Показатели ноября 2025 фиксируют, что заметный спад продолжается. Текущий объем производства остается ниже уровня пандемийного 2020 года и приближается к показателям 2017-19 гг.
◾️В ноябре 2025 производство цемента снизилось на 10,7% к ноябрю 2024 года (прошлый месяц ↓11,3%).
◾️По итогам 11 месяцев 2025 года общее снижение составляет 9,1% к аналогичному периоду прошлого года.
Напомним, что по итогам прошлого года было произведено 65,1 млн. тонн цемента, что на 2,9% выше 2023 года. Ранее мы публиковали графики по объему производства цемента в России за последние 25 лет.
@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12
Накануне нового года Банк России опубликовал статистику по ипотечному кредитованию за ноябрь 2025 года.
Пространные рассуждения о будущих изменениях по семейной ипотеке со стороны представителей власти сформировали ажиотаж на рынке новостроек. Участники рынка в конце 2025 года получили хороший новогодний подарок и возможность поправить просевшие планы продаж. Перспектива трансформации «семейной ипотеки» гонит покупателей на первичный рынок жилья. Основные показатели ноября 2025:
◾️Число выданных в ноябре кредитов под залог ДДУ выросло до 53,45 тыс. шт. Больше было только в 2023 году.
◾️Средний срок ипотечного кредита на рынке строящегося жилья (под залог ДДУ) вырос до исторического максимума – 27,4 года.
◾️Средний размер кредита в ноябре – 5,78 млн. руб.
Судя по всему, показатели декабря на рынке новостроек будут еще выше. А вот на вторичке все не так оптимистично. Да и для первичного рынка ажиотажный всплеск, основанный на страхах, всегда заканчивается глубоким провалом.
@REBURG
Пространные рассуждения о будущих изменениях по семейной ипотеке со стороны представителей власти сформировали ажиотаж на рынке новостроек. Участники рынка в конце 2025 года получили хороший новогодний подарок и возможность поправить просевшие планы продаж. Перспектива трансформации «семейной ипотеки» гонит покупателей на первичный рынок жилья. Основные показатели ноября 2025:
◾️Число выданных в ноябре кредитов под залог ДДУ выросло до 53,45 тыс. шт. Больше было только в 2023 году.
◾️Средний срок ипотечного кредита на рынке строящегося жилья (под залог ДДУ) вырос до исторического максимума – 27,4 года.
◾️Средний размер кредита в ноябре – 5,78 млн. руб.
Судя по всему, показатели декабря на рынке новостроек будут еще выше. А вот на вторичке все не так оптимистично. Да и для первичного рынка ажиотажный всплеск, основанный на страхах, всегда заканчивается глубоким провалом.
@REBURG
👍15
С долгами не все так хорошо, как с рыночным оптимизмом у тех, кто «отоваривает» семейную ипотеку в конце 2025 года.
Как мы и предполагали к концу года рынок ипотеки подходит с уровнем «плохих кредитов» около 1%. Объем просроченной задолженности в рублях приблизился к отметке в 200 млрд. рублей.
@REBURG
Как мы и предполагали к концу года рынок ипотеки подходит с уровнем «плохих кредитов» около 1%. Объем просроченной задолженности в рублях приблизился к отметке в 200 млрд. рублей.
@REBURG
👍15😁6🔥4
Forwarded from Proeconomics-Realty
(Продолжение опроса экспертов рынка недвижимости - прогнозы на 2026 год)
Председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, REBURG:
В лучших традициях всех льготных ипотечных программ правительство не даёт участникам рынка жилья чётких ориентиров по тому, будет ли меняться программа «семейной ипотеки». Основной вопрос – будет ли меняться размер ставки. Со второй половины 2025 года и продавцы и покупатели моделируют будущее, исходя из собственных соображений. Покупатели впитывают тезисы о том, что ставку могут сделать дифференцированной (по числу детей), а продавцы размышляют над тем, что прежних ипотечных стимулов уже не будет. Но никто в точности не знает, как будет меняться эта программа. Ограничения на 2 кредита для родителей, введённые с 1 февраля 2026, не являются критичными, так как этой возможностью пользовались немногие.
