Банки массово снижают рыночные ставки по ипотеке, которые уже снизились до 22%.
Соответственно, у всех сейчас возникает мысль, что они, банки, что-то знают, а значит скоро начнёт снижаться ставка ЦБ.
Означает ли это, что сейчас начнётся массовый выход людей из депозитов и перекладывание денег в недвижимость?
И, соответственно, означает ли это, что скоро цены на квартиры снова полетят в космос, так как на депозитах сейчас лежат рекордные 56,9трлн рублей?!
Нет, абсолютно не означает!
А теперь самое интересное, дамы и господа.
Есть большая вероятность, что, наоборот, цены на квадратные метры либо остановятся, либо вовсе пойдут вниз!
И виной всему - большая инфляция, которая съедает доходы ипотечников.
Уже сейчас, из-за большой инфляции, резко увеличилась сумма просроченных платежей по ипотеке (см. картинку) . Темп роста (28% за год) настолько большой, что забеспокоились даже в Госдуме!
А если ЦБ значительно снизит ключевую ставку, то тогда инфляция ускорится ещё сильнее, так как люди понесут свои накопления не столько в недвижимость, сколько в товары и услуги.
Почему?
А потому, что средний размер депозита составляет всего 370 000р, что не хватит даже на покупку одного квадратного метра в Москве.
Поэтому в первую очередь начнётся большая инфляция в товарах и услугах.
А большая инфляция - это самый настоящий страшный сон для ипотечников!
Да-да, я по этому поводу уже делал много постов и даже снимал видео.
Если кратко, то при большой инфляции очень часто доходы ипотечников растут медленнее, чем темп обесценивания денег.
Это самые настоящие Голодные Игры для ипотечников!
И рано или поздно для некоторых из них доходов начинает хватать только на первостепенные нужды.
Вот почему сейчас растёт размер просрочки по ипотекам!
И вот почему я вполне верю, что большая инфляция, вызванная понижением ставки ЦБ остановит рост цен на м² или даже их понизит.
Ведь при просрочках по ипотекам, банки начнут сливать эти квартиры в рынок, что значительно повысит предложение!
Причём предложения эти будут по бросовым ценам, так как банкам нужны деньги, а не квартиры @dva_procenta
Соответственно, у всех сейчас возникает мысль, что они, банки, что-то знают, а значит скоро начнёт снижаться ставка ЦБ.
Означает ли это, что сейчас начнётся массовый выход людей из депозитов и перекладывание денег в недвижимость?
И, соответственно, означает ли это, что скоро цены на квартиры снова полетят в космос, так как на депозитах сейчас лежат рекордные 56,9трлн рублей?!
Нет, абсолютно не означает!
А теперь самое интересное, дамы и господа.
Есть большая вероятность, что, наоборот, цены на квадратные метры либо остановятся, либо вовсе пойдут вниз!
И виной всему - большая инфляция, которая съедает доходы ипотечников.
Уже сейчас, из-за большой инфляции, резко увеличилась сумма просроченных платежей по ипотеке (см. картинку) . Темп роста (28% за год) настолько большой, что забеспокоились даже в Госдуме!
А если ЦБ значительно снизит ключевую ставку, то тогда инфляция ускорится ещё сильнее, так как люди понесут свои накопления не столько в недвижимость, сколько в товары и услуги.
Почему?
А потому, что средний размер депозита составляет всего 370 000р, что не хватит даже на покупку одного квадратного метра в Москве.
Поэтому в первую очередь начнётся большая инфляция в товарах и услугах.
А большая инфляция - это самый настоящий страшный сон для ипотечников!
Да-да, я по этому поводу уже делал много постов и даже снимал видео.
Если кратко, то при большой инфляции очень часто доходы ипотечников растут медленнее, чем темп обесценивания денег.
Это самые настоящие Голодные Игры для ипотечников!
И рано или поздно для некоторых из них доходов начинает хватать только на первостепенные нужды.
Вот почему сейчас растёт размер просрочки по ипотекам!
И вот почему я вполне верю, что большая инфляция, вызванная понижением ставки ЦБ остановит рост цен на м² или даже их понизит.
Ведь при просрочках по ипотекам, банки начнут сливать эти квартиры в рынок, что значительно повысит предложение!
Причём предложения эти будут по бросовым ценам, так как банкам нужны деньги, а не квартиры @dva_procenta
Этот пост посвящается тем ипотечникам, кто радуется высокой инфляции, так как надеется, что она (инфляция) "обнулит" его ежемесячные платежи. Превратит их во что-то незначимое, в пшик!
Как показывает статистика от Сбербанка и ВТБ, действительно, для некоторых произошло это "обнуление", но только с обратным эффектом, к большому сожалению.
За первый квартал 2025г в Сбербанке произошёл огромный скачок сразу на 90%(!!!) просрочек по платежам по ипотеке (см. картинку)!
Всего за 3 месяца количество горе-ипотечников, которые проиграли гонку инфляции, увеличилось почти в 2 раза!
И, к большому сожалению, это только начало...
Ведь рост цен на продукты и на вещи первой необходимости с каждым месяцем будет съедать всё большую и большую долю от дохода тех ипотечников, которые сейчас ещё пока тянут ежемесячные платежи.
Сейчас начались самые настоящие голодные игры для них, ведь идёт жесткая гонка роста доходов ипотечников с инфляцией!
А так как высокая инфляция с нами надолго (почему это будет так, я делал отдельный пост), то эта гонка на выживание ипотечников будет не спринтерской, а марафонской @dva_procenta
Как показывает статистика от Сбербанка и ВТБ, действительно, для некоторых произошло это "обнуление", но только с обратным эффектом, к большому сожалению.
За первый квартал 2025г в Сбербанке произошёл огромный скачок сразу на 90%(!!!) просрочек по платежам по ипотеке (см. картинку)!
Всего за 3 месяца количество горе-ипотечников, которые проиграли гонку инфляции, увеличилось почти в 2 раза!
И, к большому сожалению, это только начало...
Ведь рост цен на продукты и на вещи первой необходимости с каждым месяцем будет съедать всё большую и большую долю от дохода тех ипотечников, которые сейчас ещё пока тянут ежемесячные платежи.
