ОПРОСНЫЙ ЛИСТ для проверки: находится ли продавец под влиянием мошенников 🗂️

⭐️11 ноября 2025 мы проведем круглый стол «Защита прав добросовестных покупателей жилья в сделках с ведомыми продавцами», на котором будем обсуждать эффективность различных инструментов, способных обезопасить покупателей недвижимости.

❕ Подробнее об этом я напишу чуть позже и опубликую ссылку на регистрацию.

А пока буду делиться с вами некоторыми инструментами, эффективность которых будем обсуждать на мероприятии.

Гильдия риэлторов Москвы (ГРМ) опубликовала чек-лист по проверке продавцов, разработанный Главным следственным управлением МВД РФ по г. Москве для повышения безопасности сделок с недвижимостью и профилактики мошеннических схем.

➡️ Предполагается, что если провести такой опрос продавца перед сделкой под видеозапись, оформить ответы в письменном виде и попросить его под этим подписаться, вероятность оспаривания сделки в будущем может снизиться.

❓ Однако есть вопросы:
✅ Будут ли собственники давать телефоны родственников и как определить, что это родственник, а не мошенник?
✅ Кто должен проводить такой опрос: риэлтор, юрист, работник банка, сотрудник МФЦ?
✅ Может ли такой опрос быть более весомым доказательством, чем психологическое освидетельствование перед сделкой, проведенное в профильном медицинском учреждении или экспертом-психиатром?

❓ А что думаете вы по этому поводу? Применял ли кто-то такой опросник в своей практике?

Суды лишили денег и жилья офицера ВКС с тремя детьми и женщину с ипотекой, вернув квартиры гражданке, осужденной на два года условно за поджог военкомата, и военному пенсионеру. Оба находились под воздействием мошенников.

Сюжет на ТВЦ с моим участием рассказывает об очередных громких делах с «ведомыми» продавцами по схеме Ларисы Долиной.

Я изучил судебные акты по этим делам и хочу поделиться своими соображениями.
НАЧНУ С ВЫВОДОВ.

❓ Что объединяет эти дела:
1. Расчеты по сделкам производились наличными.
2. Продавцы должны были освободить жилье через определенное время после сделки, но не сделали этого, сообщив покупателям, что не имели намерения продавать жилье, а находились под влиянием мошенников.
3. Психиатрическое освидетельствование перед сделками не проводилось.
4. Судебные процессы начались с исков покупателей о выселении продавцов и завершились признанием сделок недействительными.
5. У обоих продавцов это жилье было единственным.
6. Суды приняли сторону продавцов, вернув им недвижимость и лишив покупателей денег и жилья.
7. Судебные акты сейчас обжалуются, точка в них еще не поставлена. У покупателей есть шанс защитить свои права.
8. На компенсации от государства добросовестным покупателям по ст. 68.1 (я писал об это ранее) покупатели рассчитывать не могут, так как изъятие недвижимости происходит не по ст. 302 ГК РФ, а по другим основаниям.

❓ В чем значимые отличия:
1. В деле Шиноковы (Покупатели) против Полищук (Продавец) (Дело № 2-51/2025) судебно-психиатрическая экспертиза сразу установила, что военный пенсионер (Продавец) действовал под влиянием мошенников, и суд первой инстанции отказал в требованиях Шунковых о признании их добросовестными приобретателями квартиры и обязании продавца освободить квартиру.
Сейчас дело обжалуется в апелляции.

2. В деле Цитлидзе (Покупатели) против Ивановой (Продавец) (Дело№ 02-0115/2024) суд первой инстанции встал на сторону Цитлидзе (покупателя), поскольку психолого-психиатрическая судебная экспертиза, проведённая ПКБ № 1 им. Н.А. Алексеева, не подтвердила факт действия Ивановой под воздействием мошенников:

«В юридически значимый период психическое расстройство не было выражено столь значительно, … которые лишали бы ее способности отдавать отчет своим действиям и руководить ими».

Кроме того, суд учел, что

«заблуждение, под влиянием которого действовала Иванова Н.А., было таким, что его не распознала Цитлидзе Н.Б. и ПАО Сбербанк, которые действовали с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств, квартира отчуждена по рыночной цене, покупатель осмотрел квартиру, встретился с продавцом, осведомился об обстоятельствах продажи».