Так или иначе, страхи трансформации семейной ипотеки разогнали спрос в конце 2025 и одновременно ограничили возможности для продаж в начале 2026 года. Рынок давно живет в логике череды краткосрочных пиков и последующего падения. Заметное падение числа сделок в I квартале (2026 года) давно в планах большинства продавцов, которые стараются создать задел на этот период в конце 2025 года. Именно этим объясняется расширение числа реальных скидок. В следующем году эти инструменты и маркетинговые усилия уже не дадут должного эффекта. Мы видим наиболее вероятным сценарием на первую половину 2026 года ценовую стагнацию с медленным повышением цен, которая чередуется с ценовыми откатами по отдельным проектам или секторам.
Если заметного ограничения по семейной ипотеке не произойдёт, то доля рассрочек продолжит медленно сокращаться. Возможности этого направления ограничены с двух сторон: финансовая возможность покупателей и модели самих продавцов, которым очень нужны реальные поступления на счёт.
Мы не ждём заметного оживления и на вторичном рынке жилья в первой половине 2026 года. Медленного снижения ключевой ставки недостаточно для существенного роста кредитования. Большое число потенциальных продавцов и покупателей на этом рынке пока не спешат с переходом к активным действиям. Рынок большинства городов останется в сложившихся пропорциях – сделок не так много, но и избыточного предложения нет.
Председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, REBURG:
В лучших традициях всех льготных ипотечных программ правительство не даёт участникам рынка жилья чётких ориентиров по тому, будет ли меняться программа «семейной ипотеки». Основной вопрос – будет ли меняться размер ставки. Со второй половины 2025 года и продавцы и покупатели моделируют будущее, исходя из собственных соображений. Покупатели впитывают тезисы о том, что ставку могут сделать дифференцированной (по числу детей), а продавцы размышляют над тем, что прежних ипотечных стимулов уже не будет. Но никто в точности не знает, как будет меняться эта программа. Ограничения на 2 кредита для родителей, введённые с 1 февраля 2026, не являются критичными, так как этой возможностью пользовались немногие.
Так или иначе, страхи трансформации семейной ипотеки разогнали спрос в конце 2025 и одновременно ограничили возможности для продаж в начале 2026 года. Рынок давно живет в логике череды краткосрочных пиков и последующего падения. Заметное падение числа сделок в I квартале (2026 года) давно в планах большинства продавцов, которые стараются создать задел на этот период в конце 2025 года. Именно этим объясняется расширение числа реальных скидок. В следующем году эти инструменты и маркетинговые усилия уже не дадут должного эффекта. Мы видим наиболее вероятным сценарием на первую половину 2026 года ценовую стагнацию с медленным повышением цен, которая чередуется с ценовыми откатами по отдельным проектам или секторам.
Если заметного ограничения по семейной ипотеке не произойдёт, то доля рассрочек продолжит медленно сокращаться. Возможности этого направления ограничены с двух сторон: финансовая возможность покупателей и модели самих продавцов, которым очень нужны реальные поступления на счёт.
Мы не ждём заметного оживления и на вторичном рынке жилья в первой половине 2026 года. Медленного снижения ключевой ставки недостаточно для существенного роста кредитования. Большое число потенциальных продавцов и покупателей на этом рынке пока не спешат с переходом к активным действиям. Рынок большинства городов останется в сложившихся пропорциях – сделок не так много, но и избыточного предложения нет.
👍11🔥1👏1
К концу 2025 года объем текущего строительства на рынке многоквартирных домов снизился до 116,8 млн. кв. м. Это традиционная сезонная корректировка – в конце года сдается в эксплуатацию значительная часть домов. При этом показатель декабря 2025 года остался на 2% выше аналогично отметки конца 2024 года и значительно превышает уровни предыдущих лет.
Заметного сжатия объема строящегося жилья не происходит. Да, проекты стали строится дольше, часть домов в ЕИСЖС "бумажные" и реально не строится. Но в целом, на большинстве региональных рынков в 2025 году ротация предложения была достаточной для того, чтобы поддержать конкуренцию на высоком уровне.
@REBURG
Заметного сжатия объема строящегося жилья не происходит. Да, проекты стали строится дольше, часть домов в ЕИСЖС "бумажные" и реально не строится. Но в целом, на большинстве региональных рынков в 2025 году ротация предложения была достаточной для того, чтобы поддержать конкуренцию на высоком уровне.
