В сентябре-2022 года 27% квартир, присутствующих в БД Уральской палаты недвижимости подешевели в процессе экспозиции (еще до торга с потенциальным покупателем). 5% продавцов скорректировали цену в сторону повышения. Общий ценовой фон остается стабильный, хотя базовый ценовой индикатор продолжил медленный рост и впервые достиг отметки в 100 тысяч рублей за 1 кв. м.

Как и весной-2022 года рынок жилья становится "на паузу". Часть продавцов снимает квартиры с продажи. Но в настоящий момент этот процесс идет не так быстро, как в начале года. На фоне вымывания квартир средняя цена 1 кв. м превысила отметку в 100 тысяч рублей. Но говорить о росте цен в в настоящий момент не приходится. Достижение символической отметки произошло в первую очередь за счет структурных изменений.

Число нереализованных квартир на первичном рынке достигло отметки в 34,8 тыс. штук. Это выше предыдущего максимального значения в 33,4 тыс., которое было достигнуто в конце 2021 года. Рынок новостроек в очередной раз входит в период снижения продаж с максимальным выбором. На вторичном рынке ситуация обратная, после быстрого роста числа квартир в предложении весной 2022, с середины лета этот процесс остановился. В августе-сентябре количество квартир в БД УПН начало сокращаться на фоне восстановления спроса, а с конца сентября с рынка начали уходить продавцы, решившие взять паузу в условиях неопределенности. Но квартир на вторичном рынке по-прежнему достаточно. По сравнению с концом 2021 года объем предложения на первичном рынке вырос на 4%, а на вторичном на 15%.

Опубликована концепция территориального развития Екатеринбурга, которая должна стать основой нового Генплана развития города до 2045 года.

Парадоксы рынка жилья 2022.
Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга впервые в истории превысила уровень в 100 тыс. рублей за 1 кв. м в тот момент, когда говорить о росте цен не приходится. Пиковые цены на рынке жилья были достигнуты весной 2022. Последующий слабый рост среднего показателя во многом носит технический характер и связан со структурными изменениями. Еще летом рынок поделился на две группы - продавцов, которые ищут реальный спрос и тех, кто ждет его по своим ценам. Первые, приняв текущие рыночные условия, проводили сделки. Последние - лишь вносили свою посильную погрешность в динамику средней цены 1 кв. м.
Если разделить все объекты в БД УПН на новые квартиры и снятые, то можно говорить о следующих изменениях последних месяцев:
- новые продавцы стали реальнее оценивать текущие возможности рынка. И многие из них готовы снижать цену в процессе экспозиции.
- с рынка уходят не просто самые дешевые объекты, а те, продавцы которых стремятся навстречу возможностям и ожиданиям покупателей. Цены по снятым с продажи квартирам в последние месяцы не растут. И в этой динамике еще не учтен реальный торг в процессе обсуждения сделки.

Есть еще третья группа продавцов, которая застряла в своих ценовых ожиданиях в начале года. Таких квартир накопилось достаточно много, но рано или поздно они уйдут с рынка или скорректируют свои запросы.

46% всех квартир на вторичном рынке Екатеринбурга были построены после 2000 года. Около трети квартир, выставленных в БД УПН, не старше 10 лет. 8% от текущего предложения - жилье, введенное в эксплуатацию в 2021-22 гг.
Пока эта "современная вторичка" не сильно беспокоила девелоперов. В последние годы объем предложения вторичного рынка был низким. На текущий момент объем ликвидного предложения на рынке Екатеринбурга оцениваем на уровне 8 тысяч квартир. При этом количество нереализованных квартир на первичном рынке приблизилось к уровню в 35 тысяч, что является историческим максимумом.
В настоящий момент паузу в принятии решения взяли не только покупатели, но и продавцы квартир. Но мы не исключаем, что ближе к концу года выбор на вторичном рынке начнет расти и тогда этот процесс может стать заметным для продавцов новостроек, особенно в новых районах.

t.me/reburg_ekb

Дал интервью Коммерсанту по поводу состояния рынка аренды жилья в связи с частичной мобилизацией.

Если вкратце, то количество предложения начало расти, причём даже быстрее, чем это было в феврале. По нашим данным за 2 недели рост составил 56%, но это из-за эффекта «низкой базы», ведь только-только закончился высокий сезон и объявлений в конце сентября исторически всегда был минимум по году.

Пока что, сейчас тренд идёт на затоваривание рынка. И это происходит по всей стране. У других площадок ситуация аналогичная, по крайней мере в городах миллионниках.

На ценах это затоваривание пока не сказалось. По данным нашей площадки, средняя стоимость аренды однушки в Екб сейчас - 23.000, двушки - 28.000. Это полная стоимость аренды, включая к.у.

В статье Коммерсанта аналитики Циан называют цифры ниже. У них средняя однушка получается в районе 20.000. Тут два варианта, или они не учитывают в цене коммуналку, или на их площадке есть нереальные объекты по заниженным ценам, которые искажают их аналитику.

Полный текст статьи, где есть мой комментарий можно прочитать тут: https://www.kommersant.ru/doc/5607632

В последнее время разрыв в средней цене 1 кв. м между первичным и вторичным рынком вырос до 25%. Если до 2021 года опережающий рост цен на новостройки во многом был результатом качественной переоценки. В последнее время - это итог льготных ипотечных программ и субсидирования со стороны застройщиков.
Текущий срок действия льготной ипотеки завершается в конце 2022 года. Ранее эту программу уже продляли два раза, но сейчас такой сценарий уже не является наиболее вероятным. Субсидирование со стороны девелоперов ограничивается ЦБ РФ.

18-21 октября в рамках международного форума и выставки 100+ TechnoBuild пройдет XIV Уральский форум
по недвижимости. Выбирайте интересующие темы и присоединяйтесь https://forum.upn.ru

Сложившиеся темпы роста цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга смогли поддержать лишь Березовский и Верхняя Пышма. Разрыв в ценах между Екатеринбургом и другими городами-спутниками вырос.

t.me/reburg_ekb

По данным аналитической платформы bnMAP.pro рынок новостроек Екатеринбурга в 2022 году продолжил концентрироваться на компактном жилье. 53% договоров долевого участия в строительстве были заключены с квартирами до 45 кв. м Средняя площадь проданной квартиры - лишь 48 кв. м. Но это заметно больше чем в Санкт-Петербурге (38,8 кв. м), Ленинградской области (39,3 кв. м), показатель превышает данные по Новой Москве (45,9 кв. м), Московской области (44,5 кв. м) и Краснодару (45,2 кв. м). Но чуть ниже показателя по Москве (50,3 кв. м).
70% сделок этого года в Екатеринбурге не превышало бюджет в 6 млн. рублей. На сделки с площадью свыше 90 кв. м приходится лишь 4% заключенных договоров. После падения продаж весной 2022 года фиксируется смещение структуры спроса в сторону 2-3 комнатных квартир. Но этот процесс происходил на фоне небольшого объема реализации и был достаточно медленным.