Тем не менее апелляция встала на сторону Ивановой (Продавца) и вернула ей жилье, так как ранее вынесенные приговоры по уголовным делам имеют

"преюдициальный характер, поскольку подтверждают факт мошеннических действий с психологическим воздействием на Иванову Н.А. со стороны мошенников с целью принуждения потерпевшей к продаже жилого помещения и передачи денежных средств последним".

Сейчас дело рассматривается в кассационной инстанции.
В сюжете на ТВЦ говорилось, что Иванова ранее была осуждена на два года условно за хулиганство. Она бросила бутылку с зажигательной смесью в военкомат, но когда это произошло, неизвестно. Если до сделки, то как это не выявили при проверке? 🤔

📌 Как можно было выявить, что продавцы находятся под влиянием мошенников, и отказаться от сделки?

Я ознакомился только с судебными актами и не владею подробностями сделок. Тем не менее, вот
НЕСКОЛЬКО РЕКОМЕНДАЦИЙ:
1. Проводить психиатрическое освидетельствование продавцов перед сделкой в авторитетном медицинском учреждении. (Например, в НМИЦ Сербского)
2. Убедиться, что у продавцов есть другое жилье, куда они могут переехать. Желательно до сделки.
3. Если освобождение квартиры до сделки невозможно, часть суммы заложить в банковскую ячейку или на отдельный аккредитив для обеспечения обязательства продавца по освобождению квартиры в оговорённый срок.

Приглашаем вас на круглый стол «Защита прав добросовестных приобретателей недвижимости в сделках с ведомыми продавцами» 🗂️

⭐️ 11 ноября в 10:00 мы соберемся, чтобы обсудить лучшие инструменты обеспечения безопасности сделок с недвижимостью. Разберем, как защитить покупателей недвижимости от сделок с продавцами, находящимися под влиянием мошенников. Как добиться, чтобы суды вставали на сторону добросовестных покупателей, а не продавцов, ставших жертвами обмана? Как избежать «Эффекта дела Ларисы Долиной»?

✅На круглом столе обсудим следующие вопросы:

❓ Почему суды чаще встают на сторону обманутых продавцов, а не добросовестных покупателей? Как формируется судебная практика по оспариванию сделок с «ведомыми» продавцами? Какие факторы помогают выигрывать такие дела?
❓ Как понять, что продавец попал под влияние мошенников? Как защитить себя при сделке?
❓ Покрывает ли титульное страхование недвижимости риски оспаривания сделок с «ведомыми» продавцами? Какие есть примеры выплат?
❓ Действуют ли компенсации добросовестным приобретателям за утрату жилья, которые предусмотрены статьей 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года, на сделки с «ведомыми» продавцами? Если нет, как добиться поддержки государства для покупателей, пострадавших от мошенников?
❓ Какие изменения в законодательстве нужны, чтобы защитить права добросовестных приобретателей недвижимости?

🤝 Круглый стол соберет представителей Госдумы, Росреестра, «ДомКлик» (Сбер), ВТБ, Гильдии риэлторов Москвы, НИУ «Высшая школа экономики», юридической компании «Неделько и партнеры», экспертов-психиатров и других специалистов

❗️❗️❗️❗️Мероприятие бесплатное, проходит в формате очного участия. Количество мест ограничено, поэтому необходима регистрация.

ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ 🔗

Я ОШИБАЛСЯ! (((
❗️❗️❗️❗️
ПСИХИАТРИЧЕСКОЕ ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ продавца недвижимости в авторитетном государственном медицинском учреждении
НЕ ОБЕСПЕЧИВАЕТ ЗАЩИТЫ ОТ МОШЕННИКОВ!

