Вторичка резко подорожала за июль, как мы и обещали. Надолго ли? 🤔

За месяц цены прибавили почти столько же, сколько за всё первое полугодие — на 1,1%. Рубль падал и люди бросились спасать накопления в бетоне, да ещё ипотека дорожает, и надо успеть…

Но дальше ценам будет сложнее расти — с ипотекой 12% вторичке тяжело бороться с новостройками. А ведь скоро будет и 13-14%...

#итогиВторичка

В выходные можно немного философии? О том, почему квартиры в Москве такие дорогие и никогда не дешевеют ✍️

30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.

Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.

Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.

Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.

Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.

Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.

Теперь точно всё. Путин подписал закон об НДС на апарты.

Нулевой налог остаётся в прошлом, теперь НДС будет 20%. Но продающиеся сейчас ЖК это не затронет. Налог надо будет платить только за комплексы, разрешение на строительство которых будет получено уже в 2024 году.

Апарты ещё поживут. Но через год-другой их доля на рынке неизбежно снизится. Тем более что и статус их всё ещё остаётся невнятным.

ЗИЛАРТ: есть вопросики, но какие альтернативы?

#разборЖК

Наконец-то разбираем легендарный мегапроект от ЛСР. Стройка идёт уже 5 лет, но неизменно лидирует во всех рейтингах продаж. В чём секрет успеха? И стоит ли брать там что-то сейчас?
Один из первых в городе крупных проектов КРТ — в данном случае застраивается территория бывшего автозавода ЗиЛ. Трудно поверить, когда-то завод занимал гигантскую площадь в 300 гектар, там работало почти 100 000 человек. Но 10 лет назад от него остались только стены, по сути, огромный пустырь прямо рядом с ТТК, в 10 минутах езды от центра. Теперь построили метро, офисы, ледовый дворец и, конечно же, сразу несколько огромных ЖК (суммарно планы на 25 000 жителей).

ЛСР отхватил себе, возможно, лучшую часть полуострова — она ближе всего к центру, но при этом своя набережная, парк Тюфелева роща, единственная школа района — прямо напротив.

💸 Студии от 13,4 млн р. за 22 м². Однушки от 16,9 млн р. за 35 м². Двушки от 18,3 млн р. за 44 м². Трёшки от 28,3 млн р. за 72 м². 4+ комнаты от 39,9 млн р. за 102 м². Квартиры без отделки.
Конкуренция за покупателей у ЗИЛАРТа серьёзная. В ЖК Парк легенд, который уже сдан, однушки с чистовой отделкой 14,7 миллиона рублей. В ЖК Forst от дочки ПИКа — Forma — цены плюс-минус такие же, как в ЗИЛАРТе, но есть варианты с предчистовой отделкой. Но главный конкурент — ЖК Shagal от Эталона. Здесь в продаже вторая очередь, цены стартуют от 13,2 миллиона за студию 28 метров без отделки. Да, совсем далеко от метро, но ценовая разница очень серьёзная.

Плюсы ЗИЛАРТА:
✅ Центр близко
Доехать до центра можно за 20 минут, на расстоянии 200-300 метров выезд на ТТК.
✅Локация
Это преобразованная набережная Москвы-реки, парк Тюфелева роща, Остров мечты в 5-10 минутах езды. Плюс большой культурный кластер в самом ЖК.
✅ Инфраструктура
Она уже готова для того, чтобы обслуживать всех жителей комплекса, так как в этой части острова осталось достроить всего несколько домов.
✅ Концепция «город в городе»
Старого фонда нет вообще, всё новое. Публика соответствующая. Здесь нет случайных людей, в районе живут только те, кто способен купить себе квартиру за 15-20 млн рублей и выше.

