В нескольких регионах России за последний месяц-два были запущены проекты, в работе над которыми мы принимали непосредственное участие. Один из таких регионов — Дагестан.

За последние пару лет мы поработали с двумя или тремя девелоперами из Дербента. Я сам там был два года назад, и у меня сложилось определенное впечатление.

Во-первых, мне удалось пообщаться с главным архитектором Дербента. Я видел мастер-план развития города.

Во-вторых, видел реальные процессы, которые там происходят: глобальную реконструкцию в общественных зонах и парках, посадку деревьев, благоустройство территории, ландшафтный дизайн.

И я пришел к выводу, что Дербент — один из немногих городов, в которых грамотно, умно, последовательно и логично выстроен процесс развития. Причем как с точки зрения коммерческого девелопмента, так и с точки зрения главной функции города — как места, в котором комфортно живется и который интересно посещать.

Да, есть и сложности. Например, там нет своего аэропорта, только в Махачкале. Поэтому город привлекает в первую очередь внутренних туристов. Есть вопросы к тому, что строилось раньше, а иногда и к тому, что строится сейчас.

Но при этом отчетливо видно, как руководство города пытается решить эти вопросы, причем достаточно удачно.

Так что у меня сегодня две рекомендации:

▪️Посетить Дербент. Это город с аутентичной историей, интересным ландшафтом. Это море, это горы, это люди с беспощадным гостеприимством.
▪️Прочитать кейс о работе над проектом «Шафран» в Дербенте, который подготовили мои коллеги. В нем — подробности об особенностях рынка и локации, о том, как мы сделали нейминг, разработали айдентику и бренд-платформу (и не только).

Как глобальное потепление помогает девелоперам

Европейские исследователи отмечают: за последние 30 лет девелоперы стали реже приостанавливать работу из-за зимних холодов. В 1991 году почти 50% подрядчиков ЕС заявили, что их деятельность была ограничена из-за плохой погоды, в 2024 году — менее чем 20%.

При этом в более северных странах (Финляндия, Швеция) проблем исторически было меньше, чем в центральной Европе (Германии, Бельгии, Нидерландах). Причины:

1. Строительные компании, работающие в холодных регионах Европы, инвестируют в специальное зимнее оборудование, чтобы строительство могло продолжаться, поскольку их зимы более холодные и длятся дольше.

2. Большая часть производственной деятельности осуществляется внутри сборных помещений, чтобы выдерживать длительные периоды темноты и холодную погоду.

3. При планировании проекта уже учитывается, что некоторые строительные работы, например, земляные работы, в зимние месяцы невозможны. Они планируются на лето, что снижает вероятность отклонений от графика.

А что в России?

Учитывая то, что мы живем в достаточно холодных широтах, вопрос стройки в зимний период всегда был актуален. И на протяжении всего времени существования в России девелоперского рынка компании изучают, адаптируют и применяют технологии, которые позволяют строить при низких температурах.

Конечно, существуют так называемые актированные дни, когда стоимость строительства с учетом всевозможных присадок и всех рисков для сотрудников становится такой высокой, что их проще пропустить, нежели выходить на работу.

Но такое время длится недолго. В прошлом году, например, в Сибири было всего несколько рабочих дней, когда на стройках останавливали определенные виды работ.

Вообще при желании строить можно практически в любой мороз, за исключением аномальных пиковых значений. Технологически это не проблема.

Куда важнее себестоимость и отношение к людям. Потому что предел терпимости сотрудников не безграничен, а квалифицированные кадры девелопер бережет.

Как оценить качество жизни

Агентство стратегических инициатив опубликовало рейтинг качества жизни в российских регионах.

Оценку проводили по 141 показателю. Учитывали результаты опросов населения, статистические и геоаналитические данные. В итоге в тройку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург и Тюменская область.

Для меня результаты рейтинга оказались отчасти неожиданными. Сейчас объясню, почему.

Местные власти и крупные компании давно осознали, что человек — это, безусловно, наиболее важный ресурс, за который стоит побороться. Поэтому последние лет 5, а может быть, даже 10, между регионами ведется за него серьезная схватка.

