​​Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?

На дворе осенний ноябрь, и в последние несколько недель эксперто-сфера и телеграмо-вселенная разделились на две части.

Лагерь «льготка-скептиков» считает, что льготные программы перераспределяют выгоды от бедных к богатым и не создают значимого дополнительного спроса: широко распространено мнение, что большая часть льготных кредитов была бы в любом случае выдана по рыночным ставкам.

Лагерь «льготка-оптимистов» наоборот считает, что высокий спрос на первичке обеспечивают только госпрограммы, и с ужасом думает о том, что нас ждет после переформатирования программ в середине 2024 г.

Лучшим способом навигации между очагами эмоций и двумя этими мнениями мы считаем цифры и модели. Поэтому сегодня расскажем, сколько продаж новостроек подарила нам льготная ипотека, а сколько случилось бы в любом случае из-за других макро-факторов.

Как обычно, коротко здесь, длинно в PDF ниже:

▪️Выделить влияние льготных программ нам поможет разница в % ставках на первичке и вторичке*. Эта разница начала влиять на выдачи ипотек по ДДУ в середине 2020 г. – после широкого распространения льготки, а к концу 2020 г. благодаря льготным программам на первичке выдавалось порядка 7 тыс. кредитов или 20% от всех выдач – не так много.

▪️Затем вклад льготных программ рос вместе с увеличением рыночных ставок и достиг максимума в марте-мае 2022 г. Тогда больше половины всех выданных кредитов на первичке объяснялось действием льготных программ. Именно так и задумывалось – контрциклические меры работали.

▪️По мере снижения КС и улучшения макро условий (рост зарплат, улучшение потребительских настроений и т.д.) вклад гос. программ сокращался и достиг минимума в начале этого года. То есть спрос на первичке в 1П 2023 г. поддерживали макро-факторы, а не льготные программы. Но очередной рост рыночных ставок вновь повысил их значимость.

▪️Увеличение разницы в % ставках на 1 п.п. увеличивает спрос на первичном рынке в среднем на 10%. Правда, чувствительность фактора сильно менялась во времени – от около нулевого влияния в 2019 до 15-20% в 2022 году. Исходя из этого считаем, что, пока действуют текущие льготные программы, выдачи на первичке останутся на 25-30% выше 1П 2023 г.

▪️По нашим оценкам, с начала 2020 по октябрь 2023 г. благодаря исключительно льготным программам было выдано около 425 тыс. кредитов по ДДУ. Это около 25% от всех выданных льготных кредитов по ДДУ (~1,7 млн кредитов).

▪️Иными словами, если бы не было льготных программ, то на первичке за это время было бы совершено на 425 тыс. сделок меньше – на секундочку, ~21 млн кв. м жилья, а остальные 1,3 млн сделок были бы совершены с ипотекой по рыночным ставкам (тот самый случай, когда «все равно купили бы по любым ставкам»).

💡Таким образом, льготные программы наиболее эффективны при росте процентных ставок выше нейтрального уровня (как в конце 2021 – начале 2022 гг. и в августе-сентябре 2023 г.), а в нормальной ситуации или в период низких ставок спрос на новостройки и так поддерживает общая макро ситуация.

* доработали подход, предложенный в этом исследовании: регрессируем выдачи на первичке на динамику вторичного рынка (так мы контролируем общие макро-факторы) и разницу в ставках (выделяем влияние льготных программ), подробнее в PDF.

@DomusVerus

​В Петербурге утверждают новую версию Генплана, с концепцией территориального развития города. Участники строительного рынка и эксперты - о том, насколько этот документ сбалансирован с точки зрения соблюдения интереса местных жителей и девелоперов, а также остается ли в нем необходимость или же можно обойтись без него.

Виталий Коробов, директор компании Element Development:

— Генплан любому крупному городу, конечно же, нужен: без него невозможно долгосрочное планирование, например резервирование участков для крупных инфраструктурных проектов. Нынешняя редакция проекта Генплана явно показывает две тенденции, актуальные для города на ближайшие десятилетия.

Первая — город будет развиваться экстенсивно и в основном в южном направлении, поскольку только в Пушкинском и Московском районах еще остались территории, пригодные для комплексного освоения. Правда, пока у них есть серьезный недостаток — плохая транспортная доступность. Реализация крупных проектов без строительства новых дорог, выделенных линий скоростного общественного транспорта чревато возникновением пробок на основных магистралях (они ведь уже сейчас периодически появляются). Но в связи с этим и цены на жилье будут сравнительно невысокие, во всяком случае, ниже среднерыночных.

