Forwarded from 대체투자 인사이드
헤럴드경제
“사무실 없어서 못 들어올 지경입니다”…대통령실 이전에 용산 오피스 초호황 [부동산360]
용산구 오피스들이 때아닌 호황을 맞고 있다. 대통령실 이전에 대기업 신사옥까지 속속 들어서며 관련 업체들이 사무실을 구하는 만큼 공실률이 크게 줄어드는 것으로 파악됐다. 인근 공인중개업소들에 따르면 대기수요까지 늘어나는 상황이다. 2일 한국부동산원 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면 올해 3분기 용산역 공실률은 2.7%로 집계됐다. 1분기 19.5%이던 것이 2분기에는 14.5%로 소폭 줄더니 3분기에 급락세를 띠었다. 인근 숙명여대 오피스...
Forwarded from 재야의 고수들
Forwarded from 삼성증권 이경자
[Web발신]
<대체투자 위클리>
둔촌주공PF 차환에 채안펀드가 투입됐습니다. 우량 재건축 사업지인 둔촌주공마저 차환에 실패할 경우 여타 사업지의 유동성 경색이 심화될 수 있기 때문입니다. 이어 지난 주, 산업은행이 롯데건설의 CP 490억원 규모를 매입한 것으로 추정됩니다. PF시장을 안정화시키기 위해 정책 자금이 수혈되기 시작했습니다. 또한 본PF 자금이 원활히 조달되지 않는 이유가 사업성 저하 우려라는 점에서 정부는 미분양 대책을 내놓기 시작했습니다. 여전히 단기물 시장은 불안하고 금리 수준은 높지만 연말로 갈수록 안정을 기대합니다.
■ 전주 요약
- S&P 글로벌 지수는 1.5% 상승, S&P 500을 0.8%p 상회
- 홍콩 리츠가 0.9% 상승하며 각국 리츠 중 가장 outperform
- 국내 리츠는 1.7% 하락하며 코스피지수를 5.3%p 하회
■ 국내 뉴스
- KDB산업은행, 롯데건설 CP 매입 지원
- 3분기 민간아파트 초기 분양률, 82.3%로 3.5년만에 최저
- 9월 미분양, 4.2만가구로 8월 대비 0.9만가구 증가하는 빠른 속도
- 부동산 공시가격 현실화, 2023년에는 적용하지 않기로. 보유세 감면 효과는 어느 정도 있지만 그럼에도 2023년 보유세는 2022년 대비 소폭 상승할 것
■ 해외 뉴스
미국 리츠 중 가장 좋은 실적을 보였던 섹터는 중저가 중심의 임대주택 리츠였습니다. 그러나 3분기부터 실적은 둔화되고 선제적으로 전망치를 하향 조정하고 있습니다. 현재 미국 주택시장에는 재고가 쌓이고 있으며 임대주택 리츠들은 서두르지 않고 매수기회를 포착하기 위해 준비하고 있습니다.
■ 전망
차입시장 불안으로 K-REITs의 성과가 부진했습니다. 지난주부터 금융시장 안정을 위한 조치들이 가동되기 시작했고 대출만기가 빠른 롯데/NH올원리츠의 리파이낸싱도 순조롭게 진행 중인 것으로 파악됩니다. 극단적 우려를 넘어, 역대 최저 P/NAV와 최고 배당수익률에 초점을 맞출 때입니다. 통상 연초에는 연말 북클로징의 부정적 영향도 해소되고, 유동성이 다시 회복되는 시기라는 점도 상장리츠 투자에 긍정적일 것입니다.
<대체투자 위클리>
둔촌주공PF 차환에 채안펀드가 투입됐습니다. 우량 재건축 사업지인 둔촌주공마저 차환에 실패할 경우 여타 사업지의 유동성 경색이 심화될 수 있기 때문입니다. 이어 지난 주, 산업은행이 롯데건설의 CP 490억원 규모를 매입한 것으로 추정됩니다. PF시장을 안정화시키기 위해 정책 자금이 수혈되기 시작했습니다. 또한 본PF 자금이 원활히 조달되지 않는 이유가 사업성 저하 우려라는 점에서 정부는 미분양 대책을 내놓기 시작했습니다. 여전히 단기물 시장은 불안하고 금리 수준은 높지만 연말로 갈수록 안정을 기대합니다.
