Готовый дом по Семейной или ИТ ипотеке ⁉️

Выгода - до 3 млн ₽ собственных средств за счёт эксклюзивной партнерской программы.

Сегодня началось строительство первого дома по моей партнерской программе в сфере загородного строительства.

Буду держать вас в курсе развития проекта и хода строительства
#ижс_эскроу_звеннигород

Особенно волнительно, потому что строим по факту себе - а точнее моему брату 🤝 все проверяем на себе 👌

Задача:

1. Использовать семейную ипотеку на строительство загородного дома

2. Снизить вложение собственных средств до минимума

3. Построить современный дом рядом с Москвой для большой семьи

Решение:

1. Найден земельный участок рядом со Звенигородом - 2,5 млн, 10 соток, небольшое КП

2. Дом по семейной ипотеке, площадью 160 кв.м - бюджет 12 млн. Все деньги по семейной ипотеке за счёт специальных условий от моих партнеров. Стройка по эскроу счету, все деньги через банк, официально.

3. Дом - каркасник на ж/б плитах и сваях, с частичной внутренней отделкой, почти всеми инженерными коммуникациями, септиком и скважиной. Срок строительства 6-9 мес

Что в итоге:

Готовый дом в 45 мин на авто от Москвы, в живописном и историческом месте.

Общий бюджет - ок.16 млн (с учетом финишной отделки и благоустройства участка)

Итого - ок. 100 тыс/м2 за готовый объект недвижимости.

При этом собственные средства в сделке - всего 4 млн. ₽

Где еще так выгодно можно применить семейную ипотеку в Москве?

Семейная ипотека:
- лимит 12 млн для МО
- ставка 6% (пока)

ИТ ипотека:
- лимит 9 млн для МО
- ставка 6% или ниже

Сезон начинается, цены на строительные материалы и услуги будут только расти, самое время заключить контракт и встретить новый 2027 год в собственном доме 👍

Программа подходит, если у вас уже есть земельный участок в Московской области, или же мы поможем с выбором отличного участка для вашего будущего дома 🤝

Помогаем одобрить ипотеку (собрать необходимый пакет документов, а также решаем сложные ситуации при испорченной кредитной истории)

Хотите узнать подробнее - пишите в личные сообщения или оставьте комментарий со словом «ИЖС»

ИИ-агент по недвижимости или классический брокер?

Сегодня обсуждали внедрение искусственного интеллекта в разных сферах жизни и бизнеса.

ИИ-агенты становятся все более популярными, трансформируясь из чат-ботов в полноценных бизнес-ассистентов.

Может ли ИИ-агент заменить классического агента по недвижимости?

Надо признать, что со временем это произойдёт почти во всех нишах на рынке, кроме, пожалуй, самых узких и специфических (крупные коммерческие проекты, разрозненные штучные объекты вторичного рынка и возможно загородные дома) - там где сложно систематизировать и унифицировать процесс поиска и сравнения объектов, а также нужна экста-высокая или специфическая экспертиза, либо отсутсвует достаточный массив подтвержденной информации (в том числе из-за умышленного ее искажения - фейки и «фонари» на Авито и ЦИАН)

Сроки такой экспансии сложно оценить, но это произойдёт ещё до конца текущего десятилетия 👌

Уже сегодня, многие задачи в недвижимости удобно и эффективно решаются с помощью ИИ, пока на стороне исполнителя (брокера, агента, риэлтора, агентства недвижимости, банка, застройщика), но уверен, что вскоре покупатели и продавцы получат удобный инструмент для решения стандартных задач (особенно в сегменте новостроек и ипотечного кредитования) - и это приведёт к трансформации рынка и самой профессии агента по недвижимости/риэлтора.

И это хорошо 🤝, так как повышает эффективность и прозрачность, снижает стоимость транзакций и оздоравливает рынок вцелом.

Я верю, что сама профессия не уйдет в историю полностью, но в ней останутся только те, кто научится использовать ИИ как инструмент в своей бизнес-системе, чтобы улучшить качество, скорость и доступность своих услуг и продуктов для клиентов.

Как изменился рынок с распространением интернета и появлением агрегаторов (справочники и газеты потеряли актуальность в крупных городах), так и расширение возможностей ИИ приведёт к новым вызовам, но и даст новые возможности всем нам

А вы как считаете?

Что будет поддерживать спрос на новостройки в 2026 году? И при чем тут вторичный рынок?

Первое, что хочу отметить в новом году - устойчивый интерес ко вторичному рынку со стороны покупателей (при этом покупка происходит за собственные накопленные средства - в бюджете от 15 до 40 млн и дороже)

Т.е. даже при высоких ставках по ипотеке, есть активный спрос на готовые квартиры (даже в старом фонде), не говоря уже о квартирах с ремонтом, в новых современных домах.

Теперь обратим внимание на новостной фон - СБЕР снижает ставки по ипотеке вслед за решением ЦБ по ключевой. Это дополнительно поддержит спрос в перспективе 👌

Предположу, что мы наблюдаем возврат рынка к привычному для прошлых лет (до 2020 г) механизму обмена старого на новое с доплатой/ипотекой.

