В 2021 году дело было. Звонит давняя клиентка архитектор Лилах.

- Привет, сколько стоят твои услуги.
- Привет, давай я сначала пойму возьмусь ли вообще. Что собираетесь покупать?

- Срочная сделка - дом в Од Аарон. За 3,5 млн вместе с подругой. Дом можно снести и построить два.
- То есть 1.75 млн. с носа, оценщик был? Нужна помощь с переговорами?

- Оценщика не было. Помощь в переговорах не нужно они не сдвинуться ни на копейку. Там есть ещё много желающих этот дом.
- То есть только ипотека? Что у подруги с доходами? Работает?

- Подруге помощь не нужна, у неё несколько объектов недвижимости и она не работает, она справится сама. Легко возьмёт ипотеку.
- Нет Лилах, так не пойдет. Вы берете одну ипотеку в одном банке. Банки не согласятся на две разные ипотеки на один объект. Для этого должна быть очень уважительная причина. Либо подруга с нами работает дальше и я с ней поговорю, либо без меня. Расходы на меня поделите на двоих. Устраивает?

- Да я поговорю с подругой.
- Кроме этого подруге дадут максимум 50%, ипотеки в соответствии с её доходами, может дотянем до 70% в зависимости от того, что на ней есть. Так что надо все проверить. Расскажи что у тебя с деньгами на покупку?

- Ну у меня 600К есть, 400 моих 200 дают родители.
-Безвозвратно или в виде ссуды?

- Подарок.
- То есть 1.15М ипотеки. Что у вас с доходами?
- 2020 год был тяжелым Мы оба мелкие предприниматели и весь 2020 год протянули на подарках от государства.
- Подарки в качестве дохода не учитываются дорогуша. Для того чтобы взять ипотеку 1.15М с месячным платежом 5000 шекелей нам нужно как минимум 15.000 чистого дохода на семью показать. Вот тебе бумажка для бухгалтера. Сможете показать продолжим, если нет будем совместно решать откуда деньги взять.

- А разве доходы со сдачи дома не учитываются?
- Доходы с первой квартиры учитываются, только если она уже в собственности.

Как почти говорил классик: "Все бедные семьи бедны одинаково, все богатые семьи богатых по-разному"

Мне иногда немножко стыдно брать с людей деньги за консультации которые я им даю. Каждый раз я объясняю им прописные истины. Самая большая проблема заключается в том что многие люди их не знают.

Мастер-класс по ипотекам https://m.youtube.com/watch?v=WM3PA_hujmo - пару вопросов:

* Скажите, для банка Лилах хороший заемщик или плохой?
* Для банка это хорошая сделка или плохая?
* Что можно сделать чтобы улучшить заемщицу?
* Сколько раз за 18 лет в недвижимости я слышал "они не сдвинуться ни на копейку. Там есть ещё много желающих этот дом".

#ипотека #недвижимость #покупка_квартиры_израиль

Полезненько? Если вам тоже нужно что нибудь посчитаь, пересчитать, взять ипотеку, купить квартиру, проверить недвижимость или поторговаться пишите в коментариях или в личку. Для первых трёх бесплатная телефонная консультация только сегодня.

_____
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле.

Запись вебинара с Игорем Лупинским. Ударных два часа о том как покупать недвижимость на 20-40% дешевле рыночной стоимости.

Если собираетесь купить квартиру и нужна консультация напишите на воцап.

Послушайте меня внимательно! Ближайшие два месяца это самое лучшее время покупать вторичку. Ставки по ипотеке выросли до небес, возможно к концу года упадут, праздники и продолжающиеся протесты, падение спроса в два раза, продавцы и застройщики которые реально готовы скидывать цены. Подобного я не помню с 2011 и самого начала короны. То есть я вижу реальную возможность коррекции цен. Продлиться ли это долго? Навряд ли. Пол-года максимум. Если вы готовы к покупке напишите мне а личку прямо сейчас.