Минусы:
❌ Трафик
Проспект Андропова и Симоновский вал могут очень быстро и резко встать так, что до центра придётся добираться в 3 раза дольше. И близкий выезд на ТТК здесь не сильно поможет: слишком много жилья строится вокруг.
❌ Метро
В пешей доступности только станция МЦК, до обычного метро идти более 20 минут. Для ЖК такого уровня это больно.
❌ Есть вопросы к застройщику
По сети гуляли ролики о том, как криво возведены дома, и в случае чего они действительно могут просто рухнуть. Плюс есть большие вопросы к тому, как проводились экспертизы по грунтовым водам, как проводился залив фундамента. Даже дома относительно небольшой этажности (10-15) гуляют при порывах ветра.
❌ Отсутствие отделки
Это отталкивает покупателя, особенно в текущей экономической ситуации.
❌ Неприятные мелочи
Например, здесь практически не бывает свободных парковок. Широченные дороги могут производить впечатление неуютного района. А будущая застройка оставшегося куска ЗИЛа займёт ещё лет 10 — ловите бонус в виде шума на улице и обилия мигрантов.

✍🏻 Вердикт: хороший продукт. Для жизни ЗИЛАРТ — это неплохая история: новый район, хотя на первых порах могут возникать трудности с социалкой. Цены уже высокие, поэтому рассматриваем только для себя. Кто-то скажет, что за такие деньги лучше жить в экологичном ЗАО или в премиальных ЖК более статусных конкурентов, но… продажи прут, ведь конкретно в этой локации альтернатив почти нет.

Сколько заработали те, кто купил однушку под сдачу 5 лет назад? Считаем ✍️

За 5 лет вторичка в Москве подорожала на 54,2%, подсчитали в Инком-Недвижимость. Средняя однушка таким образом подросла с 5,9 до 9,1 млн.

Если сдавать её за минимальный прайс 20-25 тыс. рублей в месяц (да-да, расчёт суперконсервативный), то за 5 лет можно было заработать ещё 1,4 млн. Совокупный доход без учёта налогов, простоя и амортизации составляет 4,6 млн рублей = +78% за 5 лет.

Для сравнения: вклад под 8% принёс бы вам 2,9 млн рублей = +49% за 5 лет (тут тоже теперь есть налог 13%, поэтому реальная сумма была бы чуть меньше).

Разрыв стал бы ещё сильнее, если бы мы взяли студию в ликвидном районе и сдавали её не за 25, а хотя бы за 45 тысяч. Не говоря уже о более высокой надёжности недвижки в плане сбережения крупных сумм. Выбор очевиден.

GMK выложили в сеть новый эпизод своего ток-шоу, тема –«Риэлопмент», то есть взаимоотношения девелоперов и риелторов. Интересно уже то, что обсуждают эти отношения по большей части риелторы, а не девелоперы, а Сергей Разуваев в роли психолога, который выслушивает всё, что наболело.

Продюсеры шоу предлагают запастись попкорном: кроме серьёзных тем о комиссиях, эксклюзивах, механиках работы с агентами, там ещё играют в футбол с Ильдаром Хусаиновым и вместе с Олегом Торбосовым подбирают квартирку Винни-Пуху. Ильдар объяснит, почему не продал своё агентство Самолет Плюсу, а Рим Хасанов – почему-таки продал.

СМОТРЕТЬ ЗДЕСЬ

Герои выпуска: Ильдар Хусаинов, Олег Торбосов, Рим Хасанов, Ленария Хасиятуллина, Виктор Заглумин и Эвелина Сверчиньска.

Написать своё мнение о выпуске и связаться с авторами можно в канале продюсеров шоу @gmkblog

И всё-таки... что происходит? Сбер психанул и снова снизил ставки по льготным ипотекам. Несмотря на повышение ключевой 🤯

С 4 августа семейную ипотеку в банке можно взять под 4% вместо 6% прописанных в программе. Обычную господдержку будут давать под 6% вместо 8%, а ипотеку для айтишников — под 3% вместо 5%.

То есть Сбер даёт скидку 2% полностью за свой счёт. Пишут, что такие ставки доступны в тех ЖК, которые строятся на кредиты Сбера (но это каждый второй по стране). Видимо, там какие-то взаиморасчёты, не может же банк выдавать ипотеку себе в убыток.

Напомним, предыдущее снижение ставок от Сбера было всего 2 недели назад! В тот же момент первый взнос снизили до 10%.

Видимо, Сбер пошёл ва-банк, чтобы собрать максимальное число ипотечников, пока ЦБ не ввёл новые ограничения.