Не моё, но полностью согласен...«Сейчас лучшее время покупать жилье, не надо ни о чем думать. Ну, хрен знает, что будет завтра». Вчера это весьма специфичное заявление Никиты Стасишина облетело все профильные телеграм-каналы.

И, несмотря на его неординарность, я с ним согласен.

Во-первых, он говорит: непонятно, что будет завтра. Немного в другой формулировке, но по факту прав. Мы находимся в такой ситуации нестабильности, что четко сказать, что будет завтра, очень сложно. Экономика находится под сильнейшим давлением.

Во-вторых, Стасишин заявляет, что если вы действительно хотите улучшить жилищные условия и нуждаетесь в этом, то лучшее время – прямо сейчас.

Человеческая жизнь быстро проходит. В 25 лет ты можешь жить ожиданиями светлого будущего, пока набираешь потенциал, впитываешь знания и понимаешь, что за старания и лишения (когда выбираешь самообразование, а не развлечения), ты получишь дивиденды в будущем.

Но когда тебе в районе 30 и больше, надо понимать, что жизнь – не то, что будет завтра (хотя будущее, безусловно, важно). Жизнь – это то, что происходит сейчас.

Надо пытаться быть счастливым в моменте. Иначе может так случиться, что жизнь пройдет. И вот, тебе уже не 30, а 40, а ты 10 лет жил не так, как хотел, и не там, где хотел. Эти 10 лет уже ничто не вернет, никакие деньги. И нет ипотеки на возврат времени, понимаете? Ни с господдержкой, ни без нее – вообще никакой.

Поэтому стоит позволить себе быть счастливым сейчас. А комфортные условия проживания – один из базовых элементов счастливой жизни. И если вы, допустим, молодая пара, у которой родился ребенок, и вы жили в студии, то, конечно, надо брать квартиру побольше.

В этом отношении Стасишин прав. Не в смысле покупать именно сейчас, а в общефилософском смысле: покупать тогда, когда надо и когда есть возможность. Иначе жизнь пройдет, а ты все еще живешь в студии на 20 квадратов. Хотя мог себе позволить лучше, но ждешь, когда же ценник на первичку упадет, а ипотека станет еще более льготной.

Время проходит, жизнь уходит, надо радоваться и наслаждаться здесь и сейчас. ________ Новая рубрика #команда — публикации коллег и приглашенных экспертов

Что говорят про инвестиции в недвижимость известные говорящие головы?

Недавно на самом популярном канале про инвестиции «InvestFuture» автор канала про инвестиции в новостройки «Смарент» рекомендовал купить квартиру стоимостью 10 миллионов в ипотеку и сдавать её в аренду за 40 тысяч в месяц.

С учётом переплаты банку получается, что квартира обойдётся в 20 миллионов и будет приносить вам рублёвый доход 5 % в год. Если вам 40 лет, такая инвестиция окупится, когда вам будет уже за 80.

Напомню, что официальная инфляция у нас 12 % годовых. То есть вы не только погрязнете в кабале, но и будете терять сбережения из-за инфляции.

Купить квартиру под инвестиции с целью перепродажи автор исключает. Апартаменты под инвестиции не обсуждались.

Суммарная аудитория обоих каналов — более миллиона людей, которые рассматривают инвестиции в недвижимость.

Понимаете, почему новостройки СПб никогда не подешевеют? Дам намёк. Помните МММ, где выплаты старым инвесторам осуществлялись за счёт новых?

Конечно, не все люди, которые выбирают новостройки под инвестиции, присоединяются к толпе, которой кукловодят гуру инвестиций.

Поэтому расскажу про альтернативный способ получать регулярный доход — инвестиции в апартаменты СПб.

Разберём самый популярный апарт отель Вало и обсудим, стоит ли купить апартаменты в Петербурге для получения пассивного дохода от инвестиций в недвижимость.

Безусловно инвестиции в апарт отели СПб — это не клондайк, не золотая жила, а одна из рабочих стратегий, если рассматриваете новостройки под инвестиции в недвижимость СПб.

Есть минусы и нюансы, которые тоже обсудим.

Если вы инвестировали в апарт-отель Вало, поделитесь опытом, с чем сравнивали, почему выбрали ЖК Вало. Эта информация поможет сориентироваться людям.