Каждый регион делает все, чтобы люди, которые в нем родились и выросли, остались там же работать. И пытается привлечь тех, кто родился и вырос в других местах. В это вкладываются сотни миллиардов рублей по всей стране.

И с одной стороны, наблюдать за этим весьма интересно, это реальная борьба. С другой стороны, мы понимаем, что в этом процессе создается среда, в которой людям хотелось бы оставаться и формировать свои #сценарии_жизни.

Конечно, регионам сложно решать эту задачу. Кто-то уезжает за границу. Большой миграционный поток идет в столицы, и это понятно. Что же оказалось для меня неожиданным?

Я всегда считал, что наиболее интересные с точки зрения сценариев жизни регионы, куда стремится человек, — южные. Потому что медицина и образование — это все хорошо, но солнце и море у них не заберешь. Но в верхних строчках рейтинга этих регионов нет.

И на мой взгляд, это печально: получается, они не смогли использовать те уникальные преимущества, которыми обладают по умолчанию.

В общем, если вам интересно, рейтинг можно посмотреть здесь. Я считаю, что такие исследования очень полезны: они помогают руководителям регионов видеть, в каких сферах они проседают, а в каких работают успешно, и маневрировать этим инструментарием.

Коллеги, кто посмотрел рейтинг? Есть сюрпризы, или для вас всё предсказуемо?

Дорого. Утомительно. Но нужно и важно.

Коллеги из «Движения» и ассоциации REPA попросили поделиться опытом участия в жюри премии Real Estate Property Award. Финал состоится в июне, но этап электронного голосования уже пройден, и мне есть что сказать.

Для меня работа в жюри — это действительно серьезный труд. Чтобы разобраться в проектах на этапе электронного голосования, у меня обычно уходит от одного до двух полных рабочих дней. То есть, исходя из стоимости моего времени, это достаточно затратная история.

А еще это очень утомительно. Структура презентаций и описаний проектов, которые представляют девелоперы, зачастую не соответствует предмету.

Например, оцениваешь социальную инфраструктуру. А у тебя презентация про весь проект, и про инфраструктуру — только половина последнего слайда. И на то, чтобы разобраться, всё сопоставить и дать оценку, уходит много сил.

Так что я неоднократно зарекался участвовать в жюри, но все равно каждый раз соглашаюсь. Почему?

Я вижу, что в последнее время наметился тренд: все больше и больше региональных проектов участвуют в конкурсах и заходят в шорт-листы. В то же время я понимаю, что большинство судей — это жители столицы.

И я участвую в жюри, чтобы немного сбалансировать эту историю и по итогу получить более объективную картину.

Вот в этом я чувствую свою роль. Для меня это важно. Поэтому я, во-первых, снимаю шляпу перед всеми членами жюри, которые работали на премии. И, во-вторых, планирую продолжать этим заниматься.

Снова про льготную ипотеку и стимулирование рынка

Судя по всему, в ближайшие месяц-два нам будет представлена некая система по стимулированию первичного и, возможно, вторичного рынка, которая будет установлена на пять лет.

«В горизонте ближайшего месяца-двух мы получим одну очень важную вещь, которой у нас раньше не было. Это четкое понимание правил на пять лет. Будет поставлена точка в вопросе, какой станет льготная ипотека, и эти правила будут действовать пять лет», — заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Какой бы эта система ни была, это, безусловно, хорошо. Строительный цикл — год и восемь месяцев. Пять лет — это как минимум 2,5 строительных цикла. На это время девелопер сможет что-то планировать: купить землю, войти в проект, построить его и продать.

Это и есть создание правил игры на долгую перспективу, которого так ждет рынок.

В воскресенье в России отмечается День предпринимателя, поэтому #пятничный_анекдот будет в тему.

Бизнес — это такая игра, в которой выигрывает тот, кто лучше знает правила, а проигрывает тот, кто их исполняет.

А может, и не анекдот? 🤔

Зацепил какой-то вирус, билютеню..

Сложность монтажа шоу заключается в том, что материалов, собранных при подготовке, очень много, а в эфир входит одна вторая или даже одна третья часть.

