Я люблю технологии, особенно те, что реально меняют правила игры. Искусственный интеллект — как раз из этой категории. Уже сейчас он помогает анализировать сделки, автоматизировать процессы, сокращать издержки и открывать то, что раньше было «вне зоны видимости». И это только начало.

Сегодняшний пост в двух частях (простите, посты становятся объемнее) — об ИИ и недвижимости. Что уже работает, какие решения появляются и почему сейчас самое время разобраться в теме, даже если вы не data scientist, а застройщик, брокер или просто внимательный наблюдатель рынка.

4 волны изменений:

1. Автоматизация рутинных задач (ИИ как джуниор-сотрудник)
Большинство рабочих процессов в недвижимости — повторяемые и ручные. Ответы на одинаковые запросы арендаторов, организация просмотров, сбор документов, переписки с банками и контрагентами.

Сейчас эти задачи начинают решать умные ассистенты:
▪️EliseAI — виртуальный агент по аренде, который сам отвечает клиентам, бронирует показы и сопровождает сделку (автоматизация до 90% работы менеджера).
▪️GreenLite — ускоряет получение разрешений на строительство на 75%, стандартизируя процессы по регионам.
▪️Rexera — ИИ-платформа для сопровождения сделок: от поиска ограничений по правам собственности до напоминаний участникам.
▪️Maxwell — автоматизирует весь ипотечный цикл: от андеррайтинга до пост-закрытия (используется банками и кредиторами).

Такие ИИ-системы особенно актуальны на цикличных рынках, где часто либо нехватка людей, либо вынужденные простои.

2. Генеративный дизайн (ИИ как архитектор-помощник)
ИИ теперь способен не только обрабатывать данные, но и создавать черновики: зданий, планировок, интерьерных решений. Причём быстро и с учетом нормативов, плотности застройки и даже модели доходности.

▪️TestFit — проектирует жилые и коммерческие здания за секунды, учитывая ГПЗУ, нормативы и инвестиционные параметры.
▪️Cedar — объединяет публичные базы и генерирует варианты застройки участка — сразу с расчетом потенциала и возврата.
▪️Bobyard — анализирует ландшафтные планы, рассчитывает объемы материалов и формирует сметы — в пару кликов, вместо часов ручной работы.

Сегодня это работает как “черновики”, но с ростом точности эти инструменты начнут снижать soft costs в строительстве: архитектуру, проектирование, визуализацию.

3. ИИ для анализа данных (понимание с первого взгляда)
Недвижимость — это тонна данных: фото объектов, планы, контракты, акты, оценки, презентации, выписки. Раньше всё это требовало людей, теперь — моделей.

▪️Hover превращает фото с телефона в точную 3D-модель объекта — за 15 минут вместо выезда на место.
▪️ZestyAI анализирует спутниковые снимки 150+ млн зданий в США и находит риски (ветровая нагрузка, ветки деревьев, материалы) — особенно полезно для страховщиков и инвесторов.
▪️DocumentCrunch читает строительные контракты и вытаскивает из них риски, сроки и обязательства.
▪️NavigateAI — агрегирует рыночные данные и строит аналитику в реальном времени.

ИИ теперь не просто ускоряет анализ, а делает его более точным, чем человек.

4. Разблокировка “узких мест” сделок
Сделка с недвижимостью — это путь с множеством «бутылочных горлышек». Сроки оценки, проверки, согласования. Всё это может замедлить проект на недели.

Здесь появляются агентные ИИ-системы — “цифровые сотрудники”, которые умеют координировать между системами и участниками.
▪️Keyway — ускоряет сделки с коммерческой недвижимостью, автоматически вытаскивая ключевые параметры договора и формируя аналитику.
▪️TurboHome — платформа брокера с фиксированной комиссией, полностью автоматизирующая закрытие сделок.
▪️Valuebase — платформа оценки объектов недвижимости для налоговых органов. Раньше этот процесс был ручной и субъективный — теперь мгновенный.

Мы в той самой фазе, где все говорят об ИИ, но реальные внедрения — точечные. Это классический парадокс продуктивности — эффект, когда технология уже есть, но экономический результат запаздывает. Сейчас выигрывают стартапы, которые показывают быструю и понятную выгоду.

Часть 2.

Сильные игроки — Appfolio, Rocket, Procore — все уже интегрируют ИИ в свои продукты. У них — клиенты, ресурсы, дистрибуция. Но нишевые стартапы побеждают фокусом и глубиной.

Будущее за вертикальными ИИ:
Горизонтальные системы (типа ChatGPT) хороши в общем, но недвижимость — сложная, фрагментированная и локальная отрасль. Здесь выигрывает вертикальный ИИ — заточенный под процессы и специфику, от зонирования до ТЗ на лифты.

Что дальше? 3 направления роста

1️⃣ Physical AI — ИИ и роботы в физическом мире: от покраски и кладки до модульного строительства. Первые применения — в заводских условиях, где легко контролировать среду.

2️⃣ Новое поколение генеративного дизайна — от быстрых черновиков к высокоточному BIM-проектированию и оформлению интерьеров.

3️⃣ Агентные ИИ в экосистемах — ИИ-помощники, встроенные в системы управления недвижимостью, CRM, ипотечные платформы. Они заменяют не просто интерфейс, а всю связку процессов между людьми и платформами.

🎙ИИ уже меняет рынок недвижимости. Он не заменяет людей — он убирает рутину, ускоряет сделки и делает работу точнее. Как когда-то мышь сделала компьютер удобным, ИИ делает цифровую среду недвижимости «живой».

Сейчас — уникальный момент. Отрасль только в начале пути. И тот, кто начнёт разбираться в ИИ сейчас, через 3–5 лет будет не просто “в теме”, а будет формировать новые правила игры.