Давайте я расскажу вам о нескольких сделках с начала года в которых я участвовал, а вы похлопаете.

1.19M - 5 комнат в Ашкелоне по #мехир_лемиштакен. Помог клиенту выиграть с первого раза в июле 2022. В Израиле не живет. Пришлось совместить выбор квартиры и договор, и трудоустроить для ипотеки. 20% на первый взнос организовал прям на подписании тремя телефонными звонками 😂. Ипотеку взяли в марте. Два приезда и все решили.

1.01М, хозяин начинал со 1.12М сторговал - 3 комнаты в Хайфе. Выбор был между этой отремонтированной и за 920К требующей капитального ремонта. Выбрали отремонтированную. Своих 100К, дополнительные 200К на первый взнос и сопутствующие расходы пришлось помочь.добирать ссудами. Но клиенты зарабатывают достаточно, чтобы оплачивать и ипотеки и ссуды. Просто надоело мотаться по арендам.

1.73М - 4 комнаты Ришон старая квартира, под ремонт в доме с лифтом. Тама с достройкой. Наследники изначально выставляли за 1.85М. Пришел, спрашиваю: "А есть оценка?" в оценке было 1.76М. Я сбил ниже оценки. Адвокат продавцов, да и сами продавцы были в полном неадеквате. Согласование договора заняло месяц. Своих у клиента было 350К еще 150К - ссуды. Ипотека на пределе возможности возврата. Вытащили.

Ну и сегодняшнее начальная цена была 2.6М сторговал точно по методологии на 2.45М. Оценщик оценил в 2.58М. Кто молодец? Я молодец!

Ещё с десяток историй напишу позже.

Если вам нужно сопровождение покупки квартиры уже пора писать в личку или отмечаться в коментариях. Рынок горит синим пламенем.

Помогаем купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле www.isra-dom.ru/e

Коллеги написали чудесную историю о том как помогли клиенту купить квартиру без денег на первый взнос со средним процентом по ипотеке в районе 2.5% при том, что средний процент по рынку сейчас ~5%.

Давайте я расскажу как это делается. Банки по регуляциям не могут дать больше 75% ипотеки. Кроме банков есть ещё страховые компании, которые тоже дают ипотеку. Они могут давать до 85%, но как правило ставка у страховых компаний значительно выше.

На первый взнос можно добрать ссудами если делать это правильно и доходы позволяют. То есть договориться с банком о том что 15% платите вы, потом банк даёт 75% ипотеки, потом вы платите 10%, которые берете ссудой. Ссуды как правило до 10 лет и привязаны к прайму (сейчас 6%), и скорее всего это будет прайм+. Сколько плюс это зависит от фантазии кредитной организации или банка. Понятно чем плюс больше тем будете больше платить ежемесячно и переплатите в итоге.

Теоретически можно взять ссуду и на первые 15%. Это могут быть деньги родственников, инвесторов, внебанковский кредит или даже банковская ссуда если вам позволяют доходы и возможность возврата - треть от чистых доходов, за вычетом обязательств больше чем на полтора года (ссуды, кредиты, алименты и прочие долгосрочные платежи). На эти деньги тоже есть проценты. Ну разве что это беспроцентные деньги родственников и хасидских амутот. И все равно их нужно возвращать. Если это подарок, то возвращать не нужно, но в условиях задачи это не стояло :)

Секрет ипотеки под средние ~2.5% годовых прост. Это ипотека полностью привязанная к индексу цен. Учитывая что прогнозируемая инфляция в среднем 3% мы выходим на те же 5.5% годовых. Проблема в том что эти проценты прибавляются к телу ссуды. Никому не рекомендую. Может возникнуть ситуация, что через 5 лет вы должны больше чем взяли.

Давайте посчитаем математику квартиры за миллион шекелей. За меньше это не квартира, а хлам, в которую ещё в ремонт нужно вкладывать.

Минимальные

150.000 - беспроцентная ссуда на 100 месяцев = 1.500 в месяц.