@REBURG
👍10🤔3
В дополнение к данным по России - показатели строящегося жилья на крупнейших региональных рынках.
Тройка лидеров по текущему строительству на конец 2025 года:
◾️Москва
◾️Екатеринбург
◾️Краснодар
Санкт-Петербург (без Ленобласти) лишь на 4 позиции.
Большинство крупных рынков в 2025 году не продемонстрировало роста строительства: Москва без изменений, Краснодар (+3%), Санкт-Петербург (-4%), Ростов-на-Дону (+5%), Тюмень и Новосибирск снижение на 5%, коррекция в Уфе (-7%) и Владивостоке (-13%). Небольшой рост в Казани (+9%).
Из крупных рынков заметный рост лишь в Екатеринбурге, где объем стройки вырос на 21% до 5,6 млн. кв. м. Открытый рынок с достаточно широким предложением земли от мастер-девелоперов в течение прошлого года продолжал привлекать в город новых застройщиков из других регионов. И судя по всему этот процесс еще не закончен. Текущий рост конкуренции в Екатеринбурге уже не выглядит необходимым условием для качественного роста рынка, а формирует риски для отдельных участников. За ситуацией на рынке недвижимости Екатеринбурга мы следим в отдельном канале.
@REBURG
Тройка лидеров по текущему строительству на конец 2025 года:
◾️Москва
◾️Екатеринбург
◾️Краснодар
Санкт-Петербург (без Ленобласти) лишь на 4 позиции.
Большинство крупных рынков в 2025 году не продемонстрировало роста строительства: Москва без изменений, Краснодар (+3%), Санкт-Петербург (-4%), Ростов-на-Дону (+5%), Тюмень и Новосибирск снижение на 5%, коррекция в Уфе (-7%) и Владивостоке (-13%). Небольшой рост в Казани (+9%).
Из крупных рынков заметный рост лишь в Екатеринбурге, где объем стройки вырос на 21% до 5,6 млн. кв. м. Открытый рынок с достаточно широким предложением земли от мастер-девелоперов в течение прошлого года продолжал привлекать в город новых застройщиков из других регионов. И судя по всему этот процесс еще не закончен. Текущий рост конкуренции в Екатеринбурге уже не выглядит необходимым условием для качественного роста рынка, а формирует риски для отдельных участников. За ситуацией на рынке недвижимости Екатеринбурга мы следим в отдельном канале.
@REBURG
👍8🔥3👏2
Forwarded from Деньги и песец
Ситуацию на рынке строительства многоквартирных домов (как по РФ в целом , так и на крупнейших региональных рынках ) для нашего канала комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
По итогам прошлого года рынок жилья России сохранил тренд на увеличение объема строящегося жилья. Несмотря на сложные рыночные условия мы увидели заметное сжатие объема строительства лишь в Самаре и Владивостоке. Небольшая коррекция фиксируется в Уфе, Новосибирске, Тюмени. Продолжается снижение в Санкт-Петербурге, которое не компенсируется расширением стройки в ближайшем пригороде. На большинстве других крупных рынков фиксируется либо стагнация, либо рост строительства.
Падение продаж в 2025 году оказалось не таким драматичным, как ожидалось в начале прошлого года. Но общее настроение на рынке остается подавленными. Во многом это связано с тем, что на локальных рынках темпы снижения предложения были ниже темпов снижения продаж, а на других и вовсе фиксировался рост предложения. Впервые за длительную историю рынка жилья в России девелоперы не остановили вывод новых проектов на рынок на фоне заметного снижения спроса. Банки продолжали финансировать оптимистичных девелоперов и тех в чьей бизнес-модели задний ход не предусмотрен. В течение всего года представители власти продолжали говорить о потенциальном дефиците предложения (подразумевая ввод жилья) в то время, как на многих рынках формировалось избыточное предложение, а распроданность на вводе продолжала снижаться.
Общий объем продаж на рынке по итогам прошлого года остался на приемлемом уровне. Но задачи отдельных проектов и компаний усложняются из-за роста конкуренции, ограниченных возможностей льготного стимулирования и потери избыточного потребительского оптимизма.