➡️ Карту TOP-50 ИИ-стартапов в недвижимости можно посмотреть на сайте https://proptechmap.ru/aistartup

Как один стартап навел порядок на стройке и стал единорогом

PropTech — это не только про красивые рендеры и умные замки. Иногда это про бетон, проводку и стройплощадки.

BuildOps — как раз такой случай:
Стартап из Лос-Анджелеса делает ПО для подрядчиков — тех, кто выполняет строительные или ремонтные работы, чинит кондиционеры, проводит электричество, обслуживает здания и следит, чтобы ничего не сломалось.

В марте 2025 года BuildOps привлек $127 млн в раунде C и получил статус единорога.

Стартап помогает подрядчикам работать как современные IT-компании — с аналитикой, автоматизацией и единой системой управления.

Это облачная платформа, в которой всё под одной крышей:
▪️управление проектами и выездными заявками,
▪️планирование и логистика,
▪️финансы и счета,
▪️отслеживание техники и материалов,
▪️отчёты в реальном времени.
И всё это не просто в Excel, а в понятном интерфейсе, который реально помогает бизнесу.

💾Почему это важно? Потому что большинство подрядчиков до сих пор работают на бумажках, в Google Таблицах и софте времён динозавров. BuildOps говорит: «хватит». И предлагает систему, которая экономит время, деньги и нервы.

Платформа уже помогает тысячам подрядчиков в США. А с $127 млн (инвесторы — Meritech Capital, BOND, Schneider Electric и другие) команда будет масштабироваться и внедрять больше AI: умное планирование, предиктивное обслуживание, аналитику.

BuildOps — отличный пример того, как «скучный» рынок можно сделать крутым за счёт технологий. Они не строят здания. Они строят операционные системы для того, чтобы здания строились эффективнее и безопаснее.
И в этом настоящая сила Proptech ❤️

Дубай продолжает прокладывать себе путь в будущее. Недавно город представил Dubai PropTech Hub.

Цель хаба — ускорить внедрение инноваций и цифровых решений в недвижимости — одном из ключевых секторов экономики эмирата. Проект полностью соответствует амбициям стратегии Dubai Economic Agenda D33 и плану развития рынка недвижимости до 2033 года.

Для понимания масштабов: в 2023 году рынок PropTech в Дубае оценивался около $600 млн. Новый PropTech Hub планирует привлечь более $300 млн инвестиций к 2030 году и увеличить стоимость этого сектора до $1,2 млрд. Центр поддержит более 200 PropTech-компаний и привлечёт как минимум 20 инвестиционных фондов.

Для стартапов здесь создают всесторонне поддерживающую среду: от продвинутых инкубаторов и гибких офисов до интеллектуальных общественных пространств и инфраструктуры для разработки ИИ-моделей. Всё, чтобы упростить путь от идеи до продукта.

🎙Инициатива выглядит как приглашение к диалогу, эксперименту и прорывным решениям. Возможно, именно здесь появятся технологии, которые завтра будут определять, как мы покупаем, арендуем и управляем недвижимостью по всему миру.

Жильё по подписке? Легко! Американский стартап Landing уверенно завоёвывает рынок жилья с гибкой моделью. Компания недавно привлекла $180 миллионов долгового финансирования, чтобы расширить свою сеть квартир с гибкими условиями аренды по подписке.

➡️ Что делает Landing?
Landing предлагает аренду квартир по модели подписки: вы платите фиксированную сумму в месяц и можете жить в полностью меблированной квартире в одном из 300+ городов США, а через пару месяцев просто переехать в другой. Без покупки мебели, без депозитов, без годовых контрактов. Просто нажимаете кнопку — и новая жизнь ждет вас в Майами, Нью-Йорке или Остине.

➡️ Чем они отличаются от других?
Секрет Landing — не в технологиях, а в модели: Вместо того чтобы владеть или арендовать квартиры напрямую, компания заключает соглашения с девелоперами и собственниками многоквартирных домов. Она берет у них часть юнитов, полностью подготавливает их, подключает к своей платформе и сдаёт по подписке.
Так они масштабируются быстро и почти без капитальных затрат.

Для собственников — это способ сократить простои и повысить доход. Для арендаторов — свобода переезда и минимум бумажной волокиты. Сегодня доступно более 5000 вариантов жилья.

➡️Финансовая сторона
И вот тут начинается самое интересное:
Общая сумма привлечённых инвестиций: более $200 млн equity и более $400 млн долгового финансирования.
Это делает Landing одним из самых ярких представителей нового тренда: рост через долговое финансирование, а не через венчур.

Почему это важно? Потому что это устойчиво. Венчурные деньги могут быстро закончиться (вспомним WeWork). А модель с поддержкой институциональных кредиторов сигнализирует: бизнес устойчив, денежный поток прогнозируем и даже банки в него верят.

➡️Как у них с бизнесом?
Landing не раскрывает точное число подписчиков, но в некоторых интервью прошлого года фигурируют цифры около 20 тысяч активных пользователей.

После пандемии гибкий стиль жизни стал нормой: люди совмещают удалёнку, командировки и личную свободу. А значит — меняют жильё так же легко, как берут очередную машину в каршеринге.

На мой взгляд, Landing — пример реальной трансформации рынка аренды жилья, где:
▪️классические долгосрочные договоры вытесняются гибкими моделями,
▪️аренда становится "as-a-service",
▪️девелоперы зарабатывают больше, а арендаторы живут свободнее.

И всё это происходит не в теории, а уже на практике — на миллионах долларов и десятках тысяч арендаторов.

🎙Вместо вывода
Вот еще один реальный бизнес, который доказывает: рынок аренды может быть удобным, гибким и при этом финансово устойчивым. И если вы думаете, что модель подписки — это только про онлайн сервисы, уже всё не так.

Берлин делает ставку на гейминг: первый в мире специализированный коворкинг откроется в 2026 году

Берлин уверенно шагает в будущее гибких офисных пространств с проектом House of Games — уникальным коворкингом и инновационным центром, площадью более 15.000 квадратных метров, который станет специализированной площадкой для игровой индустрии.