Сейчас начались самые настоящие голодные игры для них, ведь идёт жесткая гонка роста доходов ипотечников с инфляцией!
А так как высокая инфляция с нами надолго (почему это будет так, я делал отдельный пост), то эта гонка на выживание ипотечников будет не спринтерской, а марафонской @dva_procenta
Выскажу и я своё мнение, будут ли замораживать рекордные депозиты граждан или нет.
Ведь для меня, как для инвестора в недвижимость, это очень важно. От этого зависит, улетят ли цены на м² в космос, если вдруг все начнут забирать свои кровные с депозитов.
Сейчас есть два лагеря:
Первый - это те, кто уверен, что деньги на депозитах (более 55трлн рублей, см. картинку) людям не вернут в любом случае, так как это вызовет огромную инфляцию.
И второй лагерь - это те, кто верят словам Набиуллиной, что не будет никакой заморозки депозитов). Они верят в то, что наше государство не будет «стрелять себе в ногу», ведь невозврат депозитов подорвёт доверие граждан к банковской системе.
Лично я уверен, что оба эти лагеря... и правы, и неправы одновременно!
Как такое возможно?
А очень просто: заморозка будет, НО ЧАСТИЧНАЯ!
Ведь государству нет необходимости замораживать ВСЕ депозиты. Нужно заморозить у граждан только ту лишнюю часть, которая может катастрофически повлиять на экономику.
Каким образом можно сделать частичную заморозку?
Способов, я уверен, много, но на поверхности лежит один самый очевидный. Тем более Европа обкатывает этот способ уже очень давно.
Для этого нужно обязать банки отдавать крупные депозиты (например, от 1млн рублей) только тем гражданам, кто сможет доказать происхождение средств. Наследство, продажа недвижимости, заработал в белую и тд.
Причём этот способ просто идеален, так как он не вызовет паники. Ведь абсолютное большинство держат на депозитах гораздо меньшую сумму, чем 1млн (средний размер депозита сейчас составляет 413 000р) @dva_procenta
Ведь для меня, как для инвестора в недвижимость, это очень важно. От этого зависит, улетят ли цены на м² в космос, если вдруг все начнут забирать свои кровные с депозитов.
Сейчас есть два лагеря:
Первый - это те, кто уверен, что деньги на депозитах (более 55трлн рублей, см. картинку) людям не вернут в любом случае, так как это вызовет огромную инфляцию.
И второй лагерь - это те, кто верят словам Набиуллиной, что не будет никакой заморозки депозитов). Они верят в то, что наше государство не будет «стрелять себе в ногу», ведь невозврат депозитов подорвёт доверие граждан к банковской системе.
Лично я уверен, что оба эти лагеря... и правы, и неправы одновременно!
Как такое возможно?
А очень просто: заморозка будет, НО ЧАСТИЧНАЯ!
Ведь государству нет необходимости замораживать ВСЕ депозиты. Нужно заморозить у граждан только ту лишнюю часть, которая может катастрофически повлиять на экономику.
Каким образом можно сделать частичную заморозку?
Способов, я уверен, много, но на поверхности лежит один самый очевидный. Тем более Европа обкатывает этот способ уже очень давно.
Для этого нужно обязать банки отдавать крупные депозиты (например, от 1млн рублей) только тем гражданам, кто сможет доказать происхождение средств. Наследство, продажа недвижимости, заработал в белую и тд.
Причём этот способ просто идеален, так как он не вызовет паники. Ведь абсолютное большинство держат на депозитах гораздо меньшую сумму, чем 1млн (средний размер депозита сейчас составляет 413 000р) @dva_procenta
Похоже в августе-сентябре, мы, инвесторы недвижимости, не дождёмся долгожданного сезонного скачка цен на аренду квартир.
Да-да, как бы это печально не звучало, но все новости говорят нам о том, что цены на аренду могут даже не вырасти, а, наоборот, упасть!
Судите сами:
За один только год(!) просрочки по зарплатам увеличились в 3,5 раза (см. картинку).
Банки рапортуют о рекордных просрочках по ипотеке, которая превысила уже 100млрд рублей. Статистика по просрочкам по обычным кредитам и кредиткам ещё печальнее.
И это ещё не все плохие новости, их список огромен, если послушать речи наших министров на ПМЭФе...
При чём здесь эти новости и отсутствие роста цен на аренду квартир, спросите вы?
А при том, что это взаимосвязанные события!
Более подробно об этой взаимосвязи я писал ранее (здесь), когда объяснял истинную причину аномального роста цен на аренду в прошлом году.
В этом посте я наглядно расписал, КАК именно владельцы недвижимости синхронизируются в повышении и понижении цен БЕЗ возможности друг с другом договариваться.
Так вот, сейчас похоже мы наблюдаем обратную картину той, что была в прошлом году.
А это значит, что нет поводов нам, инвесторам в недвижимость, ждать сезонного роста цен на аренду.
Как бы не наоборот!
Ведь население стремительно беднеет, если судить по новостям выше @dva_procenta
Да-да, как бы это печально не звучало, но все новости говорят нам о том, что цены на аренду могут даже не вырасти, а, наоборот, упасть!
Судите сами:
За один только год(!) просрочки по зарплатам увеличились в 3,5 раза (см. картинку).
Банки рапортуют о рекордных просрочках по ипотеке, которая превысила уже 100млрд рублей. Статистика по просрочкам по обычным кредитам и кредиткам ещё печальнее.
И это ещё не все плохие новости, их список огромен, если послушать речи наших министров на ПМЭФе...
При чём здесь эти новости и отсутствие роста цен на аренду квартир, спросите вы?
А при том, что это взаимосвязанные события!
Более подробно об этой взаимосвязи я писал ранее (здесь), когда объяснял истинную причину аномального роста цен на аренду в прошлом году.
В этом посте я наглядно расписал, КАК именно владельцы недвижимости синхронизируются в повышении и понижении цен БЕЗ возможности друг с другом договариваться.
Так вот, сейчас похоже мы наблюдаем обратную картину той, что была в прошлом году.
А это значит, что нет поводов нам, инвесторам в недвижимость, ждать сезонного роста цен на аренду.
