Пожалуй, самый молодой сегмент недвижимости - это глэмпинги! Да, да, гламурные кемпинги (glamorous camping). Понятие появилось в Великобритании в 2005 году. Что из себя представляет гламурный кемпинг? По сути, это тот же отдых на природе, но в условиях максимального комфорта. Вместо палаток - большие и удобные шатры или быстровозводимые оригинальные конструкции, обязательно санузлы и часто почти полноценное гостиничное обслуживание. Впрочем, жестких требований тут нет. Главное, чтобы это было красиво и комфортно. Кстати, считается, что их прообразы появились еще в Средневековье, когда короли устраивали вылазки на природу, окружая себя в полях такой же царской обстановкой.

Почему это стало популярным? На Западе это было вызвано ростом спроса на экологический туризм. Деньги и стресс есть, а покоя и уединения нет. Вот и хочется отправиться на природу, но с привычным комфортом.

В России последние 2-3 года этот сегмент тоже активно развивается. Но причины, помимо названной, есть и другие:

1️⃣ в России масса красивых мест, но нет никакой туристической и курортной инфраструктуры для людей, которые готовы тратить на это деньги - глэмпинги довольно быстро (пусть и частично) позволяют решить эту проблему;

2️⃣ создание глэмпинга требует куда меньших инвестиций и прочих внешних условий по сравнению со строительством полноценного курортного комплекса;

3️⃣ глэмпинги можно создавать там, где по каким-либо причинам запрещено капитальное строительство, а значит это один из немногих вариантов эффективного использования земельных участков в подобных ситуациях.

Нестоличные города России с самой высокой стоимостью жилья на первичном рынке в 1 полугодии 2019 г.

Сегодня ЦБ РФ выпустил доклад «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». Кому лень читать полностью данный документ, расскажу кратко. По сути Центробанк критикует Правительство и его способность системно и качественно планировать развитие строительной отрасли. Признается, что достижение целей национального проекта «Жилье и городская среда» невозможно и даже вредно для страны:

✔️ Банковская система не готова увеличить проектное финансирование отрасли. Из-за низкого качества заемщиков-девелоперов, банки будут аккумулировать в себе такое количество рисков, что это поставит под угрозу всю банковскую систему и деньги вкладчиков;

✔️ Если все цели нацпроекта будут выполнены (и объемы строительства и ипотека сильно вырастут), то все равно через 7-9 лет источники нового спроса иссякнут, а следовательно произойдет обвал цен и кризис на рынке недвижимости коснется всех его участников;

✔️ Для того, чтобы достичь целей нацпроекта без рисков для экономики нужно ускорение роста реальных доходов населения хотя бы до 4% в год (от себя добавлю, что в обозримой перспективе этот сценарий скорее фантастический).

Вывод один - цели по нацпроекту «Жилье и городская среда» должны быть пересмотрены, форсированный рост показателей до 120 млн. кв. м жилья в год будет вреден для экономики в ее нынешнем состоянии.

Последние годы средняя площадь квартир на первичном рынке снижалась как за счет сокращения числа многокомнатных квартир, так и уменьшения их удельной площади. Это делало покупку более доступной. В некоторых городах потенциал такого снижения уже исчерпан, а средняя площадь одной строящейся жилой единицы приблизилось к отметке 47-49 кв. м. В Сочи, где популярен формат студий, показатель еще ниже - 39,3 кв. м. Но остались города, где планировочные решения еще сохраняют комфортность. В Екатеринбурге, Сургуте, Геленджике и Черкесске средняя площадь строящегося жилья выше 55 кв. м. Для девелоперов там остается пространство для маневра. Кстати, только сегодня Росстат сообщил о том, что реальные доходы населения в первом полугодии снизились на 1,3%. Денег на покупку просторных квартир у населения России все меньше.