➡️ Об этом свидетельствует дело Квасовой (продавец) против Башиной (покупатель) № 2-994/, решение по которому вынес Кировский районный суд Санкт-Петербурга 25.09.2025, которое не оставляет почти никаких инструментов для безопасного проведения сделок с недвижимостью. (Здесь текст решения суда с моими пометками)

⭐️Анна Башина приняла все разумные меры предосторожности, воспользовавшись лучшими юридическими практиками для защиты сделки. Однако, несмотря на это, результат оказался отрицательным.
Покупатель осматривала квартиру под видеозапись и общалась с продавцом, обсуждая ее планы по использованию полученных денег. Башина заказала правовую экспертизу в ООО «ДомКлик». Продавец прошла освидетельствование психиатром в СПбГБУЗ «Психиатрическая больница им. П.П. Кащенко» и предоставила справку, в соответствии с которой она не имеет противопоказания для совершения сделки:

«Истец ПРОШЛА ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ В СПбГБУЗ «Психиатрическая больница №1 им. П.П.Кащенко», предоставила справку от . .****, согласно которой оснований для обращения в суд с целью признания недееспособным/ограниченно дееспособным не выявлено, по психическому состоянию не имеет противопоказания для оформления юридических документов»

Расчет был произведен безналичным платежом через аккредитив. После совершения сделки Квасова привлекла свою племянницу для помощи в освобождении квартиры, где Башина смогла пообщаться и с ее родственницей:

«Истец приехала с племянницей и с сыном, они собрали свои вещи и уехали. Племянница могла быть резкой и агрессивной по отношению к истцу, она так же позволяла высказывания в адрес ответчика и свидетелей».

А через полгода Квасова подала с иск о признании сделки недействительной.
Несмотря на проведенное психиатрическое освидетельствование Продавца перед сделкой, суд сделку признал недействительной и изъял недвижимость у Басовой. Основанием, как обычно, послужили выводы комиссии судебно-психиатрических экспертов. Суд не признал психологическое освидетельствование продавца за несколько дней до сделки доказательством его способности осознанно действовать в момент сделки.

❓ Коллеги, что можно было ещё сделать для обеспечения безопасности сделки? 🤔
Получается, что каждая сделка, в результате которой продавец сразу не покупает более дорогую недвижимость, находится в зоне риска.
❓ Неужели теперь нужно будет проводить сделку сразу после того, как продавец прошел психолого-психиатрическое освидетельствование перед комиссией врачей в государственном специализированном медицинском учреждении, и сразу же подписывать документы перед комиссией?

🗂️ Мы с командой продолжаем анализ судебной практики по делам типа «Долина-Лурье», чтобы понять, какие юридические инструменты позволят нам защитить наших клиентов — покупателей недвижимости.

На организованном нами круглом столе, который пройдет 11 ноября 2025 года, соберется внушительный состав спикеров:

Светлана Разворотнева, Депутат Государственной Думы;
Алексей Бутовецкий, Статс-секретарь – заместитель руководителя (Росреестр);
Антон Кононенко, Начальник УБК ГУ МВД России по г.Москве;
Вячеслав Отраднов, Заместитель начальника 6 отдела УУР ГУ МВД России по г. Москве, полковник полиции;
Юлия Комарова, Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Москве;
Павел Медянкин, Руководитель практики судебно-претензионной и корпоративной работы ООО «Домклик» (Сбер);
Екатерина Лексакова, Нотариус г. Москвы, и.о. председателя Комиссии ФНП по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
и другие.

🤝 Ожидается более 150 гостей: риэлторов, юристов, адвокатов и представителей прессы.
Мы все вместе будем пытаться найти решения для обеспечения безопасности сделок на рынке вторичной недвижимости.

О наших выводах расскажу в нашем Telegram-канале.

📌 НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛКИ с недвижимостью не спасает ее от признания недействительной, хотя обратное хочет доказать нотариальное лобби, пытаясь на нынешней волне в очередной раз протащить закон об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.

В деле Усов-Прокопович (№2-1124/2024) суд так обосновал, что нотариальное удостоверение не является аргументом для сохранения сделки:

«Доводы <Покупателя> о том, что <Продавец> заключил брачный договор накануне сделки, представил соответствующие справки от врачей, СДЕЛКА БЫЛА НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕНА, не опровергает наличие у него на тот период порока воли на отчуждение своей квартиры, поскольку указанные действия им совершены ввиду нахождения под влиянием третьих лиц».

В материалах дела описывается, как проходила сделка у нотариуса, и как нотариус «пытался выяснить» мотивы пожилого человека, решившего ее совершить:

«Явившись к нотариусу, названному <Мошенником>, <Продавец> подписал уже подготовленный к его приходу договор купли-продажи с <Продавцом> — назначенным <Мошенником> лицом на стороне покупателя».