750.000 - при средней ставке в 2.5% + индекс на 30 лет - 3.951 в месяц. Это очень оптимистично. Прям очень. И не учитывает скачков инфляция. Как это было в прошлом году. Опять же можно взять на меньшее количество лет и тогда месячные выплаты вырастут или на два года взять только выплату процентов (грейс). Все равно на грани фантастики.

100.000 ссуды - 1.350 шкл. в месяц на 10 лет (это если под чистый прайм)

О максимальных выплатах мне реально страшно даже подумать.

За сколько можно сдавать квартиру купленную за миллион? Я б сказал за 4.000. А платить только за ипотеку 4.000. Если цель продать эту квартиру через 1.5-2 года и заработать на разнице в продаже, то никто не может вам гарантировать, что вы сможете продать дороже чем купили. То, что последние 15 лет было так, ничего о будущем не говорит.

Кстати где дополнительные расходы? Адвокат? Оценщик? Переезд? Ипотечный брокер? Совсем по бедному это 15.000. Я уже молчу о риэлторе и ремонте. Опять ссуды?

Не делайте такого сами.

©IsraDom - Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Раз в полгода мы с Игорь Лупинский проводим платный вебинар по недвижимости. Это сегодня 10.05 в 19:00.

Почему проводим?

Моя цель помочь людям купить недвижимость на 10-50% дешевле рыночной стоимости. Цель Игоря - помочь разобраться с финансами. Не все доходят до личного сопровождения. Не все секреты и модели работы можно давать в открытом доступе, а хочется ими поделиться. Этот вебинар жёсткая квинтэссенция личного опыта. Выжимка кейсов и ошибок за которые уже заплатили.

Почему раз в полгода?

За полгода ситуация меняется и рынок становится совершенно другим. Если в октябре прошлого года недвижимость был перегрета, то сейчас все выглядит по другому и сейчас нужен совершенно другой подход

Почему платный?

Ответственность. К платному вебинару нужно готовиться заранее выискивать лучшие кейсы и структурируя информацию.

Серьезность. В момент, что человек за что-то платит он более серьезно к этому подходит. И есть шанс, что таки воспользуется.

Что получат те кто придет на вебинар?

- Поговорим об изменениях в государственных программах. И о том как увеличить ваши шансы в них выиграть.
- 3 сложных кейса при покупке вторички (слепой риэлтор, продажа/ покупка и проблема со страхованием, покупка нерезидентом)
- 10 конкретных советов, которые сэкономят вам десятки, а возможно и сотни тысяч.
- Финансирование: деньги на первый взнос, ипотека, ссуды, инвесторы

Чего не будет на вебинаре?

Повторов. Мы не будем повторять ту информацию которую давали в открытом доступе.

Продаж. Мы не будем ничего продавать. Только встроенный, структурный контент который поможет вам на любом этапе покупки квартиры.

Стоимость двухчасового вебинара 400 шкл. В записи будет дороже. Это намного меньше чем стоит часовая консультация моя или Лупинского. Вы получаете нас двоих на два часа и плюс вопросы/ответы.

В дополнение к этому от меня участники вебинара получат:
- Бесплатную 15 минутную консультацию.
- Скидку на сопровождение на цену вебинара
- Полный список инструкций и чеклистов по покупке недвижимости.

Спросите у Лупинского может он ещё чего-нибудь накидает.

Ссылку на регистрацию напишут в комментариях. Комната ограничена 50 участниками и большинство уже продано. Запишитесь сейчас.

https://mrng.to/cYhZ3zzpeH

Жопа пришла.

Дано: два инженера, четверо детей, зарабатывают тридцатку. Купили квартиру два года назад за 1.65М. В надежде на продажу квартиры там, где её уже  нельзя продать, набрали ссуд на первый взнос. Праймовых. Выходит от 7 до 14% годовых. 360 тысяч.  Выплата ~7 тысяч. И овердрафт 56К под 19.5% годовых . Ипотека 2/3 под прайм и 1/3 под постоянный в привязке к индексу доросла до выплаты в 8,000 в месяц. Да в 2021 мир выглядел по другому. 

