Логика развития территорий

Давным-давно, в далеком прошлом, когда уровень экономического развития был примитивным (ресурсно-натуральным), когда социальные отношения были консервативными и не имели «лифтов», жилье было мультипоколенческим. Оно создавалось под несколько поколений от прабабки с прадедом до правнуков. С одной стороны не было иной возможности, а с другой — не было необходимости в другом формате жилья. Главным, основным форматом жилья был индивидуальный дом.

Но социально-экономические отношения склонны к развитию. И это развитие отражается на форматах жилья. Нет, индивидуальные дома не исчезают. Просто они теряют свою мультипоколенческую характеристику. Современные индивидуальные дома с 5-6 поколений «докатились» до 2-3. Именно, это сокращение численности поколений привело к формированию блокированных индивидуальных домов.Когда дом перестает быть мультипоколнеческим, то он сразу теряет потребность в своей отдельности.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Финансовые услуги

Для реализации какой-либо идеи всегда нужны деньги. И совсем необязательно, даже желательно, чтобы эти деньги не были собственными средствами. Реализация какой-либо даже гениальной идеи на собственные средства очень редко приводит ее к успеху. Лучшие идеи и решения в нашем мире были реализованы и стали успешными благодаря чужим деньгам.

Так устроен мир финансов: есть люди, которые нуждаются в деньгах для реализации своих идей, и есть люди, которые хотят и могут профинансировать их. И девелопмент территорий не является исключением. Он существует в той же самой финансовой парадигме людей, нуждающихся в финансировании своих девелоперских продуктов, и людей, способных выделить на это деньги.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Девелопмент и будущее

Вновь возник любопытный вопрос целевой аудитории девелоперского продукта? Как объять необъятное? Как действовать девелоперу в глобальном технологическом мире?

На наш взгляд, все, что делает девелопер, он делает для и ради будущего. В некотором смысле, он живет не прошлым и даже не настоящим, а будущим — тем, чего нет, что ещё не свершилось. Он прогнозирует, формирует будущее — создает условия для его благоприятного и благополучного свершения.

И в этом можно увидеть некий парадокс. Да, девелоперские продукты ориентируются на будущее, но платит за них настоящее. Увы, как показывает практика, девелоперский продукт, ориентированный на настоящее, и оплачиваемый тем же настоящим не работает и не функционирует. Как и оплата будущего будущим также несостоятельна. Оказывается, оплата будущего происходит только настоящим. Платишь сегодня — получаешь завтра.



ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Best use анализ земельного участка

Для того чтобы девелоперский продукт стал успешным не только с точки зрения финансовой отдачи на вложенные в него средства, но и с точки зрения будущих поколений, в начале необходим best use анализ земельного участка. Собственно, с этого типа анализа и начинается процесс создания абсолютно любого девелоперского продукта.

Девелопмент занимается ничем иным, как привлечением людей на вполне конкретную территорию (земельный участок). Поэтому девелоперский продукт — это ничто иное, как четко и конкретно сформулированное предложение для людей (потребителей территорий) воспользоваться возможностями, которые он предоставляет для жизни, работы и отдыха, возможно также для организации бизнеса, производства и т.п.

Для того чтобы получить возможность четкой и конкретной формулировки предложения, которое и будет заложено в девелоперский продукт, и необходим best use анализ земельного участка.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Пешеход и девелопмент территорий

Коммерческая недвижимость живет и развивается, когда на улицах есть пешеходы. Странно, но факт. Почему современные урбанистические концепции помешались на пешеходах? Почему они так не любят автомобилистов? Ответ оказался простым. Пешеход — основа основ потребительской экономики города. А вот автомобилист — плохой потребитель.

Бизнес — ничего личного. И добивается это явления до полного восторга общественным транспортом. Последний надо бы относить не к автомобилистам, а к пешеходам. Он является дополнением к пешеходному уличному движению. Бизнес на территории очень сильно завязан на пешеходе. Не создавать улиц, которые, в отличие от дорог, предполагают и пешеходное движение — это, в первую очередь, преступление против бизнеса. Сначала частного, а потом уже корпоративного. Хотя последний тоже плохо дышит, если нет пешехода.

Пешеход на улице появляется только тогда, когда на улице есть множество коммерческих предложений.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Про экономику девелоперского продукта

Миром правят (уже) не производители, а потребители. Это в прошлом производители были королями рынков, т.к. мало кто мог себе позволить заниматься производством. А тот, кто мог, не особо готов был делиться этой возможностью с другими. Сейчас возможностей у людей гораздо больше. Сегодня, рынок на стороне потребителя. Последнему все равно кто, что и как произвел. Главное — иметь возможность это потребить. Как, собственно, и люди друг друга идентифицируют и принимают, или не принимают друг друга на основе «потребительской корзины». На сколько она совпадает с моей? Если в большей части совпадают, то люди найдут диалог и взаимопонимание, если в большей части «потребительские корзины» разные — жди неприязни, противопоставлений — непонимания друг друга.

