Рейтинг риска наличия «пузыря» на рынке недвижимости ключевых городов мира в 2023 году. Москвы на нем нет, а вот любимый россиянами Дубайск на месте. И, что удивительно, создатели рейтинга считают, что риск «пузыря» на нем минимален.

@nedvizhna24

Забавный факт: если вы в начале 2022 года, купили самый надёжный актив на планете (американские государственные облигации) — например, через фонд iShares 20+ Year Treasury Bond ETF ($TLT), то ваш текущий убыток составит более 40%.

Набиуллину Эльвиру Сахипзадовну поздравляем с днем рождения!
Спасибо вам за ваш огромный труд, которым вы в меру ваших сил и возможностей оберегаете нас от мудаков, желающих превратить страну в концлагерь.
Пожалуй, без вас доллар за 200 рублей мы бы увидели еще в прошлом году.
Здоровья вам. Берегите себя.

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты называют текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.

На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).

Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.

Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.

Но это только со стороны спроса, ведь третье:

Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.

Итого

🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.

(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Дорогой наш Дагестан, ты сошел с ума.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 20 по 27 октября 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

❗️Минимальные ставки в банках Высшей ипотечной лиги по госпрограммам «Семейная ипотека», «Льготная ипотека» (на новостройки), «Военная ипотека» и «IT-ипотека» по итогам прошлой недели с 20 по 27 октября 2023 года.

Для анализа минимальных ставок используются данные размещенные на сайтах банков в разделах ипотечных продуктов со словами «ставки от». #ставки

@rusipoteka

Выбитый из под ног стул

Ну, что ключевая ставка 15%. А значит "обычная" ипотека будет стоить от 16,5%. Последний раз такие ставки были в районе 2014-2015 гг. Чем же рынок 2023-2024 гг. отличается от тех времен?

Мало кто помнит, ну кроме самих участников, но тогда даже была валютная ипотека. Прикиньте. Валютная ипотека! Сейчас это звучит как плохой анекдот, а в 2014 году - ок, были и такие сверх разумы - авантюристы.

Доля обычной ипотеки на рынке была в районе 20-30%. То есть ипотека играла роль, но не такую значительную как сейчас, население могло достать банку или пакет из под подушки и занести девелоперу тот самый настоящий кэш.

Не было проектного финансирования, да больше скажу, ДДУ то было не везде. Стройка велась на тот кэшфлоу, который приносил народ в пакете из под подушки. То есть рынку было вообще по ветру, что там происходит у месье банкиров, пока народ с бабками прет. Из-за такой свободы рынка было достаточно много шаромыжников, которые пользовались доверчивостью граждан и формировали проблему под названием "обманутые дольщики", а нет ничего душещипательнее, чем вид "многодетная, несчастная семья, которая отдала все свои накопления на стройку, а их кинули, поэтому они мерзнут на улице". Поэтому с этими свободами начали бороться, бороться довольно линейно - привет эскроу-счета и проектное финансирование, которые, вроде как, сохраняют деньги дольщиков, но на самом деле в цепочку вводят "большего брата" - банк, которому нужны только бабки, бабки, сука, бабки. Выше ключ - значит дороже кредиты для девелоперов и тем более проектное финансирование для девелоперов.

Итого ключевые отличия от 2014-2015 гг.:
1. Со стороны доходной расти девелопера: доля ипотеки была меньше, люди несли кэш. Поэтому продажи в конце 2014 - только увеличивались, всем было пофигу на то, сколько там ставка. Лавэ в чемодане, а не кредитная линия в банке. А вот в 2015 - когда продажи схлопнулись, девелоперы могли скинуть ценник, поддержать свой объем продаж.

2. Со стороны расходной части девелопера: не было проектного финансирования. Девелопер получал деньги не от банка, а от дольщиков и пускал (а иногда не пускал) на стройку. Сейчас ключ повлияет и на этот важный инструмент девелоперов в текущих реалиях.

Ну, че цены упадут на 20%? Как обычно об этом поют инстаграмные и около аналитики последние несколько лет? Нет, конечно. У девелоперов на каждый проект есть обязательства перед банками (ковенанты), которые нельзя пробивать. Поэтому даже чисто технически никто не может опустить цены на серьезный процент. Скорее всего, такие условия по ключу - сузят рынок. Если условный ПИК или Самолет в следующем году планировали продать 2+ мульта метров, то продадут они не 2+, а 1,5 или вообще 1 мульт. Это повлияет на их финансовую отчетность, стоимость акций, самомнение, амбиции и прочие вещи, но не на цену. Цены эти ребята сбрасывать не будут. А какая разница рядовому потребителю сколько продал ПИК или Самолет? Да, никакой.