Центр банк создал отличную ловушку для простаков. И теперь клиентов  надо из этого вытаскивать. Причем быстро ибо уже больно. Не тянут. Вот, что мы для них сделаем:

1. Заменим всю праймовую составляющую ипотеки на переменную без привязки к индексу (малац). Прайм продолжит расти . И даже если в 2024 начнет опускаться, то постепенно, также как и рос. Ближайшие 2-3 года прайм 5%+,  к гадалке  не ходи.  Инфляция судя по всему тоже будет больше 3% . Учитывая, что индекс прибавляется к невыплаченному, брать в привязке к индексу может быть обидно. 

У меня сейчас другие клиенты три года выплачивали ипотеку взятую по рекомендации банкира в привязке к индексу. По итогу должны больше чем взяли.

Если вы будете это делать самостоятельно, вы получите от банка предложение на постоянный/переменный без привязки  (малац/калац) на 5-5.5% и у вас это займет от месяца до трех. Банки очень не любят отказаться от своих доходов. Мы их выдрессировали   до двух-трех недель с момента подачи всех документов. Да, даже синий банк.  И получаем 4.5-4.8%.

2. Возьмём на 25 лет дополнительные 45 тысяч выплаченной ипотеки под калац/малац и погасим ими овердрафт. Это меньше 5% вместо 19.5%  

3. Объединим 360 тысяч  ссуд  в другом банке. Постараемся под постоянные 6% процент на 7-10 лет, если не получится прайм +1%.

4. Посмотрим может в фондах ещё что-то есть чтоб частично погасить или улучшить проценты. 
 
Все эти действия уменьшат месячную выплату до 8-9К с 15К. 

Вот такая история про жопу которая есть, а слов нет. Вам не обязательно в нее попадать. Вы можете попытаться сами ее предотвратить или решать . Это займет больше времени и по итогу результат будет хуже. В банках нужно понимать с кем и о чем говорить. Они не спешат. Ну или можете написать мне. Помогу.

Примерно раз в месяц у меня спрашивают стоит ли покупать землю без разрешений на строительство с опцией заработать в будущем. Знаете все эти предложения за 149, 199, 249 и даже 650 тысяч или 1.2М возле Хедеры, Реховота, Герцлии и прочих прелестных местах. Я стандартно отвечают что в 95% не стоит. Тем более если не вы занимаетесь переводом назначения земли в жилую застройку.

И вот очередной хоррор "Последний участок под Хедерой", в котором мне предложил поучаствовать клиент. Давайте я вам сэконмлю тысячу шекелей которую мне заплатили за консультацию и несколько сотен тысяч которые вы похороните в земельке и расскажу как это работает.

Итак, клиент звонит в 8 вечера называет имя компании которую я уже дважды проверял. "Последний участок в Хедере за 650К и в Герцлии за 1.2М"

Первый вопрос который надо задать: "Откуда пришла информация?" Если с рекламы в тырнете сразу можно вычеркивать. В этом случае клиент стреляный воробей, занимался недвижимостью в России и ему эту компанию друг порекомендовал.

"Высылай документы", - говорю, - "без документов никуда не поеду". Выслал оценки оценщика от компании. Достаточно свежие одну с начала месяца, одну полугодовалый давности.

Посмотрел оценки. Очень много вопросов составил список. Приехал в Рамат Ган на встречу. Предупредил клиента, что меня будут атаковать и показывать что я ничего не понимаю. Пол часа нас промариновали в приемной. Зашли представился, скромно сказал, что в недвижимости с 2005.

Оказалось, что последний кусочек участка в Герцелии за 1.2М вот только что продали... На самом деле лахудра которая нам это впаривала почувствовала, что клиент созрел на Хедеру. И начала историю о великолепии компании и своей семьи которая покупала земли вместе с Ротшильдами. На моих словах "хорошая история, перейдем к делу" взорвалась как прыщ. "Я не буду вам ничего продавать, у меня здесь застройщики с десятками миллионов в очереди стоят, я бустрерит. Ты не понимаешь, что такое бустерит". Пропустив 15 минутный монолог, о том какой я дебил, перешли к вопросам и ответам. Которые сводились к тому, что оценки я не читал, а даже если читал, то не понял что там написано.

