Пару слов о БАМе

Сложилось так, что мои клиенты — в основном семейные пары или люди, рассматривающие недвижимость как инструмент вложения средств: будь то перепродажа, сдача в аренду или защита от инфляции. И когда речь заходит о покупке квартиры в новостройке с ограниченным бюджетом, вопрос встаёт остро: где, кроме БАМа, вообще есть реальные варианты?

Давайте по чесноку:

❌34–35 микрорайоны — цены на квадратный метр уже давно вышли за рамки доступности для среднего покупателя.
❌Центр города — активное строительство почти отсутствует, разве что появляются элитные дома клубного типа, стоимость которых ближе к "астрономической", чем к рыночной.
❌Магкаева, Хольцман — район спорный. Да, есть потенциал, но пока не хватает инфраструктуры: школы, детские сады, места для досуга — всё на стадии становления.
❌Китайская — думаю, комментировать не нужно.

Остаётся БАМ . Многие его избегают, как будто он проклятый. Но давайте отбросим стереотипы и посмотрим на факты↙️↙️

✅Здесь открывают новые современные школы — «Диалог», «Интеллект» — с тематическими классами, лабораториями и спортивными площадками.
✅Район буквально насыщен инфраструктурой для активного образа жизни : Центр спортивной подготовки, ледовая арена, «Юность», множество фитнес-клубов и секций. Для семей с детьми — это огромный плюс.

А если говорить об инвестициях💰, то здесь работает простая, но железная закономерность: чем выше плотность населения — тем выше ликвидность.
БАМ — один из самых густонаселённых районов города❗️ А это значит: проще сдать в аренду, легче перепродать, выгоднее развивать бизнес.

Так что, несмотря на стереотипы, БАМ — не просто альтернатива. Это логичный, обоснованный выбор для тех, кто думает о будущем семьи или своих финансов.

Вячеслав Мильдзихов рассказал репортерам телеканала «Россия 1» о преобразовании 18 общественных территорий. По его словам, ключевой зоной является набережная реки Терек.

У меня вновь возникает один и тот же вопрос: «Сколько лет ещё будут благоустраивать уже благоустроенное?»
Ещё со школьных лет я слышу, как «благоустраивают» набережную и центр города — и до сих пор не могут закончить.

И вообще, что такое «ключевое общественное пространство»?
Если, по мнению некоторых, это зона, где гуляют туристы с журналистами, то, на мой взгляд, здесь явно прослеживается отсутствие клиентоориентированности. Главными пользователями таких пространств должны быть жители Владикавказа, а не те, кто приезжает сюда на неделю отдохнуть.

На мой взгляд, настоящая общественная зона — это территория, где проживает большинство горожан: Китайская, БАМ, 34–35-й микрорайоны. Достаточно приехать после семи вечера к кинотеатру «Терек», чтобы увидеть, сколько родителей с детьми гуляет у фонтанов, — и сразу станет понятно, как не хватает благоустроенных мест для отдыха. Именно в этих районах нужно активно проводить благоустройство и озеленение. В противном случае текущие проблемы будут только нарастать — например, транспортные.

Из года в год остро стоит вопрос с общественным транспортом. После девяти вечера люди не могут уехать из центра в спальные районы — только на такси. Если не удаётся решить проблему полностью, можно хотя бы сократить её масштаб: благоустроив зелёные зоны на БАМе, мы резко снизим недовольство жителей отсутствием маршруток вечером

Дифференцированную ставку по семейной ипотеке могут ввести к концу года.

Предполагается, что минимальная ставка по дифференцированной ипотеке будет 2% годовых. Показатель будет формироваться в зависимости от уровня дохода в определенном регионе и уровня цен на жилье.
Предложение об этом уже поддержал президент России Владимир Путин.

Что я думаю на этот счет?

Новая модель предполагает снижение ставок в регионах с низким уровнем дохода и повышение — в мегаполисах. Это должно оживить спрос на жилье в малых городах и предотвратить перегрев на рынке недвижимости в Москве, Петербурге и других крупных центрах. Володин подчеркнул, что это шаг к «социальной справедливости», а не только экономической логике.

