ДОМ.РФ направит на выкуп нереализованного жилья на первичном рынке 150 млрд. рублей, предполагается, что таким образом получится приобрести до 3 млн. кв. м. Это соответствует цене в 50 тыс. рублей за 1 кв. м, что ниже рыночной примерно на 10% (и это справедливо, если вычесть коммерческие расходы на брокеров, рекламу и т.д.). По моим подсчетам, для выкупа 100% остатков требуется 2,2 трлн. руб, то есть размер помощи можно оценить почти в 7% рынка. На самом деле величина достаточно серьезная, сигнал позитивный.


https://www.rbc.ru/business/28/04/2020/5ea7e6089a79470591b97f00?from=from_main

Каждую неделю приходится давать журналистам комментарии относительно новостей, выпускаемых каким-либо агрегатором объявлений по недвижимости. Не всегда, но часто они оказываются не совсем адекватными рынку.

«В городе Х цена аренды жилья выросла за квартал на 22%». Да, приехали студенты после летних каникул, массово сняли стандартные предложения и временно на платформе увеличилась доля объявлений с ценой выше среднего. Но это не равнозначно росту ставок аренды.

«Средняя цена на квартиры бизнес-класса в городе Y не растет уже год». Может и не растёт, но не надо забывать, что во многих городах (особенно грешит этим Сочи) до 25-30% объявления вообще фейковые и не могут использоваться в качестве достоверной информации.

Сегодняшняя история. «Спрос на землю по итогам апреля в России вырос на 11,6% по сравнению с мартом… Несмотря на рост спроса, средняя стоимость снизилась на 2,3%». Люди побежали скупать участки за городом, а продавцы только и рады сделать дополнительную скидку? Это так не работает.

Любые агрегаторы - бесспорно, огромный и ценный ресурс информации. И что делают коллеги - очень важно и интересно. Вопрос лишь в том, чтобы критически ее анализировать. Становясь публичной, такая информация служит ориентирами для всего рынка и очень важно, чтобы они были правильными.

Мы тут часто говорим про сложности интерпретации любых данных. Вот прекрасная и легкая книга, которая в простой форме рассказывает о статистических манипуляциях. Очень полезно прочитать тем, кто хочет любую информацию оценивать критически.

Консультанты MACON совместно с коллегами из EECFA (Восточно-Европейской ассоциации прогнозирования строительства) проанализировали что происходит в сфере строительства ближайших соседей России – стран Восточной Европы в связи с пандемией коронавируса. И если меры поддержки строительного бизнеса (перенос налоговых выплат и программы льготного кредитования) часто одинаковые, то проблемы у каждой страны отличаются. В Сербии, Украине и Болгарии испытывают сложности с рабочей силой из-за закрытия границ и сокращения трудовой миграции. Под угрозой оказалась реализация болгарской части газопровода «Турецкий поток». Хорватия опасается спада строительной активности из-за прогноза длительного восстановления туристической отрасли страны. В Румынии также ожидают падения инвестиций в гостиничный сегмент, но карантин позволил увеличить скорость реализации проектов в транспортном и инфраструктурном строительстве. Подробнее читайте здесь

Условия льготной ипотеки 6,5% одинаковы для всей страны - при первоначальном взносе 20% квартира должна стоить max 3,75 млн. руб. (в Москве и Питере - 10 млн. рублей). Однако, уровень цен от города к городу может отличаться в 3 и более раза, структура квартир по комнатности и площади тоже влияет на бюджет. В итоге, в Омске и Самаре под программу попадает более 60% предложения, а например в Калиниграде - 38%. Добавим сюда локальные особенности. В Казани очень высокий уровень цен и под программу попадает всего 18% жилья, которое из-за небольшого объема первичного рынка по факту превращается всего в 2 тыс. квартир. Другими словами, города (и покупатели, и девелоперы) с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в меньшей степени ощущают преимущества госпрограммы. Деление условий программы по принципу «столицы/регионы» себя не оправдывает, требуется дифференциация по субъектам РФ в зависимости от уровня цен.