Вторая тенденция — полностью выносить промышленность из центральных районов Петербурга. При этом отдавать «серый пояс» под редевелопмент Смольный не хочет. Очевидно, что точечные проекты на месте бывших промзон будут появляться и впредь, но массовой такая застройка не станет. Даже одна качественная новостройка может преобразить целый квартал или даже микрорайон, который до этого мог быть если не депрессивным, то уж точно не фешенебельным. Для этого проект должен быть ярким и эксклюзивным, с качественным благоустройством. В этом случае он имеет все шансы стать точкой притяжения в локации, в том числе для других застройщиков. Примеров таких предостаточно: это и Петровский остров, и промышленные лакуны в центральных районах. Мы рассчитываем, что наш проект около Московских ворот тоже станет таким триггером для развития этой части Московского района.

Подпишитесь на @dwellercity

😂Орем! Nikoliers воткнул лапомойки в справочник по классам ЖК, как признак элитной недвижимости!

Господа-продуктологи, это признание!

В остальном норм, учитывая что первая графа — очень гибкое местоположение.
🔺Треугольный метр

Все хуже и хуже: спрос на ипотеку в США упал до самого низкого уровня за последние 30 лет.

@nedvizhna24

В России введут обязательный контроль за состоянием домов

Ежегодно площадь аварийных домов увеличивается на 2 млн кв. м, но расселения ветхих домов жители могут ждать годами. Поэтому ко второму чтению поправок в закон о техническом обследовании предлагается новая мера — регулярный осмотр зданий, который должен предотвратить ветшание жилого фонда: уполномоченная организация будет регулярно проводить проверку, а УК будет обязана устранять выявленные проблемы.

Сейчас отслеживание состояния дома зависит только от добросовестности УК, напоминают авторы поправок. А «Известия» получают сообщения о жалобах жильцов из разных регионов, чьи дома не признают аварийными, несмотря на плохое состояние, — вместо включения таких зданий в перечень ветхого жилья регионы тратят средства на их «латание».

Подписаться на Недвижинку

Уровень владения недвижимостью, в которой живешь, в избранных странах мира. Россия до сих пор на одном из первых мест — у нас собственными квартирами или домами владеет около 90% населения.

@nedvizhna24

Текущий уровень доступности жилья в России неплохой по сравнению с другими странами мира, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

«Доступность пока неплохая, соотношение доли платежа по оплате ипотеки к общей стоимости квартиры не самое высокое. Есть возможность людям покупать жилье, поэтому строится столько жилья», – сказал он, отметив, что при этом возможность «не самая легкая».

По словам вице-премьера, коэффициент доступности жилья в России сейчас 4,2 года, в то время как в Гонконге 18,8 года, в Сингапуре – 5,3 года, а в Лондоне и Нью-Йорке – около 10 лет.

«Наша задача - строить как можно больше, потому что когда будет больше предложение, то цены не будут расти», – добавил Хуснуллин.

@rusipoteka

Темпы вывода новых проектов на рынок сейчас максимальные: в октябре в строительство запущен рекордный за всю историю наблюдений месячный объем жилья — 5,6 млн кв. метров, что на 73% больше аналогичного показателя 2022 года и на 64% — 2021 года (по данным ДОМ.РФ). Всего за январь-октябрь 2023 года в России запущено более 38 млн кв. м новых проектов, а портфель строящегося жилья обновил максимум с начала 2020 г. и достиг в начале ноября 105,8 млн кв. м.

Основная причина запуска новых проектов — стремление застройщиков создать „задел“ по продажам до возможного отключения льготных ипотечных программ в середине следующего года; выбираются уже полученные разрешения на строительство.

На фоне этих рекордных цифр ДОМ.РФ вынужденно прогнозирует в 2024 году замедление выхода новых проектов на рынок из-за возможной нестабильности спроса в среднесрочной перспективе.

Сочи — один из немногих городов России, в котором инвестиционная составляющая на протяжении 5-7 лет не только сохраняет стабильность, но и показывает высокую динамику развития.