Стоит еще вспомнить заявления спикера Совфеда Валентины Матвиенко, которая предлагала ограничить приобретение квартир по семейной ипотеке не по месту регистрации. Ее идею косвенно реализует Володин, мотивируя проживающих в Москве людей , приобретать квартиру на малой Родине».

Из серии "я же говорил"

Как я неоднократно говорил:

"В условиях развития туристического бизнеса в России, а соответственно роста количества объектов размещения, государство активизирует работу по легализации бизнеса посредством административных штрафов и влияния на крупные агрегаторы типа Авито."

Многие предполагали, что до Осетии данные меры дойдут не скоро, однако уже сегодня замминистра экономического развития РСО-Алания Тамерлан Хлоев уведомил на своем канале о том, сообщил о том, что:

❌С 1 сентября объекты туристического размещения не прошедшие классификацию, не будут отображаться в системах бронирования агрегаторов.
❌C 6 сентября вступают в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях - будут штрафовать тех кто работает, не пройдя классификацию.

Последнее время мы часто видим заголовки о росте стоимости квадратного метра во Владикавказе.
Приведенные цифры реально будорожат сознание, в частности тех,  кто планирует приобрести недвижимость. 
И вроде бы да, на рынке недвижимости действительно зафиксированы космические цены за квадрат, но ..... как говорится есть пара нюансов.

Строящийся объекты условно делятся на две категории:

1️⃣так называемые ипотечные дома
2️⃣дома "в рассрочку"

Цена за квадратный метр в ипотечных дома варьируется от 92 000 руб. до 170 000 руб. - многое зависит от:

✅ места расположение проекта (район);
✅ класса проекта;
✅ площади квартиры - чем меньше квадратов, тем выше цена у многих застройщиков;
✅ этажности - ряд застройщиков увеличивает стоимость на высокие этажи при наличии лифта и классных видовых характеристик; если нет лифта, то высокие этажи продаются по более низкой стоимости (как в частности в данном проекте);
✅ наличия отделки - некоторые "дальновидные" застройщики начали включать те или иные виды отделки в стоимость квадратного метра;
✅ брэнда/позиционирования - условно говоря, построил когда-то застройщик один хороший дом, а в дальнейшем начал штамповать дома ниже качества, но по стоимости премиум формат. Выезжают на маркетинге и на старых заслугах.

Цена за квадратный метр в домах в рассрочку варьируется от 65 000 руб. до 125 000 руб. - тут в принципе на стоимость играют фактически те же факторы, что я описал в ипотечных домах⬆️. Так как дома в рассрочку не строятся посредством участия банковского сектора, то тут цена всегда на 10-25 тыс. руб. ниже нежели в ипотечных домах.

С моей стороны будет ложью, если я не упомяну о наличии подводных камней, в частности, по вопросу видов договоров между застройщиком и потребителем, но это издержки производства, данный вопрос, лично для меня, дифференцируется в зависимости от обеспеченности и гарантий финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

🔥 В Госдуму внесен законопроект, запрещающий строительство многоэтажных домов при нехватке дорог и социальных объектов🔥

"Мы видим, как в некоторых городах вырастают целые кварталы многоэтажек, а люди потом годами ждут поликлиник, детских садов или нормальных дорог. Наш законопроект - это шаг к тому, чтобы строительство шло в ногу с развитием инфраструктуры". - объяснил автор законопроекта зам главы Комитета Госдумы по контролю Дмитрий Гусев (СРЗП)

Законопроект предполагает введение запрета в случае, если дефицит инфраструктуры составляет более 50%.

"Мы видим, как в некоторых городах вырастают целые кварталы многоэтажек, а люди потом годами ждут поликлиник, детских садов или нормальных дорог. Наш законопроект - это шаг к тому, чтобы строительство шло в ногу с развитием инфраструктуры".

По словам Олега Пагаева, Прокуратура РСО-Алания может оспорить законность приобретения около 150 земельных участков в селении Дзуарикау - данные ЗУ расположены на территории Цейского заповедника.

Подозреваю, данный кейс связан с  заявлением Сергея Меняйло о том, что "особое внимание будет уделяться Алагирскому району".

На самом деле эта ситуация, как и сотни похожих на нее, результат не совсем прозрачного взаимодействия двух сторон: покупателя и продавца.

Формально незнание законов не освобождает от ответственности, поэтому покупатель должен быть осведомлён о юридических нюансах. Однако, если продавец — чиновник, он обязан информировать о всех рисках и обязан разъяснять законодательство, так как его роль помогать населению, а не вводить людей в заблуждение.

И даже если чиновник где-то не доглядел, то это исключительно вина чиновника. Тем более, когда речь идет о количестве участков  более 100 шт., то ошибок быть не должно — раз продали более 100 участков, то "правила игры" установлены и осложнений быть не должно. Одним словом, при покупке ЗУ будьте внимательны, проверяйте документацию, заказывайте всевозможные выписки, собирайте данные о ЗУ, не доверяйте этот вопрос третьим лицам, только так у вас будет возможность избежать ситуации, когда у вас изымут ЗУ.

Вице-премьер поручил главам регионов держать на личном контроле сдачу домов.

В ходе заседания президиума Правительственной комиссии по региональному развитию, Марат Хуснуллин обратился к главам регионов:

"Мы видим неплохие результаты, достигнутые во многом благодаря прошлогодним заделам. Главная задача сейчас – не снижать темп вводов и не допускать переноса сроков выдачи ключей. Несмотря на существующие счета эскроу, люди должны получать ожидаемые квартиры, а не деньги обратно. Прошу глав регионов лично заниматься этим вопросом".

Комментарий М²: Судя по обращению, Марат Шакирзянович в курсе всех курьёзных моментов, связанных со строительством по эскроу-счетам. Предпоследнее предложение в обращении, на мой взгляд, это небольшая отсылка к законодательным инициативам, которые на данный момент вносятся на рассмотрение в Госдуму.

Похоже, что вице-премьер погружен во все хитросплетения строительных процессов в регионах - и это вселяет надежду, что, в частности в Осетии, закончится бардак.

Депутат Народного Собрания Республики Абхазия Вианор Бебия о конкуренции между абхазскими и российскими туроператорами.

"При чем тут бӕх?" — справедливо заметит мой читатель. Где РСО-Алания и где Государство Абхазия?

На мой взгляд, на фоне стремительного развития туризма, две республики столкнулись с одной и той же проблемой — местный бизнес не вытягивает конкуренцию с федеральными компаниями, которые обладают открытой кредитной линией со стороны банков и доступом к средствам крупных инвесторов.

Какие могут быть вопросы в условиях рыночной экономики? Если условный Сослан из Осетии, не обладает достаточным капиталом для реализации 5️⃣⭐️ гостиницы, то пусть построит гостиницу 3️⃣⭐️, прочно заняв эту нишу и развивая свой сегмент продаж.

Но, как я неоднократно отмечал, почти всегда есть нюанс: крупные федеральные сети, которые уже входят на рынок, либо только планируют это сделать в Осетии или Абхазии, не ограничивают свою бизнес-стратегию исключительно премиум или бизнес сегментами туристической отрасли. Если есть возможность охватить все ниши рынка, то с какой стати капиталист будет ограничиваться лишь одним сегментом?

Справедливости ради, стоит сказать, что государство разрабатывает меры поддержки малого и среднего бизнеса, например, грантовое софинансирование, но в провинции результат оказывается далек от задуманного.

Как показывает практика, в ходе конкурсов за гранты идет отбор по принципу сопоставления количественных составляющих (рабочие места, объем собственных средств, масштабирование проекта и.т.д.) между проектами, и, как правило, грант получает более крупный объект. Соответственно, вроде поддержка мелкого и среднего предпринимательства на бумаге есть, но выгодоприобретателем становится крупный игрок.

А самое печальное в этой истории то, что крупный бизнес может освоить экономическое пространство в любом регионе России, а малый бизнес, не выдержав конкуренции в родных пенатах, в другой регион не пойдет: либо уйдет в теневую экономику, либо прекратит свое существование.

