https://blog.naver.com/cpath/222919450309

말도많고 탈도많았던 둔촌주공 아파트가 올해, 12월 일반분양이 나온다고 합니다. 가장 관심많은 분양이기도 하며, 워낙 큰규모로 분양하기 때문에 이번 일반분양은 향후 부동산 시장이 어떻게 변화할지 직관적으로 바로 알수있게 되는 실 데이터를 얻을수 있을거라 생각됩니다.

조합원 분양 희망가격 : 3900만원 (평당)
예상 분양가 : 3700만원 내외 (보통, 희망가격에서 6-7% 낮은가격으로 나온다고합니다.)

59타입 : 9억 중반 (1,488세대)
84타입 : 12억 후반 (1,237세대)
현재 조합원 매물 시세 : 84타입 (15억 +@(6천~2억 예상)

조합원들과 일반분양 가격의 차이는 84타입 기준으로 2억중반에서 4억까지 가격차가 예상됩니다.

그럼 이 아파트 일반분양에 넣는다면 괜찮을까요? 라는측면에서 바라보겠습니다.
현재 둔촌주공 아파트에는 리스크는 아래와 같습니다.

1. 늦어진 입주, 24~25년
2. 둔촌주공사태로 아파트 브랜드가치 하락
3. 현재 투기과열지구 (10년간 전매금지)
4. 부동산 하락장 진입
5. 입지좋은 헬리오시티 현재 국민평수 저층 15억대로 구매 가능

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그럼 둔촌주공 아파트의 입지적인 장점도 찾아보겠습니다.

1. 올림픽공원과 인접
2. 5호선(둔촌동역), 9호선(둔촌오륜역) 더블역세권
3. 단지내 초등학교 2개 및 고등학교
4. 후분양이 아닌 일반분양이기때문에 자금마련에는 긴 기간이 주어짐.

결론은, 개인적으로 예전보다 크게 매력있는 아파트가 아닐거라고 생각이 듭니다
현재 2-3억정도의 차익이 나오지만, 앞으로 긴 하락장에서 10년간 전매도 할수없는(현재제도상) 부동산을 헬리오시티와 같은가격에서 바라볼이유가 있을까라고 생각이듭니다.

또한, 아직 지어진 아파트는 "완공"이라는 큰 리스크를 작용하기 때문에
현재 건설사 부도니, 레고랜드 사태, 회사채 디폴트등 다양한 측면에서 혹시나 모를 미완공 리스크도 조심해야한다 생각이들어, 많이 고민이 드는 분양상품입니다.

이전 미분양 줍줍처럼 확실하게, 바로바로 전세를 놓고, 사고팔수 있는게 아니기 때문이죠.

코인충으로 접근하자면 A코인이 있습니다.

A코인은 바이낸스, 코인베이스, 멀티코인등 유명한 VC들이 대거 참여한 프로젝트입니다. 그런 코인을 대규모 코인리스트 세일에 참여할수있는 기회가 생겼습니다.

그러나, A코인을 구매하는 시기에는 이런 리스크가 있습니다.

- 암호화폐 시장상황 저조.
- 매우 큰 규모의 마켓캡으로 판매 진행
- 개인(일반분양원)은 상장후 2년뒤 전체 언락.
- 기관(조합원)은 상장후 바로 언락.
- 대규모 거래소들이 상장이 확정이 되어있는 상황.
- 현재 판매 마켓캡과 비슷한 분류의 메이저 프로젝트 코인과 크게 차이가 안나는 상황.

이정도로 생각하면 이해가 편하실수도...?