Короче вышли оттуда через полтора часа с фиговым листком с которым нужно было идти прямо завтра к адвокату, а то последний участок в Хедере уйдет. Математика клиента покупаем 125 метров за 650К, ждём 3 года разрешения, получаем квартиру, а возможно две, и через 10 лет считаем миллионы. У меня что-то не сходилось. Лахудра утверждала что плотность застройки увеличиться в два раза. Соответственно 125 магическим образом превращаются в 250 и что три года эти 125 метров продавались за 300К, теперь за 650К, а в момент получения разрешения 100 метров (право на квартиру) будут стоить 1.2 млн и ещё 25 метров останется. Бред какой-то.

Но когда вышли и стали с клиентом анализировать, решил я проверить что там и за сколько на самом деле продавалось. Картина маслом. В конце прошлого года участок на два дунама (2000 метров) куплен за 5.5 млн. То есть заветные 125 метров куплены за 343К. Внезапно бизнес тети стал понятен. Покупает за рубль продаёт за два и с этих двух процЕнтов живёт. Потратил на клиента ещё 16 шкл. Вытащил табу, а там ~30 дольщиков у кого-то 55 метров, у кого-то 27, у кого-то 111, у кого-то 222. Частные лица, компании ltd, партнерства итд. Вот такой колхоз. Особенно порадовала компания "Арие и Хамуди овощи и фрукты ЛТД". Прям почувствовал себя частью Палестины.

Вернулись к тете она в очередной раз сказала, что я ничего не понимаю в табу и в сделках по недвижимости и что не будет нам ничего продавать. На вопрос сколько метров из 2000 будет на клиенте записано отвечать отказалась и пошла шушукаться с клиентом. Вишенкой на торте оказался фиговый листок который она дала клиенту для адвоката. Говорит давай 620К запишем, чтоб налог сэкономить. 30К проведём через мою компанию. Ну 15К адвокату и налога 37К итого 705К насчитала. Габиш? Я так понял что бустерит это что-то связанное с наебаловом.

Если у вас в следующий раз возникнет идея прикупить земельки без разрешений можете мне сразу по биту перевести 300 шкл. за пятнадцатиминутную консультацию. Я таки сэкономлю вам намного больше времени, денег и нэрвов.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isradom.ru

Как правильно просчитывать доходность недвижимости.

Основная прелесть недвижимости в возможности брать ипотеку. С 30-50% своих денег вы можете получить недостающее от банка. Если вы не берете ссуды ваша доходность существенно уменьшается а риски растут. Если банк или кредитная организация не дают денег на конкретный объект вы отсекаете 90% покупателей у вас возникнут проблемы с продажей.

Самая большая прибыль с недвижимости это с ее продажи. Входя в инвестицию изначально планируйте выход. Когда вы собираетесь ее продавать?

Формула доходность проста и считается на вложенные вами деньги БЕЗ кредитного плеча. Цена продажи (Sell) минус цена покупки (Buy) + доход с Аренды (Rent) - все расходы (Exp.) = Прибыль (Profit)

ROI (Return on Investment) рассчитывается по следующей формуле:

ROI = (Прибыль / Инвестиции) 100

Для расчета ROI вам понадобятся два значения: прибыль, полученная от инвестиций, и сумма сделанных инвестиций.

1. Рассчитайте прибыль, полученную от инвестиции. Доход с продажи и аренды.

2. Определите сумму сделанных инвестиций. Включите все расходы, связанные с инвестицией. Обратите внимание, что включать следует только прямые затраты, связанные именно с этой инвестицией.

3. Подставьте значения в формулу ROI. Разделите прибыль на инвестиции и умножьте результат на 100, чтобы получить процентное значение ROI.