🤔 Как вы думаете, нотариус пытался встать на сторону продавца и доказать, что продавец понимал значение своих действий? ))
- Нет. Нотариус даже не был привлечен в судебный процесс ни в качестве стороны, ни в качестве свидетеля.

Так бывает достаточно часто. Когда оспариваются брачные договоры, завещания, идут споры о наследстве, нотариусы чаще всего в процесс не приходят и ограничиваются предоставлением выписок из дел по запросам суда. Да, при нотариальном удостоверении сделки нотариус несет полную имущественную ответственность в случае, если по его вине был причинен ущерб. Ключевая фраза: «при наличии вины».
А в чем здесь вина нотариуса? Если профессиональные психологи и психиатры не могут выявить, что продавец совершает сделку под влиянием мошенников, как это сделает нотариус?

❕ Так что я категорически не согласен с тезисом авторов законопроекта об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью о том, что

«Обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимым имуществом, заключаемых между гражданами,

необходимо установить в целях усиления контроля за законностью сделок

, обеспечения квалифицированной юридической помощью социально уязвимых категорий, обеспечения защиты их имущественных интересов, снижения количества преступлений и споров в сфере недвижимости, совершению которых зачастую способствует отсутствие у граждан необходимого уровня правовой и финансовой грамотности и недостаточности денежных средств на получение юридической консультации или на юридическое сопровождение сделки».

➡️ Нотариальное удостоверение сделок не защищает от мошенников, которые манипулируют продавцами, так как нотариусы не могут распознать, находится ли продавец под влиянием обманщиков.

Завтра на круглом столе обсудим обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Что вы думаете по этому поводу?

🗂️Если вы сталкивались с расторжением нотариальных сделок или, наоборот, нотариальное удостоверение помогло сохранить сделку — пришлите, пожалуйста, примеры таких дел в комментарии ⬇️

📝📝📝📝📝
Публикуем текст РЕЗОЛЮЦИИ круглого стола по теме: «Защита прав добросовестных приобретателей недвижимости в сделках с ведомыми продавцами» от 11.11.2025 🗂️

Мы постарались в этой резолюции кратко осветить всё то полезное, что было сказано за 4 часа работы Круглого стола.

Резолюция состоит из 3-х частей и 2-х приложений.

📌 Часть 1. Принять к сведению.
Здесь мы коротко рассказываем о теории вопроса: как изменился портрет продавцов недвижимости, попадающих под влияние мошенников, о том, что риэлтор, выкупающий жилье у старушек, признается судами лицом, обязанным предвидеть факт обмана продавца, и акцентируем внимание, что хоть процент таких сделок и невелик — не более 0,1%, стоит сделать всё, чтобы в этот процент не попасть.

❕ Часть 2. РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Нам предстоит много работы, чтобы упростить и обезопасить сделки. Но уже сейчас можно внедрить меры, которые защитят покупателей недвижимости на вторичном рынке. Мы осознаем, что эти рекомендации усложнят процесс, и не все продавцы и покупатели их поймут. Однако с учетом складывающейся судебной практики такие шаги могут значительно повысить безопасность при покупке жилья на вторичном рынке.

Наш главный посыл:

"Сосредоточить усилия на том, чтобы предотвратить покупку недвижимости у человека, находящегося под влиянием мошенников, а не на формальном сборе доказательств разумной предусмотрительности покупателя"

🗂️Часть 3. Решили
В третьем разделе мы определяем задачи рабочей группы на ближайшее время. Будем взаимодействовать с властями, чтобы сделать процесс покупки на вторичном рынке недвижимости более безопасным.

Резолюция подготовлена организаторами круглого стола: Юридической компанией "Неделько и партнеры", Гильдией риэлторов Москвы, Программой переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» при НИУ ВШЭ, а также при участии руководителя практики судебно-претензионной и корпоративной работы ООО «ДомКлик» — Медянкина Павла Юрьевича.

🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉
Многие уже слышали, что Верховный суд Якутии принял решение в пользу добросовестного покупателя квартиры
🔗 (Определение суда здесь)

Это, безусловно, хорошее известие, и сразу хочется понять, что стало залогом успеха?

❕ Прежде всего, в деле были проведены 3 (!!!) судебных психолого-психиатрических экспертизы.