부동산 PF 전면중단...발등에 불 떨어진 건설사들

- 돈 가뭄에 업계 아우성
- 중소·중견건설사들 “이러다 줄도산 날 판”
- 돈맥경화 후폭풍에 공사중단 현장도 속출
- 금리 15%대 브릿지론 연장 간신히 버텨
- 정부 “PF보증 지원계획 차질없이 이행”

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20221108000360

[속보] 김포에 '5호선 낀 콤팩트시티'... 윤 정부, 첫 신도시 입지 발표

- 김포한강2지구에 4만6000가구 조성
- 지하철 5호선 연장 추진… 27년 분양

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022111109490005842

[서울] 반포1단지 5천 세대로 재건축...내년 상반기 공사 시작 전망 | YTN - https://m.ytn.co.kr/news_view.php?s_mcd=0115&key=202211110855273438&pos=

FTX 어플 삭제 권장

https://mobile.twitter.com/MarioNawfal/status/1591288359833346048

[SBF, 뉴욕주 소재 펜트하우스 매물로 내놔]
SBF 전 FTX CEO가 뉴욕주 올버니시에 위치한 펜트하우스(The Orchid)를 매물로 내놨다고 코인게이프가 보도했다. $3950만에 매물로 나왔다.
https://coinness.live/news/1046238

둔촌주공아파트 일반분양에 대한 코멘트
https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013578797?rc=N&ntype=RANKING

- 분양가 : 평당 3829만원으로 확정. (내년 1월, 일반분양 예정)
- 전용면적 59㎡(9~10억 // 84㎡(12~13억)
- 기타비용)) 1억(발코니확장비, 기타 옵션비용 및 여러 부대비용)

비교 가능 아파트 (헬리오시티)
- 현재 헬리오시티 84㎡ 매수가능 가격 16-17억
- 입지적으로 헬리오시티가

장점.
1) 비교 가능한 신축아파트 (헬리오시티) 보다 3-4억정도 저렴하게 구매 가능

단점.
1) 전매제한 10년

2) 현재 하락장임에 불구하고, 일반분양 차익으로 나올 수익이 적음.
(10년후를 봤을떄 리스크가 높다는 뜻)

3) 헬리오시티는 하락추이를 보았을때 비슷한 가격에 구매해도, 매수매도에 제한도 없고, 입지적으로 비교하면 굉장히 좋음

4) 공사중단 사태에 의한 둔촌주공 브랜드가치 하락

5) 조합원들이 아파트 구조, 층, 동등 다양한 옵션을 유리하게 먼저 취득함.
즉, 일반분양에서 59㎡ , 84㎡ 아파트의 평면도가 크게 좋지않을것이라 예상됨.

6) 공사기간이 길어지면서 완공시기까지 어떠한 리스크가 있을지 모르는것에 대해 감수해야할 필요가 있음.

결론)
- 현정책상 전매제한 10년으로 묶여버리는 아파트를 내 청약통장을 태워가며 매수할 의향이 있다면
- 조금더 보태거나 조금더 기다려서 헬리오시티를 매수하는게 가장 좋은 선택이라 생각됨.

경부고속도로를 지하로, 그 위에 한국판 센트럴파크 - 조선일보 - https://www.chosun.com/national/national_general/2022/11/18/TUKEJJF7BFDDFAVFBKEYSOUWTU/

받)
강남/송파 주요 아파트 공급 일정 입니다.
(괄호안은 일반분양 물량)

2022.2 개포4 3375 (255)
2023.8 원베일리 2990 (224)
2024.1 개포1 6702 (1235)
2025 반포주공1단지 5335 (1567)
2025 둔촌주공 12032 (4786)

저게 다 소화 되어야

이제 미국에서도 부동산 사서 임대주느니 6개월 만기 채권을 보유하는게 Yield가 더 나오는 판.

Real Estate is Trash?