■ 전주 요약
- S&P 글로벌 지수는 1.5% 상승, S&P 500을 0.8%p 상회
- 홍콩 리츠가 0.9% 상승하며 각국 리츠 중 가장 outperform
- 국내 리츠는 1.7% 하락하며 코스피지수를 5.3%p 하회
■ 국내 뉴스
- KDB산업은행, 롯데건설 CP 매입 지원
- 3분기 민간아파트 초기 분양률, 82.3%로 3.5년만에 최저
- 9월 미분양, 4.2만가구로 8월 대비 0.9만가구 증가하는 빠른 속도
- 부동산 공시가격 현실화, 2023년에는 적용하지 않기로. 보유세 감면 효과는 어느 정도 있지만 그럼에도 2023년 보유세는 2022년 대비 소폭 상승할 것
■ 해외 뉴스
미국 리츠 중 가장 좋은 실적을 보였던 섹터는 중저가 중심의 임대주택 리츠였습니다. 그러나 3분기부터 실적은 둔화되고 선제적으로 전망치를 하향 조정하고 있습니다. 현재 미국 주택시장에는 재고가 쌓이고 있으며 임대주택 리츠들은 서두르지 않고 매수기회를 포착하기 위해 준비하고 있습니다.
■ 전망
차입시장 불안으로 K-REITs의 성과가 부진했습니다. 지난주부터 금융시장 안정을 위한 조치들이 가동되기 시작했고 대출만기가 빠른 롯데/NH올원리츠의 리파이낸싱도 순조롭게 진행 중인 것으로 파악됩니다. 극단적 우려를 넘어, 역대 최저 P/NAV와 최고 배당수익률에 초점을 맞출 때입니다. 통상 연초에는 연말 북클로징의 부정적 영향도 해소되고, 유동성이 다시 회복되는 시기라는 점도 상장리츠 투자에 긍정적일 것입니다.
Forwarded from •SMART한 주식투자•
[왜 연준은 주택시장은 신경안쓸까?]
☑️미국 주택경기는 현재 전례없는 속도로 경색중이지만, 주택 보유자(실거주 개인들)들의 체감은 거의 없음(=CPI OER이 팍팍 안내려가는 이유)
*Headline CPI에서 OER비중은 약24%(Rent포함 약32%)수준이며, Core CPI에서는 약30%(Rent포함 약41%)
*OER이란?
https://news.1rj.ru/str/frankinvest/4222
☑️미국의 실거주 개인 주택담보대출(모기지)은 사실상 대부분 고정금리이며, 따라서 내 월급만 잘 들어오면(=고용시장만 탄탄하면), 주택경기/경기침체와 나의 대차대조표는 아무런 상관이 없게됨
☑️그러나 인플레이션 평가 핵심 지표인 CPI에서 주택시장이 차지하는 비율이 다른 항목대비 압도적으로 높다는 점은 아이러니이며, 이번 FOMC에서 파월의장은 이에 대하여 처음으로 언급
*파월의장의 작은 2마리 비둘기
https://news.1rj.ru/str/frankinvest/4279
☑️우리의 주담대 80%는 변동금리(특히 고가주택은 대부분 변동금리)이고, 보통 6개월마다 금리가 재산정되며, 따라서 이번4분기에 대부분의 주담대의 금리가 처음으로 크게 인상되게됨, 11월 금통위도 추가적인 메가스텝 예상되며, 이는 가계소득대비 과도한 변동금리 대출자들에게 큰 부담으로 작용, 문제는 주택시장 역시 거래없는 조정구간이라는 점
<about 미국의 모기지대출>
미국과 한국 주택시장의 가장 큰 차이점은 주택담보대출의 금리구조로, 미국은 사실상 민간주택시장의 대출은 100% 고정금리라고 생각해도 무방합니다. 변동금리는 상업용이나 비거주용(투자자)에서만 취급합니다. 보통 모기지금리라는 단어 자체가 고정금리를 의미하며, 변동금리라는 상품자체를 모르는 사람이 더 많습니다.
