150 оттенков офиса

Стареющие и пустующие офисы среднего качества в центре города - вполне распространенная история по миру. От Новосибирска до Сиднея, от Калгари до Сантьяго.
Оригинальный инструмент для работы с таким объектами придумали в Gensler (великие, крупнейшие и далее по списку).

/Все началось с ковида. В компанию стали пачками приходить запросы на переделку пустующих офисов, на подбор другого варианта использования и вообще - "куда бы деть эту пустующую дорогую штуковину"? Ребята в ответ заставили искусственный интеллект искать совпадения между условным "офисом" и условным "жилым домом".
/Тестировали на Калгари в 2020. В этом городе вакансия в центральных офисных зданиях достигала 32% и сокращаться не планировала. Решили искать выход - и пригласили как раз Gensler. Те скормили своей шайтан-машинке около 500 тыс квм офисов в центре. В ответ она выбрала те объекты, которые стоило превращать в жилье. К чести города скажу, что они не положили это все в стол, а запустили программу стимулирования. За превращенные в жилье офисы можно получить деньги и ускоренный процесс согласования проекта.
/Как выбирают подходящий офис? Если в общем - здание оценивается по 150 параметрам. Всего 5 групп параметров - локация, форма здания, планировка, возможности для достройки, техническое состояние. Самые важные - форма и планировка. Так как оценку делает машина, то выводы компания может выдать за считанные дни.
/Пригодны только 30% зданий. На текущий момент компания оценила 1300 зданий в 130 городах по миру. В общем, ребята знают, о чем говорят.
/Что для жилья хорошо, для офиса - смерть. Анализ Gensler показывает, что самые высокие оценки - у наименее удачных офисных зданий. Высота потолка в 3,6 метра - маловато для одного и отлично для другого сюжета.
Примеры завершенных проектов - тут.


P.S. Самое главное (имхо) в этой истории - это не точечный успешный кейс, это прямо инструмент для массовой оценки. Учитывая масштаб проблемы - самое то.

#жилье #офисы

📌Навигация по Внучке Джейн Джекобс

#urbanheritage - история городской экономики в зданиях - магазины, электроподстанции, мельницы, заводы и т.д. - объекты культурного наследия

#проошибки - все города хотят как лучше, но получается как всегда. В общем - про городские неудачи.

#urbancase (урбанистический кейс) - про интересные сюжеты из жизни городов

#лекцииджейн - авторские лекции

#лайфджейн - всё об авторе канала

#toururban - рассказываю про объекты, которые показала бы на авторской экскурсии по городу

#стройка
#ритейл
#жилье
#туризм
#промка и т.д. - отраслевые рассказы про города

#oldurban - история городской экономики в сюжетах

#юнескоджейн - про материальное и нематериальное наследие из списка (и как на нем зарабатывают города)

#kidsurban - про/для юных горожан и детей урбанистов

#внучкачитает - краткие рецензии на книги, статьи, документы

#внучкасмотрит - рекомендации кино, мультиков, сериалов про города

#урбанучеба - про университеты курсы, лекции, школы, где обучают урбанистов

#citybeauty - о красивой урбанистике (про картины/моду/фото/одежду/мебель/еду и т.д.)

#премиивнучки - о различных конкурсах/премиях в области урбанистики



📝Внучка Джейн Джекобс - это канал про города и все, что с ними связано

🤝🏽Предложения о сотрудничестве только
через @VnuchkaDDbot
🗣Обратная связь @levviko

Я покажу тебе Шанхай

Меня часто спрашивают, куда бы сходить в городе, если ты скорее экономист, чем архитектор. Имея большие склонности к роли экскурсовода (ну мало ли кто-то себе ищет сейчас - я готова, если что) решила завести новую рубрику.
Как всякий урбанист, классические достопримечательности я смотрю в последний день, а основное время в городе трачу на другое))
В общем, буду теперь рассказывать, куда бы я вела экскурсию. Сегодня - по Шанхаю.

#toururban

Английский магазин на Эспланаде

Давно хотела посмотреть, что там в списках объектов культурного наследия на тему городской экономики. Так что буду периодически показывать объекты из реестра. Ну, и рассказывать про них - если есть что рассказать.

Сегодня - про английский магазин Николая Керн в Астрахани на Эспланадной улице.
ОКН регионального значения, охранный статус получил в 1990 году.

#urbanheritage

Английский магазин на Эспланаде

Ни дата постройки, ни архитектор тут неизвестен. Построен где-то между 1884 и 1896 гг.

#urbanheritage

Английский магазин на Эспланаде

Вполне себе многофункциональный объект - на первом этаже был магазин "всех технических, механических, пароходных, фабричных принадлежностей и предметов хозяйства", на втором этаже жил собственник и находились офисные помещения, сдававшиеся в аренду.

