Всем привет!
Меня зовут Илья Володько, я владелец и генеральный директор консалтинговой компании MACON. Я же буду вести этот телеграмм-канал, для которого сегодня (7 декабря) станет днем рождения. Здесь буду делиться интересной информацией о российском рынке недвижимости: конкретные цифры, аналитика, кейсы, прогнозы. Строгую периодичность не обещаю. Нет чего-то увлекательного - нет постов. Гарантировать могу только одно: никаких перепечаток или ссылок, все что прочтете - это уникальная информация от меня и консультантов MACON. Ну, поехали!
Меня зовут Илья Володько, я владелец и генеральный директор консалтинговой компании MACON. Я же буду вести этот телеграмм-канал, для которого сегодня (7 декабря) станет днем рождения. Здесь буду делиться интересной информацией о российском рынке недвижимости: конкретные цифры, аналитика, кейсы, прогнозы. Строгую периодичность не обещаю. Нет чего-то увлекательного - нет постов. Гарантировать могу только одно: никаких перепечаток или ссылок, все что прочтете - это уникальная информация от меня и консультантов MACON. Ну, поехали!
2018: КРИЗИС или СТАБИЛЬНОСТЬ
Как всем известно, есть 3 вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика. Судя по цифрам, которые нам дает Росстат, за период январь-октябрь 2018 года снижение объемов ввода жилья в России составило не более 4%. Кажется, в текущих условиях это совсем не плохо - какая никакая стабильность. Но дьявол в деталях. За этот период ввод многоэтажного жилья снизился почти на 15%, а индивидуального жилья вырос более чем на 10%. Почему же в условиях снижения реальных доходов, население все активнее и активнее строит себе коттеджи? Ответ прост: это ложь, этого не происходит. За счет показателя «ИЖС» власть всегда манипулирует цифрами, скрывая «провалы». Если предположить, что ввод индивидуального жилья остался на уровне прошлого года, то общее снижение объемов ввода жилья в России будет в 2 раза выше официальных оценок - 8% вместо 4%. Если предполагать, что динамика строительства ИЖС соответствует динамике МЖС - общее падение еще больше, почти 15%. А это уже скорее называется «кризис», а не «стабильность».
Как всем известно, есть 3 вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика. Судя по цифрам, которые нам дает Росстат, за период январь-октябрь 2018 года снижение объемов ввода жилья в России составило не более 4%. Кажется, в текущих условиях это совсем не плохо - какая никакая стабильность. Но дьявол в деталях. За этот период ввод многоэтажного жилья снизился почти на 15%, а индивидуального жилья вырос более чем на 10%. Почему же в условиях снижения реальных доходов, население все активнее и активнее строит себе коттеджи? Ответ прост: это ложь, этого не происходит. За счет показателя «ИЖС» власть всегда манипулирует цифрами, скрывая «провалы». Если предположить, что ввод индивидуального жилья остался на уровне прошлого года, то общее снижение объемов ввода жилья в России будет в 2 раза выше официальных оценок - 8% вместо 4%. Если предполагать, что динамика строительства ИЖС соответствует динамике МЖС - общее падение еще больше, почти 15%. А это уже скорее называется «кризис», а не «стабильность».
Ну и завершая эту тему. Когда жилья строится меньше, то меньше производится строительных материалов. А там тоже свои начальники и своя отчетность! Но и тут выход всегда найдётся! Один из них обнаружила компания «Амикрон-Консалтинг»: официальная статистика по Московской области за июнь-октябрь 2018 года увеличила объём производства цемента на 1,25 млн. тонн, только за счет того, что стала учитывать выпуск тарированного цемента предприятиями, которые не являются цементными заводами. Они просто фасуют цемент других изготовителей, но для нашей статистики этот цемент как новый!
В пятницу Банк России поднял ключевую ставку до 7,75%. Обычно это означает последующий рост стоимости любых кредитных ресурсов. Для рынка недвижимости - это рост стоимости финансирования строительных компаний и рост ставок по ипотечному кредитованию.