Треть заемщиков, планирующих воспользоваться льготной ипотекой, до снижения ставки не могли приобрести жилье в кредит

Наши консультанты MACON провели исследование вместе с Райффайзенбанком относительно влияния на рынок льготной ипотеки. Всего было опрошено почти 7 тыс. человек в 10 крупных городах страны. Очень короткие итоги:

✅ среди тех, кто планирует покупать квартиру в ипотеку в ближайшие 6 месяцев, 86% воспользуются льготной ставкой (привет вторичному рынку, которому и так тяжело, а последних ипотечных клиентов заберет первичка);

✅ берут квартиры, в основном, для себя (70%) или детей/родителей (20%); вложить деньги/сдавать/перепродать - 10%;

✅ 33% впервые могут себе позволить купить жилье из-за низкой ставки (скорее всего это и есть в чистом виде новые клиенты);

✅ 57% теперь хотят приобрести квартиру большей площади, с отделкой или в более престижном районе (они скорее всего и ранее собирались приобретать жилье, но из-за льготной ставки не отказались от этой идеи и готовы использовать ее преимущества);

✅ 45% имеют в качестве превоначального взноса 20%, 26% опрошенных - до 30% от стоимости квартиры (меньше трети респондентов готовы оплатить более 30% покупки сразу - денег нет, но вы держитесь);

✅ однушки и студии хотят 39%, двухкомнатную квартиру - 41%, трешку - 17%, больше комнат - 3% (небольшой сдвиг в сторону большей комнатности за счет "теперь могу позволить квартиру попросторнее").

Росреестр опубликовал данные по заключенным ДДУ в 1 квартале 2020 года. Их число составило 147 842 единицы. Это на 26,7% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. Цифры удручают, тем более, что это данные за январь-март, апрельского провала тут еще нет. Объяснение такого падения, скорее всего, статистическое. В прошлом году в это время происходил формальный вывод квартир в ДДУ, чтобы избежать необходимости использовать эскроу. В 1 квартале 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года число сделок выросло на 24%. Если очистить данные за 1 квартал текущего года от этого фактора, то реальное падение числа ДДУ можно оценить в 10%.

Всем привет! Прощу прощения за тишину в эфире, лето оказалось не только богато на отпуска, но и принесло колоссальное количество рабочих проектов. Так что деловой сезон можно объявлять открытым и мы возвращаемся к новостной повестке.

Сбербанк выпустил исследование, где говорится о росте цен на первичном рынке (на 6,2%) из-за программы льготного ипотечного кредитования (новость тут). Несколько комментариев на эту тему:

- рост цен в 6,2% за 8 месяцев текущего года, надо признать честно, вполне себе стандартный рыночный рост, не вызывающий серьезного удивления и не всегда требующий сложных объяснений;

- все ожидали этого роста, по причине того, что деньги многим девелоперам теперь обходятся чуть дороже из-за необходимости проектного финансирования;

- также новые правила ожидаемо повлияли на предложение жилья: объем строительства снизился за год более чем на 15%, конкуренция снижается - цены растут.

Тезис о том, что цены выросли только из-за льготной ставки по ипотечным кредитам, как минимум, не является полным - это совокупность факторов, из которых ипотека далеко не главный.

Крупнейшие застройщики России

Все знают ТОП-10 крупнейших девелоперов России, но как они отличаются друг от друга внути "десятки"? Сделали для вас инфографику. Дом на ней по высоте - это общий объем возводимого компанией жилья, а ширина - число реализуемых проектов.

Китайский проект жилого комплекса с «вертикальным лесом» провалился

По задумке, на каждом балконе комплекса должен был находиться небольшой сад. Однако растения привлекли комаров, и люди не захотели селиться в квартирах, из-за чего дома продолжают постепенно зарастать.

