Настрой как драйвер рынка

Пару дней назад я написал пост, в котором объяснил, что просадка апреля-мая – это ожидаемая и понятная штука. При этом я постарался объяснить, что этой просадке способствовало множество технических факторов (феноменальный рост продаж марта, увеличение стоимости ипотеки, майские праздники) и совершенно не затронул такой параметр, как настроение потенциальных покупателей, на что обратил внимание Александр Щиголь.

Безусловно, настрой и ожидание – одни из основных факторов динамики рынка. Причем иногда, на короткий период времени, эмоциональное состояние участников рынка (ожидание потребителей) даже важнее фактического положения дел.

Сегодня Центральный банк России, скорее всего, объявит о резком снижении ставки. Означает ли это, что девелоперский рынок заживет более активно, продажи восстановятся, девелоперы резко пойдут в новые проекты? Думаю, да. Однако это произойдет не сразу. Ожидания общества и самих девелоперов (они тоже люди) не слишком радужные, скажем так. И для смены эмоционального настроя снижение ставки даже до 10% (как я надеюсь) недостаточно, требуется время. Полагаю, к осени ситуация станет более оптимистичной.

Сейчас у девелопера есть две стратегии. Первая – ждем!

Вторая – осваиваем альтернативные технологии продаж вместе с нами: https://youtu.be/6H8EKJbk_kA

Индекс шаурмы. Считаю, самым надежным индикатором инфляции "индекс шаурмы". Один раз в два месяца (втайне от семьи) хожу на точку и покупаю классическую шаурму. Так вот, стоимость оной выросла на 22,3%. Однако, допускаю, что повлияло не только подорожание ингредиентов, но и уход Макдональдса. Рано Центральный Банк ставку опустил)

Странный вопрос.

Будет ли положительная динамика продаж у девелоперов после снижения ключевой ставки? Странный вопрос, скажете вы. Не совсем.

Давайте рассуждать логично: наметился четкий и агрессивный тренд на снижение ключевой ставки. За ней пойдет вниз и стоимость ипотечных займов, что, безусловно, способствует росту спроса.

Однако есть один нюанс. Ожидания снижения ключевой ставки сейчас очень высоки. Потребитель понимает, что она упадет еще. Вот и в центральных СМИ мелькает множество прогнозов. Да и сам Центральный банк намекает на предпосылки для дальнейшего снижения ключевой ставки. Отсюда простой вывод: стоимость ипотечной ставки точно упадет. Следовательно, надо ждать, а не покупать недвижимость сейчас.

Конечно, при еще более низкой ставке возможен рост недвижимости, но потребитель будет пытаться поймать минимальную ставку и успеть при этом до тренда на повышение стоимости недвижимости.

Рыба ищет где глубже, а человек - где дешевле. Поэтому продажи в мае-июне будут слабыми.

Восстановление серьезного темпа продаж возможно, когда рынок поймёт, что ставка больше не упадёт.

Ждём!

Пока не заводится!

Еще не так давно на Крайнем Севере в особо морозные ночи двигатели автомобилей не глушили на ночь. В противном случае с утра их не завести. Причем речь идет об исправных и достаточно технологичных двигателях. Просто смазочные материалы на морозе приобретают сильную вязкость и не дают работать механизмам. Так вот, если все же заглушил двигатель, то с утра необходимо прогреть смазочные материалы. Здесь не было предела народной смекалке (котлы стоят не везде).

Резкий рост ключевой, спровоцировавший рост ипотечной ставки, — это как сорокаградусный мороз для двигателя внутреннего сгорания. Как ни крути, а без серьезных усилий не завести.

Использование ипотеки с господдержкой на новостройки пока не дает должного эффекта. Слишком сильным был рост ключевой ставки и даже сейчас при 11% (неделю назад была 14%) вторичный рынок не задышал, объем сделок далек от оптимального.