По итогам прошлого года рынок жилья России сохранил тренд на увеличение объема строящегося жилья. Несмотря на сложные рыночные условия мы увидели заметное сжатие объема строительства лишь в Самаре и Владивостоке. Небольшая коррекция фиксируется в Уфе, Новосибирске, Тюмени. Продолжается снижение в Санкт-Петербурге, которое не компенсируется расширением стройки в ближайшем пригороде. На большинстве других крупных рынков фиксируется либо стагнация, либо рост строительства.
Падение продаж в 2025 году оказалось не таким драматичным, как ожидалось в начале прошлого года. Но общее настроение на рынке остается подавленными. Во многом это связано с тем, что на локальных рынках темпы снижения предложения были ниже темпов снижения продаж, а на других и вовсе фиксировался рост предложения. Впервые за длительную историю рынка жилья в России девелоперы не остановили вывод новых проектов на рынок на фоне заметного снижения спроса. Банки продолжали финансировать оптимистичных девелоперов и тех в чьей бизнес-модели задний ход не предусмотрен. В течение всего года представители власти продолжали говорить о потенциальном дефиците предложения (подразумевая ввод жилья) в то время, как на многих рынках формировалось избыточное предложение, а распроданность на вводе продолжала снижаться.
Общий объем продаж на рынке по итогам прошлого года остался на приемлемом уровне. Но задачи отдельных проектов и компаний усложняются из-за роста конкуренции, ограниченных возможностей льготного стимулирования и потери избыточного потребительского оптимизма.
👍11
Сергей очень точно отмечает, что для рынка важны не цифры, а их восприятие. Важны настроения и ожидания. Поэтому любые прогнозы о том, что рынок оживёт, когда ставка снизится до__%, очень условны.👇
👍10👎1
Forwarded from Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
ПАРАДОКС 2019–2020: ПОЧЕМУ ОДИНАКОВЫЕ СТАВКИ ДАЛИ ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ?
Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным.
2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают».
Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами.
2019 год: рынок после паники и без будущего
К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились.
Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го.
В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать.
На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось.
Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания.
---
2020 год: кризис как переключатель поведения
Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска.
Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся».
Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения.
На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения.
Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье.
Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет.
---
Почему разница в 2 процента оказалась решающей?
С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже.
В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости.
Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие.
2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений.
2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей.
При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение.
Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.
Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным.
2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают».
Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами.
2019 год: рынок после паники и без будущего
К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились.
Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го.
В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать.
На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось.
Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания.
---
2020 год: кризис как переключатель поведения
Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска.
Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся».
Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения.
На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения.
Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье.
Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет.
---
Почему разница в 2 процента оказалась решающей?
С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже.
В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости.
Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие.
2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений.
2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей.
При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение.
Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.
👏15🔥6👍5😁1
Интересно, что последние заявления о необходимости корректировок по «семейной ипотеке» исходят от законодателей (Аксаков, Матвиенко и другие). Периодически говорят о каком-то законопроекте, который закрепит переход к дифференцированным ставкам. Уже называется и срок – 1 квартал 2026 года.
Но фокус в том, что все предыдущие изменения определялись постановлениями правительства. Никакие изменения законодательства не требовались.
К чему бы эти словесные интервенции?
@REBURG
Но фокус в том, что все предыдущие изменения определялись постановлениями правительства. Никакие изменения законодательства не требовались.
К чему бы эти словесные интервенции?
@REBURG
👍12👎1
Обсуждая данные по объему текущего строительства и ситуацию в Санкт-Петербурге, мы попросили Максима Ельцова, генерального директора ПИА Недвижимость, прокомментировать ситуацию в северной столице и пригороде:
Если говорить отдельно о Петербурге, то снижение там объемов текущего строительства выглядит вполне логичным - и, пожалуй, даже немного лучше, чем можно было ожидать.
Дело в том что начиная с 2019 года, объём текущего строительства многоквартирного жилья в Северной столице поступательно снижался - в среднем примерно на 1 млн кв. м в год. Вместо некогда бесспорного второго места в рейтинге город обосновался на 4 -м месте.
Одна из главных причин: сложная и непредсказуемая процедура получения разрешения на строительство (а значит - повышенные риски для девелоперов). За последние 3–4 года было немало показательных историй, в том числе с федеральными застройщиками, которые заходили в город с амбициозными планами, покупали крупные участки, но в итоге так и не смогли довести проекты до стадии стройки.
