Бизнес на ПВЗ выгоден не для всех.

Пару недель назад информационное пространство всколыхнуло объявление на «Авито».
Один из предпринимателей отдавал бесплатно в добрые руки целых 4 ПВЗ «Озон».
Его ПВЗ достаточно сильно разбросаны по Москве: Перово, Щербинка, Бибирево и Измайловское шоссе.
Зато арендная плата в районе 60 000 руб.
Интересно, что все ПВЗ работают в убыток, несмотря на невысокие затраты.

🧐Заметили, что в этом году предпринимателям, берущим франшизу у известных маркетплейсов приходится несладко.
К традиционным проблемам с текучкой персонала добавился интерес налоговой инспекции.
❗️Многие были оштрафованы за неоформленных должным образом сотрудников.


Когда пункты выдачи заказов находятся в каждом доме, клиенты могут выбирать наиболее понравившиеся по доступности, удобности, уюту и приветливости сотрудников.

Ничего удивительного, что упустив эти моменты на начальном этапе, можно столкнуться с бойкотом со стороны посетителей в дальнейшем.
Следовательно, в итоге получить нерентабельный ПВЗ.

Отдай монету, а не то ….
Начало.

Очень странно, но в инфополе мы практически не нашли полезных комментариев к инициативе Минфина России.
Об увеличении ставки НДС до 22% и уменьшении до 10 млн.руб. лимита доходов, дающего право работать на УСН без НДС.

В частности, как это может коснуться арендаторов, арендодателей, продавцов и покупателей коммерческой недвижимости.
Поэтому напишем свое мнение по этому вопросу.

Начнем с того, что все решится 22 октября.
До этого мы можем только готовиться к худшему🙀.

Также спешим развеять заблуждение, что это должно начать работать только в 2027 году.
В случае принятия пакета законопроектов без доработок дополнительные налоги предприниматели начнут платить уже в следующем 2026 году по итогам работы в этом❗️

Дальше напишем про арендодателей, арендаторов, бизнесменов, зарабатывающих на субаренде и продаже ГАБов.

Продолжение следует…

Отдай монету, а не то…
Продолжение.

Аренда.

В случае принятия законопроекта об уменьшении лимита доходов до 10 млн.руб в том виде, в котором он сейчас обсуждается , мы увидим интересную картину 🙈
Счастливыми плательщиками НДС 😀в Москве станут достаточно широкий круг арендодателей.
Для этого достаточно будет иметь месячный арендный поток - 840 000 руб.
В Московском регионе это примерно
1 объект с «Пятерочкой»,
2 объекта с «Вкусвиллом»,
3-4 объекта с ПВЗ или алкомаркетами.

Перед арендодателями будет стоять непростая задача🏋️‍♀️
переложить на плечи арендаторов оплату НДС путем увеличения арендной платы.
Уверены, что со многими из них этот номер не пройдёт👹

Помимо этого стоит забыть о формулировке «переменная арендная плата» во избежании обложения НДС.
Теперь нужно будет использовать «возмещение коммунальных затрат» ( точную формулировку подскажет Минфин).

Вообщем будет много работы у юристов.

Есть весьма занимательные отличия в сдаче отчетов и их оформлении и у бухгалтеров.

Продолжение следует…

Отдай монету, а не то…
Продолжение.

Аренда.
Мы закончили предыдущую статью на изменениях, которые могут произойти в работе бухгалтеров.
После принятия инициативы Минфина.

❗️Помимо того, что количество работы увеличится, должно улучшиться и качество их работы❗️

Задайте вопрос своему бухгалтеру:
«Умеет ли он работать в компаниях с НДС?»

Как написал известный блогер:
«Целое поколение бухгалтеров выросло на упрощенке».

Если на упрощенке вы должны были отчитываться только за приход арендной платы на расчетный счет, то теперь вне зависимости от поступления денег.
Что безусловно добавит дисциплины во взаимоотношениях арендаторов и арендодателей.

Кроме этого много других увлекательных нюансов.

Дальше напишем об изменениях в работе бизнесменов, зарабатывающих на субаренде.