Как бы не наоборот!
Ведь население стремительно беднеет, если судить по новостям выше @dva_procenta
Вот и настал этот грустный момент, дамы и господа...
Мы официально вошли в тот период, когда недвижимость перестала выполнять свою главную функцию, а именно спасать накопления от инфляции.
Вот, пожалуйста, мой наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.
На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 277 535р;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г + официальная инфляция, сейчас она составляет 283 500р за м². В 2019г синий и красный графики совпадали, доказательство этого здесь.
А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Тенденции складываются таким образом, что теперь эти два графика начнут стремительно друг от друга отдаляться (тенденции обозначены пунктиром).
А для меня, как для инвестора в недвижимость, это очень плохие новости.
Ведь мало того, что сейчас мы вошли в период, когда нет роста цены недвижимости, так ещё и доходность с аренды ниже 5% годовых.
В РУБЛЯХ ниже 5%...
А если учесть все расходы (таблица с расчётами здесь), то существенно ниже 5%!
Это очень печальные новости и серьёзный повод, чтобы бежать от инвестиций в недвижимость, как от огня @dva_procenta
Мы официально вошли в тот период, когда недвижимость перестала выполнять свою главную функцию, а именно спасать накопления от инфляции.
Вот, пожалуйста, мой наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.
На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 277 535р;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г + официальная инфляция, сейчас она составляет 283 500р за м². В 2019г синий и красный графики совпадали, доказательство этого здесь.
А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Тенденции складываются таким образом, что теперь эти два графика начнут стремительно друг от друга отдаляться (тенденции обозначены пунктиром).
А для меня, как для инвестора в недвижимость, это очень плохие новости.
Ведь мало того, что сейчас мы вошли в период, когда нет роста цены недвижимости, так ещё и доходность с аренды ниже 5% годовых.
В РУБЛЯХ ниже 5%...
А если учесть все расходы (таблица с расчётами здесь), то существенно ниже 5%!
Это очень печальные новости и серьёзный повод, чтобы бежать от инвестиций в недвижимость, как от огня @dva_procenta
Второе подряд понижение ставки ЦБ возродило оптимизм и отовсюду полезли слухи, что вот-вот, а точнее уже этой осенью, опять начнётся бешенный бум на квартиры и цены полетят в космос.
Поэтому надо не медлить и покупать квартиру прямо сейчас, пока не началось!
Нет, нет и ещё раз нет*!
Во-первых, чтобы хоть как-то оживился спрос на квартиры, нужно чтобы ключ снизился хотя бы до 10%, а о такой ставке можно мечтать не ранее, чем через 2 года (по прогнозам самого ЦБ).
Соответственно при ключе 10% ипотечные ставки будут 15% и это прям самая верхняя разумная граница, хотя всё равно ещё заградительная (см. расчет на картинке).
При ипотечной ставке 15% ежемесячный платёж за квартиру ценой 10млн (скромная однушка в хрущёвке в Москве у МКАД с «бабушкиным» ремонтом) будет чуть более 100 000р, что в 2 раза больше, чем арендный платёж за подобную квартиру.
По-прежнему это будет для большинства неинтересно, но уже будет появляться хоть какой-то спрос.
А во-вторых, и это самое главное почему не надо сейчас торопиться, даже если бум спроса и произойдёт, у нас ещё будет как минимум полгода-год, чтобы сориентироваться, так как рынок недвижимости инертен!
В доказательство этого мой личный опыт, когда я купил чудо-квартиру в 2021 году по допандемийной цене.
То есть я купил её спустя год, как запустили сумасшедшую льготную ипотеку, которая тогда просто взорвала рынок недвижимости.
Поэтому держим руку на пульсе, дамы и господа, и никуда не торопимся!
Почему не торопимся, почитайте мой предыдущий пост (здесь).
А за этими вбросами, что нужно брать сейчас, а то уже осенью будет поздно, торчат уши агенств недвижимости, которые сейчас сидят без работы @dva_procenta
* Моё мнение касается только инвестирования в недвижимость, не для покупки жилья «для себя»
Поэтому надо не медлить и покупать квартиру прямо сейчас, пока не началось!
Нет, нет и ещё раз нет*!
Во-первых, чтобы хоть как-то оживился спрос на квартиры, нужно чтобы ключ снизился хотя бы до 10%, а о такой ставке можно мечтать не ранее, чем через 2 года (по прогнозам самого ЦБ).
Соответственно при ключе 10% ипотечные ставки будут 15% и это прям самая верхняя разумная граница, хотя всё равно ещё заградительная (см. расчет на картинке).
При ипотечной ставке 15% ежемесячный платёж за квартиру ценой 10млн (скромная однушка в хрущёвке в Москве у МКАД с «бабушкиным» ремонтом) будет чуть более 100 000р, что в 2 раза больше, чем арендный платёж за подобную квартиру.
По-прежнему это будет для большинства неинтересно, но уже будет появляться хоть какой-то спрос.
А во-вторых, и это самое главное почему не надо сейчас торопиться, даже если бум спроса и произойдёт, у нас ещё будет как минимум полгода-год, чтобы сориентироваться, так как рынок недвижимости инертен!
В доказательство этого мой личный опыт, когда я купил чудо-квартиру в 2021 году по допандемийной цене.
То есть я купил её спустя год, как запустили сумасшедшую льготную ипотеку, которая тогда просто взорвала рынок недвижимости.
Поэтому держим руку на пульсе, дамы и господа, и никуда не торопимся!
Почему не торопимся, почитайте мой предыдущий пост (здесь).
А за этими вбросами, что нужно брать сейчас, а то уже осенью будет поздно, торчат уши агенств недвижимости, которые сейчас сидят без работы @dva_procenta
* Моё мнение касается только инвестирования в недвижимость, не для покупки жилья «для себя»
Для меня, как для инвестора в недвижимость, очень важен именно вторичный рынок.
Но, к сожалению, информации по вторичке очень мало, поэтому приходится цепляться за любую информацию, лишь бы понять, жив рынок или нет.
Как сообщили Известия, согласно исследованию, жители Москвы и области указывали в ипотечных анкетах средний доход в 189 тыс. рублей.
