🤩🤩🤩🤩🤩 Эффекты от мероприятий и форумов для города

В этом подкасте я поделилась:
🤩как обычно города мыслят про свои форумы и конференции
🤩какие эффекты от мероприятий для города обычно учитываются
🤩 что считает Стокгольм
🤩как учитывать и такие эффекты

Доступно на скорости х1.5

Про Метрополисы

Вернулась сегодня из Тюмени, где проходила шикарная конференция по убанистике и разным смежным направлениям.

Ну, и дабы не получился сумбур вместо музыки - рассказываю по порядку.

🤩Про место.  Вообще затея проводить конференцию про города в Тюмени хороша сама по себе. Город активно развивается и строится. Так что за год нарастает новое и его можно смотреть.
🤩Про тему. Каждый год у конференции новая тема (это прямо очень хорошо и имхо необходимо для грамотного выстраивания диалога). В этом году - про девелопмент. А так как экономистом в чистом виде была я одна, это было очень интересно - увидеть привычный для тебя конструкт "девелопер" глазами социологов историков, географов и т.д.
🤩Про состав. Конференция фактически для экспертов от экспертов (и начинающих экспертов). И это какой-то совершенно другой жанр по сравнению с немножечко маркетинговыми форумами. Во всяком случае, я давно так не переживала за то, что же говорить. Было очень приятно увидеть старых знакомых по цеху и найти фантастических новых  людей. Отдельные комплименты Игорю Стасю за то, как и кого он собрал и как выстроил этот сложный сценарий из выступлений.
🤩 Про язык. Я в принципе питаю слабость к сложному, красивому и умному русскому языку. Здесь этого было столько, что можно было отдельно продавать билеты в жанре "вы получите удовольствие даже от прослушивания". Без обсценной лексики тоже не обходилось. Но как положено всякому интеллигентному русскому собранию - уже за кулисами.
🤩 Про жанр. Отдельно скажу про формат "пространство равных". На конференции выступают вперемежку люди из разных отраслей, разного возраста и статуса. То есть после доктора наук вполне может выступать магистрант и будет хорошо. Молодые ребята давали огня и выкатывали шикарные спичи. Было правда немножко неловко от этих реплик в духе "это правда вы, я вас давно читаю...", ну и т.д. Но надо отдать ребятам должное - они быстро осваивались и ко второму дню всякие эти внешние разницы стирались, зато оставалось отличное общение про профессию.
🤩Про науку. Это и правда научная конференция. Выступлений  не про "научную новизну" было немного и у них отдельный формат. А основной массив выступлений - крепкие тезисные презентации по науке. Было так заразительно, что я второй день подумываю, не сесть ли за статью какую-нибудь научную.
🤩Про неофициальную часть. Как положено хорошей конференции, половина всех интересных разговоров была в кулуарах. От судеб российской науки до баек из командировок, от обсуждений термина "урбанист" до разговора о гарсоньерках.

В общем, конференция отличная, рекомендую от всей души. И скромно надеюсь, что в следующем году меня снова пригласят чего-нибудь рассказать.🤩

От мала до велика: социальный девелопер из Пекина

Расскажу вам сегодня про одного девелопера, который строит в Пекине не жилье, а социальные объекты и при этом вполне себя хорошо чувствует.

🤩Из обычного девелопмента к школам. Созданная в 1996 году Lecheng Group первые годы ничем таки не выделялась. Что-то немножко строила в Пекине и в прилегающих районах. В 2005 году компания строит Beijing City International School (BCIS) - одну из первых в городе, предлагающих IB-сертификат. По факту это нечто вроде НКО - хотя обучение и платное, но вся прибыль идет на развитие самой школы.
🤩Комплексы для старших возрастов. В Китае существует такое явление как "Continuing Care Retirement Community" (CCRC) - по сути дела это центры, где комбинируются разные виды жилья и сервисов (прежде всего медицинских и социальных) для людей пожилого возраста. Это не юридический статус, а скорее название бизнес-модели. При этом в официальной стратегии по созданию дружелюбного города для старших возрастов (они ее приняли в 2021 году), такой тип учреждений прописан отдельно.
🤩Арендное жилье для пожилых в Пекине. Lecheng строит в 2007 году очень дорогой комплекс CCRC - фактически первый частный и настолько высокого уровня по классу. Строит очень недалеко от своей же частной школы. Здесь внутри 269 квартир на 450 человек, которые можно арендовать на длительный срок. Кроме жилья, здесь есть инфраструктура для проживания под постоянным присмотром, огромный медицинский и досуговый корпус. Объект немаленький - 30 тыс квм, кроме этого еще 5 тыс квм - парк.
🤩Купить специальное жилье. В 2017 году Lecheng строят фактически квартал в формате Gonghe Home. Здесь 365 квартир в 7 домах. Высотность - всего 5-6 этажей. Кроме этого - 3 тыс квм медицинских функций и еще 2 тыс квм досуговых. Специфика квартир в том, что их можно купить, но только в масштабе 95% от площади. Остальные 5% остаются в собственности Lecheng. Покупка предполагает полноценное право собственности - квартиру можно перепродать, оставить в наследство и даже сдать в аренду. Кроме этого, в комплекте с квартирой идет набор медицинских услуг, доступ к которым обеспечен владельцам. Размеры квартир специально уменьшены, но это компенсировано размеров досуговой, рекреационной и другой инфраструктуры. Проект был настолько популярным, что в 2019 компания строит еще один такой же проект на другом конце города.
🤩И детский сад тоже. Через забор от своего первого комплекса "на продажу" компания решила построить детский сад. На купленном участке стоял квази-исторический объект. Воссозданная в 1990-е имитация старого пекинского жилья. Вот вокруг этого объекта Lecheng строят детский сад силами не абы кого, а MAD. Детский сад коммерческий и вполне себе прибыльный.
🤩И это все объекты? В Пекине у товарищей еще один бизнес-центр и концессия на управление бюджетным центром для пожилых людей. Но основной бизнес у них - про инфраструктуру для старших возрастов. Жилые комплексы с полноценным медицинским обслуживанием и досуговыми функциями Lecheng построили еще в 2014-2015 году в Цыси и на Хайнане.

В общем, не всегда целевая аудитория должна быть в возрасте 25-45🤩

Без школы и без мэра

Представьте себе российский фильм про крошечный сжимающийся городок. Людей (и детей) настолько мало, что скоро закроют местную школу, врача нет уже давно. Представили? У меня получается депрессивный фильм про упадок и забвение. Но если это снимают французы, получается вот так.


Маленькие победы ( 2023, Франция)


🤩Про сжатие. На самом деле во Франции есть регионы, которые давно и упорно сжимаются. Каждый третий департамент во Франции свой пик по населению уже прошел к 2010 году. И дальше - только вниз.
🤩Как на это смотреть. В принципе французы тоже могли бы сильно горевать и создавать специальные программы/льготы в пользу пустующих регионов. Но все спокойно относятся к ситуации. Даже фильмы снимают.
🤩Про что фильм. Если в целом - про замирание жизни в маленьком городе. Замирание в разных отраслях - от школы до булочной. А заодно про то, что должность мэра - это скорее соцнагрузка.
🤩Прокат для малышей. Фильм сразу стали показывать тем, кто и есть герой фильма - жителям маленьких городков. Показывали как в местных кинотеатрах, так и в передвижных кинозалах.

В общем, со сжатием мало кто научился бороться. Но как минимум некоторые научились относиться к нему без трагизма🤩

#внучкасмотрит

Как пилили Сорбонну

За последние две недели сюжет про расщепление Сорбонны в 1970-х возникал так часто в разговорах (привет тюменскому межвузовскому кампусу и островному кампусу ДВФУ), что сложно было не написать про него. Тем более, что трактуется он, как все большие сюжеты, в максимальном разбросе мнений)

🤩Кого и зачем пилили? Как известно весной 1968 года в Париже случились массовые волнения, начало которым положили студенты. Дальше классическая версия звучит таким образом: "Чтобы провести реформу и ответить на запросы студентов (они хотели большей гибкости в системе образования) Сорбонну разделили на 13 частей, разбросали по дальним пригородам и окраинам". Потом там началась какая-то жизнь вокруг университетов, читай - децентрализация случилась. После этого обычно начинаются большие споры, как это оценивать и где тут критерии успеха.
🤩Что по фактам? Я не очень могу про политику и социальную сторону дела, так что я про цифры и недвижимость. В 1954-1955 в Сорбонне было 156 тыс студентов, в 1960-1961 было уже 215 тыс, а в 1967-1968 их было уже 508 тысяч. Останавливаться динамика не думала, так что вопрос с квадратными метрами все равно пришлось бы решать.
🤩Они и так расширялись. Странно было бы думать, что при такой растущем наборе никто не пытался решить вопрос. С 1958 года по очереди открываются корпуса в кампусе Jussieu. В 1963 году открыли новый корпус - Assas Center на 30 тыс квм. В 1964 - кампус Censier на 25 тыс квм и тоже рядом с главной локацией. Причем все сильно торопились - Censier строили из блоков, чтобы побыстрее. Успели за 6 месяцев.
🤩Сначала делим, потом распихиваем. Беспорядки случились в мае 1968 года, а уже в ноябре вышел закон Фора (по имени тогдашнего министра просвещения) о разделении Сорбонны на 13 самостоятельных институтов. Кто где будет размещаться и вообще нужно ли всех куда-то раскидывать в законе не говорилось. Так что это скорее стечение разных обстоятельств.
🤩Только 6 из 13. Из вновь созданных 13 университетов далеко не все вообще уехали куда-то далеко от изначальной локации. Так называемые Paris I -VII никуда по сути не выносили. Они просто расселись по близлежащим кампусам в центре города. В итоге вынесли всего 6 университетов куда-то, да и то строго говоря не всех и не так уж далеко.
🤩Земли обороны в Венсенском лесу. Первым (по номеру) университетом, построенным с нуля после мая 1968, стал Centre experimental universitaire de Vincennes (позднее -Paris-VIII). Расположился он прямо в Венсенском лесу на бывших землях обороны. С 1963 года Министерство обороны постепенно возвращало земли городу. Архитектор Венсенского университета, Paul Chaslin, зашел на площадку 2 августа 1968, а 13 января 1969 года в новых корпусах (на 30 тыс квм) началась учеба. Спасибо модульному строительству. В общем - строили там, где было место и можно было быстро начать. Снесли эти корпуса так же быстро - за три дня в 1980.
🤩Пустая штаб-квартира. В 1966 году де Голль вежливо попросил НАТО куда-то исчезнуть из Франции. А они занимали с 1959 года большой комплекс зданий как раз на окраине Булонского леса. К весне 1968 здание стояло пустым. Формально его вернули правительству Франции 13 июня 1968 года. Еще даже беспорядки не закончились. Так что цели разместить тут университет покупка точно не имела. А вот в октябре 1968 сюда поместили новый университет Сорбонны - Dauphine .
🤩Нантер тоже не годится. Можно было бы сказать, что Paris-X - это такой классический кейс размещения нового университета далеко от центра. Если бы не одно но. Эти 33 гектара земли Министерство образование резервировало под себя с конца 1950-х. Это были земли обороны и учились тут даже в 1958 году, правда военные механики. Архитектора на этот проект выбрали в 1962 году. Первый камень на этой стройплощадке был заложен в 1963 году, а первые здания появились в 1964. Так что в 1968 году тут просто произошла реорганизация.