Например, если в «потребительской корзине» одного человека числится индивидуальный дом, как базовый (основной) формат для жизни с 30 лет до 55+, то он легче найдет путь к другому человеку.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Девелопмент и бизнес

О некоторых закономерностях и последовательностях девелопмента территорий. С чего всё начинается и чем всё заканчивается?

По наблюдениям, всё начинается с бизнеса. Создание (разработка) девелоперского продукта всегда начинается с ответа на вопрос: какой и в каком виде бизнес заводим на территорию? Причем не вообще бизнес, а, в первую очередь, торговлю и сервис. И не торговлю вообще, а в начале, продукты. И не сервис вообще, а сервис, связанный с едой. Другими словами, при создании девелоперского продукта необходимо решить вопрос с едой для людей. Чем и как их кормить на преобразуемой территории? Напоить людей кофе, налить им бокал пива, дать им шоколадку или пиццу — одни из самых популярных вариантов ответа на этот вопрос. При этом, никакого складского или производственного бизнеса не должно быть. Эти бизнесы создаются отдельно и независимо.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Девелопмент и потребительский рынок

Потребительский рынок (девелопмент, домостроение) характеризуется тем, что он состоит не из процессов, технологий, а из готовой продукции на их основе.

Феномен рынка, наполненного готовой продукцией, можно сравнить с явлением социализации личности. Некто, создающий некую готовую продукцию, тем самым пробует вписать себя в общество, чтобы не быть одиноким изгоем, если выражаться пафосно. Насколько и как он впишется через свою продукцию в общество — дело второе. Пусть пробует, старается. Примет его общество — хорошо. Если общество его отвергнет — его проблема. Но, в целом, стремление вписаться в общество через свою продукцию — основное свойство потребительского рынка. Но хотелось бы отметить, что «вписаться в общество» означает не подстроиться под него, а сделать некий свой вклад в его развитие и стабильность.


ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Девелопмент и личные автомобили

Одна из попыток привязать девелопмент территорий к конкретным социально-экономическим показателям, которые были бы понятными и внятными. Причём, хотелось бы выявить и определить такие социально-экономические показатели, которые оказывают непосредственное влияние на форматы и типы девелопмента — если общество чувствует и развивается так, то уместней (устойчивей) будет такой-то формат девелопмента территории, а если оно чувствует себя эдак, то стоит опираться на другой формат девелопмента. Другими словами, опираться в девелоперской деятельности не на идеи, концепции, а на социально-экономические показатели устойчивости и развития.

Например, определённо, один из таких социально-экономических показателей: процент автомобилизации общества. Сколько у людей личных автомобилей? Как продаются автомобили? И т.п.

На что и как влияет этот показатель при девелопменте территории?

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Даже в день туризма мы работаем.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

О спальных районах и механизмах их реализации

Спальный район является основным видом девелоперской продукции. Когда мы говорим о девелоперском массмаркете, крупных застройщиках и прочем того же рода, то мы должны подразумевать спальные районы. В этих самых спальных районах, где 75% территории занимают индивидуальные дома, 20% парки, зоны для отдыха, 5% отдано под торговлю, школы, скрыта некая продуктовая уникальность. Да, спальный район, как вид, тип девелоперской продукции является самым масштабируемым и самым объемным, самым долгосрочным, долгоиграющим. На нём очень эффективно получается работать с издержками, производственными цепочками и многим другим. Но есть ещё и потребители, которые весьма охотно его раскупают, несмотря на его тотальную тишину и пустынность, отсутствие какого-либо движа.

В общем, к спальным районам много вопросов, как технологических инвестиционно-производственных, так и маркетингово-потребительских.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Менеджмент в домостроении

Как строят дома? Попробуем сделать некоторые наброски к принципам и схемам домостроения, которые работали бы как в системе создания крупных девелоперских продуктов, так и в весьма скромных. Словом, немного о внутренней мировой домостроительной и девелоперской кухне.

Да, на конечном этапе домостроительной и девелоперской деятельности мы имеем дело с домом, в котором живут люди. Но это абсолютно не значит, что до момента выхода дома на продажу, процесс его создания его же и подразумевает.

Как бы это странно, и даже парадоксально не прозвучало, но процесс постройки дома не предполагает дом. Что домостроителей, что девелоперов не интересует дом — их всех интересуют строительные процессы. То есть, строительство дома — это всего лишь набор строительных процессов без начала и конца. С точки зрения экономики — что домостроение, что девелопмент — это бесконечный набор строительных процессов.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Загородный отель: создание концепции. Часть 1.

Создание концепции отеля является ключевым элементом для достижения будущего успеха. Для отелей, расположенных в рекреационных зонах, необходимо четко определить сегментацию клиентов, оптимизировать ценовую политику, установить стандарты обслуживания, все это с учетом подбора персонала и многого другого. Весь этот комплекс знаний делает возможным понимание, кто является вашим клиентом и чего он ожидает, в противном случае, отель будет скорее всего иметь низкую заполняемость и будет неэффективным.

На сегодняшнем рынке гостиничных услуг преобладают четыре основных подхода к выбору концепции: очевидный, креативный, генерирующий и парадоксальный подходы.

При очевидном подходе на первое место ставится соответствие общепринятым правилам управления отелями: расположение, основные клиентские потоки и источники спроса.

Если земельный участок на котором планируется реализация проекта находится в зоне доступности на личном автомобиле, то использование очевидного подхода позволяет сразу определить концепцию, исходя из состоятельности гостевого потока данного места или общих характеристик участка. Это позволяет определить цены на предоставляемые услуги, уровень и тип размещения и спектр дополнительных услуг в соответствии с ожиданиями целевой группы гостей. Отличные места для строительства загородных отелей обычно находятся в рекреационных зонах, где сочетаются уникальные природные условия, историческое и культурное наследие.

Очень часто уникальное сочетание различных факторов порождает идею концептуального позиционирования будущего гостиничного объекта. Подход, основанный на креативности, генерации и парадоксах, также являются распространенными на сегодняшнем рынке гостиничных услуг.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Загородный отель: создание концепции. Часть 2.

Креативный подход – это логичное развитие подхода очевидного. Часто он становится результатом насыщенности местного рынка средств комплексного размещения, которые ориентируются на подход очевидного. Эти гостиницы в то или иное время удовлетворяют потребности рынка, который обладает своими характеристиками и является отправной точкой для разработки концепции загородного отеля. Следовательно, услуги, предоставляемые этими гостиницами, довольно похожи. И чтобы выделиться среди подобных предприятий, применяется креативный подход.

Он может проявляться по-разному, в зависимости от творческого потенциала разработчиков, опыта отельеров и гибкости инвестора при принятии новых, неочевидных решений.

Это может быть предоставление эксклюзивной услуги по размещению или уникальной дополнительной услуги на данном рынке (например, предоставление трансфера для гостей курортных отелей). Также возможно нестандартное представление стандартной услуги, такое как организация тематических мероприятий или "купеческих чаепитий". И наконец, наиболее сложный вариант – это введение комплекса разнообразных услуг, направленных на создание нового имиджа для гостей заведения.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Загородный отель: создание концепции. Часть 3.

На первый взгляд, генерирующий подход может быть охарактеризован как авантюрный. Его основная идея состоит в создании специализированного спроса, который применим только к определенному загородному отелю. Например, когда у местоположения отеля нет явных преимуществ, но имеются уникальные качества, создается способ размещения, ориентированный на предоставление гостям этих уникальных свойств. Гостиничные услуги, в таких случаях, часто представляются второстепенными в пакетных предложениях.

Основой этого подхода является уникальная идея, которая является двигателем проекта и, при успешной реализации, обеспечивает постоянный поток гостей. Риски такого подхода высоки, но в случае успеха, финансовый результат может быть значительным.

В международной практике это отели, создаваемые на искусственных островах или в местах, которые еще не успели стать популярными до начала проекта. И, зачастую, это направление также продвигается в России - курорты, забытые после советского времени, снова начинают привлекать внимание. При этом, чем меньше спрос на курорт в начальной стадии проекта, тем больше результат по итогам запуска объекта. Это парадоксальный подход, часто называемый "хотелками инвестора". Нередко это действительность - новый отель строится там, где захотел инвестор, который необязательно является специалистом в гостиничной отрасли и знаком лишь с дорогими отелями.

Тем не менее, такие проекты все равно появляются. Где-то по желанию инвестора, где-то - вопреки мнению экспертов, просто потому что у инвестора есть свое видение. При разработке концепции загородного отеля следует учесть особенности управления проектом.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Спальные районы

В чём отличие малоэтажных зданий, индивидуальных домов от многоэтажных жилых, мультифункциональных комплексов, башен?

Индивидуальный дом, как формат жилья свойственен достаточно консервативным территориям. Это территории социальной стабильности. По всей видимости именно это свойство повлияло на то, что спальные районы, как девелоперский продукт, основаны на индивидуальных домах. Спальный район — это район социальной стабильности, однородности и т.п. По всей видимости именно это свойство девелоперами и продаётся. По всей видимости именно это свойство лежит в основе разных правил по высотной застройке территорий. Люди, пользующиеся условиями социальной стабильности и однородности, не хотят вносить в нее что-то иное. А чем выше этажность зданий на территории, тем меньше той самой социальной стабильности, однородности и т.п. Поэтому, собственно, спальных районов, состоящих с многоэтажных зданий, не бывает. А если они и создаются, то их нельзя таковыми назвать.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Загородный отель: создание концепции. Часть 4

Продолжительность пребывания гостей в загородных отелях значительно превышает время, проведенное в городских гостиницах. Именно поэтому стоит обратить внимание на создание просторных номеров, предоставление разнообразных тематических ресторанов, а также расширение перечня дополнительных услуг, включающих в себя оздоровительные, развлекательные и спортивные возможности. Учтите, что развлечения, предлагаемые загородным отелем, могут стать единственно доступными для гостей из-за удаленного расположения. Более того, предложение дополнительных услуг существенно повысит доходность предприятия. Опыт демонстрирует, что лучше всего доверить руководство всеми компонентами отеля одной управляющей компании. Однако функционирование медицинских центров и спа-услуг может быть передано специализированным УК.

Выбор концепции загородного отеля является одним из самых важных этапов создания гостиничного объекта. Он существенно влияет на его уровень и имидж на рынке, а, следовательно, определяет успешность всего предприятия. Ошибки на этом этапе часто бывают неисправимыми, и исправить их на последующих этапах является непростой задачей. Естественно, описанные выше подходы к выбору концепции не исчерпывают все возможности, они являются лишь основными.

На практике часто встречаются креативные особенности в очевидных концепциях, или наоборот, парадоксальные элементы в креативных или генерирующих концепциях. Какая из них лучше? К сожалению, на этот вопрос невозможно дать однозначный ответ. Все зависит от целей инвестора, его готовности вкладывать средства в новаторские идеи или наоборот, стремления минимизировать риски. Кроме того, конкретные условия земельного участка, предназначенного для строительства загородного отеля, также имеют значение.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Менеджмент реализации спального района

На каких он принципах, алгоритмах строится?

Да, спальный район состоит из некоторого количества индивидуальных домов (50, 100, 500, 1000 шт.). Но при этом каждый из этих домов не является самостоятельной единицей, с точки зрения реализации спального района. В менеджменте реализации за единицу берётся весь спальный район целиком. И, собственно, управление всеми строительными процессами выстраиваются не относительно каждого отдельного дома, а относительно всего спального района. Можно сказать, что перед строительным менеджментом стоит задача не построить 50, 100, 500, 1000 домов, а построить (реализовать) спальный район.

Это объемная и достаточно интересная, сложная задача, которую одним объёмом не реализовать — её просто необходимо поделить на части. И тут начинается самое интересное. На какие части разбить спальный район? Первое, что приходит на ум — это разбить спальный район на дома.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Друзья, приглашаем к нам на стенд на выставке ПИР экспо.

О классификации жилья

Сегодня я хотелось бы порассуждать о классификации жилья. Вообще, можно ли как-то классифицировать жильё? Потому что как таковой классификации жилья не существует. Просто поговорить о возможной классификации, хотя её и нет. И, безусловно, мы не обещаем представить стройную вертикально ориентированную (пирамидальную) классификацию жилья от эконома до премиум. Лишь изложим принципы, которые могут влиять на классификацию, если бы она была.

За отправную точку классификации жилья возьмём такое явление как взаимодействие человека и общества — место и роль общества в жизни человека. Вот такая несколько пафосная категория человек и общество может лежать в основе классификации жилья.

Итак, общая линия классификации жилья является линией взаимодействия человека и общества от полной социопатии до тотального гостеприимства. Из чего следует, что ключевым элементом в классификации жилья является общее (общественное) пространство.

ПОДРОБНЕЕ в статье на нашем сайте.

О нас
Реализованные проекты
Девелоперские услуги
Архитектурное бюро
Контакты

Илья Павлов руководитель проектов M9 development принял участие, в качестве спикера, в специальном проекте PIR EXPO - “Стратегии и системные проекты жилых девелоперов на рынке туристической индустрии».