Давайте, дорогие друзья, копнём чуть глубже.
В среднем банки одабривают такую сумму по ипотеке, чтобы ежемесячный платёж был в диапазоне от 30% до 50% от дохода.
Так как внашем случае доход составляет 189 000р, то реальные ежемесячные платежи по новым ипотекам на вторичке в московском регионе в среднем равны от 56 000 до 95 000 рублей в месяц.
При ставках по ипотеке на вторичке в 22% и среднем сроке 20 лет, мы при помощи ипотечного калькулятора можем вычислить (см. картинку), что люди в среднем берут в ипотеку сумму от 3млн до 5млн рублей.
Ну а теперь самое интересное.
Что такое 3-5млн для вторички в московском регионе?
Правильно! Для московского региона это самая минимальная сумма при мене жилья. Причём по низу рынка! Например, взять накопления, докинуть чуть-чуть при помощи ипотеки и переехать из однушки в двушку.
Вывод напрашивается простой и очень грустный, дамы и господа.
Кто бы что не говорил и какие сладкие песни не пел, но рынок вторички сейчас находится в глубочайшей коме.
Это крайне печальные новости, ведь для меня, как для инвестора, важен стабильный и гарантированный рост цен на м² как минимум на размер инфляции, что нереально, пока пациент в коме @dva_procenta
Но, к сожалению, информации по вторичке очень мало, поэтому приходится цепляться за любую информацию, лишь бы понять, жив рынок или нет.
Как сообщили Известия, согласно исследованию, жители Москвы и области указывали в ипотечных анкетах средний доход в 189 тыс. рублей.
Давайте, дорогие друзья, копнём чуть глубже.
В среднем банки одабривают такую сумму по ипотеке, чтобы ежемесячный платёж был в диапазоне от 30% до 50% от дохода.
Так как внашем случае доход составляет 189 000р, то реальные ежемесячные платежи по новым ипотекам на вторичке в московском регионе в среднем равны от 56 000 до 95 000 рублей в месяц.
При ставках по ипотеке на вторичке в 22% и среднем сроке 20 лет, мы при помощи ипотечного калькулятора можем вычислить (см. картинку), что люди в среднем берут в ипотеку сумму от 3млн до 5млн рублей.
Ну а теперь самое интересное.
Что такое 3-5млн для вторички в московском регионе?
Правильно! Для московского региона это самая минимальная сумма при мене жилья. Причём по низу рынка! Например, взять накопления, докинуть чуть-чуть при помощи ипотеки и переехать из однушки в двушку.
Вывод напрашивается простой и очень грустный, дамы и господа.
Кто бы что не говорил и какие сладкие песни не пел, но рынок вторички сейчас находится в глубочайшей коме.
Это крайне печальные новости, ведь для меня, как для инвестора, важен стабильный и гарантированный рост цен на м² как минимум на размер инфляции, что нереально, пока пациент в коме @dva_procenta
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
К разочарованию многих (рынок акций этому доказательство) ЦБ снизил ставку всего на 1п.п., а не на 2п.п.
Возникает вопрос: почему все там такие наивные?
Ответ простой: они не понимают первопричины высокой ключевой ставки!
И в доказательство этого, ЦБ даже не рассматривал снижение ставки на 2п.п.!
Даже больше, они там рассматривали сохранение ставки, без понижения вообще! (см. видео).
Чтобы не попадаться больше в эту ловушку «завышенных ожиданий», дорогие друзья, то есть не быть через чур оптимистичными, нам надо всем помнить о первопричинах запредельной ключевой ставки.
Об этих причинах я писал ещё два года назад (!!!), когда сказал, что заградительная ставка теперь к огромному сожалению с нами надолго!
И с тех времён первопричины никуда не ушли.
Почитайте этот пост (здесь), убедитесь сами✊
Если вкратце, то виной всему огромные бюджетные вливания в ВПК и гигантские зарплаты контрактников.
Причём с контрактниками самая интересная история, так как там чаще всего у них, у контрактников, произошёл ВЗРЫВНОЙ рост доходов!
То есть раньше они у себя в регионе получали 20-40 000 рублей в месяц, а теперь у них 300 000 и более.
Это же касается и кратного роста зарплат на заводах, которые снабжают ВПК.
Естественно, эти все деньги тут же выливаются в рынок и разгоняют инфляцию, так как семьи контрактников тут же начинают тратить невиданные ранее деньги.
Поэтому, не будем наивными, дамы и господа!
Заградительная ключевая ставка с нами до тех пор, пока будут продолжаться гигантские бюджетные вливания в ВПК @dva_procenta
Возникает вопрос: почему все там такие наивные?
Ответ простой: они не понимают первопричины высокой ключевой ставки!
И в доказательство этого, ЦБ даже не рассматривал снижение ставки на 2п.п.!
Даже больше, они там рассматривали сохранение ставки, без понижения вообще! (см. видео).
Чтобы не попадаться больше в эту ловушку «завышенных ожиданий», дорогие друзья, то есть не быть через чур оптимистичными, нам надо всем помнить о первопричинах запредельной ключевой ставки.
Об этих причинах я писал ещё два года назад (!!!), когда сказал, что заградительная ставка теперь к огромному сожалению с нами надолго!
И с тех времён первопричины никуда не ушли.
Почитайте этот пост (здесь), убедитесь сами✊
Если вкратце, то виной всему огромные бюджетные вливания в ВПК и гигантские зарплаты контрактников.
Причём с контрактниками самая интересная история, так как там чаще всего у них, у контрактников, произошёл ВЗРЫВНОЙ рост доходов!
То есть раньше они у себя в регионе получали 20-40 000 рублей в месяц, а теперь у них 300 000 и более.
Это же касается и кратного роста зарплат на заводах, которые снабжают ВПК.
Естественно, эти все деньги тут же выливаются в рынок и разгоняют инфляцию, так как семьи контрактников тут же начинают тратить невиданные ранее деньги.
Поэтому, не будем наивными, дамы и господа!
Заградительная ключевая ставка с нами до тех пор, пока будут продолжаться гигантские бюджетные вливания в ВПК @dva_procenta
Прощаемся с последними надеждами на снижение ключевой ставки, дорогие друзья...
