Роль банков в девелоперской деятельности

Банк — это организация, основной задачей которой является управление денежными активами. Основной предмет владения банка — это деньги. Могут ли банки также владеть и управлять недвижимостью? Да, могут, но исключительно в том случае, если недвижимость можно преобразовать в денежные активы. Недвижимость, которая не способствует росту денежных активов банка, не представляет для него интереса.

Банки по всему миру активно сотрудничают с девелоперскими компаниями. Для банков девелоперы не являются просто заемщиками, они — источники увеличения денежных активов. Банки не кредитуют девелоперские компании для осуществления их деятельности. Девелоперы имеют другие источники финансирования. Наоборот, девелоперские компании приносят деньги в банки.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Эволюция пространства: почему актуальность девелоперского продукта важнее его исходной функции

Если рассматривать рынок недвижимости во всём его многообразии, становится очевидно: какую бы функцию ни имело здание изначально, со временем оно почти неизбежно трансформируется в жильё или пространство для жизни. Это не случайность — это закономерность развития общества и городской среды.

Яркий пример — популярный сегодня барн-хаус. Архитектурный стиль, который воспринимается как модный загородный формат, по сути является адаптацией обычного хозяйственного строения, утратившего своё первоначальное назначение. Девелопер переосмысливает функцию, интегрирует современную эстетику и технологии — и на выходе появляется востребованный жилой продукт. Такой же путь проходят и бывшие конюшни, превращающиеся в камерные дома, и десятки других объектов, получающих вторую жизнь.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Как вписать девелоперский продукт в социально-экономическую среду

Создание девелоперского продукта всегда ориентируется на повышение социально-экономических характеристик территории. Какими бы они ни были изначально, девелоперский продукт всегда в обязательном порядке должен их повысить. Девелопер всегда “играет” на повышение. Создание девелоперского продукта в точном соответствии с исторически сложившейся социально-экономической ситуацией на территории недопустимо.

Это правило девелоперской деятельности связано в первую очередь с тем, что девелопер всегда продает некие улучшения. В целом, рынок недвижимости построен на создании и продаже каких-либо социально-экономических улучшений территории. Не улучшая характеристики территории, территорию невозможно успешно продать.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Загородный отель как современный девелоперский продукт и трансформация рынка загородного отдыха

Загородный отель сегодня — это полноформатный девелоперский продукт с чётко выраженной концепцией и сервисной моделью. Его назначение значительно шире, чем просто размещение гостей на несколько дней. В отличие от классических гостиниц, ориентированных на краткосрочную аренду жилья, загородный отель создаёт для человека особую среду, которая обеспечивает главный ресурс отдыха — смену впечатлений. Фактически, проживание здесь — лишь часть услуги, инструмент, позволяющий гостю переключиться с повседневной рутины на новое эмоциональное состояние.

С этой точки зрения загородный отель во многом конкурирует с дачей, однако сравнение корректно только на уровне потребности. Дача традиционно воспринималась как упрощённая форма загородного жилого пространства, но по сути всегда играла другую роль — служила местом отдыха, а не постоянного проживания. В этом смысле она представляет собой скорее минималистичную модификацию формата загородного отеля. Эту модель хорошо иллюстрируют скандинавские решения: небольшие индивидуальные домики, предназначенные исключительно для отдыха, фактически работают как микро-отели с минимальным набором сервисов.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Логика развития территорий

Давным-давно, в далеком прошлом, когда уровень экономического развития был примитивным (ресурсно-натуральным), когда социальные отношения были консервативными и не имели «лифтов», жилье было мультипоколенческим. Оно создавалось под несколько поколений от прабабки с прадедом до правнуков. С одной стороны не было иной возможности, а с другой — не было необходимости в другом формате жилья. Главным, основным форматом жилья был индивидуальный дом.