Продолжение следует…

Отдай монету, а не то…
Продолжение.

Субаренда.
Для предпринимателей, занимающихся пересдачей чужих помещений с выгодой для себя следующий год тоже обещает снижение доходов📉
В случае принятия законопроекта от Минфина.

Принцип их работы достаточно прост : арендовали помещение за 400 тысяч,
поделили и пересдали за 600-700 тысяч.
То есть даже один успешный проект может заставить их платить дополнительный налог.

Кроме того они могут оказаться меж 🔥двух огней🔥:
многие арендодатели захотят им поднять арендную плату на НДС, им тоже придется поднимать своим субарендаторам уже на двойной налог ( свой и арендодателя).

В то время как у субарендаторов тоже ожидается непростой год.
❗️Для попадания на доп налоги им достаточно торговать на 28 000 руб в день❗️

В итоге в этой нише успешных кейсов поубавится.

Дальше напишем, как изменения коснутся продавцов и покупателей коммерческой недвижимости, а также спекулянтов на перепродаже ГАБов.

Продолжение следует…

Отдай монету, а не то…
Окончание.

ГАБы.

Только предприниматели, занимающиеся перепродажей ГАБов приспособились к порогу 60 млн.руб. в год.
Как впереди их похоже ожидают новые изменения.

Мы , честно говоря ожидали хорошие скидки в конце года.
От тех, кому далеко до лимита.
Чтобы высвободить пространство для маневра на следующий год.

❌Но в случае принятия законопроекта о снижении лимита до 10 млн, этих скидок точно не будет❌

Наоборот некоторые продавцы ( продающие свои ГАБы за 15-40 млн.руб.) не захотят платить дополнительный НДС и поднимут цены 📈.
Заметим, что продавцы ГАБов с «Пятерочками» и «Магнитами» в Москве уже заложили в цену дополнительный налог в прошлом году.
Теперь очередь за ГАБами с ПВЗ и алкомаркетами.

Вообщем, ждём 22 октября.

Предупрежден, значит 🔫.

«Налету»- Мини «Пятерочка» для налетчиков.

«Х5» продолжают эксплуатировать «летучую тему» в названиях своих магазинов.

К «Чижику» уже все привыкли, теперь ультрамалые магазины шаговой доступности «Налету».

Интересно, что четыре года назад магазины под таким названием «Х5» уже открывали.
Но без кассиров.
Нам известно, что их было минимум два по адресам:
1️⃣ г. Москва, Ходынский бульвар, д.2
2️⃣ г. Москва, бульвар Веласкеса, д.2.

Причем в «Испанских кварталах» уже приказал долго жить.
Привет любителям супернадежных ГАБов от Х5.

Теперь новый виток развития с фокусом на быстрые покупки и готовую еду.
Для пилотных магазинов были выбраны ЖК на богатом западе Москвы.
Интересно, что многие из них уже продаются как ГАБы.

Мы кстати не поверили в появление «7 eleven» в России.
Зачем они нам?

У нас своих хватает.

Приняли.

У вас были сомнения❓

https://news.1rj.ru/str/c/1338286960/4385

Законопроект об увеличение НДС до 22%, уменьшении до 10 млн.руб лимита доходов, дающего право работать на УСН без НДС и много чего еще полезного для государства ( но не очень полезного для некоторых групп граждан) приняли.

Выдыхаем ….

Теперь ждём 10 ноября, возможно, будут поправки 🖍️.

Есть надежда, что к лимиту в 10 млн. придем за несколько лет.
Что правила игры не поменяют задним числом.
Тогда, конечно будем праздновать и радоваться🕺🏻💃🏻.
Как некоторые радуются уменьшению ключевой ставки.

Вообщем, опять ждём.

Самый дорогой особняк в Москве ищет владельца.

Городская усадьба в Орлово-Давыдовском переулке - уникальное предложение.
Включает в себя 4 исторических особняка, соединенных подземной галереей и красивый ландшафтный парк.

Стоимость в районе 9 млрд.руб.

Однако спешим вас разочаровать.
Это не историческая усадьба, где когда-то жил граф Орлов-Давыдов.
Известный бонвиван и богач, друг Вальтера Скотта.
Он вообще-то жил большей частью в Петербурге.