Ведь Минфин выкатил очень печальный проект бюджета на следующий год, который оказался дефицитным аж почти на 4трлн рублей! Причём на ближайшие 3 года будет такой дефицит...
Конечно, оптимисты скажут, что наш Минфин что-нибудь придумает и выкрутится без раскрутки инфляции, но реалисты понимают, что нет.
В подтверждение этого, тут же пришли новости, что с 1 января поднимается НДС до 22% (моментальный плюс к ценам 2%) и снижение порога без НДС для упрощёнщиков до 10млн в год (вместо 60млн), что тут же ещё повысит цены, особенно на услуги.
Это всё крайне печальные новости для рынка недвижимости, ведь он, этот рынок, крепко сидит на ипотечной игле, которая сейчас недоступна из-за заградительных ставок. И, похоже, ипотека останется недоступной ещё минимум 3 года, судя по проекту бюджета @dva_procenta
Ведь Минфин выкатил очень печальный проект бюджета на следующий год, который оказался дефицитным аж почти на 4трлн рублей! Причём на ближайшие 3 года будет такой дефицит...
Конечно, оптимисты скажут, что наш Минфин что-нибудь придумает и выкрутится без раскрутки инфляции, но реалисты понимают, что нет.
В подтверждение этого, тут же пришли новости, что с 1 января поднимается НДС до 22% (моментальный плюс к ценам 2%) и снижение порога без НДС для упрощёнщиков до 10млн в год (вместо 60млн), что тут же ещё повысит цены, особенно на услуги.
Это всё крайне печальные новости для рынка недвижимости, ведь он, этот рынок, крепко сидит на ипотечной игле, которая сейчас недоступна из-за заградительных ставок. И, похоже, ипотека останется недоступной ещё минимум 3 года, судя по проекту бюджета @dva_procenta
Какое интересное совпадение моей аналитики и аналитики агентства «Этажи», дорогие друзья!
Судите сами, ещё в июле я разместил мой очередной график «Адекватности цен» (здесь), который показал, что вториная недвижимость в Москве перестала выполнять свою главную функцию - сохранять наши накопления от инфляции. Ведь начиная примерно с марта 2025 года рост цен на квартиры стал отставать от инфляции, чего не происходило аж с 2019го года!
И вот сейчас почти к аналогичному выводу, но совершенно другим путём, пришли аналитики агенства «Этажи» (см. картинку, ссылка на статью здесь).
Они опираются на соотношение цены квадратного метра к цене его аренды, но это тоже очень даже справедливо.
Ведь рынок аренды (в отличие от рынка продаж) существует без всяких допингов льготных ипотек, поэтому там, на рынке аренды, цены диктуются просто: примерная цена аренды однушки равна половине средней зарплаты арендатора.
Так вот, это совпадение моей аналитики и аналитики агенства ещё раз подтверждает, что сейчас наступило время адекватных цен на вторичке Москвы.
НО!
Это абсолютно не означает, что нужно прямо сейчас бежать покупать квартиру.
НЕТ!
Никуда не торопимся!
Ведь если посмотреть на мой график «Адеватности цен» (здесь), то видно, что если инфляция и темпы роста цен на м² останутся в том же темпе, то нужно ещё подождать!
Лично я продолжаю следить и ждать, дамы и господа! @dva_procenta
Судите сами, ещё в июле я разместил мой очередной график «Адекватности цен» (здесь), который показал, что вториная недвижимость в Москве перестала выполнять свою главную функцию - сохранять наши накопления от инфляции. Ведь начиная примерно с марта 2025 года рост цен на квартиры стал отставать от инфляции, чего не происходило аж с 2019го года!
И вот сейчас почти к аналогичному выводу, но совершенно другим путём, пришли аналитики агенства «Этажи» (см. картинку, ссылка на статью здесь).
Они опираются на соотношение цены квадратного метра к цене его аренды, но это тоже очень даже справедливо.
Ведь рынок аренды (в отличие от рынка продаж) существует без всяких допингов льготных ипотек, поэтому там, на рынке аренды, цены диктуются просто: примерная цена аренды однушки равна половине средней зарплаты арендатора.
Так вот, это совпадение моей аналитики и аналитики агенства ещё раз подтверждает, что сейчас наступило время адекватных цен на вторичке Москвы.
НО!
Это абсолютно не означает, что нужно прямо сейчас бежать покупать квартиру.
НЕТ!
Никуда не торопимся!
Ведь если посмотреть на мой график «Адеватности цен» (здесь), то видно, что если инфляция и темпы роста цен на м² останутся в том же темпе, то нужно ещё подождать!
Лично я продолжаю следить и ждать, дамы и господа! @dva_procenta
Такой интриги по ключевой ставке уже не было с декабря прошлого года!
По идее, если смотреть на прошлый опыт, то ЦБ должен поднять завтра ставку, ведь уже третью неделю подряд инфляция растёт на 0,2%. Ровно настолько она росла в октябре прошлого года и тогда ЦБ поднял ставку сразу на 2п.п. до 21%!
Значит ли это, что поднятие ставки неизбежно?
Нет, конечно!
Ещё в прошлом декабре ЦБ показал, что подвежен давлению и не поднял тогда ставку, хотя инфляция зашкаливала («наезд» Миронова на Набиуллину можно посмотреть здесь).
Вот и сейчас мы видим что-то подобное.
Володин уже не стесняется и напрямую давит на ЦБ, чтобы те снизили ключевую ставку (см. картинку).
Что это будет означать для нас, для инвесторов в недвижимость, если рост инфляции продолжится?
А то, что нужно не торопиться и ждать!
Ведь разгон инфляции будет и дальше удешевлять реальную стоимость м².
Следим за моим графиком «Адекватности цен» (здесь), дорогие друзья! @dva_procenta
По идее, если смотреть на прошлый опыт, то ЦБ должен поднять завтра ставку, ведь уже третью неделю подряд инфляция растёт на 0,2%. Ровно настолько она росла в октябре прошлого года и тогда ЦБ поднял ставку сразу на 2п.п. до 21%!
Значит ли это, что поднятие ставки неизбежно?
Нет, конечно!