Не случайно и петербургские, и федеральные девелоперы в кулуарных разговорах признают: согласование жилищного строительства в Петербурге - одна из самых сложных процедур среди крупных регионов страны. Так и хочется добавить: у нас тут своя градостроительная атмосфера.
На фоне дефицита подготовленных участков заметно выросли цены на землю. Как следствие, в городе поступательно повышается «классность» проектов. Объекты, которые ещё несколько лет назад уверенно относили бы к комфорт-классу, сегодня всё чаще позиционируются как бизнес-класс. Это логично: если уж стройку удалось согласовать то надо извлекать максимум прибыли из ограниченного объема разрешений на строительство.
Снижение объёма текущего строительства в Петербурге на 4% выглядит как «мягкая коррекция», особенно если учитывать, что 2025 год был достаточно удачным с точки зрения согласования новых проектов, включая участки, которые годами не удавалось вывести в стройку. При этом многие из них город обременил высокой социальной нагрузкой (можно почитать тут).
Логичным следствием всех этих процессов стало активное смещение фокуса девелоперов в Ленинградскую область. Причём как у петербургских, так и у федеральных игроков. Уже сейчас рынок Ленобласти по объёму продаж сопоставим с городским: в ноябре доля квартир проданных в Ленобласти составляла 40% от суммарных продаж в обоих регионах). В среднесрочной перспективе область может догнать Петербург по объёму текущего строительства. График наглядно отражает сближение показателей.
Однако и здесь есть важный нюанс. В Ленобласти за последние годы объём предложения вырос кратно, а вот темпы продаж растут не сильно. В результате у региона слабые показатели соотношения распроданности и готовности жилья, риски возникновения сложностей по отдельным проектам - выше.
Тем не менее, вектор очевиден. Рост предложения в Ленобласти и сокращение предложения в Петербурге в сочетании с ростом городских цен будут стимулировать переток спроса. К тому же качество проектов в Ленобласти поступательно улучшается. Ленобласть перестает быть «спутником», превращаясь в полноценного конкурента. И тогда - прощай, четвертое место…
Если говорить отдельно о Петербурге, то снижение там объемов текущего строительства выглядит вполне логичным - и, пожалуй, даже немного лучше, чем можно было ожидать.
Дело в том что начиная с 2019 года, объём текущего строительства многоквартирного жилья в Северной столице поступательно снижался - в среднем примерно на 1 млн кв. м в год. Вместо некогда бесспорного второго места в рейтинге город обосновался на 4 -м месте.
Одна из главных причин: сложная и непредсказуемая процедура получения разрешения на строительство (а значит - повышенные риски для девелоперов). За последние 3–4 года было немало показательных историй, в том числе с федеральными застройщиками, которые заходили в город с амбициозными планами, покупали крупные участки, но в итоге так и не смогли довести проекты до стадии стройки.
Не случайно и петербургские, и федеральные девелоперы в кулуарных разговорах признают: согласование жилищного строительства в Петербурге - одна из самых сложных процедур среди крупных регионов страны. Так и хочется добавить: у нас тут своя градостроительная атмосфера.
На фоне дефицита подготовленных участков заметно выросли цены на землю. Как следствие, в городе поступательно повышается «классность» проектов. Объекты, которые ещё несколько лет назад уверенно относили бы к комфорт-классу, сегодня всё чаще позиционируются как бизнес-класс. Это логично: если уж стройку удалось согласовать то надо извлекать максимум прибыли из ограниченного объема разрешений на строительство.
Снижение объёма текущего строительства в Петербурге на 4% выглядит как «мягкая коррекция», особенно если учитывать, что 2025 год был достаточно удачным с точки зрения согласования новых проектов, включая участки, которые годами не удавалось вывести в стройку. При этом многие из них город обременил высокой социальной нагрузкой (можно почитать тут).
Логичным следствием всех этих процессов стало активное смещение фокуса девелоперов в Ленинградскую область. Причём как у петербургских, так и у федеральных игроков. Уже сейчас рынок Ленобласти по объёму продаж сопоставим с городским: в ноябре доля квартир проданных в Ленобласти составляла 40% от суммарных продаж в обоих регионах). В среднесрочной перспективе область может догнать Петербург по объёму текущего строительства. График наглядно отражает сближение показателей.
