Как инвестировать в недвижимость, чтобы зарабатывать?

На канале Миллион на недвижке вы узнаете:

✅ На чем можно сейчас заработать в сфере недвижимости
✅ Что будет с ценами на недвижимость в 2023-2024 г.
✅ Тонкости налогообложения
✅ Кейсы 2023 г., где инвесторы заработали +35% годовых

Все рабочие стратегии инвестирования рассказывает опытный инвестор и предприниматель Марина Кремезных, которая ведет полумиллиардный портфель!

Подпишитесь и начните получать дополнительный доход с вложений:

https://news.1rj.ru/str/+254E3uJHDAM5YzRi

🤓Тот случай, когда с «покупать надо сейчас» — нам не врали. По информации Известий, банки развернули 30% предодобренных ипотек.

А зачем работать ниже рынка? План выдач года исполнен, застройщики поддержаны, эскроу наполнены… Очень похоже на начало спада ипотечной истерии.
🔺Треугольный метр

⚠️ Новые санкции и возможные эффекты

Минфин США расширил SDN список физических и юридических лиц. Из крупных организаций РФ в список попал ряд банков (Почта Банк, Русский Стандарт, ХКФ Банк, ВБРР) и компаний (СПб-Биржа, АФК Система и дочки с 50%+, проект Новатека «Арктик СПГ-2»). Также туда попали физлица и организации из других стран, вкл. ОАЭ, Китай, Кипр, Турцию, Швейцарию, Оман и Монголию.

🔍 Какие возможны макро-эффекты?

• Очередное напоминание про санкционные риски, но многие крупные компании уже под санкциями, поэтому идут «вглубь». Полагаю, у многих уже подготовлен «план Б», поэтому прямые эффекты не кажутся серьезными (что не отменяет их наличия). Публичные компании страдают от снижения котировок бумаг, что уже видим.

• Чуть важнее – это включение иностранных физлиц и компаний, подтверждая озвучиваемые в США/ЕС планы сфокусироваться на борьбе с обходом санкций через «дружественные» юрисдикции.

• Включение новых банков еще больше сужает возможности для внешнеторговых платежей и вывода средств физлицами. В случае экспорта его сырьевая направленность (где операции продолжатся ввиду заинтересованности Запада в поставках) снижает негативные эффекты, но экспортерам хранить валюту на зарубежных счетах становится опаснее. По импорту эффекты могут быть более значимыми, что может ограничить доступ компаний к материалам/оборудованию и/или сделать его ещё дороже. В итоге, это может негативно повлиять на выпуск в отдельных отраслях и цены.

• Серьёзнее стоит воспринимать санкции на СПб-Биржу, где инвесторы имели возможность торговать иностранными акциями из США и Гонконга. Пока неизвестно, позволит ли традиционная для таких случаев лицензия продать инвесторам свои активы и вывести деньги в РФ/другие юрисдикции, или их вновь ждет блокировка. Во втором случае реализуется инфраструктурный риск, о котором много говорилось и говорится, что важно в контексте угрозы санкций на НКЦ. Напомню, что в прошлом году опасения этих угроз стимулировали массированные продажа валюты и рост рубля.

💰В какой-то мере санкции могут сыграть роль стабилизатора для рубля, с одной стороны, помогая ЦБ бороться с инфляцией. С другой стороны, если санкции вновь заметно укрепят рубль, то это может сказаться на доходах бюджета, который в текущей конструкции стал более зависим от курса через нефтегазовые доходы, прибыль/дивиденды сырьевых компаний, «курсовые» экспортные пошлины и прогноз высокого номинального ВВП как налоговой базы для несырьевых налогов.

• Наконец, продолжение санкционных волн и осознание рисков инвестирования за рубеж могут ограничить отток капитала (или даже стимулировать его частичный возврат) и поддержать котировки российских акций и облигаций, как это наблюдается в ряде других стран под санкциями (Иран) или с ограничениями на вывод капитала.

• При этом у инвесторов остаются возможности диверсифицировать свои вложения через инвестиции в рублевые (акции/бонды/недвижимость) и валютные (квази-валютные в случае "замещаек") инструменты на российском рынке.

🤓История болезни Московского региона за 7 лет. Нарисовал Самолёт. В таком периоде — гораздо интереснее, большинство показывают 2-3 года, что вне контекста.

Когда у нас были лучшие продажи?
🔺Треугольный метр

В Москве с начала года рекордно рухнуло предложение на рынке аренды недвижимости. Падение за год составило 65,5%, с августа количество доступных для съёма квартир упало на 95%. Особо острый дефицит наблюдается в эконом-сегменте. @banksta

«Домклик» подсчитал, как с начала 2023 года изменились ежемесячные платежи по ипотеке на вторичном рынке за однокомнатную квартиру в городах с населением более 1 млн жителей.
Для расчёта текущей величины ежемесячного платежа за однокомнатную квартиру на вторичном рынке использовались следующие данные:
Медианная стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке - по данным о заключённых ипотечных сделках за октябрь 2023 года.
Ставка по ипотеке - 17%.
Первоначальный взнос - 20%.
Срок ипотеки - 25 лет.
Для оценки изменения ежемесячного платежа использовались данные начала года: медианная стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке (по данным о заключённых ипотечных сделках за январь 2023 года) и прежнее значение ставки (10%).