Ещё в прошлом декабре ЦБ показал, что подвежен давлению и не поднял тогда ставку, хотя инфляция зашкаливала («наезд» Миронова на Набиуллину можно посмотреть здесь).
Вот и сейчас мы видим что-то подобное.
Володин уже не стесняется и напрямую давит на ЦБ, чтобы те снизили ключевую ставку (см. картинку).
Что это будет означать для нас, для инвесторов в недвижимость, если рост инфляции продолжится?
А то, что нужно не торопиться и ждать!
Ведь разгон инфляции будет и дальше удешевлять реальную стоимость м².
Следим за моим графиком «Адекватности цен» (здесь), дорогие друзья! @dva_procenta
Меня сегодня накрыла паническая атака.
Дело в том, что в моей голове собрался очень неочевидный, но ужасный для рынка недвижимости пазл!
Ведь мы вполне можем приблизиться к ситуации 1998 года со всеми вытекающими последствиями! Да, без дефолта, но с обвалом рубля и гигантской инфляцией!
Судите сами.
Все эти санкции против наших нефтяных компаний и потолка цен на нефть по 46$ за баррель - это уже не смешно!
Ведь это цена, которая вплотную приблизилась к той, что спровоцировала дефолт в 1998 году!
Давайте по порядку.
Напомню, тогда, в 1998 году, цены были по 12$ за баррель.
НО!
Это были совершенно другие доллары.
Если учесть инфляцию доллара (см. картинку слева), то 12$ в 1998 году - это 33$ сейчас!
Это всего на четверть меньше нынешнего потолка в 46$!
При чём тут ужасный пазл для рынка недвижимости, спросите вы?
А при том, что если ситуация со сверхдешёвой нефтью повторится, то это разгонит инфляцию до сумасшедших размеров. Для примера, в 1998 это довело до дефолта и рубль в моменте обрушился в 3 раза.
А теперь самое неочевидное в этом пазле!
Дело в том, что рубль-то тогда обрушился в 3 раза, а вот цены на недвижимость... остались почти на том же уровне! До дефолта (см. картинку справа) цена м² была в районе 1000$, а после дефолта она опустилась всего на 20%.
Да-да, тогда, в далёких уже 90х годах недвижимость продавалась В ДОЛЛАРАХ, поэтому владельцы и инвесторы в недвижимость тогда почти ничего не потеряли.
Это (то, что цена упала не в 3 раза, а всего на 20%) свидетельствует о том, что цены на недвижимость при сильных скачках инфляции и курса рубля остаются прежними, никуда не скачут.
И ужас весь состоит в том, что сейчас у нас недвижимость оценивается и продаётся В РУБЛЯХ!
А это значит, что в случае повторения ситуации 1998 года из-за сверхдешёвой нефти (обвал курса и гигантской инфляции), мы, инвесторы в недвижимость, попадём в просак, так как цена м² сколько стоила в рублях до обвала, так столько же и останется стоить в тех же рублях @dva_procenta
Дело в том, что в моей голове собрался очень неочевидный, но ужасный для рынка недвижимости пазл!
Ведь мы вполне можем приблизиться к ситуации 1998 года со всеми вытекающими последствиями! Да, без дефолта, но с обвалом рубля и гигантской инфляцией!
Судите сами.
Все эти санкции против наших нефтяных компаний и потолка цен на нефть по 46$ за баррель - это уже не смешно!
Ведь это цена, которая вплотную приблизилась к той, что спровоцировала дефолт в 1998 году!
Давайте по порядку.
Напомню, тогда, в 1998 году, цены были по 12$ за баррель.
НО!
Это были совершенно другие доллары.
Если учесть инфляцию доллара (см. картинку слева), то 12$ в 1998 году - это 33$ сейчас!
Это всего на четверть меньше нынешнего потолка в 46$!
При чём тут ужасный пазл для рынка недвижимости, спросите вы?
А при том, что если ситуация со сверхдешёвой нефтью повторится, то это разгонит инфляцию до сумасшедших размеров. Для примера, в 1998 это довело до дефолта и рубль в моменте обрушился в 3 раза.
А теперь самое неочевидное в этом пазле!
Дело в том, что рубль-то тогда обрушился в 3 раза, а вот цены на недвижимость... остались почти на том же уровне! До дефолта (см. картинку справа) цена м² была в районе 1000$, а после дефолта она опустилась всего на 20%.
Да-да, тогда, в далёких уже 90х годах недвижимость продавалась В ДОЛЛАРАХ, поэтому владельцы и инвесторы в недвижимость тогда почти ничего не потеряли.
Это (то, что цена упала не в 3 раза, а всего на 20%) свидетельствует о том, что цены на недвижимость при сильных скачках инфляции и курса рубля остаются прежними, никуда не скачут.
И ужас весь состоит в том, что сейчас у нас недвижимость оценивается и продаётся В РУБЛЯХ!
А это значит, что в случае повторения ситуации 1998 года из-за сверхдешёвой нефти (обвал курса и гигантской инфляции), мы, инвесторы в недвижимость, попадём в просак, так как цена м² сколько стоила в рублях до обвала, так столько же и останется стоить в тех же рублях @dva_procenta
Как выбрать идеальное место для жизни? Есть ли универсальная формула, которая сможет выбрать лучший вариант и со временем не разочароваться?
Расскажем о главных критериях, которыми руководствуемся, на примере нового жилого дома «На Родниковой» в Ялте. Это и отличное место для жизни, и привлекательный вариант для инвестиций по следующим причинам:
Приватность и доступ к культурной жизни.
Мне комфортно жить в оптимальной локации: не в шумном центре города, но и не в густонаселенном спальном районе, а среди природы, но с городскими удобствами. Жилой дом «На Родниковой» находится между морем и горами, 100% квартир видовые, до Ялты можно добраться за 7 минут на автомобиле, а на выходных — съездить в Симферополь или в Севастополь (до них всего 1 и 1,5 часа).
Инфраструктура и городские удобства.