Хочу поздравить Всех причастных с днём строителя.

Чего пожелать вам уважаемые ?)))) Наверное, меньше переделок после архитекторов и дизайнеров, и больше премий от заказчиков😉

Плохие новости для дачников

Госдума приняла законопроект (внесены поправки в ФЗ), который ограничит коммерческую деятельность на участках СНТ.

Основные тезисы:

❌нельзя будет открывать на своей даче хостелы, склады, мастерские, автосервисы, питомники, магазины и прочие объекты, не подходящие под определение «для личных нужд».

❌урожай, полученный на участке, можно будет продавать, если вы не нанимали рабочих и если размер участка меньше 50 соток.

Если с кирпичного, то маховик под названием "легализация малого и среднего предпринимательства" заработал на полную катушку.

Особо насторожиться стоит тем, кто собирается развивать гостиничный бизнес или некую коммерцию, в рамках действующего ИЖС.

И да, если вы до сих предполагаете, что принятые в Москве законы, дойдут до Осетии лет через 5, с точки зрения функционирования, то у меня для вас плохие новости - сегодня происходит моментальная синхронизация.

Строительные девелоперы в зоне риска банкротства

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, 19% российских девелоперов находятся в зоне риска банкротства.

Основные причины↙️↙️↙️

❌ перенос сроков ввода в эксплуатацию, что создает финансовые и операционные проблемы для застройщиков;
❌высокая ключевая ставка ЦБ - как следствие низкого объема потребительского спроса на ипотечные продукты;
❌ высокая доля отказов в удовлетворении ипотечных займов для населения - до 50% отказов в июне;
❌рост просроченной задолженности по ипотечным займам.

Если ситуация не изменится, то доля девелоперов, которые окажутся в зоне риска банкротства, может достигнуть 30%.

По словам вице-премьера, правительство рассматривает введение моратория на банкротство застройщиков до конца 2025.

Комментарий M²: Сокращение количества девелоперов может привести к стагнации в строительстве - проекты перестанут наполняться инфраструктурой, которая необходима для комфортного проживания людей.

Всегда приятно получать обратную связь от клиентов в виде благодарности за проделанную работу.

Чего греха таить - все мы безусловно работаем для того, чтобы закрывать свои финансовые потребности, но ...

любой профессионал в своем деле, в первую очередь думает о своей репутации, и лишь потом о заработке.

Да, можно конечно закрыть сделку, не заботясь о последствиях для клиента, но это всего лишь временный заработок.

Лишь незапятнанная репутация позволяет человеку работать вдолгую.

Краткий видеообзор расположения и устройства коммерческих помещений нашего проекта

Подробнее по

☎️+7(928)9273040
📱 WhatsApp

То о чем шла речь ранее - во Владикавказе остро стоит проблема транспорта.

Развитие досуговой и иной инфраструктуры спальных районов города, быть может и не исключит необходимость ездить в центр или водную, но по крайней мере снизит траффик и нагрузку на общественный транспорт.

Эльвира Набиуллина об ипотеке и вкладах.

🔥Миронов выдал базу 🔥

Лидер партии СРЗП направил письмо Мишустину с предложением отменить мораторий для застройщиков.

"Из-за этого моратория девелоперы, по сути, не несут никакой ответственности за задержки в строительстве. Если дом не сдан, не заселен вовремя, они не платят дольщикам неустоек и штрафов. Если человек из-за задержек решит расторгнуть договор, вернуть свои деньги – тоже никаких процентов и компенсаций. Он получит назад почти ту же сумму, что и платил за квартиру, обесцененную инфляцией."

Комментарий M²: В целом наш думский хистӕр выдал базу насчёт моратория для застройщиков - данная тема неразрывно связана с темой ввода в эксплуатацию, а вернее с преднамеренным затягиванием сроков рядом застройщиков, в том числе во Владикавказе.

Некоторые строительные компании, осознав что правительству важна стройка, решили воспользоваться ситуацией в своих интересах - проще говоря безобразничать стали. Не все, но многие. Поэтому кое кому, в частности в Осетии, я бы мораторий отменил.