⚫️Первая экспертиза состоялась в рамках предварительного следствия по уголовному делу, и комиссия экспертов ГБУ «Якутский республиканский психоневрологический диспансер» от 10 ноября 2023 года пришла к выводу, что

«Психическое состояние Кириллиной И.И.... лишало ее способности на тот период критически оценивать происходящее, а также понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий, она находилась в беспомощном состоянии».

⚫️Вторая экспертиза была проведена по определению Якутского городского суда от 16 февраля 2024 года (через 3 месяца), и опять же ее поручили провести ГБУ «Якутский республиканский психоневрологический диспансер». И в этот раз эксперты решили, что:

«Кириллина И.И. …не могла ... понимать значение своих действий и руководить ими, … в том числе при подписании договора купли-продажи жилого помещения от 11 сентября 2023 года».

И когда дело пошло по третьему кругу, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) обратила внимание на дефекты предыдущей экспертизы:

«Приведенное выше экспертное заключение ... судебной коллегией в качестве допустимого доказательства не принимается, поскольку из его исследовательской части следует, что оно составлено на основании пояснений подэкспертной Кириллиной И.И., вместе с тем в экспертном заключении не указано, какие из материалов данного гражданского дела были положены в основу исследования. Кроме того, в экспертном заключении ответы на поставленные судом вопросы не даны, имеются обобщенные, неконкретные выводы. Также в заключении экспертов не содержится сведений о порядке ее проведения (стационарно или амбулаторно), не указано, какие именно методы использовались для разрешения тех или иных вопросов и какие исследования проведены, вместо этого использованные методы указаны также обобщенно».

Своим Определением Коллегия 28 апреля 2025 года назначила повторную судебную экспертизу, проведение которой в этот раз поручили экспертам ГБУЗ «Краевая клиническая психиатрическая больница», город Владивосток. ⬇️

⚫️В третий раз эксперты пришли к мнению, что:

«По своему психическому состоянию Кириллина И.И. в юридически значимый период 26 августа 2023 года, 29 августа 2023 года и 11 сентября 2023 года могла понимать значение своих действий и руководить ими».

Далее, Коллегия совершенно справедливо говорит, что ст. 178 и ст. 179 ГК для признания сделки недействительной требуют доказать отсутствие разумной предусмотрительности у покупателя, и приходит к выводу:

«В материалах дела каких-либо доказательств того, что Аргунова О.В. и ПАО «Банк ВТБ» знали или должны были знать, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, о том, что Кириллина И.И. не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение, что имел место какой-то обман Кириллиной И.И. или введение ее в заблуждение со стороны неустановленных лиц, не имеется. Доказательства того, что виновные в обмане истца или введении ее в заблуждение неустановленные лица являлись представителями или работниками банка или Аргуновой О.В. либо каким-то образом содействовали ответчикам в совершении сделок, истцом не представлены».

И на основании этого Коллегия отказала в иске о признании сделки недействительной.

❕ Обращаю внимание, что ключевую роль сыграло то, что апелляция решила провести еще одну экспертизу и оценила разумность действий покупателя и банка.

Поздравляю покупателя и их юристов и огромное спасибо суду за такое решение, дающее повод для оптимизма в отношении дальнейшей судебной практики!

Кассация прислушалась к аргументам покупателя и отменила решение Мосгорсуда по громкому делу Цитлидзе (покупатели) против Ивановой (продавец).

🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉🎉

Ранее уже я комментировал сюжет ТВЦ по этому делу, сейчас появилась новая информация.

⭐️Напомню суть дела:
Цитлидзе приобрела квартиру у Ивановой, взяв кредит в Сбербанке. Иванова отказалась освобождать жилье, утверждая, что ее обманули мошенники, и она не собиралась продавать квартиру. Суд первой инстанции поддержал Цитлидзе. Экспертиза в ПКБ № 1 им. Н.А. Алексеева не подтвердила, что Иванова действовала под влиянием мошенников.

«В юридически значимый период психическое расстройство не было выражено столь значительно, … которые лишали бы ее способности отдавать отчет своим действиям и руководить ими».

Кроме того, суд учел, что

«заблуждение, под влиянием которого действовала Иванова Н.А., было таким, что его не распознала Цитлидзе Н.Б. и ПАО Сбербанк, которые действовали с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки...»