미국의 모기지구조에서는 LTV는 의미가 없습니다. 소득(DTI)만 충분하면 대출은 100%까지 가능합니다. 정부가 해주는 FHA모기지대출은 3.5%의 Downpay(주택구매시 내돈 납입규모)를 요구합니다. 즉 대출이 96.5%입니다. 아주 일반적으로는 보통 10%~20%정도를 자기돈을 납입하고, 90%~80%를 고정금리로 대출(Mortgage)받습니다.
모기지대출시 여러 조건이 fix되면 월납입금이 결정됩니다. 주택구매자 입장에서 가장 중요한 것은 바로 월납입금 규모입니다. 보통 은행들은 월 소득의 28%까지 모기지 납입금으로 지출가능한 수준까지 대출해줍니다.
먼저 소득지출은 실제 대출서류작성시점 최근 3개월간 월급명세서와 입금내역을 제출해야합니다. 한국의 주택담보대출 심사과정에서 소득을 체크하는 프로세스보다 훨씬 고강도입니다. 전년소득이 아니라 지금당장 얼마 버느냐를 봅니다. 물론 신용등급에 따라서 차이가 있을 수 있지만 대동소이합니다.
모기지대출 총액에는 주택구매대출만 포함되는 것이아닙니다. 여기에 연간 납부해야할 주택보유세와 주택보험료도 포함시켜야합니다. 즉, 은행은 주택구매자를 믿지 않습니다. 당신이 대출받아 집사고 세금안내서 경매넘어가면 내가(은행) 손해니 나에게 세금도 내면 내가 당신의 세금도 대신 내주겠다는 말입니다.
미국의 주택보유세는 주/카운티별로 상이합니다. 예컨대 New york주 평균 보유세는 1.7%/연 인데 NYC는 0.9%입니다. 즉 맨하탄에 집을 사면 주택가격의 대략 15%인 Tax assessment(한국의 공시지가 개념)의 0.9%를 매년 세금으로 납부해야합니다.(NYC는 주택보유세가 싼 지역) 그리고 이렇게 내야할 세금의 1/12를 모기지대출자는 매월 원리금과 함께 은행에 내야합니다. 그러면 은행이 추후 세금을 대리납부합니다.
실제 주택가격의 0.5%(매년)정도인 주택보험료도 마찬가지입니다. 보험은 주택구매자가 모기지대출을 받기위해 의무적으로 선택해 가입해야하며, 보험료 납부는 1/12로 은행에 매월 원리금+세금과 같이 납부해야합니다.
*월 모기지납입금=대출원리금+주택보유세1/12+주택보험료1/12
그러면 과연 나에게 주담대(모기지)를 대출해주는 은행은 누구일까? 미국의 모기지대출은 무조건 금리가 낮고 수수료가 싼 은행/기관을 찾아서 받습니다. 그래서 모기지대출을 은행보다는 중계업체를 찾아서 받습니다. 중계업체는 모기대출신청자의 서류와 정보를 받아서 모기지대출망에 올리면, 미국 전역에 있는 수많은 은행들이 금리를 역제안합니다. 그중에 가장 싼 금리를 선택해서 대출을 받게됩니다. 물론 대출해주는 은행도 실제 모기지대출이 일어나면 관련 채권은 모두 매각해버립니다.
*이것을 등급별로 모아서 다시 재등급을 부여해 상품화한 것이 바로 서브프라임 모기지 대출입니다.
<모기지대출 건전성의 핵심변수는?>
위와같은 형태로 대출이 일어나면 주택구매자는 실제 주택에 실거주하게되고, 매월 정해진 모기지대출상환액을 납부하면됩니다. 여기서 변수는 딱 한가지입니다. 바로 ‘고용’입니다.