В 2017 году с использованием ипотеки была совершена каждая вторая сделка на первичном рынке. За счет снижения ставок (средняя в январе 2017 года - 11,36%, в декабре 2017 года - 9,77%) был обеспечен рост объемов выдачи. Ипотека стала единственным фактором, удерживающим рынок от падения.
С началом этого года средняя ставка по ипотеке снижалась уже не так быстро: с 9,61% в январе до 9,05% в августе (исторический минимум). С сентября 2018 года, после предыдущего повышения ключевой ставки, она начала расти (сентябрь 2018 - 9,11%, октябрь 2018 - 9,16%).
Объемы ипотечного кредитования реагируют на это однозначно: в 1 квартале 2018 года рост выдачи ипотечных кредитов (в шт.) на первичном рынке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 42%, во 2 квартале - 23%, в 3 квартале - 18%, в октябре (последние доступные данные) - 11%.
По итогам этого года общее число выданных ипотечных кредитов еще останется на 20-25% выше уровня прошлого года, но уже с января рост прекратится. Ипотека перестает быть фактором, стабилизирующим ситуацию в строительной отрасли России. А других, позитивно влияющих на рынок, нет.
В 2017 году с использованием ипотеки была совершена каждая вторая сделка на первичном рынке. За счет снижения ставок (средняя в январе 2017 года - 11,36%, в декабре 2017 года - 9,77%) был обеспечен рост объемов выдачи. Ипотека стала единственным фактором, удерживающим рынок от падения.
С началом этого года средняя ставка по ипотеке снижалась уже не так быстро: с 9,61% в январе до 9,05% в августе (исторический минимум). С сентября 2018 года, после предыдущего повышения ключевой ставки, она начала расти (сентябрь 2018 - 9,11%, октябрь 2018 - 9,16%).
Объемы ипотечного кредитования реагируют на это однозначно: в 1 квартале 2018 года рост выдачи ипотечных кредитов (в шт.) на первичном рынке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 42%, во 2 квартале - 23%, в 3 квартале - 18%, в октябре (последние доступные данные) - 11%.
По итогам этого года общее число выданных ипотечных кредитов еще останется на 20-25% выше уровня прошлого года, но уже с января рост прекратится. Ипотека перестает быть фактором, стабилизирующим ситуацию в строительной отрасли России. А других, позитивно влияющих на рынок, нет.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РФ. ПРОГНОЗ НА 1 КВАРТАЛ 2019 ГОДА
Макроэкономический фон:
* повышение ключевой ставки;
* рост уровня инфляции;
* отсутствие устойчивого роста ВВП;
* снижение/отсутствие роста реальных доходов населения.
Базовый прогноз:
* снижение спроса на первичном рынке на 8-10%;
* повышение средней ипотечной ставки (до 9,5%);
* число ипотечных кредитов на уровне 1 кв. 2018 г;
* уровень цен - в зависимости от ситуации на локальных рынках.
Что может ухудшить прогноз:
* более болезненная, чем ожидается, реакция на повышение НДС;
* внешние неблагоприятные факторы (в т.ч. политические риски).
Что может улучшить прогноз:
* новая государственная программа субсидирования ипотеки (со средней ставкой 8-8,5%)
Макроэкономический фон:
* повышение ключевой ставки;
* рост уровня инфляции;
* отсутствие устойчивого роста ВВП;
* снижение/отсутствие роста реальных доходов населения.
Базовый прогноз:
* снижение спроса на первичном рынке на 8-10%;
* повышение средней ипотечной ставки (до 9,5%);
* число ипотечных кредитов на уровне 1 кв. 2018 г;
* уровень цен - в зависимости от ситуации на локальных рынках.
Что может ухудшить прогноз:
* более болезненная, чем ожидается, реакция на повышение НДС;
* внешние неблагоприятные факторы (в т.ч. политические риски).
Что может улучшить прогноз:
* новая государственная программа субсидирования ипотеки (со средней ставкой 8-8,5%)
Я часто слежу за тем, что происходит на зарубежных рынках. Если смотришь на развитые страны, то можно понять что ждать в будущем в России. Но не всегда. Есть формы девелопмента или типы недвижимости, которые в других странах успели «родиться и умереть» и уже вряд ли когда-нибудь будут у нас.