Но социально-экономические отношения склонны к развитию. И это развитие отражается на форматах жилья. Нет, индивидуальные дома не исчезают. Просто они теряют свою мультипоколенческую характеристику. Современные индивидуальные дома с 5-6 поколений «докатились» до 2-3. Именно, это сокращение численности поколений привело к формированию блокированных индивидуальных домов.Когда дом перестает быть мультипоколнеческим, то он сразу теряет потребность в своей отдельности.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Технологические решения для масштабного малоэтажного строительства в России

Российский рынок малоэтажного домостроения уже более двух десятилетий активно обсуждает выбор строительных материалов и технологий. Споры об их применении не утихают как среди потребителей, так и среди профессионалов отрасли. Однако строительные материалы и технологии следует рассматривать в первую очередь как ключевой ресурс для девелоперов, способствующий созданию качественного и доступного жилья.

Для строительных компаний выбор материалов — это многоуровневый процесс, включающий анализ не только надежности и безопасности, но и доступности, стоимости, технологичности и влияния на себестоимость конечного продукта. Потребителю важна, прежде всего, уверенность в прочности и безопасности дома, в то время как строительные компании учитывают широкий спектр факторов, обеспечивающих доступность жилья для массового потребителя.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Как работает девелопмент территорий

Если посмотреть на развитие коттеджных поселков с участками без подряда, можно заметить одну закономерность. На старте здесь редко встретишь профессиональных застройщиков — каждый возводит дом собственными силами, и процесс идёт довольно хаотично. Но стоит поселку достичь примерно половины освоения, как тут же появляются компании, которые начинают плотнее застраивать территорию и активно выводить на рынок готовые дома.

Многие задаются вопросом: почему же застройщики не приходят раньше, когда земля стоит копейки? Ведь именно на раннем этапе можно было бы зайти в проект с минимальными вложениями. Но профессионалы делают это только тогда, когда территория уже готова к работе. Не только юридически, но и физически.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Преимущества инвестирования в сегмент загородного жилья

В современных условиях девелопмента конкуренция наиболее эффективна в тех сегментах рынка, где сам рынок обладает значительным объёмом. На рынке загородного домостроения, который делится на сегменты жилья и дач, очевидным лидером по объёму является сегмент жилья. Именно здесь конкурировать проще и выгоднее, чем в нише дач и глэмпингов.

Сегмент загородного жилья не просто велик – он доминирует на рынке загородной недвижимости. Потребность в жилье существенно превышает спрос на дачи, поскольку современный человек имеет широкий выбор мест для отдыха, включая курорты и другие альтернативы. В условиях высокой конкуренции в сегменте отдыха, дачи часто проигрывают курортным зонам, таким как горнолыжные курорты или средиземноморские побережья. Конкурировать в этом сегменте можно, но необходимо иметь чёткое понимание своих конкурентных преимуществ и их соответствия ожиданиям целевой аудитории. В противном случае, заход в этот сегмент может оказаться неоправданным, учитывая его ограниченный объём и широкую географическую разбросанность.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Девелопмент земельных участков: ключ к высокой доходности

Инвестирование в земельные участки остаётся одним из самых надёжных способов капитализации активов. Однако сама по себе земля не приносит дохода — её стоимость растёт в результате грамотного преобразования и создания комфортной, безопасной и востребованной среды.

Несмотря на высокий спрос на благоустроенные территории, далеко не все участки соответствуют современным требованиям комфорта. Более того, даже развитые районы со временем теряют привлекательность, требуя реновации и актуализации в соответствии с новыми запросами рынка. Именно в этом и заключается суть девелопмента — создание ценности за счёт преобразования земельных активов в ликвидные объекты недвижимости.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

В строительстве ключевое значение имеет завершение проекта

Одной из основных трудностей в малоэтажном строительстве в России является проблема незавершенных объектов. Застройщик или собственник начинает строительство, но не удается завершить его в срок или вовсе не довести до конца. Это может быть вызвано как тем, что процесс строительства растягивается на годы, так и тем, что стройка вообще не завершается. Такие обстоятельства негативно сказываются на привлекательности малоэтажных объектов для инвесторов.