Продолжение следует...🤩

Как пилили Сорбонну_2

Продолжу рассказывать про 13 университетов, выделенных из Сорбонны, чье появление якобы стало драйвером к развитию пригородов Парижа.

🤩Лаборатории в Орсэ. Кампус на юге - Paris XI теоретически мог бы стать иллюстрацией сюжета про "намеренное разбрасывание университетской энергии по пригородам". Но исход французской физики на юго-западные территории под Парижем начался еще в 1946 году. CNRS начал здесь строить корпуса. В том же 1946 правительство изымает 125 гектаров ради строительства своего главного атомного института. Позже по соседству были конфискованы земли у коллаборанта Maurice Bunau-Varilla. В 1955 году здесь начались строительные работы уже учебных корпусов. В 1965 году тут стало там много студентов и жизни, что факультет получил автономность от Сорбонны (привет 1968-му). Так что к 1971 году - просто поменяли вывеску. В общем нехилыми такими усилиями государства здесь и правда запущен процесс.
🤩Дайте нам врачей и университет. С филиалом в Кретее ситуация была вообще обратная. Там не институт потянул за собой город, а город потребовал себе инфраструктуру. Кретей усиленно развивали примерно с 1955 года (тогда тут начали строить комплекс Mont-Mesly). В общем решали жилищный вопрос Парижа. Если в 1945 году тут жило 10 тыс человек, то к 1962 уже 30 тыс. Так что динамизм тут был и до прихода всяких там Сорбонн. В 1960 году тут заложили огромный госпиталь с образовательным звеном внутри. В 1965 году Кретей стал столицей региона Val-de-Marne, что тоже добавила скорости. Тогда же был разработан большой план на город и идея размещения тут университета была уже в плане. В общем, раздел Сорбонны скорее дал возможность определиться с тем, кто сюда поедет, чем задал задачку в жанре "куда бы их выселить из центра".
🤩Единственный. Если есть какой-то кейс, тянущий на историю про "университет как драйвер", то это - Виллетанез. На этой территории происходило примерно ничего до начала 1960-х. В 1960м Генеральный план развития Парижа обозначил эту территорию (абсолютно сельскую на тот момент) как место размещения будущего университета - к 1965 году. В том же 1965 - возникла четкая стратегия по развитию не локаций, а целых городов вокруг Парижа. Так что в 1966 провели большой архитектурный конкурс на университетский городок. К концу 1967 земля все еще выкупалась. Но и здесь деление Сорбонны не сыграло никакой особой роли. Никто никуда в 1968 году не переехал - стройка еще была в разгаре, а первые корпуса сдали только в 1970. На текущий момент все в принципе грустно - университет крупнейший работодатель, цены на недвижимость тут низкие по сравнению даже с соседями. В 1980м по соседству разместился университет из Венсенского леса - но там уже совсем политическая история, да и контракт аренды земли в лесу закончился.
🤩Что по эффектам? Понятное дело, что есть эффекты прямые - в эту точку съезжается куча студентов и преподавателей со своими запросами. Но долгое время это может быть просто "островом" - без какой- либо связи с окружающим миром и экономикой. Если же вы разом размещаете огромный комплекс национального масштаба - да, это создает динамику, причем как демографическую, так и экономическую. Правда удачный кейс Орсэ-Саклай - это все равно недалеко от столицы, откуда приезжают люди.

Резюме: деление Сорбонны к процессу децентрализации имеет скорее формальное отношение. Скорее всего, даже если это ее не поделили - физически структуры бы распределили. Ну и в целом - из 13 возникших университетов худо-бедно на "драйвер" тянет парочка. Один - супер крупный национальный центр в Орсэ-Саклай, и еще один - в Виллетанезе. Нантерр сам бы справился - благо Дефанс под боком, в Кретей рос как на дрожжах и без университета.

Мораль: решите выносить из города университет или кампус какой-нибудь, кейс с Сорбонной используйте в качестве аналогии крайне аккуратно. Оно там сработало при очень определенных условиях и не повсеместно.



Про изнанку больших и известных проектов я вообще часто рассказываю. В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк/ Галатапорт /Дисней 🤩

Нобели и урбанистика

Ну какой экономист, даже городской, пройдет мимо новоиспеченных нобелевских лауреатов по экономике. Рассказываю, что товарищи думают по нашей части.