↗️House of Games символизирует растущий тренд — создание нишевых коворкингов. Внутри предусмотрены не только традиционные рабочие зоны и офисы, но и многофункциональные студии, пространства для мероприятий и выставок, а также игровой музей. Это продуманная экосистема, отражающая сложность и разнообразие современной игровой индустрии, которая охватывает технологии, медиа, культуру и коммерцию.

Якорным арендатором уже заявлена компания Ubisoft, а более 25 других потенциальных резидентов проявили активный интерес.

🎙К слову, игровая индустрия — один из наиболее динамично развивающихся секторов с ожидаемым мировым объёмом рынка более 300 млрд долларов к 2027 году.

House of Games не ограничивается локальным масштабом, он представляет собой модель, которая может быть успешно применена и в других городах мира. Подобные инициативы уже реализуются, например, в Лос-Анджелесе, ориентируясь на развлекательную индустрию и виртуальную реальность.

Несколько лет подряд пенсионные фонды по всему миру сокращали долю вложений в коммерческую недвижимость. Казалось бы, класс активов уже не тот: офисы по всему миру пустуют, торговые центры переживают не лучшие времена, а риски только растут. Но теперь мы наблюдаем другую картину:

Правительство Японии дало неожиданный сигнал рынку. Крупнейший в мире пенсионный фонд — GPIF (Government Pension Investment Fund) — заявил о расширении инвестиций в коммерческую недвижимость.

GPIF управляет активами на более чем $1,5 трлн и его действия всегда рассматриваются как маркер глобальных трендов. Если такой консервативный инвестор возвращается к недвижимости, это может говорить о постепенном восстановлении интереса к сектору со стороны институционалов.

Но важна структура портфеля GPIF:
▪️Только 25% от недвижимости приходится на офисы
▪️А вот 45% — на логистические хабы

Во многом именно такой фокус помог фонду пережить пандемию с минимальными потерями. Что логично: логистические центры в эпоху e-commerce чувствуют себя гораздо увереннее, чем пустующие небоскрёбы в деловых кварталах.

💾Важный контекст: GPIF недавно повысил целевую доходность с 1,7% до 1,9% годовых. Чтобы её достичь, приходится выходить за пределы облигаций и искать более «рабочие» активы. Недвижимость — один из немногих классов, способных давать стабильный доход выше инфляции.

В управлении фонда — крупнейшие игроки рынка: CBRE, JLL, а также доли Blackstone и Brookfield. Это говорит о том, что GPIF делает ставку не просто на «бетон», а на профессиональные команды с хорошим треком.

Но почему именно Япония?
Локальный рынок выглядит сейчас относительно стабильно. Пока в США и Европе ставки растут, Банк Японии держит ключевую ставку всего на уровне 0,05%🫣. Это делает недвижимость более привлекательной: стоимость денег низкая, а доход от аренды — стабилен.

Стратегия GPIF может стать сигналом и для других институциональных инвесторов, особенно в Азии. Если крупнейший фонд мира возвращается к недвижимости, значит, этот актив снова начинает «звучать» в инвестиционных стратегиях. Но теперь с новым фокусом: не просто офисы, а логистика, управление и гибкость.

Май показал, что венчурный капитал в PropTech сосредоточился на инфраструктуре: за месяц почти миллиард долларов инвестиций и более 40 сделок. Особенно активно инвесторы поддерживали стартапы, которые автоматизируют рутинные процессы и внедряют ИИ в "первую милю" — этапы планирования, мониторинга и исполнения. Именно поэтому сегодня о тех, кто создает новый технологический стандарт на стройке.

1️⃣ Buildots: цифровой прораб с компьютерным зрением

Buildots — израильский стартап, который использует компьютерное зрение и ИИ, чтобы автоматически отслеживать прогресс на строительных площадках. Камеры на касках строителей сканируют объект, а система сравнивает происходящее с 3D-моделью BIM, выявляя отклонения, задержки и ошибки в реальном времени.

Основан в 2018 год. Основатели выходцы из израильских оборонных и инженерных структур.

Buildots уже используют крупные девелоперы и подрядчики по всему миру. Продукт особенно популярен на объектах со сложной логистикой и высокой стоимостью ошибки.

В мае 2025 года Buildots привлек $45 млн в раунде серии D. Общая сумма привлеченных средств превышает $106 млн. По оценкам экспертов стоимость комании $300–400 млн.

Стартап превращает субъективный строительный надзор в цифровую систему контроля качества и сроков. Это особенно актуально для крупных инфраструктурных проектов и девелопмента с жёсткими рамками по срокам и бюджету.

2️⃣ Neuron Factory: ИИ-помощник для подрядчиков

Neuron Factory — молодой стартап, создающий ИИ-инструменты для оценки смет, стоимости и сроков работ. Это не просто калькулятор, а самообучающаяся система, которая учится на прошлых проектах подрядчика, подсказывает оптимальные подходы и находит слабые места ещё на стадии планирования.

Основан в 2022 год. Команда основателей — выпускники ETH Zurich и MIT, ранее работавшие в Autodesk и SAP.

В мае 2025 года стартап привлек $6 млн посевных инвестиций от Earlybird VC и частных ангелов из строительной отрасли. Деньги планируется направить на масштабирование в Германии, Австрии и скандинавских странах.

Neuron Factory помогает автоматизировать рутинные процессы и повысить точность в расчетах, что критично на фоне роста стоимости стройматериалов и дефицита кадров.

3️⃣ Converge: сенсоры и предиктивная аналитика на стройке

Converge — британский стартап, который внедряет сенсоры и алгоритмы для мониторинга бетона, температур, вибраций и других параметров на стройке. Система в режиме реального времени показывает, когда бетон набрал прочность, предсказывает риски и предлагает оптимальный график работ.