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость и новостройки СПб, присоединяйтесь к обсуждению в комментариях: https://youtu.be/Wqt5MzTGAds
_________
Рубрики: #инвестициивнедвижимость #апартотелиспб #жквало

Новый эпизод делового сериала о доходной недвижимости

В Госдуму внесли законопроект о налоге на добавленную стоимость при строительстве нежилых помещений, в том числе апартаментов. В 2010 году НДС на апартаменты отменили, и начался бум их строительства.

Коротко разберёмся в истории вопроса и теме апартаментов.

Стоит разделять сервисные и __несервисные апарт-отели или «псевдожильë».

Сервисные апарт-отели — это гостинично-деловые комплексы. По сути разновидность отелей, то есть часть туристической инфраструктуры.

Инвесторы приобретают «юнит» — гостиничный номер с кухней — живут в нëм сами либо сдают в аренду.

Апарт-отели СПб на 80 % — это гостиницы.

То есть их строительство развивает туристическую инфраструктуру города.

Несервисные апартаменты или псевдожильë преимущественно московская история.

Чтобы застраивать жильём хорошие районы, предназначенные властями под деловую и туристическую застройку, и чтобы сэкономить на налогах, строительстве социалки, соблюдении СНИПов, москвичи строят фактически жилые дома, но по документам это нежилые помещения.

Вот с такой историей борются федеральные власти, а не с нормальными апарт-отелями гостиничного типа.

«Под раздачу» попадает не только псевдожильë, но и нормальные «честные» апарт-отели Петербурга.

Новый налог застройщики включат в стоимость, и цены на недвижимость такого типа подрастут.

Инвестиции в недвижимость — это не только перепродажа и сдача в аренду квартир, но и стабильный арендный бизнес апартаментов.

В отличие от жилых домов апарт-отели находятся в развитых районах рядом с метро, стоят меньше квартир, а доход приносят выше, причём стабильно, если сдавать не самостоятельно, а через управляющую апарт-отелем компанию.

Стабильность и высокий доход достигаются за счёт размещения организованных групп туристов и набора гостиничных услуг.

Лучшие УК обеспечивают загрузку номерного фонда под управлением на 90 %.

Для сравнения в классических петербургских гостиницах загрузка до 70 %.

Можно сдавать юнит самостоятельно, однако так сложнее обеспечить постоянную загрузку и сервис для арендатора.

При выборе апарт-отеля под инвестиции в недвижимость я рекомендую прежде всего сравнивать доходные программы операторов, а потом уже детали апарт-комплекса, локацию и другие параметры, по которым люди выбирают квартиры, потому что апартаменты — это другой формат недвижимости, который мы разбираем на Ютуб-канале в специальной рубрике.

Любопытная деталь. В начале 2021 года президент поручил Минстрою «разобраться с апартаментами». Ответственным был назначен ... юморист Никита Стасишин.

То есть он не только не лишился должности за саботаж приказа Путина, но и продолжает шутить из Президиума высоких трибун.

Деталь, которая иллюстрирует мощь и вседозволенность строительного лобби.

Как бы не предрекали некоторые комментаторы крах рынка недвижимости, не будет этого, потому что «мафия бессмертна», как говорил криминальный адвокат Терразини комиссару Каттани в классическом сериале «Спрут».

Что думаете, пишите в комментариях.

Получить подборку апартаментов или квартир под инвестиции, можно по ссылке: https://1belik.ru/podborka/
______
Смотрите другие публикации рубрик: #апартаменты #апартотели #инвестициивнедвижимость

Ну дела... ЦБ поддержал расширение льготной ипотеки на вторичку 😳

И что, теперь ставки снизятся с 11-12% до 8%, как по госпрограмме? Похоже, не совсем.

Программа по вторичке должна быть адресной, заявила Набиуллина. Помогать будут конкретным категориям людей — видимо, семейным, малообеспеченным, сиротам и так далее.

Также предположим, что программу могут запустить только в регионах, где мало новостроек. Например, в Мурманской или Магаданской области сейчас ВООБЩЕ нет ни одного строящегося ЖК, там что, нынешняя льготная ипотека не работает.

Выглядит так, что ЦБ пытается выполнить поручение Путина, но не потратить много денег. Итого, не ждём особого влияния этих изменений на рынок недвижимости.