Джоэль Мокир
Вообще он больше занимается экономической теорией и источниками экономического роста. Его много переводил Институт Гайдара в середине 2010-х.
🤩Города как хабы для обмена идеями. В своих многочисленных статьях Мокир подчеркивает это свойство городов, особенно крупных, особенно в моменты активного накопления знаний и технологий. При этом постепенный рост зарплат и повышение профессионализма двигает города вверх по цепочкам добавленной стоимости. Идея в принципе интуитивно угадываемая, но в статьях и книжках у нее множество аргументов и подтверждений.
🤩Китайские и европейские города. Последние пару лет Мокир продвигает идею сравнения городского развития в европейских странах и в Китае. Приходит к выводу, что в Европе города быстро обрели самостоятельность и субъектность, а потом вбирали в себя и переваривали идеи, становились локомотивами и т.д. А в Китае с этим не задалось и там города долго-долго были клановыми вотчинами без намеков на творческий полет.
🤩Меньшинства и мельницы. Две веселые статьи Мокира. Одна про то, что наличие активного меньшинства в городе - это хорошо, ибо создает разнообразие и профилизацию. Да и вообще устойчивым меньшинство может сохраняться только в крупном городе. При этом он предостерегает от предоставления слишком больших полномочий этому меньшинству. В качестве примеров - евреи в Испании. А вторая статья - ода водяным мельницам.

Филипп Агьон и Питер Ховитт
Если в целом, то они как раз к нашей отрасли почти никакого отношения не имеют. Исследуют в основном влияние ИИ и инноваций на занятость и экономику фирмы в целом, влияние доступности кредитования на жизнеспособность компаний, влияние софт-скиллов на уровень зарплат.
Моя любимая у них статья вот эта - The Effects of Entry on Incumbent Innovation and Productivity. Там про эффекты от вхождения на рынок новых или иностранных компаний с высоким уровнем инновационности. Выводы такие - если локальные отрасли сами по себе бодрые и резво развиваются, то новички только подстегивают и подбадривают всех - все выигрывают. А вот если отрасль слабая, то такие пришельцы скорее приводят к скукоживанию отрасли и сокращению будущих выигрышей.
Что бы вам это не напоминало....

В общем, есть что почитать до следующего октября.🤩

Снять, чтобы сдать

Нашла еще один сюжет из жанра rent-to-rent - когда квартиру у собственника снимает компания для того, чтобы сдавать ее еще раз, но уже организованно и масштабно. На сей раз - Великобритания.


🤩Что за схема? Rent-to-rent - это стратегия работы с квартирой, когда собственник сдает в аренду свою квартиру специальной компании по фиксированной ставке. Компания сдает квартиру целиком или покомнатно третьим лицам. Третьими лицами могут быть как самостоятельные люди, так и корпорация, обеспечивающая жильем своих сотрудников. На разницу между ставками живет компания-посредник.
🤩В чем плюсы? Собственник в принципе не парится - сдает гарантированно квартиру, не ищет нанимателей, не страдает от провалов в потоке клиентов, просто регулярно получает свои деньги. Компания-посредник зарабатывает на разнице в ставках и в принципе получет в управление объекты недвижимости без необходимости их строить.
🤩Какие бывают варианты в Великобритании? Если в общем и целом, то схемы три - HMO (сдаются в аренду не квартиры, а комнаты), аренда отдельным физическим лицам на короткий срок и аренда корпорациям на средний срок. В целом не самые оригинальный набор вариантов.
🤩Что такое британская коммуналка? Формально такой тип жилья называется House in Multiple Occupation (HMO). Возник он юридически в 2004 году, представляет собой жилой объект, в котором проживает 3 и более человек, формирующие 2 и более домохозяйств. В общем все, что больше двух соло арендаторов. При этом все они должны делить общие зоны - кухню, ванную комнату и туалет. Если объект не очень большой и там живет до 5 человек, то даже лицензировать его не нужно. А вот если больше - то уже начинаются требования по пожарной безопасности, минимальной площади комнат (от 6,5 квм), проверяется благонадежность собственника квартиры. Чаще всего такие объекты - это редевелопмент чего-то старого. Хотя есть и весьма крупные вновь построенные объекты.
🤩Давно ли практикуют Rent-to-Rent в Британии? Считается, что схема начала массово применяться в 2012-2013 на фоне растущих ставок по ипотеке. Государство подтянулось в 2016 - когда схему описали в жилищном кодексе, прописали требования по лицензированию, размер штрафов и т.д
🤩Это большой рынок? Это точно устоявшийся рынок, на котором есть абсолютные лидеры (Northwood UK, ASK Lettings Ltd), хотя вовлечено в него только около 2% от арендованного жилья в UK (в абсолюте 100-120 тыс квартир).
🤩Отдельная профессия. Рынок развился настолько, что сформировал отдельную профессию - Sourcing and packaging agent. Это человек, который только ищет и арендует недвижимость у собственника. Работает он в интересах компании, которая эту недвижимость у собственника арендует.