Кто из инвесторов согласится вложить средства в проект, который не может обеспечить завершение работ в оговоренный срок? Даже если строительство займет несколько лет, необходимо четко определить момент завершения. В конечном счете, ценность инвестиций определяется временем, через которое они принесут доход. Поэтому уже на этапе планирования инвестирования в строительство дома или коттеджного поселка необходимо ясно определить временные рамки проекта.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Комментарий Антона Минеджяна операционного директора М9 девелопмент для Бизнес ФМ.

https://www.bfm.ru/news/591687

О роли и размерах спален в индивидуальном доме

Спальня — это личное жилое пространство человека, и в индивидуальном доме она всегда играет ключевую роль. Поскольку сам дом создаётся вокруг потребностей человека, именно спальня становится тем элементом, через который формируется представление о комфорте.

От того, как организована спальня, зависит и классификация дома: уровень его комфорта, соответствие запросам конкретного владельца, а также социальные и экономические характеристики будущего пользователя. По сути, размеры и количество спален позволяют определить количество жителей, их образ жизни и покупательскую способность. Для девелопера это важный инструмент: через параметры спальни он может точнее описать целевую аудиторию проекта.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Проводим тендер на проектирование курортного отеля общей площадью более 70 тыс. м2.

Заявку на участке в тендере направляйте на почту office@m9development.ru

#архитектура #проектирование

Почему демография не определяет количество спален в индивидуальном доме

В профессиональной повестке всё чаще поднимается тема демографических изменений: снижение рождаемости, уменьшение среднего размера семьи, трансформация домохозяйств. Для исследователей и социологов это важные показатели, однако для девелопера они имеют значение лишь в одном аспекте — в понимании того, как меняется потребительский запрос к жилому продукту. Вопреки распространённому мнению, демографическая статистика практически не влияет на количество спален в индивидуальных домах. Причина проста: спальня и детская — это принципиально разные категории.

В девелоперской логике спальня — это индивидуальное жилое пространство, то есть приватная зона, предназначенная для личного использования. Формат и сценарий её эксплуатации могут меняться в зависимости от образа жизни, профессиональной занятости и личных предпочтений владельцев. Количество таких пространств не имеет прямой связи с числом детей в семье. В любом доме, как и в квартире, есть одна базовая спальня — мастер-спальня. Все остальные спальни являются гибкими помещениями, которые пользователь наполняет функцией самостоятельно.



ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Рынок недвижимости – это загородка

Рынок недвижимости живёт, развивается, чахнет за счёт территорий, а не квадратных метров того же жилья. Другими словами, рынок недвижимости — это некая совокупность территорий, подвергнутых девелопменту. Поэтому было бы корректнее говорить о рынке недвижимости используя для обозначения площади не квадратные метры, а хотя бы акры, но лучше гектары.

Отсюда возникает совершенно другие показатели рынка недвижимости, совершенно другая аналитика:

1.Какую территорию занимает рынок недвижимости такой-то страны? Сколько территорий (в гектарах) уже подвергнуто девелопменту? То есть рынок недвижимости какой-либо страны не соответствует её административным границам. Границами рынка недвижимости является условно общая граница всех девелопментов, входящих в её административные границы. Давайте сравним общую площадь Сибири (СФО) с совокупной площадью всех территорий подвергнутых девелопменту, куда войдут не только города, но и загородка. Таким образом, мы получим общее представление о рынке недвижимости Сибири. Словом, рынок недвижимости — это исключительно про девелопмент территорий.

2.Далее пусть будет динамический показатель рынка недвижимости: как прирастает рынок недвижимости такой-то страны? Другими словами, сколько новых девелопментов появляется каждый год, от пятилетки к пятилетке? Каким количеством гектар прирастает рынок недвижимости? Какое количество гектар, например, ежегодно производят девелоперы? Словом, динамическая характеристика рынка недвижимости — это показатель активности девелоперского бизнеса. Сколько территорий производит каждый девелопер и в совокупности все девелоперы ежегодно?

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Оценка рисков при инвестировании в загородную жилую недвижимость

При принятии решения об инвестировании в загородную жилую недвижимость, необходима тщательная оценка рисков, связанных с этим видом инвестиций. Загородная недвижимость может предоставить множество преимуществ, однако существуют и потенциальные риски, которые следует учесть перед совершением такой сделки.

