❗️ Зачершилась очередная рабочая неделя.

🌱 Эта неделя, равно как и предыдущая, по-прежнему полна «шума» среди ипотечного сообщества относительно изменений по семейной ипотеки с февраля будущего года.

🌱 Еще большей неразберихи добавляют инициативы дифференцировать ставку по этой программе в зависимости от количества детей.

🌱 Пока решение в этом направлении не принято, ставка для всех 6% без привязки к количеству детей и прописке заемщиков.

🌱 Информационный шум создают популистские идеи распространить льготные программы на вторичку и тому подобные вбросы, порой, противоречащие здравому смыслу. Я бы запретила публичные высказывания идей, связанных с изменением по семейке дабы не будоражить умы и сознание населения.

🌱 НБКИ опубликовал статистику о рекордно возросшем количестве отказов по ипотеке. Подтверждаем. Количество обращений с уже полученными отказами в нашу компанию увеличилось кратно!

🌱 На следующий год, с марта, мы ждем еще большее ужесточение требований к подтверждению дохода граждан. Планируется запретить банкам принимать косвенные формы его подтверждения. При этом, уже сейчас большинство банков принимают к рассмотрению заемщиков, хотя бы с минимальным официальным доходом. А отдельные кредиторы учитывают только исключительно «белый» доход, при этом предлагают лучшие условия на рынке, что закономерно. Хочешь лучшие условия кредитования – будь образцовым заемщиком.

🌱 Существенная закредитованность населения даже при белом доходе не позволяет многим получить заветный кредит. Теперь лучшие условия по ставке необходимо действительно заслужить.

🌱 Эра раздачи кредитов всем не взирая на пол и возраст канула в Лету. Качественных заемщиков становится все меньше на рынке, что нельзя не отметить.

🌱 Банки стали очень строго оценивать заемщиков. Исторически, пожалуй, наступил период максимально консервативного подхода кредиторов. В аналогичный период повышения ставок – начало 2022 года банки были существенно лояльней. Стало быть, дело не в величине ключевой ставки, а в изменении регулирования рынка со стороны ЦБ.

🌱 Сейчас я говорю, в том числе, и о кредитовании на вторичном рынке, которое, несмотря на ставки, имеется.

🌱 Существенно увеличилось количество запросов на кредит под залог недвижимости или рефинансирование с дополнительной суммой.

🌱 Беззалогового кредитования на рынке практически нет. Либо одобренные суммы значительно ниже заявленных.  Но, при рефинансировании с дополнительной суммой есть требование к новой ставке относительно имеющейся. Она должна быть меньше, по требованию большинства банков, что практически невозможно сегодня. Однако, если хорошо поискать, варианты найдутся.

🌱 Пошли активно запросы на рефинансирование на семейную ипотеку. По программе кредитования такая возможность есть, но банков, кредитующих данную цель на рынке единицы. Дадим направление, где искать: например, Сбер, АТБ, ВТББ, АБ Россия, Тимер Банк, Энергобанк. Однако не все эти банки представлены широкой филиальной сетью.

🌱 Есть запросы на рефинансирование и на комбо-ипотеку. Тут запрос еще сложнее. Имеется информация, что отдельные банки прорабатывают внедрение такого продукта в формате двух графиков, что станет наиболее комфортным вариантом кредитования для заемщиков.

🌱 Мы как компания, работающая с постоянными обращениями и потребностями заемщиков, обращались с таким запросом в отдельные банки и нас услышали. Надеемся такой продукт уже скоро появится на рынке.

🌱 Замечу одно. Рынок операций с недвижимостью становится территорией экспертов. Это касается и продаж и, безусловно, правовой экспертизы и ипотеки. Хорошо, что мы пришли к этому, плохо – что таким путем.

До следующей встречи!
Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

@rusipoteka @ipoteka_1
.

❗️ Завершилась очередная рабочая неделя.

🌱 Ушедшая неделя была ознаменована нагнетанием проблемы в сторис и сообщениях брокеров и агентов по недвижимости относительно проблем с записью на сделки в крупнейших банках.

🌱 Ответственно заявлю - такой проблемы не существует! Все сообщения подобного толка исключительно для создания ажиотажа и стимулирования на решение о приобретении. Если не можем сделать продажи иначе - будем делать через страх!

🌱 Очень много стало обращений с целью перехода с рассрочки на ипотеку, в том числе по базовой (не льготной ставке). Особенную сложность создает вопрос рефинансирования  с траншевой ипотеки на семейную. Особенность последнего продукта состоит в том, что Сбер  (один из немногих банков - кредиторов, кто предоставлял траншеювую ипотеку) выдавал такого типа кредиты в форме невозобновляемой кредитной линии. Именно такой тип кредитного договора стал стоп- фактором для дальнейшего рефинансирования.

🌱 Рефинансирования в большинстве банков нет, как цели кредитования (семейная ипотека), а ограничения, описанные выше, усугубляют сложность с подбором кредитора.