Апелляция встала на сторону Продавца и вернула ей жилье, так как ранее вынесенные приговоры по уголовным делам имеют

"преюдициальный характер, поскольку подтверждают факт мошеннических действий с психологическим воздействием на Иванову Н.А.»

❕ Взвешенное и хорошо мотивированное решение вынесла 14.10.2025 Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Буториной Ж.В., судей Зуевой Н.В. и Васева А.В.!
(страна должна знать в лицо своих героев!!!).

🔗 Цитирую решение кассации, так как эти формулировки полезно использовать в процессуальных документах.

«Отменив решение суда первой инстанции, и удовлетворяя исковые требования Продавца о признании сделки недействительной, суд апелляционной инстанции, процитировав в определении положения ст. 178, п. 2 ст. 179 ... ГК РФ, не привел выводов о том, на основании какой именно нормы он признал недействительной сделку купли-продажи квартиры ...
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана ... потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.
... суд апелляционной инстанции исходил лишь из доказанности факта хищения денежных средств путем обмана третьими лицами - мошенниками после совершения сделки купли-продажи принадлежащей истцу квартиры, установленного приговорами ...
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что другая сторона сделки <Цитлидзе> знала или должна была знать об обмане, судом апелляционной инстанции не установлено, в материалах дела таких доказательств не имеется, суждения суда в судебном акте по данному вопросу отсутствуют».

👏👏👏 Браво Кассация!!!
А мы с коллегами всё не могли понять, как приговор по уголовному делу может стать преюдициальным для оспаривания сделки по статьям 178 или 179, если в нём ничего не сказано о сговоре покупателя с мошенниками. А если такое было, то почему покупатель, соучастник преступления, всё ещё на свободе?

О реституции:

«... последствием недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является возврат сторонами всего полученного по сделке. Эта норма не предусматривает при вынесении решения о недействительности сделки возможности усмотрения суда в применении или неприменении двусторонней реституции, так как эти последствия возникают в силу закона.
Для применения двусторонней реституции не требуется предъявление соответствующего иска стороной, которая возражает против признания сделки недействительной».

⚫️Кассационный суд отменил решение Мосгорсуда и отправил дело на новое рассмотрение, предложив учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства применительно к нормам материального права.

➡️ Пока это не победа покупателя, но радует, что в наших судах работают квалифицированные юристы, способные выносить законные решения и исправлять ошибки нижестоящих инстанций.

💬 Василий Неделько прокомментировал для «Коммерсантъ FM» решение Верховного суда Якутии в пользу добросовестного покупателя квартиры:

В этом деле фигурируют три экспертизы. Первую судебно-психиатрическую экспертизу назначили в рамках доследственной проверки, когда пытались возбудить уголовное дело. Потом суд первой инстанции назначил вторую психолого-психиатрическую экспертизу, которая пришла к мнению, что продавец, хотя и осознавала последствия своих действий, но находилась под чужим влиянием и поэтому заблуждалась относительно мотивов сделки. И только третья экспертиза, проведенная по инициативе Верховного суда Якутии, пришла к мнению, что продавец могла понимать значение своих действий и руководить ими...
У нас только статья 177 ГК РФ подразумевает признание сделки недействительной, вне зависимости от разумной предусмотрительности покупателя, если продавец не осознавал последствия своих действий. То есть, можно сказать, был практически невменяемый.

Ранее мы выкладывали подробный анализ этого решения, об этом можно прочитать ЗДЕСЬ 🔗

‼️‼️‼️‼️

Круглый стол в Госдуме на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения» прошел 20 ноября 2025 года.

Запись заседания уже доступа на сайте Госдумы по ссылке 🔗 ,
а мы делимся с вами записью Круглого стола в удобном формате с таймкодами: (нажимайте на цифры и перемещайтесь на интересующее выступление)

🤝 Василий Неделько стал одним из участников мероприятия и озвучил свое мнение касаемо сложившейся ситуации. Чуть позже мы выложим отдельный пост с ключевыми тезисами его речи.