Если взять квартирографию любого проекта в массмаркете, то объем студий и однокомнатных квартир варьируется от 45 до 55%, остальные квартиры — это 2- и 3-комнатные разного формата. В комфорт-классе идеальным является соотношение 40/40/20 (1/2/3-комнатные квартиры). Таким образом, от 45% до 60% составляют двухкомнатные и более квартиры. Которые в основном приобретаются с использованием ипотеки, но при продаже уже имеющейся квартиры (пансионат, студия или однокомнатная). Как раз на эти квартиры, как и на все прочие, ставка ипотеки на вторичном рынке очень высока и даже при ключевой 11% будет нерабочей (12-14%).

Поэтому, на мой взгляд, для полноценного рестарта первичного рынка недвижимости необходимо стимулировать ипотекой с господдержкой весь рынок, а не только сегмент первичной недвижимости.

Иначе не заведется…

С другой стороны...

Несмотря на серьезные сложности с падением спроса, девелопмент, предпринимая всевозможные мероприятия по его поддержанию – срезание костов, оптимизация процессов –не останавливает свои инвестиционные программы.

Как это выглядело в начале 2015 года, когда спрос существенно сократился? Раз сократился спрос, следовательно, упали поступления от продаж и дальше все просто: режутся производственные программы не только перспективных проектов, но и останавливаются текущие стройки. Хорошо –приостанавливаются. Конечно, что-то можно строить за счет проектного финансирование (оно было и тогда), но объем был несопоставимо меньше. Практически все девелоперы ориентировались на привлечение средств дольщиков.

Сейчас девелопмент финансирует стройки за счет накопленных ресурсов на эскроу-счетах и гарантированного проектного финансирования. По заявлению ряда девелоперов (региональных лидеров), они в состоянии строить и не продавать до года. Привирают, конечно, но несколько месяцев у них точно есть. Полагаю, что к концу лета рынок восстановится в том или ином виде на определенном уровне.

Надо отдать должное тем людям (чиновникам), которые протащили этот непростой механизм и заставили (по-другому не скажешь) девелопмент работать по новым правилам. Много копий было сломано, но время показало их правоту и в пандемию 2020 года, и сейчас.

Надежда есть. Утверждение или вопрос?

Впервые с апреля 2022 года один из наших партнёров (крупнейший региональный Девелопер) заявил о выполнении плана (май). Причём, план формировался ещё в 2021 году.

Не могу сказать этого о всех клиентах. В основном слышим, в три раза хуже плана, но в два раза лучше мая. Пока тоскливо, и в этом духе.

Посмотрим, ближайшие два месяца дадут понимание о тренде. А пока предлагаю послушать итоги недели от моих коллег.

https://news.1rj.ru/str/gmkblog/3021

На прошлой неделе правительство приняло решение о запуске льготной ипотеки на строительство домов. Как специалист, работающий с девелоперским рынком, считаю это неоднозначным решением. Конечно, людям получать такого рода кредиты и покупать стройматериалы по ипотечной ставке гораздо выгоднее, чем по ставке потребительского кредитования.

Однако хочу отметить, что ввод ИЖС, которым так гордятся наши чиновники, по факту – дома, построенные, извиняюсь, из г***а и палок. С точки зрения эстетики они выглядят ущербно, это абсолютно хаотичная постройка и совершенно не сформированная инфраструктура.

Люди строят чёрт знает что. И этим «чёрти-чем» завалена вся наша страна – в этом можно убедиться, выехав за пределы любого города. На такие городские сателлиты страшно смотреть, там больно жить и смысла развивать подобного рода структуры я не вижу. Это несистемный подход.

Другое дело, если бы государство сформировало четкий выгодный ипотечный продукт для проектов девелоперских компаний, по которому люди приобретали бы готовое жилье. У девелоперов явно больше ресурсов, опыта, понимания, что нужно человеку и какой должен быть по-настоящему качественный продукт ИЖС.