우리가 주담대를 받으면 금리가 주요 변수가 됩니다. 한국의 주담대 80%는 변동금리이기 때문입니다. 여기에 조정대상지역은 DTI는 50%입니다. 미국의 거의 2배입니다. (한국은 DTI계산에서 세금은 제외입니다.) 그래서 금리가 매우 중요합니다. 거기다 보통 금리인상기에 주택가격은 조정을 받는데, 한국의 주택보유자들은 집값은 조정받고+월 원리금 상환액은 올라가는 상황에 놓입니다.(지금)
그러나 미국은 조금 다릅니다. 2009년부터 올해초까지 초저금리 13년간 주택을 구매한 사람들의 평균 모기지대출금리는 3%~4%내외입니다. 그리고 저 대출금리는 모든 대출기간 고정입니다. 따라서 지금 금리가 급등해도 현재 주택을 보유한 사람들의 심리에는 영향이 없습니다. 그냥 회사에서 잘리지만 않고, 내일만 잘하면 문제가 없습니다. 즉, 고용이 탄탄하면 주택경기는 연준의 의사결정에 변수가 1도 되지 못합니다. 물론 모기지금리가 연초 3%아래에서 현재 7%가 되버린 상황에서 주택수요는 급감할 수 밖에 없습니다. 그러나 기 주택보유자 입장에서는 공감가지 않게됩니다. 나는 이미 10년~30년간 3%로 고정된 모기지를 납부하며 일만 하던데로 하면 되기 때문입니다.
*이것이 CPI에 압도적인 최대비중을 차지하는 OER(Owner’s Equivalent Rent)이 쉽게 떨어질 수 없는 이유이기도 합니다. 모기지 대출금리 3%로 집을 보유한 주택보유자들이 주변에 시세가 조금 내려갔고 거래가 안된다고 “만약 누군가가 오늘 당신이 살고있는 집을 임대하고 싶어 한다면, 당신은 순수하게 집세만 매달 얼마에 임대할 생각입니까?" 와 같은 노동통계국의 CPI통계를 위한 질문에 보수적으로 답할 가능성은 없기 때문입니다.
SMART한 주식투자
☑️미국 주택경기는 현재 전례없는 속도로 경색중이지만, 주택 보유자(실거주 개인들)들의 체감은 거의 없음(=CPI OER이 팍팍 안내려가는 이유)
*Headline CPI에서 OER비중은 약24%(Rent포함 약32%)수준이며, Core CPI에서는 약30%(Rent포함 약41%)
*OER이란?
https://news.1rj.ru/str/frankinvest/4222
☑️미국의 실거주 개인 주택담보대출(모기지)은 사실상 대부분 고정금리이며, 따라서 내 월급만 잘 들어오면(=고용시장만 탄탄하면), 주택경기/경기침체와 나의 대차대조표는 아무런 상관이 없게됨
☑️그러나 인플레이션 평가 핵심 지표인 CPI에서 주택시장이 차지하는 비율이 다른 항목대비 압도적으로 높다는 점은 아이러니이며, 이번 FOMC에서 파월의장은 이에 대하여 처음으로 언급
*파월의장의 작은 2마리 비둘기
https://news.1rj.ru/str/frankinvest/4279
☑️우리의 주담대 80%는 변동금리(특히 고가주택은 대부분 변동금리)이고, 보통 6개월마다 금리가 재산정되며, 따라서 이번4분기에 대부분의 주담대의 금리가 처음으로 크게 인상되게됨, 11월 금통위도 추가적인 메가스텝 예상되며, 이는 가계소득대비 과도한 변동금리 대출자들에게 큰 부담으로 작용, 문제는 주택시장 역시 거래없는 조정구간이라는 점
<about 미국의 모기지대출>
미국과 한국 주택시장의 가장 큰 차이점은 주택담보대출의 금리구조로, 미국은 사실상 민간주택시장의 대출은 100% 고정금리라고 생각해도 무방합니다. 변동금리는 상업용이나 비거주용(투자자)에서만 취급합니다. 보통 모기지금리라는 단어 자체가 고정금리를 의미하며, 변동금리라는 상품자체를 모르는 사람이 더 많습니다.
미국의 모기지구조에서는 LTV는 의미가 없습니다. 소득(DTI)만 충분하면 대출은 100%까지 가능합니다. 정부가 해주는 FHA모기지대출은 3.5%의 Downpay(주택구매시 내돈 납입규모)를 요구합니다. 즉 대출이 96.5%입니다. 아주 일반적으로는 보통 10%~20%정도를 자기돈을 납입하고, 90%~80%를 고정금리로 대출(Mortgage)받습니다.