Например, в сегменте курортной недвижимости - это таймшеры, то есть владение собственностью с разделением во времени. Они появились в 70-80-ых годах прошлого века. Владелец недвижимости продает не квадратный метр, а право пользоваться этой собственностью в течение определенного времени в году. Например, 2 недели в году конкретная (или любая типовая) вилла на Сейшельских островах ваша.
А есть еще более экзотические формы владения недвижимостью - участие в клубе владельцев жилых автофургонов! Да, да и это было очень популярно. Вы покупаете право пользоваться гарантированным местом под трейлер или иной вид рекреационного транспорта (можно и палатку поставить). Кстати, учитывая объем инвестиций экономика таких проектов была очень не плохой, особенно если в условиях экономического кризиса девелопмент капитальных объектов на таких участках был временно нецелесообразен.
Например, в сегменте курортной недвижимости - это таймшеры, то есть владение собственностью с разделением во времени. Они появились в 70-80-ых годах прошлого века. Владелец недвижимости продает не квадратный метр, а право пользоваться этой собственностью в течение определенного времени в году. Например, 2 недели в году конкретная (или любая типовая) вилла на Сейшельских островах ваша.
А есть еще более экзотические формы владения недвижимостью - участие в клубе владельцев жилых автофургонов! Да, да и это было очень популярно. Вы покупаете право пользоваться гарантированным местом под трейлер или иной вид рекреационного транспорта (можно и палатку поставить). Кстати, учитывая объем инвестиций экономика таких проектов была очень не плохой, особенно если в условиях экономического кризиса девелопмент капитальных объектов на таких участках был временно нецелесообразен.
Пока мы бьемся над прогнозами рынка недвижимости на следующий год, Национальная ассоциация риэлторов США занималась по настоящему серьезным делом. Она выпустила большое исследование под названием «Марихуана и недвижимость: проблемы зарождающегося рынка». Звучит может смешно, но для них тема актуальная. Растут ли цены на жилую и коммерческую недвижимость, расположенную рядом с местами легального курения и производства марихуаны, что происходит с преступностью в таких районах, какие юридические последствия могут быть для арендаторов производственных помещений (формально банки не могут получать доходы от операций с марихуаной). «Около 10% риэлтеров рассказали об увеличении стоимости имущества, расположенного рядом с диспансерами для курения марихуаны». Остались нераскрытыми вопросы о том, увеличивается ли процент отказов от совершения сделки после курения марихуаны и какое ее количество было выкурено при проведении этого исследования.
В Твери есть одна интересная особенность. Местные девелоперы очень любят строить огромные многосекционные дома. Или это такой способ разом получить разрешение на строительство на большой объём из-за законодательных изменений, или есть ещё какая причина.
На рендере 31-секционный жилой дом по ул. Гусева 46 компании «Тверьстрой».
На рендере 31-секционный жилой дом по ул. Гусева 46 компании «Тверьстрой».
На этой неделе выступал на форуме PRODevelopment в Краснодаре и Ростове-на-Дону. Рассказал 3 истории о том, каких стратегий девелоперам надо придерживаться, чтобы не разрушить рынок. Презентация в приложенном файле! Хороших выходных.
Наконец можно полностью подвести итоги 2018 года по ипотеке на первичном рынке:
* выдано 368 340 ипотечных кредитов (по ДДУ), это всего на 18% больше, чем в 2017 году;
* темпы роста выдачи по отношению к аналогичному периоду 2017 года падают существенно с сентября (в августе начался рост ставок по ипотеке);
* с декабря 2018 года рынок уже не растёт, а упал на 8%! (выдано 35 598 кредитов, в декабре 2017 г. - 38 565 шт.);
* с учетом того, что долю ипотеки на первичном рынке предварительно можно оценить в 55-56%, то совокупный спрос на квартиры уже сократился в декабре на 4-4,5%;
* эти тенденции еще не сильно чувствуются в реальной жизни (всего потеряли за декабрь около 3 тыс. сделок на всю Россию), но безусловно формируют негативный тренд на будущее;
* прогноз на 1 квартал корректируется: скорее всего, мы увидим падение числа кредитов на 12-15%, а значит сокращение первичного рынка за счёт этого фактора на 6-8%;
* заместить это падение нечем (денег нет, но вы держитесь), а значит рынок в 1 квартале может не так сильно, но обязательно «просядет».