Если вы привыкли к благам цивилизации: часто завтракаете в кафе, почти не закупаетесь впрок, не любите искать место для парковки и сочувствуюте всем, кто возит детей в сад на другой конец города. «На Родниковой» учли требования таких жителей: на первых этажах откроются кофейни, продуктовый магазин находится в 2 минутах ходьбы, до детского сада пешком 5 минут, для водителей предусмотрено 2 этажа паркинга. Неплохо, учитывая, что в доме всего 184 квартиры? На вашем месте мы бы обратили внимание на данный комплекс.
Получите подробную информацию здесь
Это идеальный вариант для тех, кто ценит приватность, не любит городской шум и мечтает об уютном гнездышке с прекрасным видом.
Расскажем о главных критериях, которыми руководствуемся, на примере нового жилого дома «На Родниковой» в Ялте. Это и отличное место для жизни, и привлекательный вариант для инвестиций по следующим причинам:
Приватность и доступ к культурной жизни.
Мне комфортно жить в оптимальной локации: не в шумном центре города, но и не в густонаселенном спальном районе, а среди природы, но с городскими удобствами. Жилой дом «На Родниковой» находится между морем и горами, 100% квартир видовые, до Ялты можно добраться за 7 минут на автомобиле, а на выходных — съездить в Симферополь или в Севастополь (до них всего 1 и 1,5 часа).
Инфраструктура и городские удобства.
Если вы привыкли к благам цивилизации: часто завтракаете в кафе, почти не закупаетесь впрок, не любите искать место для парковки и сочувствуюте всем, кто возит детей в сад на другой конец города. «На Родниковой» учли требования таких жителей: на первых этажах откроются кофейни, продуктовый магазин находится в 2 минутах ходьбы, до детского сада пешком 5 минут, для водителей предусмотрено 2 этажа паркинга. Неплохо, учитывая, что в доме всего 184 квартиры? На вашем месте мы бы обратили внимание на данный комплекс.
Получите подробную информацию здесь
Это идеальный вариант для тех, кто ценит приватность, не любит городской шум и мечтает об уютном гнездышке с прекрасным видом.
Я в шоке от таких заявлений...
Я раньше думал, что все только делают вид, что не замечают слона в комнате (в виде СВО).
Но, нет!
Они реально не замечали этого слона!
Они - это в том числе частные лица, кто покупал квартиры в рассрочку, надеясь на то, что ключ скоро упадёт и они возьмут ипотеку по низкой ставке.
А теперь самое интересное!
Этого слона в комнате реально не замечал и сам ЦБ!
Ведь это он давал неверные сигналы!
Как такое возможно? Я, честно говоря, не могу найти этому объяснений, дорогие друзья.
Поэтому, обращаюсь к тем, кто продолжает верить в скорое падение ключевой ставки.
Нет, нет и ещё раз нет!
Пока идёт СВО, высокий ключ будет с нами, к огромному моему сожалению. И, похоже, это надолго.
Причины высокого ключа я перечислял ещё в 2023 году (здесь) и с тех пор ничего не изменилось
@dva_procenta
Я раньше думал, что все только делают вид, что не замечают слона в комнате (в виде СВО).
Но, нет!
Они реально не замечали этого слона!
Они - это в том числе частные лица, кто покупал квартиры в рассрочку, надеясь на то, что ключ скоро упадёт и они возьмут ипотеку по низкой ставке.
А теперь самое интересное!
Этого слона в комнате реально не замечал и сам ЦБ!
Ведь это он давал неверные сигналы!
Как такое возможно? Я, честно говоря, не могу найти этому объяснений, дорогие друзья.
Поэтому, обращаюсь к тем, кто продолжает верить в скорое падение ключевой ставки.
Нет, нет и ещё раз нет!
Пока идёт СВО, высокий ключ будет с нами, к огромному моему сожалению. И, похоже, это надолго.
Причины высокого ключа я перечислял ещё в 2023 году (здесь) и с тех пор ничего не изменилось
@dva_procenta
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Хуснуллин признался (здесь), что льготные ипотеки обходятся государству в 1,9 триллионов рублей в год!
Почти 2 триллиона расходов, Карл!
Это больше, чем расходы бюджета на образование!
А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Как хорошо, что я обладаю хорошей памятью и вспомнил «хвастовство» Хуснуллина на ПМЭФе 2021 перед Тиной Канделаки.
Я делал тогда даже отдельный ролик по этому поводу (здесь).
Там Хуснуллин с гордостью сообщил об их гениальном ходе в виде льготной ипотеки.
Ведь тогда они посчитали (см. прикрепленное видео), что льготная ипотека - это чудо! Ведь она принесла в строительную отрасль дополнительные 1,5 триллионов рублей, а государству это «ничего не стоило», цена вложений всего-то 3млрд. Копейки!
Гениально, ничего не скажешь!
За 4 года эти жалкие 3млрд превратились в 1,9трлн. Ежегодно!
Интересно, пересматривает ли сейчас это интервью Хуснуллин?
Вопрос, конечно, риторический, а я предлагаю Вам ещё раз насладиться сладким (но не дальновидным) пением политика.
@dva_procenta
Почти 2 триллиона расходов, Карл!
Это больше, чем расходы бюджета на образование!
А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Как хорошо, что я обладаю хорошей памятью и вспомнил «хвастовство» Хуснуллина на ПМЭФе 2021 перед Тиной Канделаки.
Я делал тогда даже отдельный ролик по этому поводу (здесь).
Там Хуснуллин с гордостью сообщил об их гениальном ходе в виде льготной ипотеки.
Ведь тогда они посчитали (см. прикрепленное видео), что льготная ипотека - это чудо! Ведь она принесла в строительную отрасль дополнительные 1,5 триллионов рублей, а государству это «ничего не стоило», цена вложений всего-то 3млрд. Копейки!
Гениально, ничего не скажешь!
За 4 года эти жалкие 3млрд превратились в 1,9трлн. Ежегодно!
Интересно, пересматривает ли сейчас это интервью Хуснуллин?
Вопрос, конечно, риторический, а я предлагаю Вам ещё раз насладиться сладким (но не дальновидным) пением политика.
@dva_procenta
Продолжаю вести График Адекватности Цен (ГАЦ*) на вторичном рынке недвижимости Москвы.
На этот раз у меня более приятные новости для всех инвесторов в недвижимость, для меня в том числе (см. график).