Этот принцип был утрачен в годы растущих цен на новостройки и эпоху льготной ипотеки, но сейчас мы становимся свидетелями сокращения ценового разрыва между первичным и вторичным рынком.

К тому же вторичный рынок жилья начинает насыщаться готовыми современными проектами 2023-2025 годов постройки, что действительно создает конкуренцию новостройкам, в отличие от домов старой эпохи (до 2020 года).

Какие выводы:

1. Сделки на вторичном рынке вновь становятся основным ресурсом для покупки новостроек (льготная ипотека и рассрочки постепенно теряют свое лидерство, накопленный инвестиционный капитал уже максимально «припаркован»), теперь покупатели решают свой житейский вопрос - улучшение условий жизни

2. Спрос на готовое - устойчив, цены не снижаются и даже растут

3. Разрыв между качественной вторичной и первичным рынком сокращается

4. Дальнейшее снижение ставок поддержит спрос на вторичном рынке и приведёт вероятнее всего к росту цен ввиду ограниченного предложения

5. Растёт сложность сделок на первичном рынке - нужно не просто подобрать объект под стратегию клиента, но и реализовать его активы на вторичном рынке, чтобы высвободить необходимый капитал

Остались вопросы? Или хотите реализовать вашу стратегию - приглашаю на КОНСУЛЬТАЦИЮ

Что бы отвлечься от новостного фона сегодняшнего дня, решил поделиться с вами искренней радостью моего клиента.

Пусть для кого-то покажется это не столь значительным событием - но человек какое-то время назад принял волевое решение и спустя 1,5 года стал собственником квартиры и знаете о чем жалеет?

Что не купила две квартиры ))

Прямая цитата:

Я теперь жалею только об одном: а вот нельзя было тогда на себя одну взять две квартиры по 5,7 млн с ремонтом и кондеем
под 3,5%?)))

Вот так - спустя время понимаешь, что лучший момент для принятия решения был именно тогда или даже ещё раньше.

Очень рад, что эта история завершилась для моего клиента именно такими выводами, значит работа была сделана хорошо и есть польза 👌

Всем добра и не сворачивать со своего пути!

Лучшее время действовать - это сейчас 💯

Итоги января-февраля 2026

Начало года выдалось достаточно активным на сделки

Основное:

1. Завершил сделку по аренде коммерческого объекта под бутик одежды в центре Москвы, на Софийской набережной

2. На первичном рынке - 4 подписанных ДДУ в ЦАО, выкупаем с клиентом квартиры со скидкой до 50%

3. На вторичном рынке - 2 завершенные сделки, ещё одна в процессе подписания

Ещё было много подборов, консультаций, подготовки аналитики и коммерческих предложений🤝

Рынок «живой» и комфортный, эффективные скидки и рассрочки, лояльные условия в офисах продаж новостроек, покупатели на вторичном рынке активные и почти все с наличными (доля ипотек минимальная)

Хорошее время для выгодных сделок💎

Семейный формат квартиры - есть ли дефицит таких квартир на рынке Москвы?

Решил обратить ваше внимание на этот вопрос, потому как квартир площадью более 60 м2 в современных новостройках достаточно мало.

Причин несколько:

- высокая цена квадратного метра, что при большой площади делает бюджет покупки весьма ощутимым и семейная ипотека здесь уже не имеет решающего значения

- как правило семьям с детьми нужно готовое, здесь и сейчас, с развитой инфраструктурой вокруг (школы, сады, парки, магазины и детские секции, поликлиника и тп), а инвестировать на горизонт 3-7 лет могут далеко не все семьи

- удобные для жизни и современные планировки квартир большой площади помещаются далеко не во всех ЖК, так чтобы не снижались ТЭПы проекта (другими словами, чтобы это было выгодно девелоперу)

Формат семейный (для семьи с 2-3 детьми) в моем понимании, это квартира:

- с как минимум 3мя отдельными спальнями и 2мя полноценными санузлами с душем или ванной

- с просторной входной зоной и системой хранения (гардероб)

- одна из спален со своим гардеробом и ванной комнатой

- с кухней-гостиной площадью от 30 м2

В итоге получаем, что такой набор опций не возможен в квартирах площадью менее 80 м2 (а в идеале не менее 100 м2) и я на своей практике не встречал настоящих семейных квартир меньшего метража.

Теперь немного цифр:

По данным на декабрь 2025 года в москве проживает более 240 тыс многодетных семей (рост за 15 лет в 3,7 раза), в которых суммарно воспитывается более 612 тыс детей.

Если взять данные ЦИАН - то на вторичном рынке Москвы (в пределах мкад) квартир площадью 80-130 м2 в домах не старше 2020 года продается всего ок 800 шт (с отделкой), а в бюджете до 600 тыс/м2 - только 300 шт!

