[KTB] 라진성의 건설인사이드 - 2021.8.19(목)
▶️ Analyst’s Comment
1. 부동산 규제 풀리는 서울시
ㅡ 서울시, 한강변 첫 아파트 동을 15층 이하로 짓도록 하는 기준부터 폐지
> 현재 2030도시기본계획(서울플랜)에 기반한 '한강변 관리 기본계획'에 따르면 한강과 가장 가까이 배치되는 주동은 15층 이하 높이로 지어야 함
> 이 규제 때문에 용적률 상한이 높아져도 제대로 활용할 수 없거나 한강 조망을 가리는 건축물을 유도한다는 지적 수용
ㅡ 서울시는 한강변에도 고층 아파트를 지을 수 있도록 기본계획을 재정비할 예정
> 여의도 아파트지구는 총 11개 단지, 6300여 가구가 해당, 여의도 지구단위계획은 하반기 지침 발표 후 열람될 전망
> 이번 '한강변 첫 주동 높이 규제' 해제는 압구정 등 다른 한강변 인근 재건축단지에도 동일하게 적용
> 높이계획은 지형 여건에 맞게 심의하는 것으로 하고 과거처럼 도시기본계획으로 높이 한도를 정하진 않을 것
ㅡ 구체적인 행정절차는 아파트(주상복합 제외) 높이를 35층 이하로만 짓도록 하는 2030 서울플랜 개정과 맞물려 이뤄질 전망
> 시의회 업무보고에 따르면 서울플랜 개정은 공청회와 시의회 의견 청취를 거쳐 올해 말까지 위원회 심의 및 확정 공고
ㅡ 주동 높이 기준 완화와 함께 중요한 내용은 용도지역 상향
> 역세권 인근 재건축 단지의 용도지역을 상업지역으로 끌어올려 국제금융지구 지원 기능을 강화
> 현재 서울시는 여의도 금융 중심 지구단위계획 수립 용역을 진행하고 있는데 이르면 하반기에 결과를 발표할 예정
> 아파트지구 내 상업지역인 경우 법적 상한 용적률이 600%까지 가능해 3종일반주거지역(300%), 준주거지역(500%)보다 복합적으로 활용 가능
> 여의도역에 가까운 미성·광장 아파트와 여의나루역 인근 목화·삼부의 용도지역 상향이 유력하게 거론
ㅡ [서울시장 권한] 용적률 상향 및 35층 규제 완화: 가능
> 35층 규제 완화의 경우, 서울 도시기본계획인 '2030 서울플랜' 내용
> 용적률 완화·노후도 요건·2종 일반주거지역 7층 제한 등은 시 조례로 규정하는 도시계획사항 개정이 필요
> 서울시의회 구성은 총 109서 중 여당이 101석이며, 도시계획위원회 구성도 총 13명 중 여당 소속이 12명으로 의결 과정에서 마찰 불가피. 다만, 내년 지방선거를 앞두고 정당과 상관없이 지역민원에 민감하게 움직일 수밖에 없는 만큼 협의가 가능할 전망
ㅡ [서울시장 권한] 재건축초과이익환수제 및 안전진단기준 완화: 불가능
> 재건축 사업성의 핵심 요소인 재건축초과이익환수제 완화의 경우 시행령 개정이 필요
> 정밀안전진단은 국토교통부에서 고시한 재건축 정밀안전진단 기준 개정이 필요. 특히, 2차 안전진단 적정성 검토에 정부 산하 공공기관인 한국건설기술연구원, 국토안전관리원이 참여한 현장검증 의무화
> 재초환과 안전진단기준 완화의 경우 서울시장 권한 밖. 서울시는 안전진단 기관 선정, 관리 등에 참여하지만 인허가권을 행사해서 사업 속도를 조절할 수 있는 단계는 사실상 안전진단 이후부터로 안전진단이 통과된 사업지들의 경우 빠르게 사업 진행 가능 전망
ㅡ 오세훈 서울시장의 경우 1년여기간의 짧은 임기로 실현 가능한 규제완화책들에 대해서는 빠르게 행동을 취할 것으로 예상됐지만, 임기 초기에는 속도 조절에 나섰던 상황. 실질적으로 재건축 규제 완화의 핵심은 재건축초과이익환수제 및 안전진단기준 완화인데 이 부분은 서울시장 권한 밖. 국토부에서 재초환 시행령 개정, 재건축 정밀안전진단 기준 개정이 필요한 사항. 아직 갈 길은 멀지만, 이번 '2030 서울플랜' 개정을 시작으로 '스피드 주택공급'과 '부동산 규제완화'의 첫 걸음이 시작됐다는 판단. 더불어 오세훈 서울시장은 9월말 재개발 규제완화안인 '공공기획' 공모를 시작할 예정.
ㅡ 최근 건설업종은 모멘텀 공백으로 부진한 모습을 보이고 있지만, 본격적인 실적개선이 기대되는 3분기 실적 시즌이 시작될 10월 부터는 긍정적 모멘텀이 재개될 전망. 또한 10월부터 주요 정당의 대선 후보 윤곽도 드러날 가능성이 높기 때문에 본격적인 대선 정국으로 집입할 것으로 보이며, 관련해서 '부동산 규제 완화'에 대한 공약들이 구체화 될 전망. 따라서 본격적인 모멘텀 재개 시점으로 예상되는 10월을 대비하기 위해, 지금처럼 시장의 관심이 낮고, 조정국면에서 건설업종 비중확대 기회라는 판단.
▶️ 보고서 원문 및 Compliance Notice: https://bit.ly/3D2mFmU
▶️ KTB 건설/대체투자 라진성 채널
https://news.1rj.ru/str/jsinside
[문의: KTB 라진성 / 02-2184-2338]
감사합니다.