Да, рост цен на м² по прежнему отстаёт от инфляции.
НО!
Линии тенденций роста инфляции и цен на м² практически стали параллельными! В прошлом, в июльском графике (здесь), была куда более печальная картина.
Очень надеюсь, что цены на квартиры нащупали дно и теперь снова начнут выполнять свою основную функцию: спасать накопления инвесторов от инфляции.
Держу пальцы крестиком!🤞
Сейчас очень важно, чтобы это действительно оказалось дном и никто снизу не постучался @dva_procenta
* На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 283 539р;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г** + официальная инфляция, сейчас она составляет 294 000р за м².
** В 2019г синий и красный графики совпадали, доказательство этого здесь.
На этот раз у меня более приятные новости для всех инвесторов в недвижимость, для меня в том числе (см. график).
Да, рост цен на м² по прежнему отстаёт от инфляции.
НО!
Линии тенденций роста инфляции и цен на м² практически стали параллельными! В прошлом, в июльском графике (здесь), была куда более печальная картина.
Очень надеюсь, что цены на квартиры нащупали дно и теперь снова начнут выполнять свою основную функцию: спасать накопления инвесторов от инфляции.
Держу пальцы крестиком!🤞
Сейчас очень важно, чтобы это действительно оказалось дном и никто снизу не постучался @dva_procenta
* На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru, сейчас цена м² составляет 283 539р;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в 2019г** + официальная инфляция, сейчас она составляет 294 000р за м².
** В 2019г синий и красный графики совпадали, доказательство этого здесь.
Прошло почти 2 месяца после моей прошлой панической атаки и... сейчас ситуация стала только хуже!
И дело всё в том, что цена российской нефти продолжает стремительно падать и достигла $35 за баррель (см. картинку).
Цена на нефть вплотную приблизилось к психологической отметке в $33!
Напомню, $33 - это цена барреля в 1998г с учётом инфляции доллара. Ведь тогда, в 1998г, цена была $12 за баррель плюс инфляция доллара за 27 лет (расчёты и предыдущая моя паническая атака здесь).
А ведь тогда, в девяностые, такая низкая цена на нефть привела к очень печальным последствиям для рубля.
Но владельцы недвижимости в девяностых не сильно потеряли, так как тогда квартиры продавались и покупались в долларах.
НО!
Сейчас совершенно другая ситуация, так как теперь цены на недвижимость в рублях!
И, если рубль сильно обесценится, то тогда обесценятся и квартиры тоже. Хоть цена на м² в рублях в случае обвала может немного подрасти, только кому от этого будет легче?
А теперь самое печальное...
Обвалится рубль или нет - зависит от того, как долго будет нефть дешёвой. Осталось выяснить, какие прогнозы по цене на российскую нефть?
И, дамы и господа, прогнозы очень печальные... Вот, например, Игорь Юшков, эксперт Финансового университета при правительстве РФ, прогнозирует, что огромный дисконт на российскую нефть сохранится на весь 2026г (см. видео).
В этой ситуации меня, как инвестора в недвижимость, успокаивает только одно: это нынешнее малообъяснимое укрепление рубля, с которым никто не может справиться.
НО!
Не похоже ли это сейчас на сжатую до предела пружину, дорогие друзья? И что будет, если эта сжатая пружина сорвётся? @dva_procenta
И дело всё в том, что цена российской нефти продолжает стремительно падать и достигла $35 за баррель (см. картинку).
Цена на нефть вплотную приблизилось к психологической отметке в $33!
Напомню, $33 - это цена барреля в 1998г с учётом инфляции доллара. Ведь тогда, в 1998г, цена была $12 за баррель плюс инфляция доллара за 27 лет (расчёты и предыдущая моя паническая атака здесь).
А ведь тогда, в девяностые, такая низкая цена на нефть привела к очень печальным последствиям для рубля.
Но владельцы недвижимости в девяностых не сильно потеряли, так как тогда квартиры продавались и покупались в долларах.
НО!
Сейчас совершенно другая ситуация, так как теперь цены на недвижимость в рублях!
И, если рубль сильно обесценится, то тогда обесценятся и квартиры тоже. Хоть цена на м² в рублях в случае обвала может немного подрасти, только кому от этого будет легче?
А теперь самое печальное...
Обвалится рубль или нет - зависит от того, как долго будет нефть дешёвой. Осталось выяснить, какие прогнозы по цене на российскую нефть?
И, дамы и господа, прогнозы очень печальные... Вот, например, Игорь Юшков, эксперт Финансового университета при правительстве РФ, прогнозирует, что огромный дисконт на российскую нефть сохранится на весь 2026г (см. видео).
В этой ситуации меня, как инвестора в недвижимость, успокаивает только одно: это нынешнее малообъяснимое укрепление рубля, с которым никто не может справиться.
НО!
Не похоже ли это сейчас на сжатую до предела пружину, дорогие друзья? И что будет, если эта сжатая пружина сорвётся? @dva_procenta
Как развивать посуточный бизнес?
Максимум полезной информации о том, как сегодня зарабатывать на недвижимости, в канале Яндекс Путешествий для профессионалов сферы гостеприимства.
Здесь публикуются посты от ключевых экспертов рынка — и всегда есть что почитать:
▪️Как эффектно обновить посуточную квартиру
▪️Партнёрства в посуточной аренде: как это работает?
▪️Как увидеть, на чём бизнес зарабатывает или теряет деньги
▪️Как увеличить доход от посуточной аренды без расширения бизнеса
▪️Законы, которые нужно знать владельцу посуточного бизнеса
Подписаться
Максимум полезной информации о том, как сегодня зарабатывать на недвижимости, в канале Яндекс Путешествий для профессионалов сферы гостеприимства.
Здесь публикуются посты от ключевых экспертов рынка — и всегда есть что почитать:
▪️Как эффектно обновить посуточную квартиру
▪️Партнёрства в посуточной аренде: как это работает?
▪️Как увидеть, на чём бизнес зарабатывает или теряет деньги
▪️Как увеличить доход от посуточной аренды без расширения бизнеса
▪️Законы, которые нужно знать владельцу посуточного бизнеса
Подписаться