모기지대출시 여러 조건이 fix되면 월납입금이 결정됩니다. 주택구매자 입장에서 가장 중요한 것은 바로 월납입금 규모입니다. 보통 은행들은 월 소득의 28%까지 모기지 납입금으로 지출가능한 수준까지 대출해줍니다.
먼저 소득지출은 실제 대출서류작성시점 최근 3개월간 월급명세서와 입금내역을 제출해야합니다. 한국의 주택담보대출 심사과정에서 소득을 체크하는 프로세스보다 훨씬 고강도입니다. 전년소득이 아니라 지금당장 얼마 버느냐를 봅니다. 물론 신용등급에 따라서 차이가 있을 수 있지만 대동소이합니다.
모기지대출 총액에는 주택구매대출만 포함되는 것이아닙니다. 여기에 연간 납부해야할 주택보유세와 주택보험료도 포함시켜야합니다. 즉, 은행은 주택구매자를 믿지 않습니다. 당신이 대출받아 집사고 세금안내서 경매넘어가면 내가(은행) 손해니 나에게 세금도 내면 내가 당신의 세금도 대신 내주겠다는 말입니다.
미국의 주택보유세는 주/카운티별로 상이합니다. 예컨대 New york주 평균 보유세는 1.7%/연 인데 NYC는 0.9%입니다. 즉 맨하탄에 집을 사면 주택가격의 대략 15%인 Tax assessment(한국의 공시지가 개념)의 0.9%를 매년 세금으로 납부해야합니다.(NYC는 주택보유세가 싼 지역) 그리고 이렇게 내야할 세금의 1/12를 모기지대출자는 매월 원리금과 함께 은행에 내야합니다. 그러면 은행이 추후 세금을 대리납부합니다.
실제 주택가격의 0.5%(매년)정도인 주택보험료도 마찬가지입니다. 보험은 주택구매자가 모기지대출을 받기위해 의무적으로 선택해 가입해야하며, 보험료 납부는 1/12로 은행에 매월 원리금+세금과 같이 납부해야합니다.
*월 모기지납입금=대출원리금+주택보유세1/12+주택보험료1/12
그러면 과연 나에게 주담대(모기지)를 대출해주는 은행은 누구일까? 미국의 모기지대출은 무조건 금리가 낮고 수수료가 싼 은행/기관을 찾아서 받습니다. 그래서 모기지대출을 은행보다는 중계업체를 찾아서 받습니다. 중계업체는 모기대출신청자의 서류와 정보를 받아서 모기지대출망에 올리면, 미국 전역에 있는 수많은 은행들이 금리를 역제안합니다. 그중에 가장 싼 금리를 선택해서 대출을 받게됩니다. 물론 대출해주는 은행도 실제 모기지대출이 일어나면 관련 채권은 모두 매각해버립니다.
*이것을 등급별로 모아서 다시 재등급을 부여해 상품화한 것이 바로 서브프라임 모기지 대출입니다.
<모기지대출 건전성의 핵심변수는?>
위와같은 형태로 대출이 일어나면 주택구매자는 실제 주택에 실거주하게되고, 매월 정해진 모기지대출상환액을 납부하면됩니다. 여기서 변수는 딱 한가지입니다. 바로 ‘고용’입니다.
우리가 주담대를 받으면 금리가 주요 변수가 됩니다. 한국의 주담대 80%는 변동금리이기 때문입니다. 여기에 조정대상지역은 DTI는 50%입니다. 미국의 거의 2배입니다. (한국은 DTI계산에서 세금은 제외입니다.) 그래서 금리가 매우 중요합니다. 거기다 보통 금리인상기에 주택가격은 조정을 받는데, 한국의 주택보유자들은 집값은 조정받고+월 원리금 상환액은 올라가는 상황에 놓입니다.(지금)
그러나 미국은 조금 다릅니다. 2009년부터 올해초까지 초저금리 13년간 주택을 구매한 사람들의 평균 모기지대출금리는 3%~4%내외입니다. 그리고 저 대출금리는 모든 대출기간 고정입니다. 따라서 지금 금리가 급등해도 현재 주택을 보유한 사람들의 심리에는 영향이 없습니다. 그냥 회사에서 잘리지만 않고, 내일만 잘하면 문제가 없습니다. 즉, 고용이 탄탄하면 주택경기는 연준의 의사결정에 변수가 1도 되지 못합니다. 물론 모기지금리가 연초 3%아래에서 현재 7%가 되버린 상황에서 주택수요는 급감할 수 밖에 없습니다. 그러나 기 주택보유자 입장에서는 공감가지 않게됩니다. 나는 이미 10년~30년간 3%로 고정된 모기지를 납부하며 일만 하던데로 하면 되기 때문입니다.