Основан в 2014 год. Основатели бывшие инженеры-консультанты.

Компания работает с крупными подрядчиками в Великобритании, ОАЭ и Сингапуре.

В мае 2025 года компания закрыла инвестиционный раунд на $22 млн от VC-фондов и отраслевых стратегов. Общие инвестиции на сегодня — около $35 млн.

Бетон — это дорого, и ошибка в расчетах может стоить миллионы. Converge дает прорабу и девелоперу точные данные, чтобы не гадать — застыл ли бетон или нет, можно ли продолжать работы или подождать.

Все три проекта не просто автоматизируют, они переосмысливают как строится недвижимость — точные данные, предсказуемость и цифровой контроль.

Инвесторы это понимают: сегодня деньги идут туда, где технологии становятся операционной инфраструктурой, а не просто красивыми дашбордами.

◾️AI инструменты вроде Prophia автоматически извлекают ключевые условия из договоров аренды (сроки, условия пролонгации, обязательства сторон), сокращая время на обработку документов до нескольких минут.

◾️Сервисы на подобии PriceLabs используют AI для динамического изменения ставок аренды на основе реального спроса, конкуренции и локальных событий, что повышает доходность недвижимости на 10–20%.

◾️Zesty AI и Foxy AI прогнозируют риски на основе исторических и текущих данных, выявляя возможные проблемы с арендаторами заранее и снижая уровень расторжений до 30%.

◾️SurfaceAI и Leni применяют AI для автоматизации аудита договоров и мониторинга финансовых потоков, что позволяет выявлять несоответствия и утечки доходов, сокращая финансовые потери до 15%.

◾️Placer.ai анализирует пешеходный трафик, демографические данные и другую аналитику, помогая компаниям точно выбирать места под застройку и повышая успешность инвестиций на 25% и более.

К чему я веду?
Компании из сферы недвижимости, внедрившие AI, достигают значительных преимуществ — от снижения расходов и повышения операционной эффективности до роста доходов.

Нашла и делюсь с вами руководством от венчурной студии Stackpoint для тех, кто задумывается о внедрении ИИ в жизнь своей компании. Будет интересно и тем, кто не планирует 💬

Цифровая революция, или как разогнать ипотеку на $7 млрд

Когда Джад Антун и Зиад Нассар в 2020 году запускали Huspy, никто не мог представить, насколько быстро их проект изменит ипотечный рынок ОАЭ и выйдет за пределы региона. Начав с простой идеи – упростить и ускорить получение ипотеки с помощью цифровых технологий – сегодня компания стала одним из ведущих игроков в сфере недвижимости на Ближнем Востоке и Европе.

↗️В июле 2025 года Huspy привлекла $59 млн в рамках раунда Series B, во главе с крупным фондом Balderton Capital. Для стартапа это уже не первая крупная инвестиция – ещё в 2022 году компания получила $40 млн, подтвердив доверие рынка и инвесторов.

Сейчас Huspy обрабатывает более 25 000 сделок на сумму свыше $7 млрд ежегодно, занимая впечатляющие 30% ипотечного рынка в ОАЭ.

✨Секрет успеха стартапа прост: вместо того чтобы владеть недвижимостью, стартап создал мощную цифровую платформу, которая объединяет ипотечных брокеров, агентов и покупателей. Это полноценная экосистема с искусственным интеллектом, которая автоматизирует одобрение ипотек, ускоряет заключение сделок и помогает брокерам работать эффективнее.

Одним из самых ярких примеров успешного развития Huspy стала экспансия в Испанию. За год компания выросла в этой стране более чем в 20 раз, выйдя на рынок сразу шести крупных городов, включая Мадрид, Валенсию и Малагу. Теперь Huspy входит в тройку крупнейших агентств недвижимости Валенсии и не собирается останавливаться.

На горизонте – выход на рынок Саудовской Аравии и дальнейшее расширение в Европе.

Цель Huspy – упростить доступ к ипотеке в большинстве крупных городов, сделав процесс максимально быстрым и прозрачным.

🎙История компании показывает, что даже сложные и бюрократизированные рынки можно изменить к лучшему, используя технологии и нестандартные подходы.

Пару лет назад казалось, что будущее офисной работы навсегда останется в Zoom и Slack, а слово «гибрид» станет главным в словаре любого HR-менеджера. Но времена меняются и «офисные войны» завершаются победой традиционного формата работы.

Недавний отчет консалтинговой компании JLL зафиксировал резкий поворот тренда: впервые с начала пандемии большинство компаний из списка Fortune 100 (54%) требуют полного возвращения сотрудников в офис. Всего два года назад таких компаний было лишь 5%. Гибридная модель, которую совсем недавно использовали 78% компаний, рухнула до 41%.

↩️Причина такого резкого изменения кроется в стратегии крупнейших игроков рынка, которые сокращают возможности удаленной работы. И рынок недвижимости мгновенно отреагировал на изменения — занятость офисных помещений в США в апреле-мае этого года выросла на 1,3%. Особенно высокий спрос на премиальные офисы зафиксирован в таких городах, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Майами, где средняя арендная ставка достигла рекордных $92,38 за квадратный фут.
Однако не все офисы переживут этот ренессанс: уровень вакантности помещений остается высоким — свыше 22%.

В России тренды аналогичные, но со своими особенностями. По данным аналитиков, в первом квартале 2025 года арендная активность снизилась на 14%, но не из-за снижения спроса, а из-за дефицита качественных площадей. По-прежнему востребованы современные «умные» офисные решения с гибкими планировками, продуманным дизайном и интеллектуальной инфраструктурой. В фаворе эргономика и экологичные технологии.

🔄Таким образом, после нескольких лет неопределенности рынок офисов снова становится полем битвы за лучших сотрудников. Гибкость уступила место четкой структурированности, а офис вновь стал ключевым аргументом работодателей в борьбе за таланты.