А бывшая детская больница 🏥, построенная на деньги его сына.

Интересно, что в советское время больницу ( старожилы называют ее Ольгинкой) приспособили вначале для лечения детей, больных туберкулезом, а потом под психоневрологический диспансер.

Сейчас бывший психоневрологический диспансер стал самым дорогим особняком Москвы.

Закончим цитатой классика :
«Все куда-то движется и во что-то превращается, чем же вы недовольны?»

СПАМ- звонки для борьбы с незаконными вывесками.

Для поиска арендаторов в вакантные помещения мы стараемся использовать все рекламные возможности 🗣️.
Размещаем объявления на классифайдах, делаем презентации для сетевых арендаторах.
Также вешаем на окна наклейки «Аренда» с номером телефона.

Недавно эффект от наклейки превзошел наши ожидания.

Звонки посыпались как из «рога изобилия» примерно через неделю после ее размещения.

Первый неожиданный звонок произошел с номера +7 (495) 870-32-83.
Автоинформатор предложил подтвердить, что он позвонил не роботу, сказав слово «реклама».
Мы повесили 📞.

Дальше-больше.

Звонки следовали с интервалом в 5 минут.
Автоинформатор предлагал снять наклейку «Аренда» и отправить на почту фотографию с результатом.
В случае бездействия грозился снять своими силами за наш счет и не планировал отвечать за ее целостность.

Мы попытались блокировать этот номер телефона, но получили звонок с похожего.

По итогу 3-х дней борьбы с нашествием машин, заблокировано около 20 похожих номеров , звонки прекратились.

Но возможно, это перерыв на выходные.

СПАМ- звонки для борьбы с незаконными вывесками.
Продолжение.

«… и во мгле бой продолжался на земле».

Звонки от автоинформатора с принуждением к демонтажу наклейки продолжились после перерыва на выходные.
Однако их интенсивность сильно снизилась.
За день насчитали всего 7 звонков.
Потом постепенно закончились.
Возможно, что в ближайшее время вернутся.

Хотим разъяснить нашу позицию в этой ситуации:

❗️Мы не призываем нарушать правила игры.
Но считаем, что понятие временная вывеска в законе о рекламе должно быть❗️

Пусть это будет не наклейкой, а световой картиной в окне или что-то подобное.

Почему мы не имеем права рекламировать, что помещение сдается в аренду❓

Также правила должны быть одни для всех.
Почему нам звонят только по одному адресу❓

Наклейки висят/висели во многих местах города.

Пора меняться.

«Все проходит в этом мире….»

Наступило время и нам поменять название канала.
Как-то незаметно время пролетело.
Посмотрели, что мы уже более 5 лет пишем свои авторские тексты и радуем подписчиков экспертным мнением.

Название канала со временем перестало отображать его суть, да и мы поменялись.

Скорее всего, это не последняя наша трансформация.

Теперь мы будем называться «Интересно о недвижимости».
Это гораздо ближе к статьям, которые мы сейчас публикуем.

Если вам интересно, то не теряйте нас.

Вперед к НДС🚀

https://news.1rj.ru/str/inv_estate/760

Готовимся к новой реальности.
Нас всех посчитали и поделили.
Подтвердили поэтапное снижение лимитов доходов для НДС.
20 млн руб. — за 2025 год.
15 млн руб. — за 2026 год.
10 млн руб. — за 2027 и следующие годы.
Чтобы не платить НДС в 2026 году, доходы должны быть менее 20 млн руб., как по итогам 2025 года, так и в течение 2026 года.

И много еще всего интересного, о чем напишем поподробнее, когда поближе столкнемся👊.

Ну а мы о наболевшем:

Теперь
👼 «Малыши» остаются в своей без НДС-ной песочнице.
Но тоже скоро повзрослеют.

🏃‍➡️ «Середняки» ринулись стадом к АУСН.

💁🏻‍♂️ «Большаки» уже давно живут с этим.

Пошутили и хватит.
Надо работать.

Мечты сбываются.