___
#команда

Льготная ипотека на вторичку

Готовлю для вас новостной выпуск за месяц. Одна новость выделяется. Предлагаю её обсудить, не дожидаясь выпуска новостей. 

Идею давать льготную ипотеку на вторичку риелторы донесли вице-премьеру Марату Хуснуллину более полугода назад. И вот такую идею мы слышим уже от президента страны. И кто не верит в строительное лобби или даже мафию?

Льготная семейная ипотека на вторичку подаётся как помощь не только застройщикам, но и гражданам. 

Однако приоритетная задача — поддержать именно застройщиков, которые формируют совместно с банками так называемый рынок недвижимости, а по факту важнейшую государственную отрасль экономики. 

Застройщики, которых финансируют госбанки, приносят до трети денег в бюджеты разных уровней и создают десятки миллионов рабочих мест вместе со смежными секторами экономики. 

Льготная ипотека, причём не только семейная, и так действует на готовые квартиры от застройщиков. В прошлом обзоре мы приводили цифры, что таких квартир по итогам 2022 года — 38 %, а по итогам 2023 ожидается 42 %. Это данные издания «Бюллетень недвижимости». 

Есть и другие данные bnmap.pro, что их более 60 %.

Однако продажи «подвисают», в том числе из-за отсутствия денег на первый взнос. 

Суть идеи давать льготную семейную ипотеку на вторичку в том, что людям сперва нужно продать старую квартиру, чтобы был первый взнос на ипотеку по новой. 

Второй положительный долгосрочный эффект от льготной семейной ипотеки на вторичку в том, что в квартирографии сократится перекос в сторону студий и малогабаритных квартир. 

Льготной ипотека на вторичку станет только для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. 

Такие семьи вряд ли обратят внимание на студии. Хотя родители могут купить студию «на вырост», например, для будущего студента. 

В целом, в интересах застройщиков делать квартирографию более сбалансированной, чтобы избежать ситуации, когда дом, состоящий из студий на 70 %, плохо продаётся. 

То есть застройщики ждут рост спроса на новостройки от введения льготной ипотеки на вторичку. 

У продавцов вторички появится окно возможностей выйти в деньги после долгих месяцев и даже лет поиска покупателей. 

Однако вряд ли стоит ожидать резкого роста цен на вторичку. Здесь я не соглашусь с большинством профильных комментаторов, а вы? 

Дело в том, что под условия льготной семейной ипотеки подпадает порядка 20 % клиентов. 

100 % и сейчас могут купить готовую квартиру от застройщика на льготных условиях, но не торопятся этого делать. Так и образуются огромные нераспроданные запасы квартир. 

Не торопятся они это делать, потому что нет денег даже на первый взнос. Но зато у кого-то есть вторичка, которую люди безуспешно пытаются продать на низком падающем рынке. 

Вот у них появится надежда найти покупателей, но опять-таки если не будут повышать цены. 

Наоборот, если квартира не продалась за полгода, это повод задуматься, снизить цену и увеличить рекламный бюджет. 

У нас в команде есть эксперты вторичного рынка, которые бесплатно для вас проанализируют рынок и конкурентов, чтобы решение о продаже вы принимали на основе цифр и фактов. 

Чтобы получить такой экспертный анализ и бесплатную консультацию по вторичке, оставляйте заявку так же, как на новостройки, только укажите данные продаваемой квартиры в свободном поле анкеты:
https://1belik.ru/podborka/

___________
Рубрики: #новости #ипотека #вторичка #рынокнедвижимости #мнение #аналитика #недвижимостьспб

Недвижимость и Новостройки СПб — Главные Новости: https://youtu.be/bHubiQdM0m0


Запрет на сделки от Военкомата, Льготная Семейная Ипотека на Вторичку, Суды против застройщиков, Налог на Апарт-Отели, Манипуляции рынком недвижимости и другие —
Разбираем в новом информационном выпуске.

Рекомендую смотреть до конца, чтобы составить полное представление, куда движется рынок недвижимости, но для удобства можно переключаться по темам выпуска.