Пример:

Предположим, что вы купили квартиру за 100К$ в Тбилиси с целью продать ее через два года, чтобы не платить налог на прибыль за 125К$. Доход с продажи 25К$. Своих 50К$, ипотека 50K$ на 10 лет под 7% годовых. Выплата 500$ в месяц. За год 3.5К$ проценты (это расход) 2.5К$ тело ссуды (это инвестиция). Умножаем на два года. Соответственно 7К$ в расходы, 5К$ в инвестиции.

Прибыль с аренды за два года составит 900$*12*2=21.6K$

Оформление и полеты 1K$
Содержание квартиры 1.6K$
Риэлтор на продаже 6К$

Итого:
125K$ (Sell) - 100K$(Buy) + 21.6K$(Rent) - 15.6K(Exp.) = 31K$(Profit)


ROI = (31K / 55K) * 100/ = 56,4% или 28.2% годовых

Если вы знаете где ещё в недвижимости можно делать ~30% годовых расскажите мне об этом. Даже если доходы составят половину это все равно ~15% годовых в три раза больше чем вам может предложить любой израильский банк.

P.S.: Кстати у нас остались две новых, меблированных двухкомнатных и одна трёхкомнатная в Тбилиси на продажу. Математика сходится. Хотите съездить прикупить? Напишите в личку.

Мизера ходят с парами. Хорошие сделки тоже. На прошлой неделе две завершил. Рассказываю.

В. начал сотрудничать со мной два года назад. С ним мы посмотрели несколько объектов и сделка всё никак не срасталась. Наконец он позвал меня посмотреть квартиру которая подходила в Холоне. Дуплекс с крышей, в старом доме под уже подписанный снос. Хозяева не живут в Израиле и выставили цену 2.35М. Квартира стояла пустая несколько месяцев пока мы ломали риэлтора по цене. Оценщик, письменные предложения, все дела. Сломали на 2.09М. Последние 10К были самыми тяжёлыми. 260 тысяч. от начальной. Понимаете?

И. шел ко мне на сопровождение два года. Когда дошел посмотрели в Нетании вместе 3 квартиры. Одну за 2.65М выбрали. Оценщик оценил в 2.58М, я предложил хозяину 2.45М и он в телефонном разговоре неожиданно быстро согласился. И я такой: "А что так можно было?" Перекрестился Маген Давидом и закрыл сделку на 200К ниже запрашиваемой цены и на 130К ниже оценщика. Чудеса случаются.

Я даже не знаю какой сделкой больше гордиться. В обоих, триггером для покупки была беременность жены :) "вселиться в свое до того как родим". Просто необходимо было похвастаться. Может вам тоже надо.

__
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Математика инвестиций в израильские новостройки.

Предложили новостройку в Нагарии на котловане. 3 комнаты 1.6М, окончание строительства через 3 года.

Математика того кто живёт на съеме, покупает для себя 25% своих и 75% ипотеки и собирается жить все 25 лет в этой квартире.

400К своих
10К адвокату (да в случае новостройки свой адвокат нужен)
1.2М ипотеки с выплатой 6К в месяц. Общая переплата 600К
Строительный индекс в среднем 2.5% на 3 года строительства ~90К
Аренда квартиры там же на время строительства 3.500*36 = 126К
Выплаты по ипотеке в процессе строительства: 6 платежей по 200К от банка. Если тело ссуды + % то ~100К. Если только проценты то ~40К но это коту по хвост

Итого чтобы зайти в сделку нужно 410К своих
и миниму ~250-310К на сопутствующие выплаты в течении 3х лет.

Если первая квартира берется на инвестицию математика такая же ибо жить где-то нужно.

Предположим что ещё 2 года после окончания строительства сдавали за 3.500 и продали через 5 лет за 2М (хотя чета мне не верится что трешка в Нагарии будет стоит 2 млн.) Все равно ваша аренда 3.500 и аренда квартиры 3.500 баш на баш. Итого дополнительные 6.000 выплаты ипотеки на 24 месяца это ещё ~90К.