Ежемесячные платежи по «однушке» на «вторичке» теперь стали примерно равны средней зарплате по каждому городу. Т.е. нынешняя рыночная ставка в 17% стала фактически запретительной.

Все же знают сервис ДВИЖ? Между прочим, 3/4 из топ-100 застройщиков РФ уже его используют 🔝

Самолет, ЛСР, ФСК, MR Group, Донстрой, А101, Гранель, Эталон, Страна Девелопмент, Догма, GloraX, Ava Group... список можно продолжать долго.

Роман Гуров, спикер самых топовых конференций по недвижимости, СЕО и сооснователь платформы ДВИЖ, недавно запустил собственный канал в телеграм, чтобы делиться опытом и инсайтами: @makedvizh

Про что он уже рассказал:

Как мы спасли 820 миллионов выручки в месяц у крупного девелопера с помощью AI
ТОП-7 книг для CEO: что почитать, чтобы прокачать свои навыки
Как сохранять оптимизм

Дальше — больше. Подписывайтесь на @makedvizh!

Реклама. ООО "ЦИФРОВЫЕ ПРОДАЖИ". ИНН 7716899078. erid: LjN8KXtVn

​​Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?

Банк России несколько часов назад опубликовал финальные данные по проектному финансированию за сентябрь. Данные, конечно, не особо оперативные, но зато полные, да еще и в разбивке по регионам.

Сегодня коротко подведем итоги ПФ за сентябрь, а в конце порассуждаем о том, почему переход на эскроу – редкий пример Парето-улучшения в экономической политике и (почти) идеальное решение для всех участников отрасли.

▪️Приток на счета эскроу ожидаемо на историческом максимуме (+660 млрд руб.). Продажи в регионах растут в 1,5-2 раза быстрее столиц (в сентябре в регионах приток на эскроу составил +20%, а в столицах +9% от суммы остатков).

▪️Рекордные притоки наблюдаются на Дальнем Востоке: Сахалин +58%, Забайкальский край +52%, Хакасия +30%, Хабаровск +30%.

▪️Кредитные лимиты (индикатор будущего строительства) растут стабильно по 3-4% в месяц. Меньше, чем обычно, выросли лимиты в Москве +1,6%, больше в ДФО +10% и очень много в Якутии +44%, Вологде +46% и Карелии +25%.

▪️Средняя ставка по фактической задолженности (ОСЗ) выросла на 0,24 п.п. до 5,57%, хотя мы ожидали снижения из-за роста покрытия ОСЗ средствами на эскроу до 90%. Ставка умеренно снизилась только в Сибири.

В 2019 году отрасль жилищного строительства постепенно переходила на систему с эскроу-счетами и проектным финансированием. К текущему моменту почти все (>90%) проекты застройщики строят на кредитные деньги.

⚖️ В экономической политике зачастую выгода одних участников процесса сопровождается потерями других. Крайне трудно найти решение, от которого выигрывают все или хотя бы кто-то выигрывает, а другие не проигрывают – это называется Парето-улучшением. Но кажется, что переход отрасли на ПФ – как раз такой win-win-win для всех:

1. Покупатели недвижимости получили гарантию сохранности средств в случае проблем с проектом (улучшение);

2. Банковский сектор получил дополнительный источник роста кредитного портфеля (улучшение);

3. Застройщики получили бесперебойный источник финансирования, не зависящий от продаж жилья, что особенно важно в кризисные периоды, но взаимен вынуждены платить % по кредиту (улучшение-ухудшение = в целом нейтрально);

💡Таким образом, переход отрасли на ПФ вполне можно назвать Парето-улучшением. Кроме того, благодаря этому же решению мы все получили более прозрачную и устойчивую отрасль – посмотрите👇, как радикально сократилась доля просроченной задолженности в секторе строительства зданий – с 25% в 2018-2019 гг. до ~5% сейчас.

Так что есть все основания верить, что такие заголовки («Строительная отрасль – рекордсмен по просрочке кредитов», «Просрочка по кредитам строителей за год выросла в полтора раза») остались в прошлом – по крайней мере, для этого созданы все условия.

@DomusVerus

​​Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?

На дворе осенний ноябрь, и в последние несколько недель эксперто-сфера и телеграмо-вселенная разделились на две части.

Лагерь «льготка-скептиков» считает, что льготные программы перераспределяют выгоды от бедных к богатым и не создают значимого дополнительного спроса: широко распространено мнение, что большая часть льготных кредитов была бы в любом случае выдана по рыночным ставкам.

Лагерь «льготка-оптимистов» наоборот считает, что высокий спрос на первичке обеспечивают только госпрограммы, и с ужасом думает о том, что нас ждет после переформатирования программ в середине 2024 г.

