографические, экономические, позволяющие развиваться строительной сфере.

А этот рейтинг, кстати, показывает много интересных цифр – выручку и ее изменение за год, количество сотрудников и среднюю выручку сотрудника, здесь как раз можно увидеть тот прирост, о котором я говорил ранее. Возможно, кто-то боится показывать свои данные, но я считаю прозрачность и честность по отношению к нашим клиентам и партнерам важной составляющей деловых отношений. Серьезные контракты не заключают «за красивые глаза».

https://expert-ural.com/analytics/ratings/reyting-konsaltingovih-kompaniy-uralo-zapadnosibirskogo-regiona-po-itogam-2021-goda.html

Владивосток

На прошлой неделе я посетил Владивосток с рабочим визитом, как сказали бы в телевизоре. Хотелось бы поделиться впечатлением. Буду краток.

Во Владивостоке надо побывать хотя бы раз потому, что это Владивосток.

Все что сотворила природа – неописуемо красиво, колоритно и аутентично. К большей части того, что сотворил человек, есть вопросы. Вообще-то ко всему, кроме величественных мостов, есть вопросы. Про мосты я не преувеличиваю, они не просто огромны, они именно величественны.

Итак, хороших гостиниц нет, нет физически. «Пятерка» при казино в сорока километрах от города хороша, но ее сложно назвать городской гостиницей.

Впечатление от хорошей дороги из аэропорта портят дороги в городе. Мест для парковок в городской сети почти нет, очень неудобно.

В силу того, что город очень холмист, нет ощущения комплексной и осмысленной застройки города. Много старого ветхого фонда, который идет не на пользу городу.

Девелоперы занимаются максимум квартальной и точечной застройкой. Иногда очень приличной на вид. Проекты КОТов пока только в планах. Объем ввода по отношению к количеству жителей очень мал. Наряду с дешевой ипотекой это разогнало цены на квартиры, иногда до неприличия. Объем стройки крупнейших девелоперов не превышает 50-60 тысяч квадратных метров.

Кормят везде очень вкусно, очень! Хотя ничего, что нельзя попробовать в Тюмени или Екатеринбурге, я не видел, а ожидания были. Просто всё очень свежее.

Так что если я и готов еще раз пережить тяготы 8-часового перелета, то точно не ради шикарных видов и местной кухни. Я не раз говорил о своем оптимизме и вере в региональный девелопмент, надеюсь, Владивосток меня тоже не разочарует.