Если расширить диапазон, и взять готовые дома со сроком сдачи с 2000 года (что условно можно считать современным жильем) - то ситуация не сильно становится лучше - семейных квартир с отделкой площадью 80-130 м2 всего около 1000 шт

То есть, если бы например ок 5% многодетных семей из всех проживающих в Москве, решили сменить или улучшить свои жилищные условия, то они столкнулись бы с явной нехваткой хороших современных квартир - таких было в 3 раза меньше спроса, или им пришлось бы довольствоваться менее современным жилым фондом начала и середины нулевых годов.

Аренда к слову не сильно меняет картину - доступных семейных квартир в бюджете до 300 тыс/мес в домах 2020 и позже годов постройки - всего ок 120 шт. на всю Москву и распределены они достаточно неравномерно.

Выводы каждый может сделать сам 👌

Предлагаю обсудить в комментариях к посту 🤝

Если вы находитесь в поиске семейного формата квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приглашаю на КОНСУЛЬТАЦИЮ

Растут ли цены на вторичном рынке?

На примере сделки в ЖК ХАЙД (HIDE)

В июне 2025 года (т.е. ок. 9 мес назад) в ЖК Хайд я продал квартиру моего клиента по цене ~610 тыс/м2.

О квартире:
площадь - 102 м2, 3 спальни, 3 с/у, гардероб, панорамный вид на город, отделка WhiteBox.

О ЖК Хайд:
Премиум класс, на границе ЦАО, собственная инфраструктура для жителей - фитнес-рум, детская игровая, общественная гостиная в центральном лобби. Удобная транспортная доступность - Арбат, Сити, Хамовники, Воробьевы горы. Близость к центру, паркам и вылетным магистралям. Из минусов - далеко от метро, слабое окружение (старый фонд и отсутствие внешней инфраструктуры в пешей доступности)

На момент продажи в прошлом году - цены на квартиры с 3мя спальнями и площадью ок 100м2 были в диапазоне от 540 до 650 тыс./м2 в зависимости от этажа, вида и планировки, «документов». В экспозиции в течении года было в разное время от 3 до 5 квартир.

Спустя почти год, экспозиция сильно не поменялась - ок 10 квартир в продаже + несколько с готовой отделкой (в прошлом году готовых не было), но вот цена предложения - от 700 до 900 тыс/м2 с WhiteBox, и от 900 тыс/м2 с полной отделкой «под тапочки»

Как видим - цены предложения выросли, т.к. даже с учётом потенциального торга, рост составляет больше 10% (менее, чем за год).

Это частный пример и сравнение цен в отдельно взятом ЖК, при этом не самом «ликвидном» с точки зрения квартир семейного формата и большой площади, однако, он подтверждает общий тренд на рост цен на вторичном рынке (как минимум с темпом инфляции) даже при наличие конкуренции и выбора у покупателя, и в отсутствии таких стимулов как доступная рыночная ипотека.

На мой взгляд, дальнейший рост цен на качественные готовые квартиры в современных домах неизбежен по ряду причин:

- Цены на новостройки растут опережающими темпами

- Снижение объемов ввода в ближайшие несколько лет из-за удлинения сроков строительства и отложенных стартов новых проектов

- Нормализации ставок по рыночной ипотеке и роста объема выдач на вторичном рынке

ОДНАКО ВАЖНО ‼️

Для того, чтобы принять взвешенное решение о покупке недвижимости рекомендую разработать свою собственную стратегию с опорой на аналитику и исходя из ваших целей и задач.

Это позволит не ждать когда «цены на квартиры рухнут», а понять, что действовать можно и нужно уже сейчас, используя доступные для этого инструменты 👌

Приглашаю на КОНСУЛЬТАЦИЮ по созданию вашей личной стратегии в недвижимости

Денег на рынке больше, чем хороших идей ‼️

Согласны с этим?

Несколько раз в неделю обязательно мониторю запросы в наших профессиональных брокерских чатах

Для чего?
Чтобы чувствовать «пульс» рынка - что сейчас хотят купить/арендовать в жилье или коммерции, в какие проекты хотят вложиться инвесторы, какую землю и под что ищут девелоперы.

Что наблюдаю:
1. Всем нужны ГАБы(готовый арендный бизнес) в Москве и МО с окупаемостью до 10 лет. Только таких объектов уже нет, «выходящие» с депозитов деньги «опоздали» примерно на год, сегодня можно найти ликвидный объект в относительно небольшом бюджете с окупаемостью от 12-14 лет (спасибо новым правилам по НДС)

2. Многим нужна земля под строительство МКД (многоквартирных домов) и складов

3. Регулярные запросы на редевелопмент под гостиницы, хостелы

4. Ещё готовы покупать здания под штаб-квартиры, клиники и медцентры

5. Отдельная каста - запросы под дарксторы и даркитчен (доставка продуктов и готовой еды - растущий тренд в мегаполисах)

Судя по динамике запросов, их повторяемости - складывается впечатление, что хороших объектов под актуальные нужды бизнеса очень мало.

На своем опыте также часто сталкиваюсь с этой проблемой - когда работаю по запросу своих клиентов, и недавний кейс с подбором помещения под шоу-рум наглядный тому пример 👌

А вы согласны, что денег больше, чем нормальных объектов и проектов?