За последние 3 года число новостроек, предлагающих покупателям квартиры с отделкой «под ключ» увеличилось в 2 раза и составило более 20% от предложения на первичном рынке (на основе данных MACON по 15 российским городам). Города с наибольшим числом квартир с готовой отделкой - Красноярск (почти 60%), Екатеринбург (55%), Нижний Новгород (50%). С одной стороны, тренд на увеличение доли такого жилья органично связан с активным ростом ипотечного кредитования в последние годы - покупатели, ограниченные в средствах, более склонны приобретать жилье в кредит с уже готовой отделкой и девелоперы предоставляют им такую возможность. С другой стороны, это долгосрочный тренд в результате которого на рынке в конечном итоге появится единый стандартизированный продукт «готовое жилье с отделкой». К слову, наличие отделки теперь не только прерогатива массовых сегментов жилья - в Москве число проектов бизнес- и элитного классов с готовой отделкой растет.

Сегодня Сбербанк выпустил интересное исследование «Где в России проще всего продать квартиру?» с данными за 7 месяцев 2019 года. По традиции, кому лень читать полностью, приведу основные цифры и тезисы:

✔️ средний по стране срок продажи квартиры составил 90 дней или 3 месяца;
✔️ медианный срок - 79 дней, то есть половина квартир была продана до этого срока, другая половина - после;
✔️ в первые 3 месяца экспозиции продается 90% объектов и лишь 2% из них имеют срок реализации выше 6 месяцев;
✔️ половина объектов продается по первоначальной цене;
✔️ почти 34% реализуется со скидкой, но ее средний по РФ размер невелик - всего 0,9%;
✔️ с повышением цены относительно первоначальной реализуется почти 17% объектов недвижимости (говорится, что увеличение числа звонков от 1 до 8 меняет позицию продавца в сторону увеличения цены);
✔️ в среднем более дешевые лоты имеют больший срок экспозиции и более существенные скидки, чем дорогие (от себя добавлю - пусть это не удивляет, такая ситуация складывается за счет того, что «дешевые лоты» - это, как правило, совсем неликвид, полуаварийные здания в малопривлекательных местах).

Из рекородов: «Среди отдельных квартир дольше всего в 2019 г. продавалась недвижимость в Саратове. Объект стоимостью чуть более 2 млн руб. провисел на рынке 230 дней. Рекорд самой быстрой сделки принадлежит Краснодару, где найти покупателя удалось всего лишь за полдня. Цена фактической продажи составила 2,4 млн руб».

Какие выводы можно сделать? Исходя из приведенных данных - среднего срока экспозиции и размера скидок - можно сказать, что в первом полугодии 2019 года рынок был стабильным и тревожных симптомов не было. Однако, это не значит, что мы не увидим их в конце года.

Вчера ДОМ.РФ сообщил, что почти 65% всего объема строительства жилья сосредоточено в 10 крупнейших российских агломерациях. И происходит это потому, что они имеют сильную экономику, наиболее высокопроизводительные рабочие места, а значит более высокие заработные платы и доходы, чем в среднем по стране.

Так ли это? На самом деле, не совсем. Если посмотреть на некоторые индикаторы рынка недвижимости в разрезе городов-миллионников и городов с численностью населения до 1 млн. человек (здесь и далее привожу данные MACON), то картина следующая: доступность жилья (отношение средней зарплаты к цене 1 кв.м на первичном рынке) в миллионниках на 7% ниже, чем в менее крупных городах. Более высокие заработные планы нивелируются дороговизной недвижимости. Своей квартирой гораздо легче обзавестись в обычном среднем российском городе. Если бы люди вели себя рационально, то больше строить и приобретать жилья должны были бы в небольших городах. Однако, активность спроса (число сделок на 1 тыс. чел. постоянного населения) в городах-миллионниках на 22% выше, чем в остальных. Несмотря на высокие цены и меньшую доступность жилья в крупнейших городах, люди все равно приобретают недвижимость именно там.

Как это объяснить?

Во-первых, крупные агломерации привлекают людей не столько высокими зарплатами, сколько высоким качеством жизни: транспортной инфраструктурой, здравоохранением, образованием, культурой и так далее. За это многие готовы переплачивать, особенно когда мы говорим о внутренней миграции.