Итого ~750К за 5 лет вложенно. Из них ~120К на тело ссуды, 400К на первый взнос и ~230К сопутствующих. 2М - 750К = 1.25М при том что остаток по ипотеке составит ~1М. Итого 250К прибыли за 5 лет. Но если продается за 1.8М, что скорее то прибыль 50К. И это без учёта расходов на продажу: адвокат, риэлтор, а если меньше чем 1.5 года после окончания строительства то налог на прибыль 25%🤦 Фиговая математика получается

* Это минимальные выплаты. Некоторые выплаты предсказать невозможно например строительный индекс в 2022 был 7.8%. Лучше закладываться на больше.

*на каждые 100К ссуды на 7 лет ~1650 в месяц возврата. Итого переплата ~40К

* Совсем другая картина получилась бы если квартира была куплена по государственной программе за 800К

Возможно я каких-то расходов недосчитался, поэтому прибыльность будет ещё ниже.

Завтра напишу раскладку по инвестициям в квартиры в Тбилиси.

Если вы хотите, чтоб я помог вам просчитать ваш расклад напишите в комментариях и назначим консультацию.

P.S.: Поделитесь постом, он полезный.

__
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Что делать если выплаты по ипотеке значительно выросли?

1. Если есть какие-то деньги часть ипотеки или ссуд можно погасить. Если нет однозначно пересчитывать. Дальше будет хуже

2. Посмотреть не только ипотеку, но и ссуды. Ссуды обычно краткосрочные 5-10 лет и под прайм +, ипотека скорее под прайм минус. Возможно ссуды нужно пересчитать или закрыть до ипотеки потому что проценты и платежи по ним выросли больше.

3. Посмотреть в ипотеке не только праймовые составляющие но и привязанные к индексу. Там может быть значительный прирост из-за инфляции

4. Праймовые составляющие если выше чем p-0.5% на данный момент стоит пересчитывать в переменный процент (каждые 2-7 лет) без привязки к индексу. Частным лицам банки дают в районе 5% нам удается получить ~4.5%

__
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Вечерние диалоги:

- Привет, надоело платить за съем 6.000. Хочу купить свою квартиру за 2.5 млн. Как думаешь, стоит?

- Тебе не стоит. Предположим я сторгую и ты заплатишь 2.4М. Квартира у тебя вторая. По идее нужно платить налог 8%, декларируем, что собираешься продавать в течении полутора лет. Это позволит нам взять ипотеку 70% вместо 50% и 1.5 года не платить налоги.

Давай посчитаем 75% ипотеки как на первую квартиру 1.8М ипотека ежемесячная выплата на 30 лет в среднем 9К, на самом деле уже больше. Тебе нужна зарплата 27К на семью и своего капитала 600К + на расходы ещё минимум сотка. Не тянешь. Своих не хватает, нужно брать ссуду и выплате по ипотеке не проходят порог доходов. И ещё страховку надо делать и прочие расходники.

Если бы квартира стоила 1.6М сказал бы брать ... 400К своих, 6.000 в месяц выплата. Хозяину платишь всю жизнь, банку 30 лет :) Правда свои могли бы работать и приносить 10% годовых.

- Как ты так быстро посчитал?
- 18 лет магии.

Если вам тоже надо напишите в личку. Поговорим.

_____
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

- Миха а как так получается, что процентов я плачу больше чем по телу ссуды?
- Простая математика. Вы взяли миллион шекелей на 30 лет. Под 4.8% годовых. Это 48.000 в год выплаты по процентам. 4.000 в месяц. У вас общая выплата 6.000 соответственно 2.000 идут на погашение тела ссуды. Да, со временем ссуда уменьшается и соответственно выплаты по процентам тоже, а выплаты тела ссуды растут в пределах месячной суммы (6000). Это если нет каких нибудь привязок к индексам и праймам. Тогда возможен рост платежей и/или тела ссуды.