00:03:40 Медведев Андрей Андреевич, Депутат Московской городской Думы, заместитель генерального директора по радиовещанию ВГТРК

00:10:59 Попов Евгений Георгиевич, Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по информационной политике, информационным технологиям и связи

00:16:04 Цветков Владислав Викторович, Пострадавший житель

00:21:14 Тарасова Ирина Владимировна, Пострадавший житель

00:32:28 Филиппов Данил Владимирович, Заместитель начальника Следственного департамента МВД России

00:48:00 Гультяев Константин Сергеевич, Заместитель директора Департамента экономического и гражданского законодательства Министерства юстиции Российской Федерации

01:04:17 Бутовецкий Алексей Игоревич, Статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

01:16:50 Вавилычева Светлана Юрьевна, Судья Верховного Суда Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам

01:31:55 Радченко Илья Владимирович, Вице-президент Московской городской нотариальной палаты, председатель Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус города Москвы

01:40:00 Банников Андрей Григорьевич, Вице-президент Российской Гильдии риэлторов

01:46:50 Барсуков Константин Валерьевич, Советник президента Гильдии Риэлторов Москвы

01:53:22 Голяшева Анастасия Геннадьевна, Руководитель территориального отделения Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз участников
рынка недвижимости» Ассоциация «Гильдия риэлторов Республики Татарстан»

02:00:05 Филиппов Данил Владимирович (дополнение), Заместитель начальника Следственного департамента МВД России

02:00:43 Шувалова Анастасия Александровна, Заместитель начальника отдела законодательных инициатив Юридического управления Росфинмониторинга

02:01:20 Рыжих Денис Александрович, Заместитель начальника управления правовой работы правового департамента САО «РЕСОГарантия»

02:04:30 Картавых Александр Сергеевич, Блогер, представитель медиа

02:07:40 Плетнева Юлия Сергеевна, Вице-президент Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз участников рынка недвижимости»

02:10:00 Полторак Григорий Витальевич, Генеральный директор «БЕСТ НЕДВИЖИМОСТЬ»

02:16:48 Разинкова Наталья Александровна, Начальник Управления развития сервисов и технологий Дирекции развития ипотечного кредитования, Лидер продуктового стрима AQ «Альфа-Банк»

02:23:28 Неделько Василий Владимирович, Управляющий партнер ЮК «Неделько и партнеры»

02:29:50 Смирнов Сергей Александрович, Старший партнер риелторской компании Vysotsky Estate ООО «ВЫСОЦКИЙ ЭСТЕЙТ ЦЕНТРАЛЬНЫЙ»

02:34:34 Бухтоярова Олеся Геннадьевна, Независимый юрист, эксперт по безопасности сделок на территории Российской Федерации

02:36:30 Цветков Владислав Викторович (дополнение), Пострадавший житель

02:39:05 Нуриев Марат Абдулхаевич, Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству

02:41:05 Тюгаев Александр Сергеевич, Генеральный директор ООО «БЕЗОПАСНОСДЕЛКА»

02:43:33 Шейгас Юлия Михайловна, Руководитель направления Управления «Ипотечное кредитование», банк ВТБ

02:45:40 Школкина Надежда Васильевна, Первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике

02:51:40 Завершение

👩‍💼 Неделько & П. Дайджест

Видео моего выступления на круглом столе в Госдуме. ☝️

Ниже суть моих предложений, подготовленных и частично озвученных на Круглом столе в Госдуме 20.11.2025:

1. Попросить Верховный суд еще раз разъяснить, что реституция по сделкам, признанным недействительными, не может ставиться под сомнение.
Пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Эта норма не предусматривает при вынесении решения о недействительности сделки возможности усмотрения суда в применении или неприменении двусторонней реституции, так как эти последствия возникают в силу закона.

2. Выплачивать компенсации от государства добросовестным приобретателям за утрату жилого помещения, предусмотренные ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, по рыночной стоимости недвижимости на дату изъятия, а не по кадастровой стоимости.
В настоящий момент п. 3 ст. 68.1 предусматривает, что размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.
Цена, которую покупатель заплатил за квартиру много лет назад, может быть меньше половины стоимости аналогичного жилья сегодня. То же касается и кадастровой стоимости. Таким образом, денег, которые выплатит государство, может не хватить на покупку нового жилья, и добросовестные покупатели рискуют остаться без крыши над головой.