Грустно.
* выдано 368 340 ипотечных кредитов (по ДДУ), это всего на 18% больше, чем в 2017 году;
* темпы роста выдачи по отношению к аналогичному периоду 2017 года падают существенно с сентября (в августе начался рост ставок по ипотеке);
* с декабря 2018 года рынок уже не растёт, а упал на 8%! (выдано 35 598 кредитов, в декабре 2017 г. - 38 565 шт.);
* с учетом того, что долю ипотеки на первичном рынке предварительно можно оценить в 55-56%, то совокупный спрос на квартиры уже сократился в декабре на 4-4,5%;
* эти тенденции еще не сильно чувствуются в реальной жизни (всего потеряли за декабрь около 3 тыс. сделок на всю Россию), но безусловно формируют негативный тренд на будущее;
* прогноз на 1 квартал корректируется: скорее всего, мы увидим падение числа кредитов на 12-15%, а значит сокращение первичного рынка за счёт этого фактора на 6-8%;
* заместить это падение нечем (денег нет, но вы держитесь), а значит рынок в 1 квартале может не так сильно, но обязательно «просядет».
Грустно.
Майский указ Президента предполагает улучшение жилищных условий до 5 млн. семей в год, с такими темпами все семьи, способные купить жильё, «закончились» бы уже через 4 года.
Динамическая модель рынка недвижимости от консультантов MACON c самыми актуальными данными (особенно ждали подробной статистики по доходам населения) показывает следующее.
В России сегодня около 56,5 млн домохозяйств/семей, из них:
❌ 66% (37,3 млн семей) не могут приобрести никакое жилье в принципе вне зависимости от своей потребности;
✅ 34% (19,2 млн. семей) способны приобрести жилье по качественным параметрам соответствующее их доходу и площади минимально необходимой исходя из состава семьи (от 12 до 30 кв.м на человека);
☑️ 5% (2,8 млн. семей) могут приобрести жилье за счет собственных доходов/сбережений;
☑️ 29% (16,4 млн. семей) могут приобрести жилье исключительно с использованием ипотечного кредита;
🔜 к 2021 году при умеренно благоприятном сценарии (рост доходов около 2% ежегодно, повышение цен на жилье на 14%, снижение ставки по ипотеке до 8,8%) потенциал рынка может вырасти с 34% до 43% семей, способных приобрести жилье. Однако, прирост, главным образом, произойдет за счет ипотечных заемщиков - их доля среди покупателей составит 85%.
Динамическая модель рынка недвижимости от консультантов MACON c самыми актуальными данными (особенно ждали подробной статистики по доходам населения) показывает следующее.
В России сегодня около 56,5 млн домохозяйств/семей, из них:
❌ 66% (37,3 млн семей) не могут приобрести никакое жилье в принципе вне зависимости от своей потребности;
✅ 34% (19,2 млн. семей) способны приобрести жилье по качественным параметрам соответствующее их доходу и площади минимально необходимой исходя из состава семьи (от 12 до 30 кв.м на человека);
☑️ 5% (2,8 млн. семей) могут приобрести жилье за счет собственных доходов/сбережений;
☑️ 29% (16,4 млн. семей) могут приобрести жилье исключительно с использованием ипотечного кредита;
🔜 к 2021 году при умеренно благоприятном сценарии (рост доходов около 2% ежегодно, повышение цен на жилье на 14%, снижение ставки по ипотеке до 8,8%) потенциал рынка может вырасти с 34% до 43% семей, способных приобрести жилье. Однако, прирост, главным образом, произойдет за счет ипотечных заемщиков - их доля среди покупателей составит 85%.