Однако и здесь есть важный нюанс. В Ленобласти за последние годы объём предложения вырос кратно, а вот темпы продаж растут не сильно. В результате у региона слабые показатели соотношения распроданности и готовности жилья, риски возникновения сложностей по отдельным проектам - выше.
Тем не менее, вектор очевиден. Рост предложения в Ленобласти и сокращение предложения в Петербурге в сочетании с ростом городских цен будут стимулировать переток спроса. К тому же качество проектов в Ленобласти поступательно улучшается. Ленобласть перестает быть «спутником», превращаясь в полноценного конкурента. И тогда - прощай, четвертое место…
👍8👎1😁1
Илья точно подсветил специфику "девелоперского оптимизма" последних лет - "мы же лучше рынка". Все это ложится на доступность проектного финансирования. В итоге на многих рынках мы получили рост предложения на фоне снижения продаж. Впервые за всю историю рынка.👇
👍13
Forwarded from Илья Пискулин (канал)
Черные столбцы - как девелоперы видят рынок в 2026 году.
Желтые столбцы - как будут дела у них самих.
Перевожу коротко: «У всех остальных всё будет плохо, а у нас всё будет хорошо».
Как организатор Движения и человек, объединяющий отрасль и знающий о ней много, могу сказать, что всё так и есть:))) кого ни возьму - все запланировали у себя рост, прогнозируя падение рынка:) все!:) вот прям все-все, кого знаю!
Слайд с презы коллег из Яков и Партнеры.
Желтые столбцы - как будут дела у них самих.
Перевожу коротко: «У всех остальных всё будет плохо, а у нас всё будет хорошо».
Как организатор Движения и человек, объединяющий отрасль и знающий о ней много, могу сказать, что всё так и есть:))) кого ни возьму - все запланировали у себя рост, прогнозируя падение рынка:) все!:) вот прям все-все, кого знаю!
Слайд с презы коллег из Яков и Партнеры.
😁29👍11
Снижение объема запуска новых проектов в 2025 году, относительно предыдущего года, составило умеренные 12%. Слабое начало 2025 сменилось ростом девелоперского оптимизма во второй половине года.
Активизация спроса в конце года носит локальный характер и базируется на страхе потери доступных привилегий отдельными покупателями. Тем не менее, рост продаж в этот период позволил многим компаниям поправить финансовое положение и потери начала года.
В декабре 2025 года девелоперы запустили 5,2 млн. кв. м новых проектов. Это на 21% больше декабря 2024 года. Более высокий показатель фиксировался лишь в декабре 2023 года. Риск потенциального дефицита, о котором часто говорили в прошлом году, не реализуется. У девелоперов достаточно резервов для расширения предложения при расширении спроса. Более того, сегодня на многих рынках бизнес действует на опережение.
@REBURG
Активизация спроса в конце года носит локальный характер и базируется на страхе потери доступных привилегий отдельными покупателями. Тем не менее, рост продаж в этот период позволил многим компаниям поправить финансовое положение и потери начала года.
В декабре 2025 года девелоперы запустили 5,2 млн. кв. м новых проектов. Это на 21% больше декабря 2024 года. Более высокий показатель фиксировался лишь в декабре 2023 года. Риск потенциального дефицита, о котором часто говорили в прошлом году, не реализуется. У девелоперов достаточно резервов для расширения предложения при расширении спроса. Более того, сегодня на многих рынках бизнес действует на опережение.
@REBURG
👍5🔥1
Forwarded from Деньги и песец
Ситуацию с продажами строящегося жилья для нашего канала комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
По данным ДОМ РФ 2025 году на рынке строящегося жилья продали 25,6 млн. кв. м, при этом объем вывода на рынок новых проектов составил около 41 млн. кв. м. Таким образом, объем нового предложения и квартир в резерве (не все проекты открыли продажи) оказался на 61% выше показателей реализации.
Динамика продаж в течение года была не равномерной. Слабые продажи 1 половины года были компенсированы высоким спросом во 2 половине 2025 года. Тем не менее ажиотажа конца года не изменил рыночного баланса на большинстве рынков. Ассортимент квартир на первичном рынке остается широким. У девелоперов есть резервы чтобы поддержать ротацию и, при необходимости, увеличить предложение. Но прежде, чем это произойдет, застройщикам необходимо пройти через период заметного спада в начале 2026 года. На наш взгляд, девелоперский оптимизм, который фиксируется в конце 2025 года, пока выглядит преждевременным, а объем вывода новых проектов на некоторых рынках - избыточным.