Компанию «Ассортида» мы впервые заметили на рынке коммерческой недвижимости Москвы около 10 лет назад.
Вдруг начали попадаться на глаза их гастрономы.

Достаточно быстро стало ясно, что новая сеть специализируется на субаренде помещений.
✅ То есть их основное умение состояло в том, чтобы снять у собственника помещение на долгий срок подешевле.
✅ Без возможности расторжения договора по его инициативе.
✅ Разбить на части, сделать красивый ремонт и пересдать подороже.
✅ А потом еще и продать это как готовый субарендный бизнес.

Поначалу они старались брать топовые проходимые объекты рядом с метро в ЗАО и ЮЗАО.
Потом расширили сферу своих интересов почти на всю Москву и МО за исключением ЮВАО.
Объясняя это тем, что не достаточно там денег у населения.

Прошло 10 лет.
На прошлой неделе прочитали новость, что «Ассортида» купила кинотеатр «Волгоград» на Ферганской улице.
Для реконструкции его в ТЦ.

Хотим порадоваться за них.
Из «пересдатчиков» чужих квадратных метров компания поднялась на следующий уровень 👏👏👏.

Однако кинотеатр купили на ранее нелюбимом юго-востоке 🤣.

Овощной на Фестивальной - последние дни.

Многие телеграм- каналы поспешили опубликовать новость о сносе бывшего советского универмага.
По адресу: г. Москва, ул. Фестивальная, д.53А.

Интересно, что универмага там никогда не было 😃.
Был магазин «Овощи-Фрукты», потом он превратился в гастроном «Полесье» и фитнесс-клуб.
Местные старожилы называли его магазин «на горке»

В период «Полесья» он со всех сторон оброс новыми зданиями.
В конце 90-х, начале нулевых это было можно и модно.
Магазин «Димсон краски» тоже появился на первой линии примерно в это время.
А впоследствии превратился в «Подружку».

Сейчас вместо «Полесья» магазин «Мяснов», фитнес-клуб до сих пор функционирует.
Хозяйственные постройки вокруг снесены.

И похоже, что на месте магазина «на горке» и «Подружки» скоро появится очередной красавец-тучерез.

Спекулируй это или как одно помещение на Донецкой может прокормить несколько спекулянтов.

В апреле этого года мы увидели объявление о продаже помещения.
По адресу: г. Москва, ул. Донецкая, д.20, к.1.
✅ 1 этаж жилого дома.
✅ 184 кв.м.
✅ 2 входа.
✅ 30 млн.руб.
Помещение арендовала клиника, но платила какие-то совсем небольшие деньги.

У нас , честно говоря, немного глаза 👀 разбежались от возможностей использования.

Продавец - мужчина в возрасте, живущий в другой стране.
Пока мы перебирали варианты использования и требовали продавца на сделке, нашлись другие покупатели.

Они по-быстрому раскадастрировали помещение на 2 примерно равные части.
Одну часть с отдельным входом сейчас сдают и продают.
А другую арендовал «Вайлдберрис».

ГАБ с «Вайлдберрис» на 1 этаже с арендной платой 300 000 руб экспонировался пару месяцев за 28 млн.руб.
Вскоре был продан💰
Точную цену не знаем, но, думаем, в районе 26-27 млн.руб😎.

Интересно, что следующие покупатели тоже продают этот ГАБ, но уже за 35 млн.руб.

Декабрь 2025 г.

Начался последний месяц 2025 года.

Итоги будем подводить чуть позже.
Но уже сейчас можно сказать, что в направлении: «Продажа ГАБов» год получился отличный🥇.

Супер рекордный или просто рекордный посчитаем по итогам декабря 🧮.

С удивлением слышим, что у некоторых ГАБы не продаются.
Думаем, что можем помочь разобраться с этим.

Проведем
интенсив🤮,
мастермайнд😵‍💫,
живой эфир с твердыми экспертами🥱.

Шутка🎉.

Просто напишем свое мнение в канале.

Но попозже,
в январе,
сейчас много работы.

Кстати, походу ватсапп доживает последние дни.
Говорят, что телеграм - следующий.

Пора заводить канал в Максе?