Во-вторых, города-миллионники дают больше перспектив и уверенности в завтрашнем дне, а это очень сильно влияет на потребительское поведение. Человек скорее возьмет ипотечный кредит с более высоким ежемесячным платежом на квартиру в Екатеринбурге, чем выберет доступный вариант с жильем в Брянске.

В-третьих, крупный город привлекает больше инвесторов в недвижимость, что также подогревает как цены, так и девелоперскую активность.

Здесь, кстати, важный вопрос для госуправления. Что первично: комфортная городская среда и инфраструктура привлекают креативных и профессиональных людей, которые впоследствие создают новые технологичные рабочие места и развивают экономику, в том числе и строительство или наоборот? Согласитесь, важно понимать куда приоритетнее потратить бюджетные деньги: сначала на создание IT-кластера в Кемерово или все же на программы, которые позволят в этом городе комфортнее жить?

​​Право на воздух

Итак, сегодня речь пойдет не о воздухе в баллонах, а о праве на воздух, которое необходимо приобретать девелоперам в Нью-Йорке для строительства небоскрёбов. Даже скорее не на воздух, а воздушное пространство.

По закону в Нью-Йорке нельзя строить здания выше 35 этажей, но взглянув на Манхэттен становится ясно, что лазейка есть.

В общем, лазейка простая, можно просто купить «этажи» у соседних зданий, расположенных на соседних участках, которые ниже 35 этажей. Например, вы взяли участок, рядом стоит 5-этажный дом. Договариваетесь, покупаете право на 30 этажей и вуаля, можно строить 65 этажей.

Стоит это не дёшево, точную сумму не скажу, но по моим подсчетам выходит около 270 т.р. за квадратный метр, это только право построить выше 35 этажей. Именно поэтому недвижимость, особенно в небоскрёбах, такая дорогая.

А что, если вокруг вашего участка все застроено? Покупать можно такое право только у соседей. Просто договариваетесь о цепочке: ваш сосед покупает у соседа и передаёт вам. И так сколько угодно звеньев, как договоритесь.

На фото небоскребы, один из них в 96 этажей! Это самое высокое здание на западном полушарии. Им пришлось купить 61 этаж, даже боюсь представить сумму сделки. Кстати, здесь была продана квартира да рекордные $270 млн.

За 2019 год всего было заключено 783 133 договора долевого участия, официально это всего на 1,69% ниже показателя за 2018 год. При этом в первом полугодии 2019 года было заключено на 110 111 ДДУ больше, чем за аналогичный период годом ранее - так девелоперы искусственно выводили квартиры, чтобы соответствовать новым требованиям 214-ФЗ и работать без счетов-эскроу. Но уже во втором полугодии 2019 года продано на 123 539 квартир меньше, чем годом ранее. Распродать все квартиры, формально выведенные в ДДУ, застройщики не успели. По моему мнению, реальное падение первичного рынка в России по итогам 2019 года составило не официальные 1,69%, а около 6-7%.

Причину такого падения понять не сложно, если заметить следующую тенденцию: с мая 2019 года снижались как средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, так и число выданных кредитов. Ранее зависимость всегда была другой - снижение ставки обязательно вызывало рост спроса на ипотеку. В данной ситуации этого не произошло по причине активного роста цен на недвижимость на фоне стагнации доходов населения. При текущем уровне цен резервов для роста ипотеки нет, даже при снижении ставки. И когда в этом году мы будем наблюдать падение первичного рынка еще на 15-20%, не спешите винить во всем короновирус или макроэкономическую нестабильность. Предпосылки к этому более фундаментальны и действовали на рынок еще в прошлом году.

В 2013 году ипотечный кредит в среднем выдавался на 176 месяцев, в 2020 году значение достигает почти 220 месяцев. Почему заемщик стал выплачивать кредит почти на 4 года дольше, чем ранее? Тут в теории есть 2 варианта. В первом случае ставка по кредиту настолько низкая, а уверенность в перспективах роста своих доходов настолько высокая, что клиент просто готов «растягивать удовольствие» как можно дольше, а высвободившиеся деньги направлять на текущее потребление. Во втором случае, мера вынужденная - увеличив срок кредита можно обеспечить себе приемлемый уровень ежемесячного платежа. Именно это и происходит в нашем случае. Активный рост цен на недвижимость в последние годы увеличивает сумму привлекаемого кредита, но полное отсутствие роста реальных доходов не позволяет увеличивать суммы ежемесячных выплат. За счет увеличения срока кредитования заемщики обеспечивают себе ежемесячный платеж на уровне 22 000 рублей (он держится примерно на одном уровне последние годы). Больше население платить не состоянии.