Один из наиболее важных аспектов оценки рисков инвестирования в загородную недвижимость — это локация объекта. Необходимо тщательно исследовать инфраструктуру, транспортную доступность, окружающую среду, а также потенциал для развития в выбранном районе. От этих факторов зависит возможность привлечения арендаторов или покупателей в будущем, а также стабильность цен на рынке недвижимости.

Важным при оценке рисков является также состояние самого объекта недвижимости. Необходимо провести тщательную инспекцию недвижимости со специалистами, чтобы выявить возможные проблемы или неисправности, которые могут потребовать дополнительных затрат на ремонт или реконструкцию. Это также может повлиять на стоимость аренды или продажи объекта.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Девелопмент территорий как экономика притяжения людей

Девелопмент территорий в своей сути — это не строительство как таковое и не набор градостроительных приёмов. Это системная технология привлечения и удержания людей на конкретной территории. Именно человек является ключевым источником создания богатства и общественного благополучия: он производит добавленную стоимость, формирует спрос, запускает экономические и социальные процессы. Ни государственные институты, ни абстрактные «территории» не создают богатство самостоятельно — они лишь формируют рамки, в которых это может происходить, либо перераспределяют уже созданный результат.

Поэтому присутствие человека на территории — не вторичный, а базовый элемент любой модели развития. Экономический эффект возникает там, где людям есть зачем жить, работать, инвестировать своё время и компетенции. Девелопмент как раз и выступает инструментом формирования таких условий: от качества среды и инфраструктуры до логики экономических и социальных связей, которые складываются внутри территории.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Спальные районы как инструмент девелопмента и механизм их реализации

В структуре массового девелопмента ключевое место занимают именно спальные районы. Это самый масштабируемый и долгосрочный продукт, позволяющий эффективно управлять издержками и производственными цепочками. За их кажущейся простотой скрывается важная экономическая функция: такие проекты не только обеспечивают жильем, но и формируют полноценную технологию освоения территорий, вовлекая их в активный хозяйственный оборот. Фактически, создание спального района — это не завершение девелопмента, а его стартовая точка.

Для потребителя такие проекты привлекательны своей доступностью и комфортом, даже несмотря на относительную «тишину» и отсутствие динамики городской среды. А для девелопера спальный район удобен еще и тем, что заселение может начинаться поэтапно: достаточно построить один дом, чтобы в нем начали жить, чего нельзя сказать о многоквартирных комплексах.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Управление строительными процессами как основа девелопмента

Вопрос «как строят дома?» кажется простым, но на деле он куда глубже, чем может показаться на первый взгляд. В реальности девелопмент и домостроение — это не про создание одного конкретного объекта, а про системное управление строительными процессами. Именно здесь кроется ключ к пониманию экономики отрасли.

Да, конечным результатом мы видим дом, в котором живут люди. Но сам процесс девелопмента не сводится к «постройке дома» в бытовом смысле. Для профессионала дом — это скорее продукт, собранный из множества строительных операций. Девелопера интересует не сам объект, а эффективность организации процессов: от укладки бетона и монтажа инженерных систем до отделки и сдачи в эксплуатацию.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

Как формируется рынок домостроения

Любая отрасль возникает не на пустом месте. В её основе всегда лежит общественная потребность — новая, ещё не до конца осознанная, не описанная в терминах регламентов, стандартов и технологий. Домостроение и девелопмент не являются исключением. Более того, они демонстрируют классическую, почти учебниковую логику становления бизнеса.

На первом этапе рынок реагирует на сам факт появления потребности. В условиях отсутствия знаний, опыта и профессиональных ориентиров первыми активизируются не системные игроки, а те, кто интуитивно чувствует запрос, но не способен предложить устойчивое решение. Предложения на этом этапе строятся вокруг иллюзии простоты: «быстро», «дёшево», «раз и навсегда». Реальность и ограничения либо игнорируются, либо сознательно подменяются обещаниями. Этот период можно назвать рефлексивным — рынок ещё не понимает саму природу проблемы, но уже пытается на ней зарабатывать. В девелопменте это выражается в хаотичных проектах и декларациях, не подкреплённых ни расчётами, ни ответственностью за результат.



ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.