Продолжение...

Пишем: под инвестиции с дальнейшей сдачей в аренду

Ответ:

Для инвестиций с последующей сдачей этот офис может дать нормальную доходность, но не выглядит сверхвыгодной сделкой по входной цене, поэтому имеет смысл закладывать торг и тщательно считать окупаемость.
​
Оценка потенциальной доходности
Ваш вход: около 378 000 руб./м² (93,5 млн за 247,7 м², без отделки).
​
По арендным лотам в AVIUM сейчас встречаются блоки 224–580 м² с арендой порядка 40 000–45 000 руб./м²/год (по примерам объявлений в этом БЦ и соседних объектах класса A).
​
При ставке, скажем, 42 000 руб./м²/год потенциальная валовая аренда:
247,7 м² × 42 000 ≈ 10,4 млн руб./год.

Ориентировочная доходность
Валовая доходность до расходов:

10,4 млн / 93,5 млн ≈ 11% годовых, что в целом попадает в диапазон по офисной недвижимости Москвы 8–15%.
​
Из этой цифры нужно вычесть:

эксплуатацию, налог на имущество, простой при поиске арендаторов, комиссию брокерам, расходы на ремонт/отделку.

Реальная чистая доходность, с учётом этих факторов, чаще всего опускается до 7–9%, если объект куплен без большого дисконта.
​
Риски и особенности объекта
Локация и класс (A, новый БЦ, низкая вакантность по рынку) работают в плюс как защита капитала и привлекательность для арендаторов.
​
Формат «без отделки» означает существенные капитальные вложения до заселения арендатора; это либо ваши расходы, либо нужно будет искать арендатора, готового инвестировать сам, что сужает пул.
​
В офисах класса A сейчас дефицит качественных площадей и вакантность в районе 4–5%, что снижает риск длительного простоя, если ставка адекватная.
​
Что стоит сделать перед решением
Посчитать экономику уже «под ключ»:

Плюс ремонт (по рынку отделка под офис класса A может стоить от 50 000 до 80 000 руб./м² и выше).

Плюс все сопутствующие расходы за 1–2 года.

Узнать реальные ставки по уже сданным помещениям в AVIUM (через брокеров/управляющую компанию) и типичный срок экспозиции.
​
Исходя из этого, цель по переговорам логична: выбить хотя бы минус 5–10% от текущих 93,5 млн, чтобы поднять чистую доходность ближе к верхней границе диапазона.
​
Если напишете: сколько готовы вложить в ремонт, какую ставку аренды планируете ставить и какой простой между арендаторами закладывать,
можно посчитать уже конкретную модель (IRR, окупаемость, чувствительность к снижению ставки).

Дальше не будем 🙂
_______

📎Вот так, друзья. Понятно что местами ошибки грубые. НО! Представим на секунду, что это только начало и всего пару вопросов, без уточнений, сравнений и на бесплатной версии, без доступа к внутренней базе.

Что нас ждет дальше, очень интересно. Мы в m2data держим руку на пульсе, наблюдаем за развитием этой штуковины под названием AI. Обсуждаем внутри команды разработку AI-поиска по нашей базе, аналитику и многое другое. С учетом структуры баз данных m2data и постоянного качественного обновления, многие вещи выглядят перспективно.. 😎

Всем доброе утро! m2data #вещает

9000+ зданий добавлено и обновляется не реже 1 раза в месяц на сайте https://m2data.net по Москве/МО

Нас цифра впечатляет. Верим что и всех наших клиентов и пользователей тоже 📎

Продолжаем.

5️⃣ рабочих дней до Нового года!

20% пути к празднику уже позади. Пора доставать праздничное настроение и упаковывать подарки!

Пусть дни уходящего года пройдут быстро и продуктивно, как сделки на рынке КН😎

@m2data - платформа по коммерческой недвижимости

Москва / СПБ / Новосибирск / ЕКБ