Поэтому мы решили делать дополнительные выпуски #GMKTalks — со всеми интересными моментами, которые не вошли в выпуск.

Вы можете посмотреть их прямо сейчас на нашем сайте: собрали на одной странице, чтобы не искать.

Я пришел в предпринимательскую деятельность через любовь.
Но не через любовь к бизнесу 😂

На самом деле раньше я никогда не видел себя предпринимателем. Мне казалось, что я человек не глупый, достаточно разносторонний, умеющий находить контакт с людьми. И я считал, что смогу встроиться в любую систему и достичь в ней уровня если не первого лица, то одного из первых — начальника главка, замдиректора, вице-президента.

И в принципе поначалу так и получалось: я начинал в торговле и дошел до начальника службы маркетинга в достаточно крупном тюменском холдинге.

Но дела у компании шли не очень хорошо, да и экономика тогда была вяленькая. Зарплату платили очень нерегулярно, задержки на пару месяцев были системным явлением.

А в 1999 году я захотел жениться. При этом я четко осознавал, что семья — это штука недешевая, доход должен быть стабильный. Компаний, даже крупных, которые платят зарплату системно, день в день, я тогда в Тюмени не находил (или не мог в них попасть).

Поэтому мне ничего не оставалось как организовать собственный бизнес.

А сейчас заходить в систему, в которой правила формирует кто-то другой, я уже не могу.

Поэтому можно сказать, что я предприниматель по неволе. И всё-таки предприниматель. Так что всех причастных: с праздником!

Задачи, связанные с HR, сегодня актуальны практически для любого бизнеса на любом рынке. Девелоперы берегут хорошие кадры. Вопрос в том, как их найти.

30 мая в 14:00 мск мои коллеги проведут вебинар «5 стратегий найма персонала для девелопера». Расскажут про:

→ Тенденции рынка. Например, тренд на найм без предрассудков или Zero HR
→ Стратегии работы с кандидатом
→ Профиль рекрутера. Что сегодня нужно знать и уметь рекрутеру, какие новые функции ему передаются
→ Формирование подхода «кандидат=клиент» на примере успешного кейса

И отправят всем участникам гайд «Профиль успешного HR-менеджера».

Вебинар бесплатный, тайминг 40 минут. Рекомендую запланировать участие и заранее зарегистрироваться.

Тема ограничений на строительство малогабаритного жилья развивается — причем уже на уровне всей страны.

Правда, теперь обсуждается не полный запрет, а отказ в преференциях от государства. Например, студии и однокомнатные квартиры меньше 28 квадратных метров собираются исключить из Семейной ипотеки и договорах о КРТ.

Я считаю, что это меры правильные и адекватные и своевременные.

Во-первых, доля квартир меньше 28 квадратов в целом в России составляет 11%. Это больше, чем требуется с точки зрения демографической потребности на такое жилье.

Во-вторых, рынок знает прецеденты, когда размер квартир составляет 15–17 кв. м. Говорить о том, что в них возможно формировать какие бы то ни было позитивные #сценарии_жизни, не приходится.

В-третьих, люди зачастую приобретают такие квартиры, чтобы реализовать государственные программы (материнский капитал, льготная ипотека), или как инвестиционный актив. Но что с ними потом делать — это большой вопрос.

С другой стороны, я не очень понимаю, почему речь идет об ограничениях в отношении такого формата как студия. Студии сами по себе не являются ущербным жильем. Да, в них совмещены функции нескольких помещений. Но если это студия хорошего размера, к ней вопросов нет.

Поэтому дело не в формате жилья, а именно в размере. И ограничения стоит вводить именно по площади.

Тогда это будет достаточно существенная мера, девелопер будет понимать, что преференции начинаются с определенной квадратуры, и изменит квартирографию. В результате рынок очень быстро поменяется, и это будет на благо людям.

Очень интересный вопрос прилетел: "Насколько форматы жилья зависят от локации и размера региона?"

Форматы жилья, безусловно, зависят от регионов, от их:

▪️размеров,
▪️численности населения,
▪️количества представителей разных групп населения, ориентированных на разные форматы жилья.

