Продавец 🤜🏻 🏡 🤛🏻покупатель? Кто победит?

А мы продолжаем наблюдать за интереснейшим развитием судебной практики по купле-продаже квартир пенсионерами.
Сегодня 27 ноября 2025 года Второй кассационный суд общей юрисдикции в лице судьи Голубевой И.В. рассмотрел кассационную жалобу покупателя квартиры Ларисы Долиной и оставил в силе решение о возврате квартиры Долиной Л.А.(дело №8Г-31853/2025).
✅Напомню основные моменты «дела Долиной» (№ 2-387/2025):
1️⃣Сделка купли-продажи квартиры признана недействительной по ст. 178 ч. 1 ГК РФ (существенное заблуждение продавца, вызванное телефонным мошенничеством).
2️⃣Ключевой фактор - недобросовестность покупателя (ИП в сфере недвижимости):
- заниженная цена,
- экстренная сделка,
- отсутствие проверки причин срочности и состояния продавца.
Суд счёл, что покупатель не проявил минимальной осмотрительности, требуемой от профессионального участника рынка (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ + п. 1 Постановления Пленума ВС № 25).
3️⃣Не применена двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ): квартира возвращена Долиной, право собственности покупателя прекращено.
4️⃣Встречный иск о выселении Долиной отклонён, т.к. право собственности покупателя признано отсутствующим с самого начала.
5️⃣Суд отказал покупателю в защите права собственности полностью на основании ст. 10 ч. 2 ГК РФ (недобросовестное поведение).

📌Какие уроки нужно вынести покупателям квартир из этого решения, устоявшего в кассации, чтобы минимизировать риски потери квартиры?

1️⃣ Юридическое сопровождение сделки:
необходимо обращаться к адвокатам с опытом в имущественных спорах, которые проверяют продавца на «риски».

2️⃣ Справки ПНД/НД не старше 10 дней: обязательно требовать свежие документы из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца.

3️⃣Сделка только у нотариуса: нотариальное удостоверение фиксирует личное волеизъявление, исключая ст. 179 ГК РФ (сделка под насилием или угрозой). Нотариус также проверяет документы и может отказать при подозрениях.

4️⃣ Фиксация общения с продавцом: сохраняйте всю переписку в мессенджерах (о цене, осмотре, сроках), снимайте видео передачи денег и ключей. Эти доказательства показывают, что продавец вел себя адекватно и осознанно.

5️⃣Мгновенная регистрация и въезд: сразу регистрируйте право собственности в Росреестре и въезжайте в квартиру, демонстрируя добросовестность.

✅Эффективность этих мер подтверждает последняя судебная практика в пользу покупателей.
Так, осенью 2025 г. суды перестали автоматически возвращать квартиры обманутым мошенниками пенсионерам.

🔹Напомню, порочная практика возвращения квартир обманутым мошенниками пенсионерам стала настоящим камнем преткновения для рынка недвижимости задолго до дела Долиной.
По оценкам экспертов, в 2023–2024 годах до 80–90% подобных исков удовлетворялись в пользу продавцов-пенсионеров, игнорируя интересы добросовестных приобретателей. Психологическая экспертиза, часто проводимая в рамках уголовного дела о мошенничестве, автоматически переносилась на гражданский процесс, без глубокого анализа воли продавца в момент сделки. В результате тысячи семей оставались без крыши над головой, а мошенники уходили безнаказанными, поскольку деньги уже были «спасены» и растрачены.

Редкие, но принципиальные решения в пользу покупателей дают надежду: суды наконец-то начали разделять уголовную ответственность мошенников и гражданско-правовую судьбу квартиры.

📣Одним из ярких и весомых стало решение Благовещенского городского суда Амурской области (пресс-релиз суда от 25 ноября 2025 года).

Официальная пресс-служба судов области прямо написала:
«В суде истец требовала признать обе сделки недействительными, вернуть ей жильё, а женщину — признать недобросовестным приобретателем. Она утверждала, что действовала под влиянием существенного заблуждения, навязанного мошенниками. Однако суд посчитал возможным оставить квартиру новой владелице, удовлетворив её встречный иск о признании добросовестным приобретателем».

Квартира осталась у конечной покупательницы — молодой женщины, которая приобрела её добросовестно, без подозрений в мошенничестве. Суд учёл, что пенсионерка осознанно подписала договор, получила полную сумму и передала ключи, а её заблуждение касалось лишь мотивов, а не сути сделки — продажи недвижимости.