Девелоперы, как-то пытаются делать вид, что банки не поставили их раком с инструментом проектное финансирование. А зря, это очень наивно (один девелопер, конечно, пытается сделать банк, но вроде "банку" уже год, а лицензии у него нет. вот такой вот банк от девелопера). Сейчас именно банки срегулируют рынок недвижимости, а не девелоперы. Именно банки перестанут давать ПФ на новые объемы. Нет - ПФ - нет новых корпусов на рынке - нет новых корпусов на рынке - нет возможности затоварить и обвалить рынок и продать 2+ мульта.

Манагеры девелоперов спокойны, как минимум, потому что у них есть до лета следующего года субсидированная ипотека. Там все гайки закручивают, но все равно народ её будет брать, так как это чиповые деньги. Поэтому первичка квартирная в массовом сегменте не просядет, а вот вторичка, апарты и дорогие хаты - опять нахер с пляжа. Конечно, на фоне кордных продаж в августе и сентябре - будет снижение, но рекорды они и на то рекорды, чтобы потом хоть какой-то был откат вниз.

​Вице-спикер Госдумы Ирина Яровая предложила заселять получивших диплом "целевиков" в арендное жиле бесплатно. Т.е. тех, кто едет в регионы для работы по специальности.

По ее словам, сегодня 40% выпускников вузов не работают по своей квалификации, т.е. студенты получают диплом, но не получают профессию. Государство тратит огромные деньги, чтобы дать бесплатное образование, но при этом в экономике огромный дефицит кадров. Согласно закону, студент обязуется освоить образовательную программу и работать у своего "спонсора", который обязуется оплачивать проживание не менее трех лет.

Коллеги предлагают для начала ввести такую практику в строительных вузах, чтобы будущие строители на себе испытывали качество нынешних новостроек. Тем более арендное жилье от Дом. рф (Яровая говорит именно о нем) самое дешевое и поэтому обычно плохого качества. Хотя если эта практика пойдет дальше, чем разговоры о ней, может для регионов это будет шагом к лучшему даже в этом случае.

Подпишитесь на @dwellercity

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: ПОМЯСЯЧНЫЕ ТЕМПЫ РОСТА ЗАТУХАЮТ, РЫНОК ОСТЫВАЕТ

По данным IRN.RU, по итогам октября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) подросли до 270 тыс. за м2, это 0.8% мм и 4.4% гг vs 1.6% мм и 2.8% гг в сентябре. Динамика цен в долларах: -1.1% мм и -35.3% гг – это $2 710 за м2 (ранее: 0.1% мм, -35.9% гг).

Эксперты IRN отмечают, что “…по итогам октября квартиры в Москве вновь подорожали, но только внутри МКАД. За Московской кольцевой дорогой ценовая динамика находилась в пределах статистической погрешности. Темпы роста цен в среднем по локации снизились в два раза, что также свидетельствует об остывании рынка.

В октябре в основном дорожали квартиры в старом советском фонде, за исключением панельных пятиэтажек, где более-менее подходящие варианты были раскуплены во время ажиотажа в июле-сентябре. Темпы роста цен на современный монолит-кирпич тоже оказались ниже рынка в среднем, как, впрочем, и в предыдущие месяцы – в дорогих сегментах длиннее сроки экспозиции и покупатели меньше подвержены ажиотажу…”

ПС: Новость сегодняшнего утра: Банки начали отказывать россиянам в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям после повышения ключевой ставки ЦБ

Агентство Global Property Guide опубликовало рейтинг по изменению цен на жилье в 62 странах за II квартал 2023 года и заявило, что глобальное увеличение стоимости иллюзорно. С учетом инфляции недвижимость подорожала только на 20 рынках и фактически снизились на 42-х.

С учетом инфляции цены сильнее всего выросли за год в Турции (+41,70%), Северной Македонии (+18,32%) и ОАЭ (+14,56%). Рынок жилья Турции, по мнению специалистов агентства, остается сильным, поддерживается высоким спросом со стороны местных и иностранных инвесторов.

Наибольшее снижение цен на жилье в годовом исчислении зарегистрировано в Аргентине (-57,12%). Также подешевело жилье в Швеции (-20,17%), Словакии (-16,64%), Колумбит (-15,95%) и Латвии (-15,15%) – данные приведены с поправкой на инфляцию. Умеренный или минимальный рост наблюдался в Испании (+5,63%), на Мальте (+2,01%), в Швейцарии (1,64%), Черногории (1,50%) и Литве (0,03%). В России цены на жилье за год снизились на 2,43%, на территории Украины – на 1,99%.

Красивая картинка от REBURG с сопоставлением ключевой ставки, ставок по ипотеке и инфляции за 5 лет.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость