Инфляция – самый страшный враг денег. Она их обесценивает. Сколько бы денег человек не заработал, она стремится уменьшить их количество.

Совсем избавиться от инфляции раз и навсегда нельзя, но всегда можно исключить её влияние на деньги. Для этого деньги должны не лежать на диване, а работать. Работать много и максимально продуктивно.

Вариантов трудоустройства денег множество и количество вариантов с каждым годом только возрастает.

Самым интересным и прелюбопытным является то, что с ростом количества вариантов трудоустройства денег конкуренция или соперничество между их работодателями не возникает.

Наш мир развивается очень стремительно. Активный поиск всё новых и новых вариантов для трудоустройства денег эффективней, охранения и консервирования уже найденных вариантов. Новые варианты, хоть и не всегда можно считать в полной мере заслуживающими доверия работодателями, но они, практически, всегда способны на гораздо большее, чем предыдущие.

Про девелопмент нельзя сказать, что он является новым работодателем для денег. Ему давно уже за 50. Он многое знает, многое понимает. Обладает большим и разнообразным опытом. И в Старом, и Новом Свете он обладает достаточно хорошей репутацией и достаточно высоким рейтингом среди всего множества работодателей для денег. Сохранять бодрость и актуальность в течение достаточно длительного периода времени ему помогает предмет вложения денег. Деньги трудятся над земельными участками. По меткому замечанию Марка Твена, земельные участки не производятся. Их количество не увеличивается. Они только развиваются.

В какой момент бы времени девелопмент не брался бы за земельный участок, в каком бы состоянии земельный участок не находился бы, всегда и при любых обстоятельствах присутствует возможность его актуализировать, — привести в современное состояние. В чём заключается актуальность, — не имеет принципиального значения.

За девелопментом закрепилась репутация надёжного, долгосрочного и перспективного работодателя для денег.

✒️ Говоря о мастер-спальне и возможностях в продолжение моих предыдущих двух постов попробую быть максимально кратким. Но это у меня получается редко.)))

Как только в жизни человека появляется секс, то сразу же у него появляется потребность в мастер-спальне. Пока в его жизни нет секса, то ему вполне достаточно и обычной спальни. Словом, мастер-спальня реализует возможность сексуальной жизни человека.

В СССР секса не было - не было у людей в домах и квартирах мастер-спальни. Любопытно, что с появлением России секс в жизни человека так и не появился. Как я вчера говорил, даже спален не появилось. Это явление очень многое говорит о специфике российского общества.

Словом, как и когда создаются те или иные спальни в домах и квартирах? Ответ достаточно прост. Если в жизни человека предполагается секс, то создаем мастер-спальню, если его не предполагается - обычную спальню.

✒️ Степень приспособленности территории для жизни измеряется в том числе и степенью бесконечности пешеходных тротуаров в составе улицы. То есть, просто наличие пешеходного тротуара мало о чем говорит. Большее значение имеет его бесконечность. У него не должно быть ни начала, ни конца.

Как мало иметь в составе улиц пешеходный тротуар. Чтобы на нем появились люди, чтобы они им активно пользовались, людям необходимо предложить что-нибудь купить, предложить им воспользоваться некими услугами, предложить им поесть. Поэтому, активность использования пешеходных тротуаров зависит от плотности расположения вдоль них торговых и прочих площадей. Если вдоль пешеходного тротуара никто ничего не предлагает купить, то и люди не будут им пользоваться. В этом отношении и только в нём в исключительно жилой зоне пешеходные тротуары бессмысленны. Но они там имеют и другой смысл. Словом, пропускная способность пешеходного тротуара, его ширина зависит от торговой составляющей вдоль него.

И ещё про урны для мусора вдоль пешеходного тротуара. Я очень удивился. Но урны ставят не там, где человек идёт, а там, где он стоит. Человек мусорит пока он находится в состоянии покоя, а не движения. Так что урны для мусора ставят на перекрестках, перед пешеходными переходами. А также рядом со скамейками. Много скамеек - много мусора. Много перекрестков - много мусора.

✒️И вновь немного о пешеходах, девелопменте и экономике территорий.

Коммерческая недвижимость живет и развивается когда на улицах есть пешеходы. Странно, но факт. Я все думал: почему современные урбанистические концепции свихнулись на пешеходах? Почему они так не любят автомобилистов? Ответ оказался проще, чем я думал.)))) Пешеход - основа основ потребительской экономики города. А вот автомобилист - фиговый потребитель. Поэтому, собственно, все так ринулись целовать в попку пешеходов. Бизнес - ничего личного. И добивается это явления до полного экстаза общественным транспортом. Последний надо бы относить не к автомобилистам, а к пешеходам. Он является дополнением к пешеходному уличному движению.

Бизнес на территории ( я, вообще, не очень люблю термин город, даже в латинском произношении) очень сильно завязан на пешеходе. Не создавать улиц, которые, в отличии от дорог, предполагают и пешеходное движение, - это, в первую очередь, преступление против бизнеса. Сначала частного, а потом уже корпоративного. Хотя, последний тоже плохо дышит, если нет пешехода.

Я уже как-то говорил о том, что пешеход на улице появляется только тогда, когда на улице есть множество коммерческих предложений. И не абстрактных, а вполне конкретных, привязанных именно к этому самому месту, где в данную минуту находится пешеход. Другими словами, коммерческое предложение в формате витрины конкретного заведения, а не яркий билборд, расположенный выше уровня глаз человека.

Вот так они и сосуществуют пешеходы и бизнес. Бизнес там, где пешеход, а пешеход там, где бизнес. Поэтому, улица, как и привязка девелоперских продуктов к улице со стимуляцией пешеходного трафика, является необходимостью. Именно, к этому можно привязать и "противопоказанность" улицам широких и интенсивных автомобильных трафиков. В этом отношении, автомобильную пробку можно даже записать во благо.)))) Они "превращают" автомобилистов в пешеходов. А если дорога шумит интенсивным потоком, то этим она распугивает пешеходов, что в итоге негативно сказывается на бизнесе, точнее на бизнес-недвижимости.

Мне, практически, все нравится в этом изложении, за исключением одного - а на чем строить экономику "спальных районов"? На улицах этих районов нет бизнеса (бизнес-недвижимости). Соответственно, нет и пешеходов. На то он и "спальный район", чтобы на его улицах не было пешеходов. Как только на его улицах появляются пешеходы, то он сразу утрачивает статус "спального".

Такое ощущение, что этой же темой озадачились некоторые девелоперы Канады. В их предложениях все чаще стали появляться попытки "впихнуть" в "спальный район" хоть какую-нибудь коммерцию. Как бы "поженить" "спальный район" с бизнес-недвижимостью? И потребность в этом есть.

Конечно, девелопмент сам по себе и есть бизнес, но без бизнес-недвижимости он плохо дышит. Вариант бизнес-площадей при "спальном районе" - вполне рабочий вариант. Но всегда хочется большего и лучшего.

✒️Да, в некоторых случаях, в силу определенных социально-экономических условий, мастер-спальня отсутствует. Особенно, этим характеризуется Европа. И это понятно. Европа - старая, не такая уж богатая, как Америка, сильно увязла в традициях и бюрократии - все дорого, сложно и долго.

Итак. Первый признак главной спальни - это ее возможность вместить в себя двуспальную кровать (150 см и более). В домах Европы редко больше одной спальни на такое способны. Обычно - это одна спальня, а другие способны только на односпалку (менее 120 см.). К слову, в квартирах все спальни под двуспалку. В квартирах нет и не может быть спален под односпалку. Но это уже другая тема. Словом, в европейском доме, спальня, вмещающая в себя двуспальную кровать - главная.

Но на этом специфика главной немастер спальни не заканчивается. В дело вступает ванная комната. Она зачастую располагается смежно, именно, с главной спальней - через стенку. Либо, как вариант, самый короткий путь в ванную комнату, именно, из главной спальни. Я бы даже сказал, что спальни с односпальной кроватью лишены такой привилегии, как ванная комната.))) Там хватит и горшка под кроватью.))))

Даже по финскому неевропейскому и даже нескандинавскому (недатскому) мировосприятию, главная спальня, которая также никогда не являлась мастер располагается смежно с сауной и душевой, которые являются аналогом ванной комнаты.

Словом, при создании планировочного решения, надо иметь ввиду, что правом мыться, принимать душ каждый день обладают только хозяева дома.)))) Шутка. Но в каждой шутке присутствует только доля шутки. В действительности, любое планировочное решение, как на уровне отдельного дома, так и на уровне целого мастер-плана территории (микрорайона) создается и ориентируется на тех, кто платит деньги, а не тех, кто является иждивенцем.

Например, жуткая ошибка многих российских девелоперов - делать детские площадки во дворах и не делать зон отдыха, развлечений для взрослых. Где во дворе российского многоквартирного дома можно пожарить шашлыки, посидеть у костра, полежать на травке, на шезлонге или просто посидеть с ноутбуком на свежем воздухе, купить фастфуд и тут же его употребить? А все потому, что есть такое правило девелоперского продукта, которое неведомо российским девелоперам - благоустройство жилого пространства делается под тех, кто платит за него деньги. Остальные (иждевенцы) всегда идут "прицепом", как допопция. Вот и ванная, что в доме, что в квартире для них одна, сколько бы их ни было.

✒️Вновь возник любопытный вопрос целевой аудитории девелоперского продукта? Как объять необъятное? Как действовать девелоперу в глобальном технологическом мире?

На мой взгляд, все, что делает девелопер - он делает для и ради будущего. В некотором смысле, он живет не прошлым и даже не настоящим, а будущим - тем, чего нет, что ещё не свершилось. Он прогнозирует, формирует будущее - создает условия для его благоприятного и благополучного свершения.

И в этом можно увидеть некий парадокс. Да, девелоперские продукты ориентируются на будущее, но платит за него настоящее. Увы, как показывает практика, девелоперский продукт, ориентированный на настоящее, и оплачиваемый тем же настоящим не работает и не функционирует. Как и оплата будущего будущим также несостоятельна. Оказывается, оплата будущего происходит только настоящим. Платишь сегодня - получаешь завтра.

Таким образом, целевая аудитория девелоперских продуктов весьма специфична и весьма узка: от 0 до 25 лет (будущее), за которое платит поколение 25 - 55+ (настоящее). Другими словами, девелоперские продукты ориентируются на детей и молодежь, за которых платят родители. Но на целевую аудиторию девелоперских продуктов можно также посмотреть и под другим углом и получить примерно тот же результат - бизнес или деятельность по формированию в настоящем будущего. Недаром люди переходят от ресурсного бизнеса к технологическому. Первый рисует не совсем благоприятное будущее, а последний дает некую надежду.

На этом, собственно, и формируется девелоперский продукт: каким люди хотят видеть свое будущее и будущее своих детей? И девелоперские продукты. создаваемые сегодня, являются ответом на эти вопросы.

Собственно, именно, поэтому при создании девелоперского продукта, на первый план выходит комьюнити (сообщества), а не желания конкретных людей здесь и сейчас. Повторюсь. Девелоперский продукт - это территориальное комьюнити (сообщество). Но об этом в следующий раз.

✒️Логика развития потребления территорий.

Давным-давно, в далеком прошлом, когда уровень экономического развития был примитивным (ресурсно-натуральным), когда социальные отношения были консервативными и не имели "лифтов", жилье было мультипоколенческим. Оно создавалось под несколько поколений от прабабки с прадедом до правнуков. С одной стороны не было иной возможности, а с другой - не было необходимости в другом формате жилья. Главным, основным, форматом жилья был индивидуальный дом.

Но социально-экономические отношения склонны к развитию. И это развитие отражается на форматах жилья. Нет, индивидуальные дома не исчезают. Просто они теряют свою мультипоколенческую характеристику. Современные индивидуальные дома с 5-6 поколений "докатились" до 2-3. Именно, это сокращение численности поколений привело к формированию блокированных индивидуальных домов. Когда дом перестает быть мультипоколнеческим, то он сразу теряет потребность в своей отдельности. Именно, поэтому в современном девелопменте расстояния между домами не имеет принципиального значения. Сокращение пользователей домом до 2-х поколений лишает необходимости в существовании отдельно стоящих индивидуальных домах.

Не скажу, что 2-3 поколения - нормальная ситуация. Она пока ещё просто преобладающая. Но ей на пятки активно наступает положение дел, когда потребители жилья представлены 1-2 поколениями. Так появляются квартиры. Их появление можно привязать к этапу развития социально-экономических отношений, когда единицей жилья пользуется одно поколение.

Но необходимо отметить, что на всем протяжении развития социально-экономических отношений и, соответственно, развития форматов жилья, мы имеем дело с комьюнити, а не отдельными личностями. Наверное, здесь необходимо упомянуть ещё одну особенность в логике потребления территорий. Чем меньшим количеством поколений характеризуются потребители (единицы) жилья, тем сильнее и актуальнее роль комьюнити. Если мультипоколенческие связи можно назвать "вертикальными", то взаимодействие людей в комьюнити - "горизонтальными". Что намного ближе к сути территориального потребления.

Крайне любопытно, но чем выше необходимость освоения территории, чем выше необходимость её заселения большим количеством людей, тем на меньшее количество поколений необходимо ориентироваться девелоперу. Другими словами, если вам нужно в краткие сроки "накачать" территорию молодыми, активными людьми, то вам нужно строить квартиры. Но тут сразу возникает проблема возможностей. Дело в том, что чем выше роль комьюнити, чем на меньшее число поколений рассчитывается единица жилья, тем выше необходимые затраты на инфраструктуру и сервис жизни. А это очень большие деньги. Именно, поэтому многие территории, может быть, и готовы строить небоскребы вместо индивидуальных домов, но на это, элементарно, нет денег. Нет денег не на постройку небоскребов, а на инфраструктуру и сервис жизни. Пока, иметь дело с одним поколением многим девелоперам и территориям, увы, не по карману.

Именно, поэтому логика развития территорий пока предпочитает ориентироваться на 2-3 поколения. И то, 3 поколения - это перебор, рудимент. Оптимально - 2 поколения. К тому же, даже если потребление территории рассчитано на одно поколение, то рано или поздно оно начнет множиться до 2-3 поколений.

На основании этого можно сказать, что, накачивая территорию людьми через небоскребы, шикарную инфраструктуру и высокий сервис жизни, в любом случае, территория придет к необходимости в жилье на 2-3 поколения. А это уже не квартира, а индивидуальный дом. Последний формат жилья обеспечивает определенную стабильность и постоянство территории. Да, мультипоколенческий формат не склонен к активному развитию территории - он её "якорь".

Я даже не представляю, вариант территорий, состоящих из одних небоскребов. Как, собственно, и территории, состоящие из одних индивидуальных домов. Вот только первые больше способны соответствовать настоящему и будущему, а вторые всегда одной ногой будут в прошлом.

✒️И вновь о девелопменте и потребителях.
Исторически, социально и экономически многие территории можно разделить на две категории:
1. Территория, где живут "производители".
2. Территория, где живут "потребители".
Территория "производителей" характеризуется достаточно низким уровнем импорта, она больше ориентируется на экспорт. Она несколько замкнута на себя и мало, что извне на нее проникает. Она вечно куда-то "идет", к чему-то стремится. Здесь и сейчас её мало интересует. Но она очень гордится своими "производственными мощностями". На такой территории люди, обычно, работают на кого-то, либо ради чего-то, что находится за орбитой их личности.
Территория "потребителей", наоборот, характеризуется достаточно высоким уровнем импорта и достаточно низким уровнем экспорта. И в противовес первому типу территорий, она "экстраверт". Ей не важно кто, где и как нечто произвел. Её больше интересует возможность этим воспользоваться (приобрести) - купить, внедрить, поселить и т.п. Причем, здесь и сейчас, а не потом. Такие территории, обычно очень сильно интересуются всем новым, прогрессивным - самым-самым. А на этих территориях, обычно, люди работают на себя и на окружающее их сообщество людей.
Удивительно, но подобные свойства имеют отражение и в девелопменте территорий. Девелопмент "территорий производителей" отличается от девелопмента "территорий потребителей".
Так у девелопмента "производителей" отсутствует в отношении территорий понятие товарности, бренда. Территория не является продуктом. Она является, скорее ресурсом. Поэтому, у такого девелопмента все выстраивается на принципах экономии. Получить от территории максимальную выгоду. Например, в виде количества квадратных метров на единицу площади территории - продать территорию, как ресурс в большем количестве и по максимальной цене.
Для девелопмента "потребителей" в отношении территории больше применимы понятия товарности и бренда. В этом варианте территория является продуктом. Поэтому, количество территории в этом варианте не имеет ключевого значения. Здесь скорее важно то, что из себя представляет территория как продукт сам по себе? Насколько она соответствует человеку и обществу? Потребитель - существо капризное, увлекающееся и часто не осознающее своих желаний. Чтобы наладить с ним тесное и взаимовыгодное сотрудничество, девелоперу необходимо продаваемую территорию упаковать в понятный и конкретный продукт. И этот продукт должен обладать некоторым набором определенных и конкретных характеристик, которые и будет приобретать потребитель. Потребитель на то и потребитель, что он потребляет конкретные и определенные свойства (характеристики) территории. Последние два предложения хоть и тавтологичны, но точно отражают суть и специфику девелопмента "потребительских территорий". Территория - не ресурс, а продукт, которым пользуется человек и общество. И в зависимости от того, насколько этот продукт, сформированный девелопером, соответствует стремлениям, мечтам, возможностям потребителей формируется его рыночная оценка.
Стоит отметить, что при девелопменте "территорий производителей", как таковой рыночной оценки территории нет. Так как она построена на принципах "тотальной экономии", то её оценка производится не относительно мнения "потребителей", а относительно количества денег (ресурсов) потраченных на её "преобразование". На что потрачено мало денег - стоит мало. На что потрачено много денег - стоит дорого.
С точки зрения экономики и, в целом, девелоперской деятельности наилучшим эффектом обладает, именно, продуктовый подход к территории. На ресурсном подходе тоже можно зарабатывать деньги, и очень большие деньги. Просто, при продуктивном подходе при всей его сложности в организации производственных процессов, разработке продукта и прочем, результат имеет более долгосрочную эффективность, а сам девелоперский бизнес имеет более устойчивую форму своего существования. Ресурсный подход к девелопменту, безусловно, гораздо проще, понятней, с меньшими вложениями, но, увы, и с маленьким сроком своего существования.

Так что, "территория производителей" хоть и доступна, проста по реализации, отнюдь не лучше территории "потребителей".

Поселок миллионеров. Китай.

✒️Об одном принципе формирования девелоперского продукта.

Наверное, уже многим девелоперам ясно и понятно, что их продукт не может состоять исключительно из жилья. Несмотря на то, что оно является основой основ любого девелоперского продукта, даже коммерческого назначения. Он, для лучшего и более долгосрочного функционирования, вынужден иметь в своей структуре некие элементы, которые бы делали жизнь человека более комфортной, разнообразной и насыщенной событиями и прочими свершениями. Например, девелоперский продукт обязан предоставлять своим пользователям возможность заниматься собой - внешним видом, что очень важно в наше время для более успешной социализации, а также своим здоровьем для обладания более долгосрочной, как физической, так и эмоциональной активностью.

Словом, условия для физической активности человека - важный, необходимый и уже стандартный элемент любого девелоперского продукта. Но как и какие варианты условий для физической активности необходимо создавать в рамках девелоперского продукта? При ответе на этот вопрос следует пользоваться вполне определенной и простой закономерностью.

Если физическая активность предполагает индивидуальный характер, например, бег, плавание, занятия на различных тренажерах, то, соответственно, условия для них создаются внутри помещений (дома, жилого комплекса и т.п.). Индивидуальный характер физической активности предполагает "комнатную температуру".

Если физическая активность предполагает групповой (командный) характер, например, баскетбол, волейбол, теннис, футбол и т.п., то, соответственно, для них создаются условия на открытом пространстве вне дома, жилого комплекса и т.п. Групповая (командная) физическая активность - это публичный вариант физической активности.

Стоит избегать вариантов, при которых индивидуальная физическая активность возможна только на открытом воздухе. Это совсем нерабочий вариант. Он возможен, некоторые люди даже так и поступают. Но причина тому в том, что вариант внутри помещения им по каким-то причинам не доступен.

Групповая физическая активность внутри помещений возможна, но трудно вписывается в экономику девелоперского продукта. Она работает только в одном случае - когда девелоперский продукт ни под что иное не предназначен.

В этой связи, также любопытно отметить специфику бассейнов, которые могут располагаться как внутри помещения, так и на открытом воздухе. Бассейн, расположенный внутри помещения, предназначен для индивидуальной физической активности - для тренировок. А вот бассейн, расположенный на открытом воздухе, больше для развлечения и забавы - способ понизить температуру тела и окружающей среды в жарком климате. Бассейн внутри помещения для отдыха и развлечений делать непринято. В этом качестве он плохо работает.

Вот такие закономерности по включению условий для физической активности в девелоперский продукт существуют.