Стоявший по соседству магазин купцов Тарасовых к 1946 году превратился в Универмаг, потом в ЦУМ, который потихоньку вобрал в себя и магазин Керна. Одно хорошо - в отличие от странного здания ЦУМа Английский магазин сохранился в приличном состоянии и не потерял функцию.

Балконы, правда, жалко....

#urbanheritage

Будни риэлтора в Китае

Наткнулась на интересный китайский сериал 2020 года про работу риэлторского агентства. Сюжеты вполне жизненные - продать старую и купить с доплатой новую, взять в ипотеку или выплатить сразу всю сумму, продавец уводит покупателя у риэлтора и т.д. Кстати, в этом сериале мелькает отель в яме, про который я писала.
Из интересного - процедура показа квартир, комиссия риэлторов (от 0,5% до 2%), продвижение в формате раздачи листовок на улице и т.д. Заодно - нетривиальные локации в Шанхае)
В общем, если вдруг собираетесь менять профессию или покупать квартиру в Китае - рекомендую.

Я найду вам дом получше (КНР, 2020, 53 серии с русскими субтитрами)

P.S. Сами китайцы не скрывают что подсмотрели сюжет у японцев. У них там в 2016 году возник сериал про риэлторов в Токио, которым прибавилось работы из-за грядущей Олимпиады. Пробовала смотреть японский сериал - не смогла даже 10 минут выдержать.

#внучкасмотрит

Китайский стандарт жилья

Что меня всегда поражало на рынке жилья, так это текучесть понятий. Эконом класс в одном городе может кардинально отличаться от другого по параметрам, метражам и куче других деталей. Где заканчивается один класс и начинается другой - каждый раз предмет для большого исследования. В этом смысле с отелями как-то попроще. Звездность допускает креативное толкование параметров, но не шибко там и развернешься.

Китайцы лет 20 как живут с Единой системой классификации жилья. Первая редакция Стандарта оценки качества жилья была введен в 2005 году, а в прошлом ввели новую редакцию.

Для канала "Железобетонный замес" разбиралась, как оно там у них устроено.

/Цель введения стандарта оценки - защита прав пользователей, а еще повышение качества жилья, стимулирования развития отрасли. Оценка - часть позиционирования дома на рынке, без нее нельзя участвовать в архитектурных и строительных конкурсах. Не видела пока ни одного объявления о продаже жилья без маркировки дома.
/ Оценивают разное жилье - новое и реновированное, в городах и в крупных селах.
/ Проводят оценку сертифицированные эксперты, их должно быть от 1 до 3 на один дом, но сам класс жилья присваивается государственным органом.
/ 300 параметров, 5 групп - эргономичность (планы этажей, типология и планировки квартир, отделка, звукоизоляция, оборудование и сети, удобство для маломобильных групп и жильцов старшего возраста), внешние параметры здания (план участка и использование свободной территории, форма здания, зеленые зоны и зоны активностей, защита от внешнего шума , водные объекты и система стоков), экономичность (энергосбережение, водосбережение, экономность в использовании земли, и стройматериалов), надежность (надежность несущих конструкций, огнеупорность, безопасность газовой и электросистем и отделочных материалов), долговечность (качество строительных конструкций, гидроизоляции, труб, устанавливаемого оборудования, дверей и окон).
/Всего дом может набрать 1000 очков. Самые "дорогие" разделы - эргономичность и внешние параметры здания. За них дают по 250 очков. Внутри этой группы самые дорогие параметры - планировка квартир, отделка, ориентация здания, процент остекления. За долговечность дают 100 очков. Экономичность и надежность - по 200 очков.
/ Оценивают не все сразу, а поэтапно. На предварительном этапе - после завершения проектирования, оценивают эргономику, внешние параметры здания и экономичность. На промежуточном (по ходу стройки) и на финальном (после сдачи в эксплуатацию) - оценивают уже по всем 5 параметрам.
/Жилье класса А и B. Конечная оценка превращается для дома в класс жилья. Если дом набрал очки по всем 5 категориям и суммарно не ниже 450, то ему присваивается класс А. Внутри него есть еще 1А, 2А, 3А - в зависимости от того, сколько он набрал. Если суммарно меньше 450 - то это класс B.
/Из интересных критериев оценки - конфигурация кухни и санузла с ванной, ширина спальни для 2 человек, глубина и ширина жилых комнат, количество розеток, качество освещения в местах общего пользования, удобство квартир и мест общественного пользования для пожилых людей и маломобильных групп (причем удобство квартиры оценивается выше, чем удобство общих зон), загруженность дорог вокруг проекта, качество вечерней подсветки

Для читающих на языке - полный текст стандарта тут.

P.S. В общем, система звездности в китайских масштабах)

#одобреноджейн