Но вывод здесь в другом. Главный риск для рынка недвижимости заключается не в уровне процентных ставок. А именно это в основном и обсуждается, когда речь идет о доступной ипотеке. Ставка как раз в последние годы существенно снизилась, но это не сделало ипотеку доступной. В последние месяцы ставка по кредиту снижается, но и объемы выдачи ипотечных кредитов не растут. Главные риски - отсутствие роста реальных доходов на фоне роста цен на недвижимость. И оба эти риска сейчас активно реализуются. Кроме того и качество заемщиков оставляет желать лучшего: по данным обследования ЦБ РФ, 35,7% ипотечных кредитов в 3 квартале прошлого года выданы с первоначальным взносом от 10 до 20%, а 46% клиентов в дополнение к ипотечному кредиту имеют задолженность и по другим кредитам.

Ближайшие годы не будут простыми. С текущим ростом цен на жилье и слабой экономикой, рынок недвижимости «грохнется» даже если ставка по ипотечному кредиту приблизится к 5%.

Государство основной мерой поддержки строительной отрасли в период кризиса опять выбрало стандартный и уже опробованный прием - субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту на первичном рынке, ее планируется довести до 6,5%. Что это даст в этот раз?

Есть идеальный пример - в восточных регионах страны в феврале этого года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на первичном рынке уже составила как раз 6,43% (благодаря программе «Дальневосточная ипотека»). Это вызвало прирост числа выданных кредитов на 23,6%. Каждый процентный пункт снижения ипотечной ставки обеспечил рост выдачи на 6-7%. В нашем случае, при снижении ставки до 6,5% спрос должен вырасти на 15%. Учитывая, что доля ипотечных кредитов от всех сделок на первичном рынке за прошлый год составила 43%, совокупное влияние на бизнес застройщиков - это дополнительно те же +6-7% сделок. И только в течение следующих 6 месяцев (май-октябрь 2020 года).

Учитывая, что общее падение первичного рынка в 2020 году я прогнозирую минимум в 30-35% (даже при самом позитивном сценарии, если все закончится к концу мая), данное решение вызывает недоумение. Почему не 4% и хотя бы не до конца года? Похоже участь обычных граждан ждет и крупный строительный бизнес. Строительство - это, конечно, локомотив экономики, но пока вы уж там как-нибудь сами…

Многие девелоперы заявляют о том, что спрос на их объекты стабильный и они не чувствуют его снижения. Тем не менее, опрос большинства наших клиентов показал, что в апреле падение сделок составило 35-60% в зависимости от компании. Завершаются мартовские договоренности, но что будет с новыми клиентами - непонятно. Дистанционное обслуживание и сделки - это, конечно, хорошо, но спасает примерно также, как закрытый ресторан работа только «на доставку».

Покупатели все же откладывают покупку. Это подтверждают данные по интернет-активности. При анализе поисковых запросов пользователей со всей России с помощью сервиса статистики ключевых слов на «Яндексе» мы выяснили, что популярность запроса по ключевой фразе «купить квартиру» с конца марта резко сократилась на 40%, и сейчас показатель приблизился к значению, характерному для периода новогодних каникул (29 декабря-4 января). Популярность темы по фразам «купить квартиру от застройщика», «купить квартиру в новостройке» упала более, чем на 50%, и стала даже на 20% меньше новогодних значений.