В общем, я до сих пор не очень понимаю, почему эта бизнес-модель не взлетела у нас.🤩

Город превращается в корпорацию или китайский привет товарищу Харви


Если у нас, урбанистов, есть Джейн Джекобс, от которой, с которой, про которую и т.д. То у географов (особенно эконом и соц) есть товарищ Харви. Дэвид Уильямович написал тучу книг по географии в основном городской и в основном с точки зрения как раз социально-экономического развития. Нам, эконом-урбанистам, он дорог прежде всего своей теорией города-предпринимателя. В 1989 году он написал свою классическую статью о том, как города постепенно превращаются из тех, кто оказывает услуги горожанам согласно перечню своих полномочий, во что-то, сильно напоминающее корпорации и играющее в предпринимательские игры.

Это была присказка. А теперь - сказка

🤩Самый обычный жилой комплекс в Пекине. Если я просто напишу про некий жилой комплекс Langyue Jiayuan в Пекине - вряд ли это кого-то удивит. 4 МКД по 17 этажей, построены в 2015 году. Ну квартиры там - почти 500 штук, в основном на две спальни - по 60 квм каждая. В принципе ничего специфического. Вот тут можно фоточки посмотреть.
🤩Публичное арендное жилье. Чтобы стало интереснее, скажу, что это не просто дома - это арендное жилье, которым владеет Пекинский центр доступного жилья. Созданная в 2011 году муниципальная строительная корпорация была крупнейшей по объему доступных средств на момент возникновения. Будучи муниципальной, компания имеет доступ к городской земле и строит на ней вот такие комплексы.
🤩Для кого это жилье? Для тех, у кого нет жилья в собственности, или для молодых специалистов недавно трудоустроенных в Пекине. Каждый район Пекина имеет свою очередь из претендентов на жилье, получить две квартиры в разных районах, естественно, не получится. Получить статус "нуждающегося в жилье" можно фактически после публичного мониторинга - это называется "три уровня проверки и два уровня публичности". Заявку на статус сначала проверить комитет на вашей улице, потом в вашей квартале, потом городской. После этого списки претендентов будут опубликованы на 7 дней для вашей улицы и для квартала. На тот случай, если вы все-таки что-то утаили - соседи о вас все знают))
🤩Надолго можно арендовать? Контракт на три года с возможностью продления. Главное, чтобы и через три года вы соответствовали требованиям.

🤩Причет тут Харви? До сих пор история в принципе не была примечательной. А вот дальше начинаются китайские чудеса "квазикапитализма". У Пекинского центра доступного жилья естественно таких домов довольно много. И в обычной истории он просто ими владеет, содержит, собирает плату и т.д. Но в 2022 году товарищи решают, что этого мало, они создают REIT - real estate investment trust. В обычной жизни это такой инвестфонд, который покупает разные доходные объекты недвижимости, дабы обеспечить себе постоянный доход (например, от владения отелями или обычными арендными домами). Те, кто хочет такой доход иметь - покупают доли в этом фонде, если он торгуется на бирже или просто вскладчину такой фонд создают.
🤩Очевидное-невероятное. А тут муниципалитет по сути дела сам выступил инициатором такого фонда (им принадлежит 60%), а вот все остальное - торгуется на рынке, как если бы это были просто ценные бумаги. И дальше - все как положено, дивиденды держателям фонда, показы объектов потенциальным интересантам и т.д. Самое важное во всей этой истории, что теперь им нельзя снижать доходность самих домов. Инвесторов я понять очень даже могу - спрос на доступное жилье в Пекине дело надежное и точно не закончится, платить люди будут за эти квартиры всегда.

В итоге город свои функции по предоставлению доступного жилья превратил во вполне корпоративный инструмент привлечения финансов и получения дивидендов. Пекин не единственный - REITов в китайских городах создано уже много. Как они будут решать вопрос доходности этого фонда, насколько регулярно и жестко поднимать ставки аренды, как резать затраты - покажет время. Нам остается только наблюдать за этой "социалистической рыночной экономикой"🤩

Оппозиционное жилье в Измире

Продолжу рассказывать про всякие муниципально-жилищные сюжеты по миру (вот тут про Вену, про Пекин, про Сиэтл). Но кейс в Измире в некотором смысле стоит особняком - тут доступное жилье стало инструментом политической борьбы между оппозиционным мэром и национальной программой по жилью.

А теперь по порядку.

🤩Очередной оппозиционный мэр. В 2024 году в Измире проходят муниципальные выборы. На них снова выигрывает мэр от оппозиционной Республиканской народной партии. Для Измира этот выбор не нов - предыдущие выборы 2009-2014-2019 годов тоже уходили в пользу этой же партии. Так что в этом смысле все сложилось как обычно.
🤩25 тысяч квартир. Предвыборная кампания победившего мэра строилась в том числе на обычном вопросе про доступное жилье. Товарищ Семиль Тугай не стал мелочиться и пообещал построить 25 тысяч единиц доступного жилья для горожан с низкими и средними доходами. Более того, обещал, что жилье станет собственностью людей и платить за него надо будет как за обычное арендное.
🤩Первый проект. После избрания жилье и правда начали строить, выбрали место не то чтобы близко к центру, но зато здесь была муниципальная земля. Сначала замахнулись на 3100 квартир к 2027 году в 4 этапа. Строить планируют 1-2-3 спальные квартиры от 47 квм до 167 квм. Первые 400 квартир должны сдать уже в мае 2027 года.
🤩За чей счет банкет? Стоимость этого первого проекта (называется он Egeşehir Menemen project) - 7,6 млрд лир - на 3 года. Это приличная сумма, но на фоне годового бюджета города в 91 млрд не критичная. Не всю ее будет вкладывать городской бюджет. Но даже если и всю - не катастрофа для третьего по размеру муниципального бюджета страны. Управлять стройкой и распределением квартир должна муниципальная планировочно-строительная компания
🤩Кто может купить квартиру? Тут начинается интересное. Квартиры не продаются на открытом рынке. На каждую очередь открывается прием заявок от желающих купить жилье. Заявиться может любой житель Измира, не имеющий квартиру в собственности и не проживающий в квартире государственного жилищного агентства TOKI (об этом - см ниже). Дальше идет система приоритетности - наибольший тем, кто покупает квартиру впервые, семьям с одним кормильцем, молодежь, пожилые, социально незащищенные группы и т.д. Получается рейтинг заявок, который и определяет кто сможет купить.
🤩Как купить квартиру? Схема является фактически рассрочкой с первоначальным взносом. В зависимости от размера квартиры выбранные заявители платят первоначальный взнос (10-30%), а остальная сумма разбивается на равные платежи на 10 лет. Право собственности переходит к жильцу только после оплаты полной стоимости квартиры. Финальная стоимость не меняется все это время, а вот размеры месячных платежей дважды в год могут быть пересмотрены с учетом инфляции.