По данным ДОМ РФ 2025 году на рынке строящегося жилья продали 25,6 млн. кв. м, при этом объем вывода на рынок новых проектов составил около 41 млн. кв. м. Таким образом, объем нового предложения и квартир в резерве (не все проекты открыли продажи) оказался на 61% выше показателей реализации.
Динамика продаж в течение года была не равномерной. Слабые продажи 1 половины года были компенсированы высоким спросом во 2 половине 2025 года. Тем не менее ажиотажа конца года не изменил рыночного баланса на большинстве рынков. Ассортимент квартир на первичном рынке остается широким. У девелоперов есть резервы чтобы поддержать ротацию и, при необходимости, увеличить предложение. Но прежде, чем это произойдет, застройщикам необходимо пройти через период заметного спада в начале 2026 года. На наш взгляд, девелоперский оптимизм, который фиксируется в конце 2025 года, пока выглядит преждевременным, а объем вывода новых проектов на некоторых рынках - избыточным.
👍11👎1
Ключевая черта успешных девелоперов — умение работать системно📐 . Лидерами рынка становятся не те, кто действует по инерции или каждый раз изобретает решения с нуля, а те, кто умеет держать баланс: следовать стратегии и одновременно адаптироваться к изменениям.
Навык системной работы можно освоить на новом проекте «Практики девелопмента» от коллег из Этажи Девелопмент. Это платформа с экспертными вебинарами и закрытым комьюнити профессионалов, чьи решения диктуют доходный результат девелоперского проекта. Место, где все инструменты и кейсы проверены на практике.
Что получат участники проекта:
⏺ Более 30 онлайн-вебинаров с экспертами-практиками, которые много раз успешно проходили полный цикл девелоперского проекта. Каждая встреча посвящена вопросам отдельных направлений: маркетинг, продажи, аналитика и продукт. Информация о спикерах и темах вебинаров — здесь. Список тем регулярно обновляется!
⏺ Материалы после встреч + библиотека практика. Шаблоны, презентации, рабочие схемы и инструменты.
⏺ Гостевые сессии — дискуссии с лидерами отрасли по разным направлениям, возможность обсудить свои вопросы и получить рекомендации экспертов.
⏺ Профессиональное сообщество коллег, где можно обсудить новости, события и повороты рынка, обменяться идеями и вместе найти работающие решения.
«Практики девелопмента» стартуют 1 апреля и продлятся до конца года.
Запланируйте участие и заберите свое место уже сейчас — заложите фундамент для системной работы на весь год! Или приобретайте доступ для своих сотрудников, чтобы каждый развивал навыки и осваивал новые инструменты в своей зоне ответственности.
🔴 Присоединиться к Практикам
Навык системной работы можно освоить на новом проекте «Практики девелопмента» от коллег из Этажи Девелопмент. Это платформа с экспертными вебинарами и закрытым комьюнити профессионалов, чьи решения диктуют доходный результат девелоперского проекта. Место, где все инструменты и кейсы проверены на практике.
Что получат участники проекта:
«Практики девелопмента» стартуют 1 апреля и продлятся до конца года.
Запланируйте участие и заберите свое место уже сейчас — заложите фундамент для системной работы на весь год! Или приобретайте доступ для своих сотрудников, чтобы каждый развивал навыки и осваивал новые инструменты в своей зоне ответственности.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4🔥4👏3😁1
Не зумеры, а пенсионеры изменят рынок недвижимости
Как рынок жилья взаимодействует с горожанами предпенсионного и пенсионного возраста. Если кратко - почти никак. Но впереди большие структурные перемены и здесь есть о чем подумать. Подготовил комментарий для большой статьи на "Т-Ж" о том, как меняются потребности пенсионеров в жилье:
"В последние годы в новостной повестке много размышлений о том, как зумеры изменят рынок жилья. Конечно, эти изменения будут: каждое поколение формирует новые рамки потребительского поведения. Но более масштабного эффекта для рынка следует ждать от процесса старения населения. Число россиян предпенсионного и пенсионного возраста в ближайшие годы будет увеличиваться, и рынок жилья пока не готов к этому процессу.