Даже кофемашины и офисные фикусы счастливы, что снова обрели смысл своего существования

Появление $10-млрдного гиганта

Compass объявляет о покупке Anywhere Real Estate. Сделка, оценённая в $1,6 млрд, объединяет двух гигантов, формируя компанию с совокупной оценкой почти $10 млрд и сетью из 340 000 агентов по всему миру.

➡️Кто такие Compass?
Compass — это «дитя» Кремниевой долины, основанное в 2012 году Робертом Рефкиным (бывший топ Goldman Sachs). Его амбиция была проста: «сделать для агентов то, что Apple сделала для пользователей» — дать красивый и удобный инструмент, который делает сложное простым.

Сегодня Compass — крупнейший в США брокер по объёму продаж жилья. В 2023 году через платформу прошло сделок на сумму свыше $200 млрд. У компании около 28 000 агентов. Главная ставка на технологии: собственная CRM, аналитика рынка, маркетинговые инструменты.

➡️Кто такие Anywhere?
Если Compass — это стартап-новатор, то Anywhere — это классика жанра. Компания владеет самыми узнаваемыми брендами рынка:
Century 21 (145 тыс. агентов и более 80 стран),
Coldwell Banker (около 100 тыс. агентов),
Sotheby’s International Realty (премиум-сегмент, более 26 тыс. агентов в 81 стране),
Corcoran Group (сильные позиции в Нью-Йорке и Флориде).

Anywhere зарабатывает не только на комиссионных, но и на франчайзинге. В 2023 году её выручка превысила $6,9 млрд, однако чистая прибыль оставалась под давлением — рынок замедлился, а расходы на поддержку брендов и офисов велики.

*️⃣Зачем им объединяться?
▪️ипотечные ставки колеблются вокруг 7%,
▪️объём продаж упал на десятки процентов по сравнению с 2021 годом,
▪️маржа агентов и брокеров снижается.

В таких условиях объединение логично:
💬Масштаб: фиксированные расходы распределяются на сотни тысяч агентов.
💬Дополнительные сервисы: Anywhere приносит титул, эскроу и релокацию — Compass интегрирует это в свою платформу.
💬Технологии: Compass получает возможность «навязать» цифровые инструменты гораздо большей сети.
💬Рынки: бренды Anywhere сильны в регионах, где Compass до этого был слабее.

Но не всё так просто
Слияние — это не только цифры в Excel. Это интеграция культур: молодая технологичная компания и корпорация со 100-летними традициями. Это вызовы перед регуляторами и инвесторами: смогут ли они показать реальную синергию или всё закончится красивыми пресс-релизами?

А ещё это угроза для бутиковых агентств. Если раньше клиент выбирал между Century 21 или небольшим локальным агентством, то завтра «гигант на $10 млрд» сможет давить не только брендом, но и технологиями. Выжить смогут только те, кто предложит что-то уникальное: гиперсервис, глубокую локальную экспертизу, новые форматы работы с клиентом.

⚡️Что это может значить для рынка
Эта сделка — сигнал: рынок брокериджа становится концентрированным. Завтра мы можем увидеть, как сделки всё чаще будут проходить через несколько крупных платформ, а условия диктовать будут именно они.

Compass уже боролся с Zillow за эксклюзивные листинги — теперь у него появилось больше рычагов. И если рынок оживёт, это объединение станет для них выигрышной партией. Но если ставки останутся высокими и спрос не вернётся, Compass рискует пожалеть о цене сделки.

Compass и Anywhere создают «суперброкера» с колоссальным охватом, брендами и технологиями. Но в недвижимости, как и в шахматах, важно не только сделать красивый ход, но и просчитать всю партию.

AI и PropTech: не пузырь, а гонка за лидерство

За последние годы в PropTech пришла новая волна — искусственный интеллект. Инвесторы заливают рынок миллиардами и логично задаться вопросом: не превратится ли это в очередной пузырь? Аналитики уверены — нет. Но победителей и проигравших станет больше, а сама отрасль изменится до неузнаваемости.

Рынок и цифры

В 2024 году PropTech-компании по всему миру привлекли около $15 млрд. Уже в 2025 этот объем может удвоиться, а доля AI-стартапов вырастет с нынешних 20% до 50%.
JLL Spark сегодня говорит примерно о 7 000 PropTech-компаний, более 700 из них используют AI. При этом 83% таких игроков уже показывают выручку или прибыль. Это говорит о долгосрочном потенциале, а не о краткосрочном хайпе.

Кто играет первую скрипку

▪️EliseAI — один из лидеров в жилом сегменте США. Стартап помогает застройщикам и управляющим компаниям автоматизировать общение с арендаторами. В августе 2025 года привлек $250 млн, закрепив лидерство.
▪️Bilt — программа лояльности для арендаторов. Недавно получила $250 млн инвестиций.
▪️Entrata — платформа для управления многоквартирными комплексами, в которую инвестировал Blackstone ($200 млн).
▪️Runwise — операционная система для «умных» зданий, закрыла раунд на $55 млн.
Эти примеры показывают: капитал идет туда, где AI реально встраивается в бизнес-процессы, а не остается модной надстройкой.

AI позволяет стартапам дешевле и быстрее масштабироваться. Но у крупных платформ есть главное преимущество — доступ к данным. Чем больше база клиентов, тем точнее модели и тем сильнее эффект масштаба. Поэтому именно такие компании, как Yardi, RealPage и уже упомянутая EliseAI, рискуют закрепить монополию на рынке.

Что ждет рынок

1️⃣Консолидация: слабым игрокам будет все сложнее выживать без покупки со стороны больших.
2️⃣Фокус на сегментах: страхование, стройка, безопасность на площадках — инвесторы активно смотрят туда.
3️⃣Стандартизация: клиенты будут выбирать крупные экосистемы, где AI встроен в каждую операцию — от заявок на ремонт до финансового анализа.