Так что я не могу однозначно положительно оценить эту инициативу, извините.

Ужас без конца…

В конце этой недели Центробанк понизит ключевую ставку на 1, а может и на 2 базисных пункта (до 10% или 9% соответственно). Все это знают. Сам Центробанк намекал, эксперты со всех федеральных СМИ это говорят, даже баба Клава из соседнего подъезда выразила уверенность, что так и будет, а это верный знак.

Хорошо ли это? Конечно, хорошо! Снижение ключевой ставки – это удешевление кредитов для бизнеса, снижение ставки проектного финансирования для девелоперов и главная вишенка на торте – снижение ипотечной ставки. Возможно, даже пересмотр ставки ипотеки с господдержкой. Согласитесь, глупо иметь одинаковую или практически одинаковую ставку на ипотеку стандартную и с господдержкой.

Однако хорошо станет не сразу, а в лучшем случае через 3-4 месяца. Пока банки развернутся, переделают документы, откорректируют бизнес-процессы, пройдет время. Девелоперам также необходимо время, чтобы пересчитать финмодели по новым проектам, утвердить на них проектное финансирование, посмотреть за динамикой спроса. В общем, пока этот караван развернется, пройдет немало времени. По оценке некоторых экспертов, объем выводимых новых девелоперских проектов в апреле этого года уже в 2 раза ниже прошлогоднего. При восстановлении спроса, что тоже возможно, всё опять закончится резким ростом цен.

Особенно ждет и надеется снижения ипотечных ставок потребитель. Ждет, надеется и не покупает, пока не покупает. Получается замкнутый круг: чем ниже ключевая ставка, тем больше надежд, что она будет еще ниже. Чем больше надежд, тем ниже текущий спрос и выше отложенный, что в конечном итоге приведет к росту цен.

Кто-то должен сказать: всё, ниже не будет.

Объем спроса падает, проектное финансирование дорожает, цены на строительные материалы растут – мы все видим эти кризисные явления, я не буду много говорить об очевидном. Остро встает вопрос: как в этих сложных условиях изменится продукт в девелопменте? Он будет деградировать или все же развиваться? Найдут ли девелоперы на это силы, прежде всего – силу воли, ресурсы, возможности?

А от этого зависит, что мы будем строить – уютные кварталы и микрорайоны или человейники, которых и так уже немало? Решать девелоперам. Ответ на этот вопрос определит тренд на ближайшие годы.

Поэтому я приглашаю к диалогу и приглашаю к участию в дискуссии. 23 июня мы проведем на эту тему конференцию GMKTalks, и я считаю, что эта встреча будет одной из самых важных, содержательных и злободневных за всю историю проведения мероприятий. Мы уже третий раз соберемся по поводу девелоперского продукта (первый раз на эту тему встречались в Сочи, второй раз подняли ее в Казахстане), но именно сейчас вопрос особенно актуален и нуждается в обсуждении.

https://talks.gmk.ru/product

Бежим…

RAEX опубликовал ежегодный рейтинг консалтинговых агентств по итогам 2021 года. GMK – на 58 месте в общем рейтинге и первые в сегменте маркетинга и PR. В топ-100 входим уже несколько лет, тем не менее, 58-е место считаю серьезным прорывом, мы поднялись на полтора десятка позиций.

В 2021 году наш оборот вырос на 60%. Конечно, год был сверхуспешным для девелопмента – желаю нам всем побольше таких. Девелоперы покупали практически всё, что связано с будущим: с развитием новых проектов и формированием для них добавленной стоимости – от анализа участков до маркетинговых стратегий и брендинга. На наш флагманский продукт, маркетинговые стратегии, спрос был самым высоким. Выросло число заказчиков, а стоимость услуги была поднята практически вдвое, но даже при этом на нее формировалась очередь.