조두순 부부의 신종 재테크 ㄷㄷ 출처

1. 남편이 조두순임을 숨기고 계약
2. 계약금 100만원만 내면 되는데도 불구하고 여유가 있다며 보증금 1,000만원 굳이 선납
3. 뒤늦게 입주자가 조두순임을 알게된 집주인이 계약 파기 요구
4. 조씨부부는 위약금은 두배이니 2,000만원 달라고 요구
5.  계약이 무산된 원곡동 부동산도 계약금을 그렇게 2배로 돌려주었음
6. 위와 같은 방법으로 여기 저기 계약 파기 악용하며 수익 창출 우려
7.안산 일대 공인중개사들은 조두순 부부와 계약을 하지 않기 위해 부인의 이름과 생년월일까지 공유하고 있는 실정


이게 바로 창조경제...?

전세가율 알아보는 아파트 적정가 (1)
https://newsis.com/view/?id=NISX20221123_0002097765&cID=10401&pID=10400

2018년 이후, 부동산 폭등기를 3번이나 경험하며 갭투자 수요가 굉장히 많이 늘었습니다. 수요가 상승하며, 전세 상승률에 비해 매매 상승률이 월등히 높아졌습니다.

즉, 전세가율이 낮아진다는 것은 "투기수요"가 많이 증가했다는 것으로 해석됩니다.

현재 부동산 매매가가 계속적으로 하락하고 있습니다.
세종시부터 시작하여 경기도 외곽 > 경기도 중심 > 서울 외곽 > 잠실 > 강남,서초 이렇게 옮겨가며 매매가와 호가가 계속적으로 떨어지고 있는 상황입니다.

여기서 매매가와 전세를 확인해보시면, 경기도 외곽부터 시작하여 전세가율이 계속적으로 높아지고 있는것을 확인 할 수 있습니다.
전세가율이 높아지며, "역전세난"이라는 키워드가 다시 언론에 거론이되며 전세 입주자가 만기때 돈을 떼먹히지 않을지 걱정을 하고 있는 상황이 초래하고 있는데요.

전세가율 알아보는 아파트 적정가 (2)

그래서 우리는 현재 내가 거주 혹은 거주할 집에 대한 전세가율을 확인하여 매매 혹은 전세에 대한 신규 계약시 내 계약이 안전한가, 불안한가를 알아보도록 하겠습니다.

기본적으로 2010년~2016년 전세가율이 계속적으로 상승하던 시기입니다.
즉, 당시에는 투기수요가 빠지며 실제 거주목적인 사람들이 증가하던 가격이라는 얘기죠.

반대로 2017년이후로는 전세가율이 계속적으로 하락하던 시기입니다.
이때부터, 투기수요가 증가하며 실제 거주보다는 투자상품으로 부동산을 바라보던 시기입니다.

그럼 우리는 어떻게 적정가를 알아볼수 있을까요? 2016년과 2017년 전세가율이 가장 버블이 적으며, 올바른 전세가격이라는걸 알수있습니다.
추가적으로, 코로나 이후 우리는 화폐 인플레이션을 맞닥드려 현금이 시장에 많이 풀린것도 감안을 해야합니다.

전세가율 알아보는 아파트 적정가 (3)

현재 아파트를 투자상품이 아닌 '거주목적'으로 아파트 수요가 있는 사람은 아래를 참고해보면 좋습니다.

#1
2018년 부동산 폭등이 1차로 있었던 시기의 전후로 매매가격을 확인하여 당시 수요가 높은 전세가율을 측정하여 매매 혹은 전세를 계약하는것이 좋습니다.

#2
#1) 이 어렵다면
현재 보고있는 아파트의 매매와 전세 호가가 차이가 적으면 "매매"
현재 보고있는 아파트의 매매와 전세 호가가 차이가 크다면 "전세"
를 판단하면 좋을것같습니다.

#3
물론 해당되는 상품은 신축아파트 기준입니다.
재건축이 예정된 아파트는 실수요가 적어 투자 상품으로 바라봐야 하는게 기본값이기 때문에 전세가율이 일반적으로 낮아 땅의 가치를 판단해야합니다.

#4
따라서, 이전 버블이 끼지않은 시기의 전세가율을 고려하여 아파트를 매매 혹은 전세를 진행해보면 좋을것같습니다.