Средний возраст ипотечного заемщика, по данным исследования ЦБ РФ, на момент получения кредита составляет 33 года. Видимо возраст Христа стимулирует покупку собственного жилья как знак того, что чего-то в жизни добился. Потом, правда, денег не хватает и в ход идут кредитные карты (средний возраст на момент получения 36 лет) и потребительские кредиты на холодильник (39 лет).

"Эксперты из Авито" скоро обретут славу "британских ученых". В период пандемии оказывается вырос спрос на покупку ресторанов и офисов. Правда, почему закрытые рестораны и пустые офисы это хорошая инвестиция эксперты не сообщают. https://news.1rj.ru/str/estate_rus/712

Евгений, выйдите на связь! Новосибирские застройщики не упустят клиента, даже когда все контакты утеряны. Если когда-нибудь на задних рядах в программе «Жди меня» увидите девушку, сидящую с фотографией планировки шикарной трешки - не удивляйтесь, это менеджер Ольга.

Эффект льготной ипотечной ставки обнулится к весне

Годовой объем выданных ипотечных кредитов достиг исторического максимума. Очевидно, что сказалось влияние льготной ипотеки. Однако, по моим подсчетам, если выгода за счет экономии на переплате для покупателя достигала на старте программы почти 1 млн. рублей, то в ноябре она составляет уже меньше 600 тысяч. Окончательно все выгоды от льготной ставки будут исчерпаны, если стоимость квадратного метра вырастет еще на 10%. Учитывая динамику цен на первичном рынке, это легко может произойти уже к концу зимы. Напомню, что при аналогичном балансе «цены/ставки» объем выдачи ипотеки по ДДУ уже снижался в прошлом году (-8% к 2018). Далее можно ожидать или существенного снижения числа заявок на ипотечный кредит (т.е. продаж квартир), или снижения темпов роста цен на первичном рынке. Скорее всего произойдет и то, и другое. В любом случае, с весны 2021 года девелоперам придется активировать инструменты работы на нисходящем рынке.

Скидок больше не даём!

В главном банке страны сегодня и завтра проходят «эти самые» зеленые дни - это когда предлагаются акции и скидки от банка и партнеров.

По акции вполне можно судить о состоянии рынка недвижимости:

✅ несмотря на то, что клиентов и партнеров у банка достаточно, в акции приняло участие не так много застройщиков и далеко не из всех городов

✅ большинство предложило формальную скидку 0,5-1%, что вполне понятно: какие скидки, когда только за последний квартал рост цен составил более 5%

✅ в Москве, Новосибирске, Твери Тюмени, Ставрополе и Краснодаре можно купить квартиру со скидкой до 3%

✅ в Астрахани, Санкт-Петербурге и Тамбове - до 5%

✅ самый большой дисконт в следующих городах: Ростов на Дону - 8%, Челябинск, Казань и Екатеринбург - 10%, Архангельск - 20%!

Жилищный парадокс: объем сделок на первичном рынке падает, а объемы продаж застройщиков растут

Число сделок по ДДУ в России за девять месяцев 2020 года составило 489 041 ед (данные Росреестра). Рост в 3 квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 30%. Картина по итогам года будет менее оптимистичной: несмотря на поддержку отрасли, к 1 октября накопленное за текущий год падение спроса составляет почти 20%, а итоговое число сделок на первичном рынке в 2020 году все равно снизится на 10-12%.

Отчего же такой рост цен? Все просто. За год число строящихся квартир упало почти на 15%. Сейчас в 9 248 домах возводится 1,97 млн. жилых единиц (данные Дом.рф). Из-за снижения конкуренции темпы продаж на один жилой дом, в среднем по РФ, в текущем году все равно вырастут почти на 10% и составят 6,2 квартиры в месяц.

Спасибо льготной ипотеке, благодаря которой этот год пандемии для девелоперов не будет таким ужасным!