🏠 Эксклюзивно для ИЖС. Опыт девелопера: ошибки, уроки и успех.

Поговорил с сооснователем и продуктологом концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный» Кристиной Яковенко и узнал те моменты, о которых девелоперы обычно молчат.

▶️ Чего, по вашему мнению, не хватает в ваших проектах — и чем вы готовы пожертвовать, чтобы это реализовать?

В отношении «Хрустального парка» нам не хватает общественных пространств — центральной площади, которая была бы уединена и удалена от жилых объектов для того, чтобы на ней могли собираться жители в большом количестве. Мы планируем ее организовать на парковой территории: 19 гектаров парка, которые прилегают к нашему проекту — сейчас оформляем документы для того, чтобы можно было ее законно развивать.

Чего еще не хватает? Выделенных велосипедных дорожек. Если на общей территории у нас сейчас в районе 4,5 километров, из них только 2 км — выделенные, именно это самая используемая территория. По ней гуляют, катаются, занимаются хайкингом. Также не хватает более удаленных площадок, где можно организовать более шумные вещи — скейт-парк, площадка для выгула и дрессировки собак. Все эти нюансы и весь накопленный опыт мы учитываем при проектировании следующих очередей и проектов.

▶️ Когда вы проектируете инженерные сети в своих поселках, в частности, канализацию, что становится важнее: сэкономить капзатраты на центральную магистраль или вложиться в моменте для будущего удобства собственников?

Все наши проекты создаются на централизованных сетях. Для нас, как для девелопера, выгоднее иногда построить длинную магистраль, напорный коллектор, например, до городских сетей, и при необходимости продавать дополнительные технические условия на подключение всем близлежащим проектам. Для этого мы всегда берем мощности с запасом, чтобы хватило и на наши проекты, и на чужие. Точно так же мы работаем и с водоснабжением, и стараемся по максимуму охватить именно центральными сетями, потому что выгода от стоимости квадратного метра объектов недвижимости с центральными сетями и удобства эксплуатации значительно больше, чем обслуживание с частными септиками.

У нас был опыт создания собственной очистной системы с коллектором. Это обременение для застройщика, который выполняет роль ресурсоснабжающей организации — необходимо становиться официально РСО. Обслуживать сети КНС непросто: ответственность по сетям высокая, особенно это касается системы канализации, потому что очень часто, особенно в более уплотненной застройке, происходят засоры. Например, жители во время ремонта неправильно эксплуатируют систему канализации, сбрасывают туда мусор. Поэтому для нас всегда очень важно правильно запроектировать, построить, в последующем - эксплуатировать. Во избежание засоров мы ставим измельчители.

Задача в такой ситуации — построить все сети легально и подключить максимальное количество других абонентов для того, чтобы компенсировать затраты. Далее — передать это официальной РСО. Важно четко распределить баланс ответственности.

Продолжение в следующем посте.

™️ ИЖС

Продолжение интервью с Кристиной Яковенко из ГК «Хрустальный».

▶️ По каким критериям вы выбираете управляющую компанию в своей поселке? Из чего складывается конечная платежка для владельцев юнита?

В наших поселках у нас собственная УК. Есть проекты, в которых у нас работает другая управляющая компания, но, честно, мы не очень довольны, как они работают, потому что здесь все-таки принцип «свое родное» — ты, как застройщик, заботишься больше, так как максимально замотивирован в том, чтобы УК хорошо работала. Лучше застройщика никто не обслуживает территорию.

Кроме застройщика оптимальный вариант — ТСН — оно уже нанимает УК. Одна из самых главных проблем управляющей компании — это прозрачность платежей.

При работе с таунхаусами и индивидуальной застройкой в загородном девелопменте, юридически деятельность УК под вопросом, она не лицензируется. Лицензируются УК, обслуживающие многоквартирные дома. Но есть сервисные компании. Для того, чтобы сокращать количество неплательщиков, ТСН является оптимальным ресурсом: оно нанимает непосредственно либо УК как сервисную компанию, либо просто отдельных специалистов и т.д. В среднем, у нас управление таунхаусом стоит от 2,5 до 5 тыс. руб., и индивидуальными домами: в нашем первом «Хрустальном» 2,5 тыс. руб., в «Резиденции 15» — 5 тыс.

▶️ Как вы прогнозируете и анализируете спрос и запросы целевой аудитории перед проектированием? Из чего состоит анализ ЦА: custdev, CJM и т.д.?

В первую очередь — аналитика общих исходных данных по территории, конкретной локации, городу: кто проживает, где работает, сколько зарабатывает, какие рабочие места, чем занимаются люди и т.д. Демография города играет большую роль: какие-то города более молодые, какие-то с более возрастным поколением. Это влияет на их подход к выбору и ключевые характеристики, которыми должен обладать объект недвижимости.

Затем — полевые исследования. Охват большого количества людей за счет опросов. Затем кастдевы, которые проводятся по четкому алгоритму для получения достоверной информации и сути, что будет реально ключевым фактором при выборе объекта. В CJM мы смотрим, как человек принимает решение о покупке, с кем сравнивает, из чего формируются его потребности, откуда и почему переезжает. Есть еще несколько инструментов, которые помогают нам ранжировать и тестировать гипотезы по ЦА. Самое главное — систематизировать информацию относительно ЦА, и выставить приоритеты по наполнению, которое хотим заложить в продукт. И уметь делать правильно выводы.

▶️ В периоды кризисов девелоперы говорят о жестком давлении со стороны подрядчиков, банков, клиентских ожиданий. Расскажите о моменте, когда вы лично пожалели о каком-то решении или шаге — и что вы сделали, чтобы спасти проект после этого.

В такое время мы понимаем, что многое может выйти из-под контроля. И основная проблема в девелопменте — это неконтролируемость сроков строительства, выполнения обязательств, реализации проекта. Особенно сложно при реализации проектов КРТ, когда ты завязан на владельца, например, земли — администрацию/банк/ДОМ.PФ.

Мы, например, не могли согласовать вовремя проект планировки территорий, потому что он зависел от головной структуры ДОМ.PФ. Они не могли собрать кворум, и нам пришлось просто ждать. В нескольких администрациях были прецеденты, когда отменяли генпланы, и проект откатывался. Например, ситуация не совсем подконтрольная — прокуратура отменяет генплан муниципалитета, а это влияет на проект. Пока администрация согласует новый генплан, сроки размываются.

Также и с банками: бывали ситуации, когда они в моменте меняли условия проектного финансирования. Рассчитывали на одно — получали другое, банк затягивал сроки и закручивал гайки — это всегда приводит к задержкам, а страдает конечный потребитель. В такой ситуации мы стараемся максимально улучшать проект и предвосхищать ожидания клиента от качества строительства и территории, делать что-то дополнительно. Стараемся работать с жителями, взаимодействовать, никогда не скрываться, улучшать наши системы работы для того, чтобы в итоге клиент все-таки остался доволен.

™️ ИЖС