Сейчас, конечно, ситуация менее радужная, но настроение в целом оптимистичное, нам удается выполнять все поставленные планы и задачи. Компания прошла через кризисы разных лет: 2008–2009, 2014–2015 и 2020 годов, так что мы помним и знаем, как не только выживать на рынке в сложные времена, но и набирать обороты.

И да, рейтинговаться за этот год мы тоже будем. Аналитику и цифры я всегда считал и считаю более весомым аргументом, чем просто красивые слова. Такой рэнкинг – это объективный инструмент, позволяющий нашим клиентам и партнерам оценить реальный опыт компании, ее рост и эффективность.

Как мы все и ожидали ЦБ понизил то, что может быть и поднимать не стоило. Что еще интересного произошло за не делю в девелопменте. Слушаем подкаст GMK

https://news.1rj.ru/str/gmkblog/3033

Еще один важный для нас рейтинг опубликовал исследовательский центр «Эксперт»: GMK заняло второе место в топе консалтинговых компаний Урала и Сибири, поднявшись на одну позицию с прошлого года. В общем рэнкинге нас опередила лишь одна компания с головным офисом в Москве (что здесь делает компания с офисом в Москве не очень понятно).

Урал и Западная Сибирь действительно в прошлом году показали значительную активность и интерес к нашим продуктам и услугами. Застройщики Тюмени и Екатеринбурга всегда были в авангарде девелопмента, здесь работают крупные компании, федеральные игроки, а также локальные девелоперы с хорошими амбициями и сильными проектами. Плюс сами регионы имеют хорошие показатели демографические, экономические, позволяющие развиваться строительной сфере.

А этот рейтинг, кстати, показывает много интересных цифр – выручку и ее изменение за год, количество сотрудников и среднюю выручку сотрудника, здесь как раз можно увидеть тот прирост, о котором я говорил ранее. Возможно, кто-то боится показывать свои данные, но я считаю прозрачность и честность по отношению к нашим клиентам и партнерам важной составляющей деловых отношений. Серьезные контракты не заключают «за красивые глаза».

https://expert-ural.com/analytics/ratings/reyting-konsaltingovih-kompaniy-uralo-zapadnosibirskogo-regiona-po-itogam-2021-goda.html

Владивосток

На прошлой неделе я посетил Владивосток с рабочим визитом, как сказали бы в телевизоре. Хотелось бы поделиться впечатлением. Буду краток.

Во Владивостоке надо побывать хотя бы раз потому, что это Владивосток.

Все что сотворила природа – неописуемо красиво, колоритно и аутентично. К большей части того, что сотворил человек, есть вопросы. Вообще-то ко всему, кроме величественных мостов, есть вопросы. Про мосты я не преувеличиваю, они не просто огромны, они именно величественны.

Итак, хороших гостиниц нет, нет физически. «Пятерка» при казино в сорока километрах от города хороша, но ее сложно назвать городской гостиницей.

Впечатление от хорошей дороги из аэропорта портят дороги в городе. Мест для парковок в городской сети почти нет, очень неудобно.

В силу того, что город очень холмист, нет ощущения комплексной и осмысленной застройки города. Много старого ветхого фонда, который идет не на пользу городу.

Девелоперы занимаются максимум квартальной и точечной застройкой. Иногда очень приличной на вид. Проекты КОТов пока только в планах. Объем ввода по отношению к количеству жителей очень мал. Наряду с дешевой ипотекой это разогнало цены на квартиры, иногда до неприличия. Объем стройки крупнейших девелоперов не превышает 50-60 тысяч квадратных метров.

Кормят везде очень вкусно, очень! Хотя ничего, что нельзя попробовать в Тюмени или Екатеринбурге, я не видел, а ожидания были. Просто всё очень свежее.

Так что если я и готов еще раз пережить тяготы 8-часового перелета, то точно не ради шикарных видов и местной кухни. Я не раз говорил о своем оптимизме и вере в региональный девелопмент, надеюсь, Владивосток меня тоже не разочарует.