Таймкоды (темы выпуска):

00:00 Про что канал и обзор?
00:43 Зачем застройщики придерживают вывод новых ЖК СПб?
04:25 Закон о противоправном распространении сведений ЕГРН
05:36 Управдомы против застройщиков. На чьей стороне суд?
09:30 Апарт-отели и апартаменты — зачем новый налог НДС?
15:30 Цифровая или Крипто-недвижимость. Токены на квартиры
19:58 "Дело Шуваловского леса" — кто прав, застройщик или жители?
21:39 Недвижимость и Новостройки СПб, Льготная ипотека восстанавливаются
24:43 Льготная Семейная ипотека на вторичку — зачем это?
31:49 Запрет на сделки с недвижимостью...от военкомата. Электронные повестки. Что делать?
46:57 "Новости Культуры"
48:36 Чем я могу быть вам полезен и как? Заключение

Желаю интересного просмотра, увидимся в комментариях!

____________
#новости #аналитика #новостройкиспб #недвижимостьспб #ипотека #вторичка #рынокнедвижимости #мнение

Как выбирать апарт-отели СПб под инвестиции в недвижимость? 🏬

Новый налог на услуги при строительстве апартаментов — НДС 20 % — скоро появится, законопроект направлен на доработку. Почему? 

Ранее разобрали, что петербургский рынок апартаментов кардинально отличается от московского, потому что апарт-отели СПб — это часть туристической инфраструктуры — гостиницы, а московские — это «псевдожильë», с которым борется государство. Депутаты живут в Москве, поэтому были не в курсе разницы, не приняли закон сразу и отправили на доработку. 

Застройщики апарт-отелей предрекают рост цен на размер налога — те же 20 %.

Это стандартная ситуация, когда на застройщиков возлагают дополнительные издержки, они включают их в стоимость и провоцируют массовое возмущение людей, которые планируют купить квартиру в Санкт-Петербурге и годами ждут кардинального снижения цен. 

Мы много раз разбирали на канале, как формируются и почему растут цены на недвижимость, несмотря на падение спроса. 

В ожидании гарантированного подорожания «честных» апартаментов, то есть гостиничных номеров как доходной недвижимости, дам рекомендации, как их лучше выбирать. 

1️⃣ Первое на что обратить внимание — программы доходности. 

Апартаменты — это прежде всего доходная недвижимость. Можно вовсе не знать и не интересоваться, где они находятся, и кто управляет, если по договору с управляющей компанией вам положены хорошие выплаты. 

2️⃣ Если не хотите сдавать апартаменты через УК, стоит обратить внимание на место. Идеальное — рядом с метро, магистралями, центром города. 

3️⃣ Какая компания будет управлять комплексом? Важны успешный подтверждëнный опыт и номерной фонд под управлением, его загрузка. Лучше, когда загрузка выше 70 %. 

Есть и другие критерии, но они второстепенные. Не факт, что апарт-отель, который нравится лично вам, принесёт хорошую прибыль. 

В любом случае надо сравнивать предложения разных застройщиков и операторов. 

Получить подборку можно по ссылке: https://1belik.ru/podborka
__
Рубрики: #апартаменты #апартотели #инвестициивнедвижимость #ценынанедвижимость #мнение

Восстановление спроса как тревожный сигнал. Почему? 

Спрос восстанавливается на ипотеку — плюс 30 % месяц к месяцу и на новостройки — плюс 20 %. 

Не подумайте, я тоже скептик, подробно рассказал, что к чему в новом информационном выпуске. 

В цифрах год к году просадка всего на 8 %, которая постепенно отыгрывается.

Факт есть факт. О восстановлении спроса говорит, например, Ольга Трошева, руководитель аналитического центра АН Петербургская недвижимость, связанного с застройщиком Сетл Сити (Setl Group), а это абсолютный лидер региона по всем показателям и второе место в стране по прибыли по данным Forbes. 

Топовые эксперты считают, что сработала ставка на новую семейную ипотеку. Приятно, что это точь-в-точь подтверждает мой новогодний прогноз рынка недвижимости. 

В январе я предположил, что «семейных ипотечников» 20 %, и на них ставят власти. Так и получилось. Ждём льготы для новых категорий граждан. 

Предполагаю, что это будут семьи ветеранов СВО и госслужащие. 

Льготная ипотека будет, но не для всех граждан.  

С мая уже становится менее выгодной судсидированная ипотека. Это когда вы «покупаете» сниженную процентную ставку. 