🤩В чем драма? Заключается она в том, что схема, предложенная новым мэром - по сути копия с национальной программы по обеспечению жильем от агентства TOKI. Там тоже строится жилье и тоже вносится первый платеж, а потом еще 10-20 лет выплачивается остаток. Только национальная развивается сама по себе, за государственный счет и города там роли играют не то чтобы много. Критика мэра в адрес национальной программы звучит примерно так - вы забыли, что должны строить жилье для мало обеспеченных людей и строите дорогие квартиры. Так что заниматься своими жителями я решил сам.

В общем, если вы богатый город, да еще и с противоположным мэром - можете себе позволить и альтернативную жилищную программу.🤩

В деревню, в глушь... в Омаху


На фоне непрекращающейся дискуссии о переезде российских корпораций в регионы, а также после беседы с одной такой компанией, вспомнила я прекрасный кейс из США - как такой сюжет можно развернуть и обогатить.

🤩Страховая столица страны. Хотя с разбега вряд ли каждый найдет город Омаху на карте (американисты - не в счет), тем не менее на бизнес-карте США она занимает весьма заметное место и давно. В 1860-х это была прежде всего ж/д столица страны (Union Pacific Railroad начинался отсюда), а также центр логистики и перевалки. С начала XX века тут начинается страховая отрасль. В 1960-х здесь открывается великий и ужасный Berkshire Hathaway Уоррена Баффета, вторая по размеру страховая компания в стране.
🤩Из Калифорнии в Небраску. В 1994 году в Калифорнии возникла страховая компания Applied Underwriters, там работало всего 10 человек. К 1999 году бизнес разросся настолько, что нужно было кратно наращивать персонал. Тогда компания переезжает в Небраску, точнее в Омаху - центр страховой отрасли, где и людей с профильным образованием побольше и зарплаты пониже.
🤩200 гектар земли и мастер-девелопер. В 2016 году эта самая Applied Underwriters покупает с торгов 200 га. Покупают не столько под свои нужды, сколько под реализацию тут большого проекта. Сами они становятся фактически мастер-девелоперами, разрабатывают общую концепцию, строят свои здания, наводят экологические чудеса (см ниже) и продают оставшиеся куски разным компаниям.
🤩Что построено? Applied Underwriters сами построили свою штаб-квартиру на 2 тыс сотрудников и отработали инфраструктуру на участке. Плюс к этому - сделали мастер-план. Все остальные проекты - внешних девелоперов, купивших у Applied Underwriters вс. оставшуюся землю. На 5 гектарах тут построен МКД на 550 квартир, еще 2 штаб-квартиры на 11 и на 15 тыс квм, офисно-торговое здание в центре будущей ритейл-зоны. В планах - ритейл, отель, офисы, жилье.
🤩Что с инфраструктурой? Товарищи не стали мелочиться и делать "просто газончики". Они заморочились и сделали огромную ландшафтную работу на 32 гектара с террасами, амфитеатрами, дорожками, водоемами и т.д. Дорожно-тропиночная сеть аккуратно встроена в общегородскую. Все 14 водоемов работают еще и как водоотводная система - на случай повторения больших осадков 2019 года. Пикниковые зоны, игровые площадки и всякое такое - прилагается.


В общем, кажется, у выезда за МКАД есть варианты, кроме "ужас-ужас, все пропало".🤩

Воздушные права в Бостоне

Расскажу сегодня про отличный кейс с использованием так называемых air rights. Если упростить, то это права застройки земельного участка, которые можно делить и перепродавать. Например, у вас на участке разрешено строить 10 этажей, а вы по каким-то причинам построили 5. Соответственно "воздушные" 5 этажей можете продать кому-либо. Такие "недоиспользованные" этажи могут возникнуть над старинными зданиями, церквями или над магистралями. Вот про последнее - свежий кейс из Бостона.