*이것이 CPI에 압도적인 최대비중을 차지하는 OER(Owner’s Equivalent Rent)이 쉽게 떨어질 수 없는 이유이기도 합니다. 모기지 대출금리 3%로 집을 보유한 주택보유자들이 주변에 시세가 조금 내려갔고 거래가 안된다고 “만약 누군가가 오늘 당신이 살고있는 집을 임대하고 싶어 한다면, 당신은 순수하게 집세만 매달 얼마에 임대할 생각입니까?" 와 같은 노동통계국의 CPI통계를 위한 질문에 보수적으로 답할 가능성은 없기 때문입니다.
SMART한 주식투자
Forwarded from 신영증권 박소연 (박소연 신영증권 전략)
(위) 마스터돈을 아십니까 : Next Twitter ?
일론 머스크의 트위터 정책에 반발하는 사람들이 트위터를 이탈하고 있다는 이야기가 많죠. 사용자가 줄어들면 광고주들도 자연스레 빠져나갈거구요.
그런데 트위터를 대체해 마스터돈(Matodon)이라는 서비스가 조용히 뜨고 있다고 합니다. 매일 10만개의 계정이 생성되고 있다네요.
저도 한 번 들어가봤는데, 트위터랑 구조는 똑같지만 "탈중앙화된 SNS"입니다. 지역별/주제별로 다양한 서버가 운영되고 Tech, 예술, 음악, 애니, 퀴어 등 현재 100개 정도네요. (아직 투자/금융은 없음)
탈중앙화의 장점은 특정 주체가 통제하는 형태가 아니다보니 발언이 자유롭다는 것이지만, 그만큼 정치적으로 민감하거나 사회적으로 문제가 될 수 있는 발언도 용인된다는 단점이 있죠.
이런 형태의 탈중앙화 SNS가 중장기적으로 어떤 파급력을 가질지 한 번 흥미롭게 지켜보겠습니다.
https://joinmastodon.org/ko/servers
일론 머스크의 트위터 정책에 반발하는 사람들이 트위터를 이탈하고 있다는 이야기가 많죠. 사용자가 줄어들면 광고주들도 자연스레 빠져나갈거구요.
그런데 트위터를 대체해 마스터돈(Matodon)이라는 서비스가 조용히 뜨고 있다고 합니다. 매일 10만개의 계정이 생성되고 있다네요.
저도 한 번 들어가봤는데, 트위터랑 구조는 똑같지만 "탈중앙화된 SNS"입니다. 지역별/주제별로 다양한 서버가 운영되고 Tech, 예술, 음악, 애니, 퀴어 등 현재 100개 정도네요. (아직 투자/금융은 없음)
탈중앙화의 장점은 특정 주체가 통제하는 형태가 아니다보니 발언이 자유롭다는 것이지만, 그만큼 정치적으로 민감하거나 사회적으로 문제가 될 수 있는 발언도 용인된다는 단점이 있죠.
이런 형태의 탈중앙화 SNS가 중장기적으로 어떤 파급력을 가질지 한 번 흥미롭게 지켜보겠습니다.
https://joinmastodon.org/ko/servers
joinmastodon.org
서버
탈중앙 소셜 네트워크 마스토돈에 로그인할 장소 찾기
연금 슈퍼리치는 세금 때문에 퇴직금을 연금계좌로 받은 경우들이 아닐까 싶음.. 물론 그 외 자산이 충분해서 할 수 있었던 선택이라 생각되지만.