Наиболее востребованными объектами сегодня являются апартаментные комплексы. Их отличительной чертой является наличие отельного оператора и развитая инфраструктура для отдыха. В будущем это отличный источник пассивного дохода, так как стоимость таких объектов растет.

- Сейчас стоит внимательно относиться к инвестициям и вкладываться в проекты, которые ещё строятся. Если объект находится, например, в Лазаревском районе, то он будет дешевле, чем в Адлерском, но при этом принесет хороший пассивный доход. При этом вложения в него будут меньше, чем в Центральном районе города Сочи, - комментирует генеральный директор «Городского риэлторского центра» Юлия Усачева.
⠀
Сегодня хотим познакомить Вас с интересными предложениями для инвестиций, представленными на рынке города Сочи, где собственнику апартаменты будут передаваться с ремонтом, мебелью, техникой и под надзором управляющей компании:
⠀
1. Апартаментный комплекс в Адлере на улице Ленина.
Площадь апартамента 21 м2.
Срок сдачи объекта 4/2024.
⠀
Прогноз роста стоимости апартамента – 1.500.000 ₽ за м2.
Прогноз получения пассивного дохода - от 2.000.000 ₽ в год.

Стоимость от 19.000.000₽
⠀
2. Апартамент в Адлере на улице Просвещения.
Площадь апартамента 22,5 м2.
Срок сдачи объекта 4/2023.
⠀
Прогноз роста стоимости апартамента – 1.200.000 ₽ за м2.
Прогноз получения пассивного дохода - от 1.500.000 ₽ в год.
⠀
Стоимость от 17.000.000₽
⠀
3. Апартамент в Сочи на улице Виноградная. Площадь апартамента 28,3 м2.
Срок сдачи объекта 4/2024.
⠀
Прогноз роста стоимости апартамента 2.000.000 ₽ за м2.
Прогноз получения пассивного дохода - от 2.000.000 ₽ в год.
⠀
Стоимость от 29.000.000₽
_______________
В связи с ростом ключевой ставки, а так же сокращением льготных ипотечных программ, рекомендуем долго не раздумывать.
Получите подборку Топ - 10 инвест проектов: https://mrqz.me/sochi_invest

🤔Кадровые перестановки в Самолёт плюс от коллег из M2ТВ. За что купили…

Похоже был договор о сроке выхода старой гвардии из нового красивого предприятия.
🔺Треугольный метр

"Союзцемент" ответил Марату Хуснуллину.

Объединение направило письмо в Минэкономики, Минпромторг, Минстрой и ФАС о росте себестоимости производства цемента на отдельных заводах в следующем году на 17–30%.

"Союзцемент" отмечает, что промышленная инфляция для цементной отрасли в этом году превысит прогноз на 5–10 процентных пунктов, достигнув 23–30%, пишет "Коммерсант". Повышение объясняют девальвацией курса рубля, сложностями с логистикой, дефицитом персонала. За первое полугодие этого года себестоимость производства цемента выросла на 18,3%.

Напомним, что на прошлой неделе вице-премьер заявил о беспокойстве из-за подорожавших стройматериалов и пригрозил, что ФАС проработает случаи необоснованного роста цен, а губернаторам направлены просьбы проконтролировать ситуацию.

Предполагаем, что "Союзцемент" таким образом пытается выбить для себя преференции от государства, а Хуснуллин делает вид, что этого не понимает.

Возможно, объединение до сих пор продавливает вопрос перехода цементной отрасли под контроль государства, т.к. не хочет делить рынок с участниками ЕАЭС.

В октябре 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) снизились на 18% по сравнению с рекордным сентябрем 2023 по числу сделок и на 16% по оценке выручки. По уровню зарегистрированных продаж в 2023 году октябрь на третьем месте, уступая только ажиотажным августу и сентябрю. Доля сделок с ипотекой снизилась с 83% до 82% и в дальнейшем на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования с высокой степенью вероятности продолжит снижаться. Продолжится и снижение активности рынка от рекордных уровней продаж в районе 20 000 лотов в месяц к уровню 12 000 лотов в месяц, наблюдавшемуся в первой половине года. Во всех рассматриваемых локациях средние цены кв. м в зарегистрированных сделках подросли - от 1% в Москве и Новой Москве до 3% в Московской области. Методика расчетов - в первом комментарии.