И решение Благовещенского суда — не единичный случай. Вот иные яркие примеры практики из судебной практики в пользу покупателей:

1. Верховный суд Республики Саха (Якутия), ноябрь 2025 г.:
Квартира осталась у жены участника СВО. Суд постановил: «Факт признания гражданина потерпевшим по уголовному делу о мошенничестве сам по себе не влечёт недействительности гражданско-правовой сделки, если воля на её совершение была сформирована и выражена лично собственником». Это решение стало прецедентом, подчеркнув, что эмоциональное давление мошенников не отменяет осознанности действий при нотариальном удостоверении.

2. 2-й кассационный суд общей юрисдикции, октябрь 2025 г.:
Суд отменил шаблонное решение нижестоящих инстанций о возврате квартиры, критикуя их за игнорирование норм ГК РФ. В постановлении указано: «Заблуждение относительно мотивов совершения сделки (спасение денежных средств от мнимого уголовного преследования) не является заблуждением относительно природы сделки и не влечёт её недействительности (п. 2 ст. 178 ГК РФ)». Кассация направила дело на пересмотр, требуя учитывать доказательства добросовестности покупателя, включая переписку и видео передачи средств.

3. Санкт-Петербургский городской суд (Выборгский районный суд), ноябрь 2025 г.:
Покупатели — супруги, вложившие в ремонт — отстояли квартиру. Суд отказал в иске, отметив: «Предоставление продавцом за три дня до сделки справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, личное подписание договора у нотариуса и получение денежных средств в полном объёме исключают возможность признания сделки недействительной по ст. 177 и 179 ГК РФ». Факт перевода денег мошенникам не повлиял на валидность сделки, поскольку продавец понимала, что продаёт именно жильё.

4. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, апрель 2025 г.:
Суд оставил квартиру у риэлтора-покупателя, подтвердив: «Наличие переписки продавца с покупателем о цене, сроках освобождения квартиры и передаче ключей подтверждает осознанный характер волеизъявления в момент совершения сделки». Кассация подчеркнула, что психологическая экспертиза по уг. делу не может заменять анализ гражданского спора, где ключевыми являются действия на момент сделки.

Этот сдвиг - результат нескольких факторов. Во-первых, Верховный суд РФ и кассационные инстанции неоднократно подчёркивали в обзорах практики (например, в постановлении от 30 октября 2025 г.), что заблуждение о «спасении денег» не отменяет сути сделки: пенсионерка понимала, что отчуждает квартиру за деньги, а не дарит или обменивает. Ранее суды путали ст. 178 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения) с общим эмоциональным давлением, но теперь акцент на природе сделки: если продавец лично подписал договор, получил расчёт и передал имущество — воля выражена свободно. Психологическая экспертиза больше не является «автоматом» для возврата; её выводы о «внушаемости» оценивают критически, особенно если они основаны не на моменте сделки.

Во-вторых, покупатели научились защищаться системно, превращая сделки в «железобетонные». Раньше добросовестные приобретатели проигрывали из-за отсутствия доказательств: суды видели только жалобу пенсионерки и экспертизу.
Суды теперь видят: да, бабушку, возможно, обманули мошенники до сделки, но в момент подписания она понимала, что продаёт именно квартиру, а не «спасает деньги». Это разделяет уголовное (преследование мошенников) и гражданское (защита добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ). Кроме того, растёт практика двойной реституции: квартира не возвращается, пока пенсионер не вернёт деньги (даже если их нет — тогда взыскивают с мошенников). Росреестр даже предложил аннулировать регистрацию только после возврата средств покупателю.

Для покупателей на данный момент я рекомендую выполнять вышеуказанные пункты без исключений — и тогда вероятность потерять купленную квартиру упадёт с 80–90% до 20–25%. Особенно осторожно с пенсионерами: проверяйте их схему, когда жертва сама становится «инструментом» мошенников. Если сделка уже совершена, сразу консультируйтесь с адвокатом и собирайте доказательства добросовестности.

Итак, осенью 2025 года практика российских судов разделила уголовную ответственность мошенников, обманувших продавца, и судьбу квартиры в руках добросовестного покупателя. И второе больше не обязано проигрывать первому — рынок недвижимости становится справедливее.

Автор: адвокат Камянская Анастасия, реестровый №77/12529, специализация — преступления в сфере экономической деятельности, имущественные, жилищные споры, семейное право.