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1. 부동산 규제 풀리는 서울시
ㅡ 서울시, 한강변 첫 아파트 동을 15층 이하로 짓도록 하는 기준부터 폐지
> 현재 2030도시기본계획(서울플랜)에 기반한 '한강변 관리 기본계획'에 따르면 한강과 가장 가까이 배치되는 주동은 15층 이하 높이로 지어야 함
> 이 규제 때문에 용적률 상한이 높아져도 제대로 활용할 수 없거나 한강 조망을 가리는 건축물을 유도한다는 지적 수용
ㅡ 서울시는 한강변에도 고층 아파트를 지을 수 있도록 기본계획을 재정비할 예정
> 여의도 아파트지구는 총 11개 단지, 6300여 가구가 해당, 여의도 지구단위계획은 하반기 지침 발표 후 열람될 전망
> 이번 '한강변 첫 주동 높이 규제' 해제는 압구정 등 다른 한강변 인근 재건축단지에도 동일하게 적용
> 높이계획은 지형 여건에 맞게 심의하는 것으로 하고 과거처럼 도시기본계획으로 높이 한도를 정하진 않을 것
ㅡ 구체적인 행정절차는 아파트(주상복합 제외) 높이를 35층 이하로만 짓도록 하는 2030 서울플랜 개정과 맞물려 이뤄질 전망
> 시의회 업무보고에 따르면 서울플랜 개정은 공청회와 시의회 의견 청취를 거쳐 올해 말까지 위원회 심의 및 확정 공고
ㅡ 주동 높이 기준 완화와 함께 중요한 내용은 용도지역 상향
> 역세권 인근 재건축 단지의 용도지역을 상업지역으로 끌어올려 국제금융지구 지원 기능을 강화
> 현재 서울시는 여의도 금융 중심 지구단위계획 수립 용역을 진행하고 있는데 이르면 하반기에 결과를 발표할 예정
> 아파트지구 내 상업지역인 경우 법적 상한 용적률이 600%까지 가능해 3종일반주거지역(300%), 준주거지역(500%)보다 복합적으로 활용 가능
> 여의도역에 가까운 미성·광장 아파트와 여의나루역 인근 목화·삼부의 용도지역 상향이 유력하게 거론
ㅡ [서울시장 권한] 용적률 상향 및 35층 규제 완화: 가능
> 35층 규제 완화의 경우, 서울 도시기본계획인 '2030 서울플랜' 내용
> 용적률 완화·노후도 요건·2종 일반주거지역 7층 제한 등은 시 조례로 규정하는 도시계획사항 개정이 필요
> 서울시의회 구성은 총 109서 중 여당이 101석이며, 도시계획위원회 구성도 총 13명 중 여당 소속이 12명으로 의결 과정에서 마찰 불가피. 다만, 내년 지방선거를 앞두고 정당과 상관없이 지역민원에 민감하게 움직일 수밖에 없는 만큼 협의가 가능할 전망
ㅡ [서울시장 권한] 재건축초과이익환수제 및 안전진단기준 완화: 불가능
> 재건축 사업성의 핵심 요소인 재건축초과이익환수제 완화의 경우 시행령 개정이 필요
> 정밀안전진단은 국토교통부에서 고시한 재건축 정밀안전진단 기준 개정이 필요. 특히, 2차 안전진단 적정성 검토에 정부 산하 공공기관인 한국건설기술연구원, 국토안전관리원이 참여한 현장검증 의무화
> 재초환과 안전진단기준 완화의 경우 서울시장 권한 밖. 서울시는 안전진단 기관 선정, 관리 등에 참여하지만 인허가권을 행사해서 사업 속도를 조절할 수 있는 단계는 사실상 안전진단 이후부터로 안전진단이 통과된 사업지들의 경우 빠르게 사업 진행 가능 전망
ㅡ 오세훈 서울시장의 경우 1년여기간의 짧은 임기로 실현 가능한 규제완화책들에 대해서는 빠르게 행동을 취할 것으로 예상됐지만, 임기 초기에는 속도 조절에 나섰던 상황. 실질적으로 재건축 규제 완화의 핵심은 재건축초과이익환수제 및 안전진단기준 완화인데 이 부분은 서울시장 권한 밖. 국토부에서 재초환 시행령 개정, 재건축 정밀안전진단 기준 개정이 필요한 사항. 아직 갈 길은 멀지만, 이번 '2030 서울플랜' 개정을 시작으로 '스피드 주택공급'과 '부동산 규제완화'의 첫 걸음이 시작됐다는 판단. 더불어 오세훈 서울시장은 9월말 재개발 규제완화안인 '공공기획' 공모를 시작할 예정.
ㅡ 최근 건설업종은 모멘텀 공백으로 부진한 모습을 보이고 있지만, 본격적인 실적개선이 기대되는 3분기 실적 시즌이 시작될 10월 부터는 긍정적 모멘텀이 재개될 전망. 또한 10월부터 주요 정당의 대선 후보 윤곽도 드러날 가능성이 높기 때문에 본격적인 대선 정국으로 집입할 것으로 보이며, 관련해서 '부동산 규제 완화'에 대한 공약들이 구체화 될 전망. 따라서 본격적인 모멘텀 재개 시점으로 예상되는 10월을 대비하기 위해, 지금처럼 시장의 관심이 낮고, 조정국면에서 건설업종 비중확대 기회라는 판단.
▶️ 보고서 원문 및 Compliance Notice: https://bit.ly/3D2mFmU
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[문의: KTB 라진성 / 02-2184-2338]
감사합니다.
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