🌱 Сбер во вторник 2 декабря отменил требование к аккредитации подрядных организаций. В этот же день пропала кнопка «оправить» документы на аккредитацию!

🌱 Теперь подрядчик (как и ранее) должен зарегистрироваться на Домклик PRO в качестве подрядчика и к одобренному клиенту добавиться в сделку. И на данном этапе будет принято решение со стороны кредитора (Сбера) о необходимости клиенту подрядчика на предоставление дополнительного залога на период строительства или такого требования не будет. Залог - жилая недвижимость заемщика или третьих лиц на 10% больше стоимостью (рыночной, необходима будет оценка залога), чем сумма кредитных средств.

🌱 Рекомендуем определять требование к залогу до момента подготовки к сделке, сразу после одобрения клиента.
От такой новости многие подрядчики пришли в воодушевление  - долгожданное событие для тех кто не имел аккредитацию. Хотя, возможность не имея таковую, строить с промежуточным залогом (со стороны клиента) была и до отмены аккредитации. По практике - залоги просят. Какие требования будут предъявляться к ранее  не аккредитованным подрядчикам неизвестно.
Посмотрим, как будут  развиваться события.

🌱 Еще одна боль - срез стоимости объектов недвижимости со стороны уже большинства кредиторов, заставляет смотреть на банки второго эшелона. Особенно это касается стоимости жилых домов. Надо понимать, что  сделка по ипотеке это всегда два цикла: одобрение клиента и одобрение залога, которые равнозначны по важности и степени потенциального риска об отказе. При этом, многие  клиенты опасаются идти в малоизвестные банки, но, как показывает практика, именно там есть возможность и получить объективную оценку залога и сделать рефинансирование с траншевой на семейную ипотеку, например. То есть те сделки, которые невозможны в большинстве банков ТОП-5.

🌱 Сегодня архиважна работа со всем рынком залогового кредитования и во всей продуктовой линейке каждого. Аналитика и практика наше все!

❗️Рынок сегодня сам продал услугу профессиональных брокеров.

До следующей встречи!
Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

@rusipoteka @ipoteka_1
.

❗️ Завершилась очередная рабочая неделя.

❗️Итоги недели в подходах банков и статистике одобрений. Основано на личной практике. Опыт работы коллег может отличаться.

🌱 Первый в выборе остается Сбер. Крупные суммы строго с созаемщиком. Ошибка думать, что, рассчитав нужную сумму дохода можно обмануть систему и получить заветное одобрение.
Величина одобренной суммы, часто, не зависит от дохода. Важен, совокупный портрет клиента.
Какую бы величину дохода не указывал клиент, больше установленного кредитором максимума он не получит. Единственный инструмент - привлечение созаемщика и снижение нагрузки.

🌱 ВТБ. Банк вернулся к практике верификации заемщиков посредством телефонных звонков, и чистота клиента определяется службой проверки заемщиков с весьма агрессивным подходом, что часто пугает клиентов. Уровень одобрений 40%.

🌱 Альфа-Банк. Любит клиентов без кредитной нагрузки. Высокий скоринговый балл и официальный доход не гарантируют одобрение, если есть обязательства. Высокий первый взнос - неоспоримый плюс для банка. Настройки скоринга для кабинетов партнеров разного уровня и статуса разные. Те есть, в одном кабинете клиент может получить отказ, а в другом одобрение. Уровень одобрений 40%.

🌱 Абсолют банк. Существенно подкрутил скоринг. Учитывает исторический опыт обслуживания кредитов. Не любит мелкие займы клиента. Уровень одобрений ниже 30%.

🌱 Совкомбанк. Так же подкрутил скоринг. Так же есть понимание, что настройки скоринга в личных кабинетах разных партнеров разнятся. У застройщиков МКД уровень одобрений по банку может быть выше, чем у частных агентов. Запрос ПФР обязателен.

🌱 ДомРФ. Нет ипотеки на вторичном рынке. ДДУ только на ПФ, ИЖС и готовые дома по семейной ипотеке - приоритет. Возможна форма банка. Первые на рынке вернули комиссию 3% за получение семейной ипотеки на готовые дома. Ждем остальных? 

🌱 Банки с ручным рассмотрением стали настоящими спасением для клиентов с низким скорингом. Примсоцбанк, АТБ, Татсоцбанк, банк Центр-Инвест, БСПБ и другие смотрят «белых» клиентов, но допускают отклонения как по залогу, так и по портрету клиента. Так же у них есть широкая продуктовая линейка и почти все типы залогов. Если объективно понимать требования данных банков, уровень одобрений может достегать более 80%. В этих банках более  понятные подходы.

🌱 ПСБ совокупность скоринговой модели и верификации в случае, если клиент не был одобрен автоматически.
В целом, такая модель присутствует почти во всех описанных банках. Вопрос только в настройках скоринга.

🌱 Почти все банки требуют официальный характер подтверждения дохода, за редким исключением.