Сегодня девелоперы концентрируются на потребностях тех, кто приобретает свое первое жилье или улучшает жилищные условия. Между тем в следующие 10—15 лет число активных участников рынка жилья в текущем понимании станет сокращаться, будет расти группа тех, кто старше 50 лет. У многих из них вопрос с жильем в городе решен, а стимулов для изменения жилищных условий не так много.
Средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах старшего поколения выше. Это естественный процесс: дети выросли, уехали. Возрастная структура населения многих старых районов смещена в сторону пенсионеров. Мобильность с возрастом снижается, и жилье очень часто стареет вместе с его жителями. Это печально, но многие квартиры меняют собственников лишь в результате наследования.
Мобильность старшего поколения ограничена собственным опытом. Для многих своя квартира — единственное жилье в жизни. Отказаться от него ради переезда в более современную, но компактную квартиру крайне сложно. Традиции прошлого формируют сакральное отношение к жилищу. Но постепенно число пенсионеров будет разбавляться людьми, которые несколько раз в своей жизни приобретали квартиру, продавая старую. И здесь появляется возможность для вовлечения в рынок тех, кому нужно не увеличение площади, а разумная оптимизация.
Рынку еще предстоит осмыслить потребности старшего поколения и сформировать дополнительные стимулы для таких сделок. Современные жилые проекты и сегодня более комфортны для людей в возрасте. Одна безбарьерная среда снимает массу ограничений на передвижение и делает дом удобным.
Дальше необходимо понять, какими сервисными функциями наполнить общественные пространства и в какую сторону развернуть коммерческую инфраструктуру, чтобы сформировать интерес к изменению условий жизни у тех, кому уже не нужны детские сады, но еще рано в дом престарелых"
@REBURG
Как рынок жилья взаимодействует с горожанами предпенсионного и пенсионного возраста. Если кратко - почти никак. Но впереди большие структурные перемены и здесь есть о чем подумать. Подготовил комментарий для большой статьи на "Т-Ж" о том, как меняются потребности пенсионеров в жилье:
"В последние годы в новостной повестке много размышлений о том, как зумеры изменят рынок жилья. Конечно, эти изменения будут: каждое поколение формирует новые рамки потребительского поведения. Но более масштабного эффекта для рынка следует ждать от процесса старения населения. Число россиян предпенсионного и пенсионного возраста в ближайшие годы будет увеличиваться, и рынок жилья пока не готов к этому процессу.
Сегодня девелоперы концентрируются на потребностях тех, кто приобретает свое первое жилье или улучшает жилищные условия. Между тем в следующие 10—15 лет число активных участников рынка жилья в текущем понимании станет сокращаться, будет расти группа тех, кто старше 50 лет. У многих из них вопрос с жильем в городе решен, а стимулов для изменения жилищных условий не так много.
Средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах старшего поколения выше. Это естественный процесс: дети выросли, уехали. Возрастная структура населения многих старых районов смещена в сторону пенсионеров. Мобильность с возрастом снижается, и жилье очень часто стареет вместе с его жителями. Это печально, но многие квартиры меняют собственников лишь в результате наследования.
Мобильность старшего поколения ограничена собственным опытом. Для многих своя квартира — единственное жилье в жизни. Отказаться от него ради переезда в более современную, но компактную квартиру крайне сложно. Традиции прошлого формируют сакральное отношение к жилищу. Но постепенно число пенсионеров будет разбавляться людьми, которые несколько раз в своей жизни приобретали квартиру, продавая старую. И здесь появляется возможность для вовлечения в рынок тех, кому нужно не увеличение площади, а разумная оптимизация.
Рынку еще предстоит осмыслить потребности старшего поколения и сформировать дополнительные стимулы для таких сделок. Современные жилые проекты и сегодня более комфортны для людей в возрасте. Одна безбарьерная среда снимает массу ограничений на передвижение и делает дом удобным.
Дальше необходимо понять, какими сервисными функциями наполнить общественные пространства и в какую сторону развернуть коммерческую инфраструктуру, чтобы сформировать интерес к изменению условий жизни у тех, кому уже не нужны детские сады, но еще рано в дом престарелых"
@REBURG
🔥19👍13🤔5