Мировой рынок PropTech переживает переломный момент. Инвестиции в AI-стартапы создают жесткую конкуренцию и ведут к консолидации. Лидерами станут компании с доступом к большим массивам данных и встроенным AI-движком в ДНК продукта.

А что в России?

В России AI-решения в PropTech пока на ранней стадии:
▪️Сегмент жилой недвижимости — управляющие компании начинают внедрять чат-боты для коммуникации с жильцами, автоматизировать заявки на ремонт и платежи. Это локальные аналоги EliseAI, но пока без масштабных инвестиций.
▪️Коммерческая недвижимость — интерес к системам predictive maintenance (прогнозирование отказов оборудования) и energy management. Здесь в ближайшие годы спрос будет расти, потому что владельцы БЦ и ТРЦ ищут способы сокращения операционных расходов.
▪️Застройщики — начинают тестировать AI для маркетинга (динамическое ценообразование, прогноз спроса) и автоматизации проектирования и стройки.

Вероятно, через 3–5 лет российский AI-PropTech будет напоминать «мозаичный рынок» — множество небольших нишевых игроков, часть из которых смогут закрепиться и вырасти за счет уникальных решений под локальные условия.

В третьем квартале 2025 года в PropTech вложили $4,2 млрд.
Много? Да. Но важнее другое: это деньги, которые меняют архитектуру рынка, а не интерфейсы приложений. Почти две трети суммы пришлись всего на десять компаний. И все они объединены одной чертой — реальными активами и работающей экономикой.

Финансовая инфраструктура становится ядром PropTech:

Когда-то PropTech ассоциировался с онлайн-площадками и CRM для агентов. Теперь всё внимание — на цифровые финансовые платформы, которые делают недвижимость управляемым активом.
▪️Kiavi ($400 млн, США) — онлайн-кредитор для инвесторов в жилую недвижимость. Компания уже профинансировала более 80 000 объектов, используя собственные алгоритмы оценки рисков и автоматическую секьюритизацию займов.
▪️Hometap ($300 млн, США) — предлагает владельцам жилья продать долю в собственном доме инвесторам вместо классической ипотеки. Модель активно поддерживают пенсионные и страховые фонды, которые ищут новый класс доходных активов.
▪️Pacaso ($100 млн) — сервис совместного владения домами. Компания дробит недвижимость на доли (обычно 1/8), организует покупку, управление и последующую перепродажу. В итоге роскошные дома становятся ликвидными как акции.
▪️Bilt Rewards ($250 млн) — объединяет аренду и кредитный рейтинг. Каждый арендный платёж превращается в бонусные баллы, которые можно использовать на авиабилеты или ипотеку. По сути, Bilt — это “финансовая экосистема для арендаторов”.
▪️Yieldstreet ($77 млн) — открывает доступ частным инвесторам к сделкам в недвижимости, инфраструктуре и кредитам. Компания создала платформу для “массового альтернативного инвестирования”, с упором на прозрачность и регулярные выплаты.

В итоге: недвижимость превращается в финансовый продукт с понятными данными, метриками и возможностью торговли.

Регион MENA проходит тот же путь, что США десять лет назад, только в три раза быстрее:

Здесь рынок делает ставку не на “поиск квартир”, а на сквозные платформы для сделок.
▪️Property Finder (Дубай) привлёк $525 млн — крупнейший раунд региона. Платформа объединяет объявления, аналитику, ипотеку и данные по транзакциям, фактически создавая экосистему real estate data.
▪️Huspy ($59 млн) — автоматизирует ипотеку: пользователь выбирает жильё и получает одобрение кредита прямо на сайте. Стартап сотрудничает с 20 банками и крупнейшими застройщиками ОАЭ.
▪️Holo ($22 млн) — аналогично интегрирует поиск, финансирование и оформление сделки, снижая бюрократию почти до нуля.

В итоге: вместо десятков посредников появляются платформы, где сделка — это одна цифровая цепочка от выбора объекта до регистрации.

Стройка становится цифровым производством:

Ключевой тренд — переход от “строительства на площадке” к фабричному производству зданий с применением ИИ и роботизации.
▪️Reframe Systems ($20 млн) строит модульные здания на заводе. Программы подбирают оптимальные планировки и минимизируют отходы.
▪️Dextall ($15 млн) производит готовые фасадные системы, сокращая срок строительства на 70%.
▪️DroneDeploy ($15 млн) развивает платформу для съёмки и мониторинга прогресса на стройке с помощью дронов и ИИ.
▪️PassiveLogic ($74 млн) — “автопилот для зданий”: AI-платформа, которая сама управляет климатом, вентиляцией и энергопотреблением. Это уже не «умное здание», а самоуправляемое.

В итоге: стройка превращается в управляемый процесс с обратной связью в данных — от проектирования до эксплуатации.

Мировой PropTech перешёл в стадию зрелости: рынок уже не ищет идей — он ищет системы. Те, кто строит цифровую инфраструктуру рынка — кредиты, стройку, эксплуатацию, ESG — получают капитал и глобальное признание.
Для России это сигнал: пора уходить от MVP и экспериментальных приложений. Будущее — за компаниями, которые создают институциональные решения, соединяя финансы, технологии и физические активы.

Следующие единороги недвижимости не будут помогать покупать здания — они изменят то, как эти здания финансируются, строятся и управляются.

В октябре 2025 года американская компания Vantaca привлекла более $300 млн инвестиций, получив оценку $1,25 млрд.

Эти средства направлены на развитие agentic AI-платформы — системы, способной самостоятельно выполнять значительную часть операционных процессов в сфере управления жилыми комплексами.

Vantaca — это облачная платформа для управления ассоциациями собственников жилья (HOA) и компаниями, обслуживающими жилые комплексы и кварталы.
Ключевая идея: полностью цифровизировать и автоматизировать взаимодействие между управляющей компанией, советом собственников и жильцами.