Например, количество ультрахайнетов (людей с капиталом свыше $30 млн) в Москве несопоставимо больше, чем, допустим, в Новосибирске. Понятно, что и предложений жилья для этой аудитории в Москве гораздо больше, чем в Новосибирске.

Да и есть ли релевантное предложение для этой категории населения в региональных городах — это большой вопрос. Вероятнее всего, они сталкиваются с вынужденным самостоятельным строительством. А это всегда неудобно, дорого и чревато.

В столицах же такие предложения всегда есть готовые.

Так что богатые тоже плачут 😅

Решил выйти в прямой эфир и пообщаться с подписчиками лично

Пару месяцев назад провел здесь эксперимент и выложил анкету для подписчиков. Отклик оказался очень активным. Мне задали достаточно много интересных вопросов, касающихся бизнеса в целом и девелоперского бизнеса в частности, и я до сих пор постепенно на них отвечаю.

Но я подумал, что намного интереснее будет пообщаться в прямом эфире.

Это лето обещает быть насыщенным с точки зрения изменений в девелопменте. Это и отмена льготной ипотеки (по крайней мере, в том виде, в котором она существует сейчас), и увеличение налогов. Предлагаю обсудить: что ждет рынок в связи с этими изменениями, как к ним подготовиться, как планировать работу на перспективу.

Встречаемся в моем Telegram-канале 31 мая, в 16:00 (мск).

Если у вас есть ко мне вопросы, задавайте в комментариях. Постараюсь ответить во время эфира.

Наконец стало больше конкретики по налоговым изменениям. Минфин внес законопроект в правительство.

▪️Прогрессивную шкалу НДФЛ предлагают расширить до 5 ступеней:

• 13% при доходах до 200 тыс. руб. в месяц (2,4 млн руб. в год);
• 15% для части дохода в диапазоне 200–416,7 тыс. руб. в месяц (2,4–5 млн руб. в год);
• 18% для части дохода в диапазоне 416,7 тыс. — 1,67 млн руб. в месяц (5–20 млн руб. в год);
• 20% для части дохода в диапазоне 1,67–4,17 млн в месяц (20–50 млн руб. в год);
• 22% при доходах свыше 4,17 млн руб. в месяц (50 млн руб. в год).

В России 64 млн плательщиков НДФЛ, изменение шкалы затронет около 2 млн из них — это 3,2% работающего населения. Для доходов по дивидендам и депозитам сохранятся действующие ставки.

▪️НДФЛ с продажи недвижимости будет применяться к чистому финансовому результату, а не ко всему доходу. При этом с 2,4 млн начнут применять ставку в 15%.

▪️При продаже акций или долей в бизнесе начнут начислять НДФЛ, даже если срок владения превысил 5 лет. Правда, для этого доход от таких сделок должен превысить 50 млн в год.

▪️Ставку налога на прибыль предлагается повысить с 20 до 25%. Это позволит отказаться от оборотных сборов, таких как курсовые экспортные пошлины.

▪️Для производства минеральных удобрений, добычи железной руды, повысят налог на добычу полезных ископаемых.

▪️УСН можно будет применять при доходах до 450 млн руб. (сейчас 265,8 млн) и остаточной стоимости основных средств до 200 млн (сейчас 150 млн). Весь бизнес на УСН будет применять базовые ставки 6% при базе «доходы» и 15% («доходы минус расходы»).

▪️Компании с оборотом выше 60 млн руб. в год обяжут стать плательщиками НДС, который сегодня бизнес на УСН в общих случаях платить не обязан.

Ну что сказать? Минфин предложил. Государственная дума, я уверен, единогласно поддержит, потому что богатые должны платить больше — как можно больше.

Но я хочу поговорить о другом. Вот человек получает зарплату. Он осознает, какую сумму налогов он с нее платит? Нет. Потому что он не платит налоги сам, за него это делает работодатель.