Составили рейтинг устойчивости городских агломераций России к текущим кризисным явлениям исходя из структуры их экономики. Наибольшую устойчивость демонстрируют Пермская, Челябинская и Саратовская агломерации. В этих городах 60% и более экономики приходится на 3 базовых отрасли: местные муниципальные/государственные нерыночные услуги, обрабатывающую промышленность и коммунальные услуги. Данные отрасли или в полной степени контролируются государством/муниципальной властью, или имеют значительный системный/градообразующий характер, что позволяет им получать первоочередные льготы и преференции, способствующие сохранению занятости и производства.

Наименее устойчивыми к кризисным явлениям оказались Московская, Санкт-Петербургская, Краснодарская, Екатеринбургская агломерации. Удельный вес трех базовых отраслей (госулуги/промышленность/коммунальная) в отличие от лидеров рейтинга здесь существенно ниже: 44,4% против 62,8%. Однако, доля секторов «бизнес и финансы» (куда относятся и операции с недвижимостью) и «торговля и туризм», которые наиболее уязвимы в текущей ситуации, существенно выше (41,5% против 22,7%). И если Москва и Санкт-Петербург, ввиду объективно более широких финансовых возможностей, могут нивелировать эти факторы активной финансовой, налоговой и иной поддержкой населения и бизнеса, то нестоличные города такого ресурса не имеют.

Корреляционный анализ зависимости результатов рейтинга от уровня валового городского продукта на душу населения показывает ее значимо обратно пропорциональный характер: чем более беден город – тем более он устойчив в нынешний кризис. Парадоксальность ситуации заключается в том, что российские агломерации, которые до текущего кризиса активно развивались как современные мегаполисы с большой долей финансовых, бизнес- услуг, развитым строительным рынком и IT-технологиями сегодня рискуют оказаться в гораздо более сложной ситуации, чем муниципалитеты, структура экономики которых характерна для «доцифровой» эры. Последние, вероятно, получат как значительную часть бюджетных дотаций, так и уверенность, что выбранный ранее курс был исключительно верен.

Подробнее о рейтинге можно прочитать тут

ДОМ.РФ направит на выкуп нереализованного жилья на первичном рынке 150 млрд. рублей, предполагается, что таким образом получится приобрести до 3 млн. кв. м. Это соответствует цене в 50 тыс. рублей за 1 кв. м, что ниже рыночной примерно на 10% (и это справедливо, если вычесть коммерческие расходы на брокеров, рекламу и т.д.). По моим подсчетам, для выкупа 100% остатков требуется 2,2 трлн. руб, то есть размер помощи можно оценить почти в 7% рынка. На самом деле величина достаточно серьезная, сигнал позитивный.


https://www.rbc.ru/business/28/04/2020/5ea7e6089a79470591b97f00?from=from_main

Каждую неделю приходится давать журналистам комментарии относительно новостей, выпускаемых каким-либо агрегатором объявлений по недвижимости. Не всегда, но часто они оказываются не совсем адекватными рынку.

«В городе Х цена аренды жилья выросла за квартал на 22%». Да, приехали студенты после летних каникул, массово сняли стандартные предложения и временно на платформе увеличилась доля объявлений с ценой выше среднего. Но это не равнозначно росту ставок аренды.

«Средняя цена на квартиры бизнес-класса в городе Y не растет уже год». Может и не растёт, но не надо забывать, что во многих городах (особенно грешит этим Сочи) до 25-30% объявления вообще фейковые и не могут использоваться в качестве достоверной информации.

Сегодняшняя история. «Спрос на землю по итогам апреля в России вырос на 11,6% по сравнению с мартом… Несмотря на рост спроса, средняя стоимость снизилась на 2,3%». Люди побежали скупать участки за городом, а продавцы только и рады сделать дополнительную скидку? Это так не работает.

Любые агрегаторы - бесспорно, огромный и ценный ресурс информации. И что делают коллеги - очень важно и интересно. Вопрос лишь в том, чтобы критически ее анализировать. Становясь публичной, такая информация служит ориентирами для всего рынка и очень важно, чтобы они были правильными.

Мы тут часто говорим про сложности интерпретации любых данных. Вот прекрасная и легкая книга, которая в простой форме рассказывает о статистических манипуляциях. Очень полезно прочитать тем, кто хочет любую информацию оценивать критически.