🌱 Кратно увеличилось число запросов на цели консолидации действующих кредитов под залог недвижимости или рефинансирования ипотеки на те же цели: получить дополнительную сумму на закрытие иных кредитов.   Проблематика кредитования последней цели состоит в том, что многие банки позволяют делать рефинансирование ипотеки только с условием получения ставки ниже, чем уже имеющаяся по ипотеке. Такие условия для большинства заемщиков невозможны по причине текущих высоких ставок. Приходится стараться, чтобы найти подходящего по всем параметрам кредитора.

🌱 Подведем итог. Статистика одобрений, ранее заявленная НБКИ, действительно подтверждается, уровень ниже 50%.
Консервативный подход к оценке залогов, так же не позволяет расслабляться до назначения сделки.

🌱 Что делать? Объективно подходить к задаче и работать с клиентом и, прежде всего, с его кредитной историей. Закрываем микрозаймы и мелкие кредиты, карты.  Кредитная история - первичный фактор принятия решения. Работаем с привлечением созаемщиков. Критически оцениваем возможность подтверждения дохода клиента. Всегда считаем ПДН. Текущая нагрузка плюс будущий платеж не должны быть больше 50% от дохода заемщика (созаемщиков). Описанный подход не работает в банках со скоринговой моделью.
Работать с ипотекой как продуктом стало задачей аналитической, основанной на практических знаниях.

До следующей встречи!
Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер.

@rusipoteka @ipoteka_1
.

❗️ Завершилась очередная рабочая неделя. Я бы охарактеризовала ее как хаос и непонимание.

🌱 Мы уже, увы, привыкли к инфо-вбросам и триггерам, для стимулирования продаж. Эта неделя была вполне себе в контексте данной техники отдельных участников рынка.

🌱 Сбер семейную ипотеку уже с 15 числа не выдает и на сделки не записывает.
Материнский капитал с 1 января в качестве первого взноса использовать нельзя.

Вот два основных вброса текущей недели

🛑Все не так. Сбер не записывает на сделки на 2026 год. Это правда. В этом году записи есть. Ограничены они лишь человеческими ресурсами отделений банка в конкретных городах.
🛑С материнским капиталом вообще фантазии. Тут ничего не меняется - в части распоряжения средствами,  на цели оплаты первого взноса при приобретении  объекта недвижимости.

И вновь про семейную ипотеку

🌱 Отдельные банки заявили об отказе в проведении сделок, ссылаясь на отсутствие лимитов. Кажется, с этим вопросом уже разобралось Первое лицо годом ранее. Однако, сделки не проводят. Другие проводят, но фактическая выдача кредита произойдет лишь на следующий год.

🌱 В целом, существенное  ужесточение требований кредиторов, о чем я говорила неделей раньше, усугубилось.

🌱 С 1 января 2026 года повышенное возмещение банкам со стороны Минфина за выдачу льготных программ перестает действовать. Отдельные банки уже тихонько намекают о введении платных аккредитивов, например, или иных инструментов повышения доходности продукта.

🌱 И, да! ЦБ снизил ключевую  ставку. Но, снижение это, скорее корректировка, если говорить, о все еще очень дорогой стоимости ипотеки на вторичном рынке. И такое сцеживание ключа намекает покупателям на дальнейшее ожидание лучших условий. То есть, население будет точно ждать.

🌱 Другое дело, что ключ давит и на бизнес. Цены увеличивать уже некуда, рентабельность падает. Мелкому бизнесу будет очень не легко в будущем году. Застройщики ИЖС уже получают письма от поставщиков о повышении цен, в связи с повышением НДС. Квартиры в МКД так же прибавили в цене. Но это тема не моей колонки.

Вернемся к ипотеке

🌱 Многие привязывают уровень одобрений к ключевой ставке. И, как только ключ будет ниже - ипотека будет более доступна. Да, будет, но только с точки зрения стоимости кредита, но никак ни с точки зрения андеррайтинга заемщиков. Сегодня высокий уровень отказов именно по дешевой льготной программе. Отказов по ипотеке на вторичном рынке как раз немного и там качество заемщиков существенно выше. Стало быть, ключ тут не причем. Только если таким образом прямо не ограничивается выдача неинтересной банку программы.

❗️ А вот правила кредиторов сильно изменились. Уже есть те из них, кто заявил о полном переходе на рассмотрение заемщиков со 100% официальным доходом.

🌱 Медленно, но верно и системно «серый» гражданин, с точки зрения подтверждения дохода, станет «персоной нон грата» в большинстве банков.

🌱 Я вижу, что у нас качество заемщиков улучшилось существенно. За профессиональным консалтингом приходят граждане просто от непонимания тонкостей и подходов кредиторов.

🌱 Итого, до 2026 года осталось меньше двух недель. Мы будем переживать эти дни в уже привычной гонке «успеть до нового года».
Далее, небольшая передышка, а для кого-то томительное ожидание начала рабочих дней, чтобы успеть до 01 февраля 2026 года.

Всем хороших выходных 🫶
Ваша Екатерина Мишина ❤️

#ЕкатеринаМишина
#ИпотечныйБрокер

@rusipoteka @ipoteka_1