Если надо уменьшить выплаты пишите. Ваш капитан очевидность. Хорошей недели.

_
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Индексы:
Инфляция +0.4%
Строительный -0.2%
Недвижимость +1.2%

На этой неделе какое-то обострение у всех.

Что имеем?
🖕 Месяц не можем получить договор по миштакену подписанный компанией и платежки для банка. При том что чек на первые 7% сняли тут же.

🖕Машканта афуха. Клиенту 76+. Дал доступ к своему счету мошенникам. Они набрали ссуд на 150К и все вывели под чистую. Чтоб вы понимали афуха это под 7.5% и дети в качестве гарантов. И там весь процесс ипотеки нужно проходить, оценщик и прочее 🤦

🖕 Продавщица на уже закрытую по сумме сделку пришла и сообщила, что ей предложили на 30К больше и без ипотеки. Мы конечно ей не верим и подождем недельку пока окстится. 90% квартир в Израиле покупают с ипотекой. А здесь 3 ий этаж, старый дом и цена под 2 млн.

🖕 Какой-то пакостный посредник запросил 1.125М + НДС комиссии за наследную земельку ценой в 6 млн. Мы с партнёрами посовещались и решили, что от такой комиссии у него жопа треснет. И проще без него. Клоун послал бумажку на подписание, а мы послали его.

Зато проект в Грузии продается быстрыми темпами. Студии, двушки разлетаются. Половину уже продали. Строим в апреле сдадим.

Короче в недвижимости скучно не бывает. А как у вас? Поговорите со мной.

_
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле. www.isra-dom.ru/e

Как купить дом по цене квартиры?

Увидел ролик с этим названием от израильского риэлтора Васи. Думал первоапрельское. Ан нет мужик на серьезных щах вещает. Всей командой ржали в голос. Нет не ржали, рыдали.

Оказывается для того чтобы купить дом на 10 комнат в Кфар Врадим с участком 800 метров за 3.4М шкл чтобы жить более естественно нужно сделать несколько простых шагов.

1. Продать свою квартиру и внести первый взнос 850.000 шекелей.

2. Взять ипотеку с выплатой 12.000 шкл.

3. Превратить часть дома в доходный бизнес.

4. Разделить участок 800 и продать часть, или построить дополнительный дом и тоже продать.

Конечно Вася, ну кто же его не знает... Есть несколько нюансов.

1. Для того, чтобы купить что-то не нужное сначала надо продать что-то нужное. Я понимаю, что для многих израильских миллионеров от недвижимости 850.000 шекелей - это карманные деньги. Но, все же, таки, не для всех. Да, это в теории звучит хорошо. 25% от стоимости дома. А где дополнительные расходы? Риэлтор, ипотечный брокер, адвокат, налоги, ремонт? Если по самой скромной прикидке 100К, но может быть и все 500К

2. Ипотека с выплатой в 12.000 шкл. на 25 лет по сегодняшним ставкам - это примерно 2,2 М. Где ещё 350К для полного счастья? На 2.55М ипотеки выплата будет примерно 13,2-14,2К в месяц соответственно нужны доходы 33-42К чистыми, бодренько заходящими на счёт каждый месяц.

3. Я тоже считаю, что правильно сейчас открывать бизнес и вкладываться в недвижимость в 20 км. от границы с Ливаном. Вопрос цены. Как говорит Миха Нешер: "За доллар можно покупать любую недвижимость, за миллион долларов оно вам надо? Если, таки, скорее да чем нет, можно жеж поторговаться".

4. Меня в школе бизнеса учили прибавлять и умножать. А тех кто работает в земельном управлении Израиля делить и отнимать. Нужно очень внимательно смотреть документы для того чтобы понять что с этими 800 метрами можно сделать, сколько это будет стоить и сколько времени займёт. Это здравая идея если такое вообще возможно.

Эх, Вася...

Не благодарите. Ваш капитан.

©IsraDom Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле www.isra-dom.ru/e