Очевидно, что гайки закручивают не от хорошей жизни. 

Однако власти относятся к людям, которые планируют купить квартиру как к неразумным детям и вместо них решают, что выгодно, а что нет, и при каких обстоятельствах. 

Западные кураторы приветствуют такой подход. Помните, Ельцин говорил: «Запад нам поможет». Вот и Эльвира Набиуллина неожиданно получила комплимент от американского «старшего коллеги» Джерома Пауэлла. 

В чьих интересах действуют финансовые власти понятно со времён перестройки. 

Напомню, что доходы населения падают 9 лет подряд. 

Застройщики отстаивают строительный сектор и пробивают дотации в корпоративных интересах, чтобы поддержать спрос. 

Однако льготная ипотека становится привилегией. 

Это показывает рост ипотечных займов на 30 % и рост продаж квартир в новостройках на 20 % месяц к месяцу с начала 2023 года после улучшения программы льготной семейной ипотеки. 

Ипотека с выгодной ставкой становится привилегией не для каждого. Так власти поощряют «более нужных обществу» граждан. 

Если вы к ним не относитесь, а привыкли сами строить свою судьбу, не дожидаясь подачек от государства, самое время хотя бы выбрать квартиру и попробовать получить одобрение, пока дают хорошие условия всем, а не только спецкатегориям. 

Условия точно не станут лучше, потому что есть другие дорогостоящие «проекты», куда идут бюджетные деньги. 

Обращайтесь, чтобы получить персональную подборку квартир и расчёты по ипотеке. Это бесплатно: https://1belik.ru/podborka/

_________
Рубрики: #рынокнедвижимости #ипотека #мнение

Малоэтажка лучше? Обзор ЖК Зелёный квартал на Пулковских высотах в Московском районе СПб 

Можно понять, когда высотками застраивают промзону в сложившемся, развитом районе, где в дефиците и дорого стоит земля. 

Однако 25-этажные, давящие на психику «человейники» на отшибе, на бывших колхозных полях — это зачем? 

Последнее время принято критиковать Европу, однако можно перенимать остатки хорошего, например, городскую культуру и правильное проектирование жилого пространства. 

Урбанисты и эксперты-градостроители считают малоэтажную квартальную застройку более комфортной, чем высотную. 

Абсурдная гигантомания застройщиков противоречит не только здравому смыслу и понятию «комфортная жилая среда», но и экономически не обоснована. 

Грамотно спланированная малоэтажная застройка даёт больше полезной площади и меньше бесхозной территории пустырей. 

Ведущему по всем измеримым значимым показателям застройщику Сетл Сити (Setl Group) удаются малоэтажные новостройки СПб в исторических городских районах, а не в дальнем пригороде — Ленинградской области. 

ЖК Зеленый квартал СПб нельзя назвать идеальным примером. Однако большинство недовольств связаны с отставанием транспортной инфраструктуры. 

Отсутствие развязок, маршрутов и видов общественного транспорта — сфера ответственности города, а не застройщика Сетл Групп. 

Стараюсь чаще делать обзоры малоэтажных ЖК СПб, потому что такой формат всë-таки лучше. 

Согласитесь, приятнее находиться среди застройки соразмерной человеческому росту, чем в «бетонных джунглях» мегалититеских уродских проектов. 

Это теория и моё личное мнение публициста и эксперта с 18-летним опытом. 

Но самое важное — мнение местных жителей. 

В ЖК Зеленый квартал на Пулковских высотах — так правильнее называть — люди живут уже годами, и надеюсь, поделятся личным опытом проживания, что нравится, а что нет, чем живёт Зеленый квартал сегодня. 

Эта информация поможет сориентироваться людям, которые планируют купить квартиру в Петербурге для переезда или под инвестиции в недвижимость СПб, смотрим:https://youtu.be/NLdaORCEm40

__
#малоэтажка #новостройкиСПб #обзорЖК #жкзеленыйквартал #СетлСити #SetlGroup

ЖК Зелёный квартал на Пулковских высотах. Расчёт ипотеки

100% оплата = 6 450 000

Ипотека на 30 лет

5% ставка

Первый взнос 967 500т.р.

платеж - 29 431т.р!!!
_____
Рубрики: #расчёты #ипотека