Система объединяет несколько критически важных блоков:
▪️Финансовые процессы — автоматическая обработка счетов, бюджетирование, отчётность.
▪️Управление задачами — распределение и контроль поручений менеджеров, SLA, уведомления.
▪️Порталы жильцов — онлайн-платежи, заявки на обслуживание, оповещения, коммуникации.
▪️Аналитика и отчётность — встроенные дашборды для контроля операционных и финансовых показателей.

Главное отличие Vantaca от классических SaaS-решений — использование agentic AI. Это архитектура, в которой искусственный интеллект не просто предлагает решения, а сам инициирует действия: проверяет счета, классифицирует обращения жильцов, формирует задачи для менеджеров, отслеживает статус исполнения.

Сегодня платформа обслуживает более 500 управляющих компаний и 6 миллионов домохозяйств в США.

Почему инвесторы оценивают Vantaca в $1,25 млрд:
➡️Глубокая специализация: Vantaca не распыляется на смежные сегменты вроде аренды или коммерческой недвижимости. Компания сфокусирована на HOA-рынке США — а это более 370 тысяч комплексов и порядка 75 миллионов жильцов, создающих огромный объём повторяющихся процессов.
➡️Agentic AI как конкурентное преимущество: В отличие от традиционных ERP-систем, решение Vantaca выстраивает автономные сценарии: от счёта до оплаты без участия человека. Это сокращает операционные издержки и снижает нагрузку на сотрудников.
➡️Сильные инвесторы: Cove Hill Partners известна инвестициями в зрелые технологические компании с устойчивой моделью прибыли, а JMI Equity — один из ведущих инвестфондов в сегменте SaaS. Их участие подтверждает устойчивость бизнеса и потенциал масштабирования.
➡️Рост выручки и маржинальности: По данным на 2025 год, совокупная база клиентов и объём операций в системе растут двузначными темпами ежегодно. Автоматизация создаёт эффект сетевой экономики — чем больше данных в системе, тем выше точность работы ИИ и привлекательность для новых клиентов.

Рынок управления жилыми комплексами долгое время оставался низкомаржинальным и трудоёмким. При этом цифровизация в нём развивалась медленно — большинство компаний останавливались на базовой CRM или бухгалтерии. Vantaca фактически формирует новый стандарт операционной платформы, где все процессы объединены в единую систему с элементами автономности.

Для девелоперов и управляющих компаний это означает:
▪️резкое сокращение расходов на back-office и повышение скорости обслуживания жильцов;
▪️возможность гибко масштабироваться без увеличения штата;
▪️рост удовлетворённости жильцов — а значит, повышение стоимости объектов и бренда управления.

Vantaca — пример того, как технологии и искусственный интеллект становятся ядром управления недвижимостью. Компания доказала, что даже в традиционном секторе можно построить масштабируемую, прибыльную и привлекательную для инвесторов модель.

История Sonder: как мечта о «новой гостиничной модели» закончилась банкротством

В мире недвижимости нередко появляются компании, которые обещают «перепридумать гостиничный бизнес».
В середине 2010-х такой звездой стал Sonder — оператор, который хотел соединить стиль бутик-отелей с масштабом технологической платформы. По сути, это был гибрид: компания арендовала квартиры и апарт-отели по долгосрочным контрактам, самостоятельно делала ремонт, наполняла их мебелью и управляла как единым гостиничным продуктом.
Снаружи это выглядело красиво: минимальные активы, технологическая платформа, быстрый рост. Но внутри модель была куда тяжелее.

Sonder строила бизнес на мастер-лизинге: они брали недвижимость на долгий срок и фиксированную ставку, а потом перепродавали «гостиничную ночь» по динамическим ценам. Доходы — переменные, расходы — фиксированные. Это идеальная конструкция для роста, но опасная при малейшей турбулентности.

↗️Компания быстро масштабировалась, вышла в 40+ городов, привлекла более $2 млрд инвестиций и в 2021 году вышла на биржу через SPAC. Казалось, что рынок гибкого проживания — их.
Но реальность оказалась жёстче презентаций.

Что показали цифры

К 2024 году Sonder столкнулась с тем, что: — выручка росла медленно, — убытки оставались огромными, — обязательства по аренде копились, — операционные расходы не сокращались.

При ~$621 млн выручки компания получила ~$224 млн чистого убытка — и это всё при наличии обязательств на сумму более $1,4 млрд. Денег в кассе становилось меньше, а сценариев успешного выхода — практически не осталось.

Последним ударом стало расторжение партнёрства с Marriott, которое должно было обеспечить стабильный поток клиентов. Вместо спасения оно привело к дополнительным затратам и ещё более хрупкой позиции.

✖️Проблема Sonder — не в идее, а в структуре модели. Компания считала себя технологическим бизнесом, но жила в реальности классического гостиничного оператора: с дорогими обязательствами и крайне чувствительной экономикой.
Это не «легкий» asset-light стартап, а capital-intensive бизнес с постоянными платежами.

Когда рост остановился, а доступ к капиталу подорожал, модель просто не выдержала нагрузки. Денег хватало чуть больше чем на один квартал.
Осенью 2025 Sonder объявила о банкротстве.

💾История Sonder напоминает нам - технологии могут улучшить операционку, но не отменяют базовой экономики недвижимости. Если у тебя длинные обязательства и короткая выручка — рано или поздно баланс сломается.
Sonder не провалили ставку на технологии. Их подвела ставка на быстрый рост в модели, где скорость — не преимущество, а риск.

За десять лет рынок прошёл путь от PDF-планов и субъективных обходов к объективным данным. Долгое время отрасль говорила о цифровизации, но оставалась привязанной к человеческому фактору. Сегодня ситуация изменилась: компьютерное зрение стало новой инфраструктурой недвижимости, влияя на то, как объекты строятся, оцениваются, страхуются и управляются.

↗️От изображений к данным

Matterport, OpenSpace, VergeSense, CAPE Analytics, Snappt и SurfaceAI сделали главное — вернули рынку объективность.

▪️Matterport создал постоянный цифровой двойник, который живёт с объектом весь цикл — от подготовки сделки до сдачи арендаторам.
▪️OpenSpace сделал стройку прозрачной: 360-камера и нейронка заменили субъективные отчёты и размытые формулировки «выполнено на 85%».
▪️VergeSense дал владельцам и операторам офисов новую метрику ценности — не «сколько метров арендуем», а как пространство реально используется.

Каждый из этих сервисов привлек более $50–100 млн инвестиций не за красивые визуализации, а за возможность превратить стены и планы в структурированные, проверяемые данные.

↗️Риск, страхование и новая точность

Следующий уровень — анализ рисков. CAPE Analytics использует аэрофото и street-view, чтобы оценивать состояние объектов: кровлю, материалы, пожарную нагрузку, риски затопления. Страхование перестало опираться на редкие отчёты и базируется на постоянно обновляемых фактах. Интеграция CAPE в инфраструктуру Moody’s подтверждает: компьютерное зрение становится системным инструментом оценки активов.

↗️Документы — источник правды
Недвижимость — это не только стены, это еще и документы: исходная документация, договоры, rent roll, платежки, ковенанты, акты.
Каждый управляющий объектом знает: неразбериха в документах разрушает экономику быстрее, чем трещина в стене.

▪️Snappt сделал CV-проверку документов стандартом защиты от мошенничества.
▪️SurfaceAI анализирует весь массив документов актива, выявляет расхождения, финансовые ошибки и «утечки» доходов.

Это уже не просто автоматизация — это новая модель операционного контроля, необходимая для управления крупными портфелями.

↗️Рынок переходит к непрерывной верификации

Вместе цифровые двойники, строительные 360-обходы, аэрофото-оценка, occupancy-анализ и аудит документов формируют новую логику управления объектами:
недвижимость перестаёт быть объектом разовых проверок и становится системой постоянной видимости.
➡️крыша фиксируется аэрофото,
➡️стены документирует Matterport,
➡️стройку подтверждает OpenSpace,
➡️офисы живут на данных VergeSense,
➡️риски оцениваются CAPE,
документы проверяет SurfaceAI.

Ручной менеджмент уступает место инфраструктуре, которая сама поддерживает актуальное состояние объекта.

Рынок вырос, портфели стали сложнее, скорость сделок увеличилась, а риски ужесточились. В этой среде выигрывают те, кто работает с объективными данными, а не ощущениями. Компьютерное зрение позволяет принимать решения точнее и быстрее, снижая стоимость ошибок.

▪️Девелоперы, работающие с OpenSpace и Matterport, ускорят строительство и снизят конфликтность.
▪️Владельцы портфелей, внедряющие CAPE и SurfaceAI, получат более стабильную экономику и меньше рисков при проверках.
▪️Операторы офисов и жилого фонда, использующие VergeSense и Snappt, лучше поймут спрос и защитят доходы.

Оставаться в мире PDF и ручных проверок — значит уступать в скорости, точности качестве управления и стоимости капитала.

Недвижимость, наконец, перешла от «мы что-то посмотрели» к «мы точно знаем». И это не просто цифровизация. Это переход от периодического наблюдения к непрерывной верификации.
Но если сегодня компьютерное зрение кажется высокими технологиями, то завтра это будет таким же стандартом, как, например, CRM.

В декабре 2025 года Brookfield Asset Management и Qai — национальная AI-компания, подконтрольная суверенному фонду Qatar Investment Authority (QIA) — объявили о создании стратегического совместного предприятия (joint venture) стоимостью 20 миллиардов долларов.

Цель проекта — масштабное строительство инфраструктуры для искусственного интеллекта в Катаре и на некоторых международных рынках.

Но давайте честно, реальная цель — контроль над будущим. Искусственный интеллект — это не магия. Это электричество, охлаждение и тысячи видеокарт, которые должны где-то стоять.
Если у тебя нет инфраструктуры — у тебя нет AI.
И вот тут Катар делает ход, который многие осознают слишком поздно.

Они не строят «экосистему» или «сообщество». Они строят мозг:
▪️гигантские вычислительные центры,
▪️AI-дата-центры под экстремальные нагрузки,
▪️платформу, куда будут приходить государства, корпорации и исследователи.
Это уровень инфраструктуры, который раньше был только у США и Китая.

Катар давно понял простую вещь: нефть закончится, а данные — нет.
Сегодня власть не там, где лежит код. Власть там, где стоит сервер. И Катар хочет быть не «рынком». А хабом.

Да и Brookfield здесь не случайно, ведь это компания, которая строит то, без чего мир просто не работает: дороги, порты, электросети, дата-центры.
Под управлением компании почти $1 трлн. И они открыто говорят: AI-инфраструктура станет крупнейшим классом активов следующего десятилетия (по оценкам аналитиков, к 2030 году в неё зальют $5 трлн+).

Brookfield идёт туда, где:
▪️дешёвая энергия
▪️стабильно государство
▪️длинные деньги
▪️амбиции
Спойлер: Катар идеально под это подходит.

Здесь не про технологии. Здесь про влияние:
Этот проект притянет глобальные компании, создаст новый слой высокооплачиваемых профессий, превратит Катар в региональный AI-хаб, встроит страну в мировую цифровую архитектуру и еще многое другое.

Когда через 5–10 лет все будут говорить «где взять мощности?», ответ уже будет известен.

Следующий большой рынок для девелоперов не офисы и не жильё. И пока одни всё ещё спорят «open space или кабинеты, гибрид или классика», другие уже решают где будут стоять мозги нового десятилетия.