Условно, ко мне приходит человек и говорит: «Я хочу 100 тысяч рублей». Ок, он получает их на руки, а еще около 50 тысяч уходит в различные фонды. Соответственно, человек живет в иллюзии, что компания ему платит 100 тысяч, хотя по факту — почти 150. И это удобно:

▪️ самому человеку (его не парят дополнительные 50 тысяч);
▪️ государству (налоги очень удобно собирать).

Но самое главное: человек, который не видит этих 50 тысяч, не задает вопрос: «А за что? За какие такие блага, за какое такое развитие я плачу государству такие деньги?». И у него меньше вопросов к государству по поводу сервиса, дорог, благоустройства и всего прочего.

А вот было бы прекрасно, если бы предприятие заплатило человеку 150 тысяч, он сам заполнил декларацию и заплатил налоги государству. Тогда, я уверен, у людей было бы гораздо больше вопросов. И государству пришлось бы на них отвечать.

Налоговые нововведения, отмену льготной ипотеки и другие изменения этого лета обсудим в прямом эфире в моем Telegram-канале. Пятница, 31 мая, 16:00 по мск. Приходите.

Обладатель черного пояса по КРТ…

Еще несколько дней, и наступит лето: пора отпусков, хорошей погоды и сложных продаж недвижимости.

В целом до 2020 года лето было достаточно сложным периодом для рынка.

С точки зрения строительно-монтажных работ это всегда были самые активные месяцы, когда девелоперы пытались выполнить наибольшие объемы работ.

А вот продажи в это время ожидаемо прогибались, потому что потребитель переключался на другие сценарии жизни: ездил в отпуск и на дачу, занимался оздоровлением, семьей, детьми. Приобретение квартиры было не в фокусе.

Исключение — период с 2015-го по 2019-й, когда у девелоперов иногда неплохо стрелял июль. Это приносило много приятных удивлений, но если честно, мы так до конца и не разобрались, с чем это было связано.

С 2020 года всё смешалось. Ковид, программы льготной ипотеки, СВО... Классическая рыночная сезонность изменилась.

Что ждет девелоперов этим летом?

Июнь. Думаю, продажи будут хорошими или очень хорошими. Это последний месяц льготной ипотеки, люди понимают, что у них остался, возможно, единственный шанс приобрести квартиру по такой низкой ставке.

Июль. Я полагаю, что этот месяц также будет не очень плохим. Причина: могут быть реализованы одобрения банков, выданные в июне.

Август. А вот здесь, очевидно, рынок ждет серьезное падение. Сколько это будет в процентном отношении, предсказать пока сложно. Я сейчас общаюсь с разными девелоперами, и их прогнозы очень различаются. Кто-то дает оценку до минус 50% на первые 2-3-4 месяца, кто-то говорит минус 30%, кто-то называет другие цифры.

Но совершенно очевидно, что мы все так привыкли работать в модели, где присутствует льготная ипотека, что теперь нам сложно даже прогнозировать, каким будет падение.

Я полагаю, что в совокупности за три месяца лето—2024 принесет девелоперам более высокие результаты, чем они рассчитывают. Как будет на самом деле? Продолжаем наблюдать.

Можно ли ограничить прибыль девелопера?

В России предложили ограничить прибыль девелоперов. Такая просьба поступила в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина из Госдумы.

Речь может идти о лимите для прибыльности на уровне 20%. Цель — повышение доступности жилья и контроль за ценами.

Краткий курс экономики говорит о том, что любые ограничения, связанные с рентабельностью проекта, продукта или услуги, приводят к:

1️⃣ Появлению черного рынка и обходных маневров.

В качестве примера хочу привести недавнюю ситуацию. Запад объявил России множество санкций, в том числе ограничение цен на нефть в $60. Они грозились вторичными санкциями и еще какими-то вещами.

Что видим в итоге? Цена нефти гораздо выше. Потому что Россия, как страна предприимчивая, нашла обход этих санкций.

То же самое будет и с девелопментом.

2️⃣ Дефициту (если санкции обойти не удастся).

Причем дефицит может быть не в самом физическом наличии квартир, а в наличии адекватных, инженерно наполненных квартир с хорошим благоустройством и прочими вещами.