Лучшим способом навигации между очагами эмоций и двумя этими мнениями мы считаем цифры и модели. Поэтому сегодня расскажем, сколько продаж новостроек подарила нам льготная ипотека, а сколько случилось бы в любом случае из-за других макро-факторов.

Как обычно, коротко здесь, длинно в PDF ниже:

▪️Выделить влияние льготных программ нам поможет разница в % ставках на первичке и вторичке*. Эта разница начала влиять на выдачи ипотек по ДДУ в середине 2020 г. – после широкого распространения льготки, а к концу 2020 г. благодаря льготным программам на первичке выдавалось порядка 7 тыс. кредитов или 20% от всех выдач – не так много.

▪️Затем вклад льготных программ рос вместе с увеличением рыночных ставок и достиг максимума в марте-мае 2022 г. Тогда больше половины всех выданных кредитов на первичке объяснялось действием льготных программ. Именно так и задумывалось – контрциклические меры работали.

▪️По мере снижения КС и улучшения макро условий (рост зарплат, улучшение потребительских настроений и т.д.) вклад гос. программ сокращался и достиг минимума в начале этого года. То есть спрос на первичке в 1П 2023 г. поддерживали макро-факторы, а не льготные программы. Но очередной рост рыночных ставок вновь повысил их значимость.

▪️Увеличение разницы в % ставках на 1 п.п. увеличивает спрос на первичном рынке в среднем на 10%. Правда, чувствительность фактора сильно менялась во времени – от около нулевого влияния в 2019 до 15-20% в 2022 году. Исходя из этого считаем, что, пока действуют текущие льготные программы, выдачи на первичке останутся на 25-30% выше 1П 2023 г.

▪️По нашим оценкам, с начала 2020 по октябрь 2023 г. благодаря исключительно льготным программам было выдано около 425 тыс. кредитов по ДДУ. Это около 25% от всех выданных льготных кредитов по ДДУ (~1,7 млн кредитов).

▪️Иными словами, если бы не было льготных программ, то на первичке за это время было бы совершено на 425 тыс. сделок меньше – на секундочку, ~21 млн кв. м жилья, а остальные 1,3 млн сделок были бы совершены с ипотекой по рыночным ставкам (тот самый случай, когда «все равно купили бы по любым ставкам»).

💡Таким образом, льготные программы наиболее эффективны при росте процентных ставок выше нейтрального уровня (как в конце 2021 – начале 2022 гг. и в августе-сентябре 2023 г.), а в нормальной ситуации или в период низких ставок спрос на новостройки и так поддерживает общая макро ситуация.

* доработали подход, предложенный в этом исследовании: регрессируем выдачи на первичке на динамику вторичного рынка (так мы контролируем общие макро-факторы) и разницу в ставках (выделяем влияние льготных программ), подробнее в PDF.

@DomusVerus

​В Петербурге утверждают новую версию Генплана, с концепцией территориального развития города. Участники строительного рынка и эксперты - о том, насколько этот документ сбалансирован с точки зрения соблюдения интереса местных жителей и девелоперов, а также остается ли в нем необходимость или же можно обойтись без него.

Виталий Коробов, директор компании Element Development:

— Генплан любому крупному городу, конечно же, нужен: без него невозможно долгосрочное планирование, например резервирование участков для крупных инфраструктурных проектов. Нынешняя редакция проекта Генплана явно показывает две тенденции, актуальные для города на ближайшие десятилетия.

Первая — город будет развиваться экстенсивно и в основном в южном направлении, поскольку только в Пушкинском и Московском районах еще остались территории, пригодные для комплексного освоения. Правда, пока у них есть серьезный недостаток — плохая транспортная доступность. Реализация крупных проектов без строительства новых дорог, выделенных линий скоростного общественного транспорта чревато возникновением пробок на основных магистралях (они ведь уже сейчас периодически появляются). Но в связи с этим и цены на жилье будут сравнительно невысокие, во всяком случае, ниже среднерыночных.

Вторая тенденция — полностью выносить промышленность из центральных районов Петербурга. При этом отдавать «серый пояс» под редевелопмент Смольный не хочет. Очевидно, что точечные проекты на месте бывших промзон будут появляться и впредь, но массовой такая застройка не станет. Даже одна качественная новостройка может преобразить целый квартал или даже микрорайон, который до этого мог быть если не депрессивным, то уж точно не фешенебельным. Для этого проект должен быть ярким и эксклюзивным, с качественным благоустройством. В этом случае он имеет все шансы стать точкой притяжения в локации, в том числе для других застройщиков. Примеров таких предостаточно: это и Петровский остров, и промышленные лакуны в центральных районах. Мы рассчитываем, что наш проект около Московских ворот тоже станет таким триггером для развития этой части Московского района.

Подпишитесь на @dwellercity

😂Орем! Nikoliers воткнул лапомойки в справочник по классам ЖК, как признак элитной недвижимости!

Господа-продуктологи, это признание!

В остальном норм, учитывая что первая графа — очень гибкое местоположение.
🔺Треугольный метр