🤩Магистраль Mass Pike. В конце 1940х США погрузились в эпоху магистралей. Межрегиональные трассы строились массово, масштабно и с прицелом на большой экономический эффект. Частично они строились за бюджетный счет частично - за внебюджет (фактически платные дороги). Бостон не стоял в стороне. В 1948 году город разработал мастер-план скоростного а/м сообщения и старался аккуратно его реализовывать. Одним из крупных проектов в этом плане (а также и в национальном плане) была трасса I-90, иначе называемая Massachusetts Turnpike (Mass Pike). Шла она с запада на восток - от границы со штатом Нью-Йорк до Бостона. Строили ее постепенно и завели прямо в центр города. Печально известный Big Dig тоже часть этой трассы. Сама по себе она не плохая и не хорошая - большая трасса, которая прошла по центру города. Правда, центр немножечко развалился из-за этой многополосной штуки.
🤩Накрыть разрыв. Те же, кто активно строил магистрали посреди городов, призывал строить поверх них что-то полезное. Одним из первых таких примеров стала сделка на $1 млн в 1961 году - между Kratter Corporation и Нью-Йорком. Были куплены права на строительство поверх Trans-Manhattan Expressway (I-95). В результате получился комплекс из 4 башен по 32 этажа жилья. Называется Bridge Apartments. Но массовым этот жанр не стал - слишком дорого строить поверх больших разрывов в виде многополосных дорог.
🤩Первая сделка. По мере того, как экономика Бостона росла, девелоперы стали заглядываться ни на "неудобья" - например, на воздушные права поверх этой самой магистрали. Город был только рад продать права и помочь со строительством. В общем, в 1977 году девелопер из Чикаго купил себе участок над Mass Pike и построил то, что мы теперь знаем как Copley Place - отели, конгресс-холл, магазины, кафе и т.д. Отмечу только тот факт, что без бюджетной помощи все равно не получилось - уж слишком дорого строить поверх такого "ущелья".
🤩40 лет тишины. С конца 1970-х ни одной успешной сделки по воздушным правам в Бостоне не случилось. Хотя город очень старался - в 1998 году даже разделил все пространство над магистралью на воздушные участки (23 шт), по каждому прописал условия, начальные цены, свои обязанности. В 2003 году даже начали проект - Columbus Center, но кризис 2008 года поставил на этом проекте крест.
🤩Участок 12. И вот в 2013 году местный бостонский девелопер Samuels & Associates арендует участок 12 на 99 лет (считай - купил). Покупает с целью построить коммерческий проект. Получилось очень хорошо. Вместо скучного моста поверх магистрали в 2024 возникло небольшое общественное пространство между двумя зданиями (отель и офис), и еще двухэтажный ритейл-подиум впридачу. Вот тут подробно описано, как и что строили. Проект получил кучу премий за архитектуру, инженерные решения и вообще за все-все-все. Под всей этой красотой - 8 полос магистрали и две ветки метро. В это раз от бюджета не потребовалось денег - только помощь с перекрытиями движения по магистрали.
🤩Не последний участок. Как минимум еще один участок воздушных прав был продан следом - номер 7 арендовали в 2017 году тоже на 99 лет. Здесь уже есть жилье, ритейл и офисы.


В общем, процесс, кажется, пошел после перерыва в 40 лет. 🤩

Пиво, Ататюрк и девелопмент в Измире

Недавний пост про Измир вызвал неожиданную реакцию у читателей - меня попросили написать еще парочку постов про него. Ну, а кто мы такие, чтобы отказывать интересующимся младшим коллегам?

В общем, рассказ сегодня про крупный девелоперский проект в Измире - Mahall Bomonti İzmir.

🤩Люксовая недвижимость. В принципе проект можно описать так и на этом закончить. Очень крупный турецкий девелопер - Türkerler Holding построил в центре города 58 этажей жилья, офисов и ритейла. Рядом поставил корпус с отелем и восстанавливает небольшие исторические корпуса завода на этом же участке. Ничего такого тут нет.
🤩Сначала было пиво. В названии проекта слово "Bomonti" недаром выглядит инородно. Это фамилия швейцарских пивоваров, которые в 1890 году открыли первый завод в Стамбуле, а в 1912 - в Измире. Собственно на месте этого завода и стоит новенький проект от Türkerler. А старые корпуса, сохраненные возле отеля/апартаментов/офисов - это заводские цеха, поставленные теми швейцарцами.
🤩А потом пришел Ататюрк. В 1925 году республиканское правительство устанавливает монополию на производство и торговлю табаком и алкоголем. В 1928 году завод Бомонти был национализирован. Тут важно не только это, а то, что подобная вещь проиcходила со множеством заводов по всей стране и в Измире тоже (например, с табачной фабрикой) . 16 лет спустя власти города национализировали бельгийский электрозавод - ровно по той же схеме.
🤩Вино, ракия и пустота. Как это обычно бывает, внезапно свалившийся завод перезапустить сразу не удалось. Вместо пива на мощностях Bomonti начали производить вино в 1936 году. В 1944 случился последний жанровый изгиб и фабрике было поручено наладить выпуск ракии. С тех пор и до 2004 года она занималась только этим и стала крупнейшим производителем в стране.
🤩Tekel и Sumer. Для Турции с 1920 до конца 1980-х две эти организации - чуть ли не главные по части промышленного развития. Обе государственные, обе заведуют огромными частями национальной экономики. На Tekel - табак, алкоголь (это к ним попал завод Bomonti). На Sumer - текстиль, строительные материалы, посуда и др. Важно даже не то, что это супер-структуры. А то, что в конце 1980-х оба этих колосса начали сжиматься.
🤩Приватизация. В 1984 году в Турции началась до боли знакомая нам история. Государство решило потихоньку выходить отраслей и создало для этого Администрацию по приватизации. Вот она и распродавала все то, что было отобрано или создано в годы государственной монополии. Приватизировали, правда, открытым способом - через торги. До ваучеров люди не додумались))
🤩Что продали? Собственно говоря, территория завода Bomonti была продана из госсобственности в 2014 году. Почти 9 лет до этого занял процесс придумывания под что это можно продать, защиты всего исторического наследия (благодаря этому Türkerler не снес оригинальные швейцарские корпуса, а вынужден был их приводить в порядок и содержать). Но это - только один кейс из огромной череды заводов, которые постепенно выходили из-под государственного крыла. Не все ушло в частные руки. Например, кампус ткацкого комбината İzmir Halkapınar перешел в муниципальную собственность. Часть город снес и построил что было надо, а часть - сохранил как наследие.
🤩До сих пор продают? Да, процесс идет постоянно - то пару зданий в городе продадут, то выставят сразу 14 участков у самой воды. Наверное есть какая-то национальная стратегия, но на городском уровне это сложно контролировать - активы находятся не у муниципалитета, а у национального правительства. Им сверху виднее, в каком порядке что продавать. Текущий горячий кейс - продажа комплекса той самой бельгийской электростанции. В общем, годы госмонополии создали огромный актив в руках государства - в самых разных частях и страны в целом и крупных городов в частности.


P.S. Учитывая тот факт, что бренд "Bomonti" сам по себе никуда не делся из Турции и принадлежит Efes-у, вы теперь точно знаете, где что пить в Измире🤩

Нобель почти по нашу душу

Готовилась я недавно к лекции в том числе про Майкла Сторпера (я про его книжку здесь уже рассказывала). И обнаружила, что товарищ Сторпер - лауреат некой премии Вотрена Люда. Названа она в честь французского географа, который придумал название "Америка".

Оказалось, что это наши коллеги географы придумали себе такую как бы Нобелевскую премию, но по географии. И раздают ее каждый год в октябре.
В общем, решила я поглядеть, есть ли там кто-то по нашу душу.


🤩Ансси Пааси - 2025 - первый финский лауреат . Пишет товарищ Пааси в основном про становление регионов как самостоятельных акторов, в том числе в рамках экономической конкуренции друг с другом. Еще он рассуждает про неолиберальные университеты и превращение академии в капиталистического игрока, внутри которого все мутируют в англоязычных участников единого парада.

🤩Рон Бошма - 2024 - региональный экономист. Он занимается крайне интересной темой - географией инноваций. Например, пишет об издержках от высокой концентрации людей, ресурсов и инноваций в конкретных местах. Очень красивый у него заход на то, что развиваться-то пытаются все, но только одни идут по пути технологических инноваций и усложнения, а другие - по пути диверсификации, но простенькой. Придумал термин "ловушка регионального развития" - нечто вроде ловушки среднего дохода, но на географический лад. Развитие вроде есть, но высокие профессионалы в регион не приезжают. В итоге все время развитие выходит на троечку. В общем, очень интересный товарищ.

🤩Jamie Peck - 2023 - скорее из теоретического крыла, но есть и практические сюжеты. Интересный заход есть про неолиберальный город с идеальной экономикой, отсутствием ограничений рынка и роста - как он реализуется в жизни, а чаще не реализуется и остается некой идеей. Много пишет про южную особую зону в Китае - там, где Шеньчжень и Гонконг. Вводит весьма емкий термин "урбанизм эпохи жесткой экономии"("austerity urbanism") - например в США времен Великой депрессии.

🤩Майкл Сторпер - 2022 - любим, читаем, рекомендуем всем и всегда. К сожалению, переведена только одна его книжка. Из непереведенного особенно рекомендую вот эту - Governing the Large Metropolis - краткое руководство по управлению большим городом.

🤩Brenda Yeoh - 2021 - одна из немногих женщин-лауреатов. Пишет про миграцию, ее социальные аспекты, гендерную экономику - в основном на материалах ЮВА. По части около экономической - много статьей о редевелопменте и его различных последствиях, а также об отраслях городской экономики, выстроенных почти полностью на миграционных потоках.

🤩Rudolf Brázdil - 2020 - климатолог. Ничего в этом не понимаю, но очень уважаю специалистов.

🤩John Agnew - 2019 - вообще он британский политический географ. Но экономические сюжеты иногда встречаются. Пишет про глобальные города и про то, как они выходят из-под администрирования своими национальными правительствами по многим вопросам. Ну и в принципе давно и упорно пишет об искусственном характере конструкта "государство", ибо внутри него нет ничего однородного и международные процессы (прежде всего экономические) идут как раз на уровне городов и регионов.

🤩Jacques Lévy - 2018 - французский географ-теоретик. Лично я его знаю как автора термина "пространственный капитал". Это дополнительные выигрыши, которыми пользуются люди, имеющие простой и быстрый доступ к большему количеству функций в городе. И этот самый пространственный капитал легко перетекает в самый обычный - денежный.

Там еще много фамилий, включая и Дэвида Харви и сэра Питера Холла.

В общем, чтиво на выходные я всем нашла. Не благодарите.🤩