3. Расширить действие выплат за утрату жилья, предусмотренных статьей 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, на тех, кто потерял свои квартиры из-за признания сделки купли-продажи недействительной по статьям 177–179 Гражданского кодекса РФ.
При этом важно, чтобы покупатели действовали разумно и осмотрительно при заключении сделки, не знали и не могли знать, что продавец не осознавал последствий своих действий или был введен в заблуждение или обманут третьими лицами.

4. Если приобретенное жилье для добросовестного покупателя является единственным, его возврат может осуществляться только после получения в полном объеме денежных средств, полученных по сделке от продавца, либо получения компенсации от государства в размере рыночной стоимости на момент изъятия недвижимости.
Этот принцип защитит людей, вложивших все свои сбережения в покупку жилья. Они не потеряют крышу над головой и не будут вынуждены платить повышенные проценты по кредиту

5. В целях предотвращения мошенничества с использованием поддельных паспортов обеспечить доступ к базе данных с фотографиями граждан, предоставляемыми в МВД при оформлении паспортов, для Росреестра, многофункциональных центров (МФЦ), банков, нотариусов и иных специализированных субъектов.
Такой доступ позволит эффективно выявлять и предотвращать случаи, когда злоумышленники вклеивают свои фотографии в качественно изготовленные поддельные паспорта и совершают сделки по продаже недвижимости, открывают счета в банках, получают кредиты и совершают иные иные противоправные действия.

👩‍💼 Неделько & П. Дайджест

Для всех подписчиков нашего канала мы напоминаем, что если у вас есть вопрос конкретно по вашей ситуации, вы можете отправить личное сообщение каналу, написать нам через телеграм-бот или обратиться за консультацией, оставив заявку на нашем сайте! 🧑‍💼

Мы внимательно читаем все комментарии, но не всегда успеваем на все отвечать 🙏

💬 «НЕТ ДЕНЕГ — НЕТ ВОЗВРАТА НЕДВИЖИМОСТИ»

— примерно это предложил на Круглом столе в Госдуме 20 ноября 2025 года Бутовецкий Алексей Игоревич, Статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра. В конце прошлой недели об этом писали СМИ.

Мы приводим видеофрагмент из речи Алексея Игоревича и ниже предлагаем его расшифровку ⬇️

🔗 Расшифровка фрагмента выступления А.И. Бутовецкого:

«Наверное, справедливым было бы решение, что запись гасится, только когда деньги передаются обратно… И тогда это обычная 167 статья ГК, и вроде как ничего не нужно делать [с законодательством].

Есть ли такая норма в ГК? На мой взгляд, есть: это статья 328 «Встречное исполнение обязательства», где написано, что одна сторона не может требовать исполнения обязательства, если другая сторона не выполняет встречные обязательства. Это не мы придумали.

Вот если бы сейчас суды начали (помимо рассмотрения вопросов о недействительности сделок) ещё и объяснять, как эти решения судов реализовывать, учитывая интересы сторон покупателя и продавца, может быть, часть проблем бы ушла.

Возникает вопрос: а что, 328 статья к недействительности сделок применяется? Применяется: 307.1 статья, пункт 3, подпункт 2. Там написано, что общие нормы об обязательствах применяются к недействительности сделок. То есть, мне кажется, у судов есть все возможности, чтобы… не только оценивать саму сделку, но и определять порядок её исполнения».

🎙️🎙️🎙️🎙️🎙️

🤔 Можно ли реализовать на практике это предложение?

В принципе, в ГК РФ есть соответствующие нормы.
П.п. 2 п. 3 ст. 301.7.1 устанавливает, что общие положения об обязательствах применяются к требованиям, связанным с применением последствий недействительности сделки, а в п. 2 статьи 328 «Встречное исполнение обязательства» говорится, что если сторона не выполняет свои обязательства по договору или очевидно, что она не сможет сделать это в срок, другая сторона может приостановить выполнение своих обязательств или отказаться от них.

❓ Но как Росреестр может отказаться выполнять решение суда о прекращении права собственности покупателя? Или как объяснить судебному приставу, что нельзя выселять семью покупателя, пока продавец не вернет деньги?

📌 Суд мог бы указывать в решении очередность возврата всего, что было получено по сделке, например: «Передача квартиры будет произведена Продавцу после выплаты Продавцом денежных средств Покупателю квартиры».

Но Верховный суд в Определении от 06.10.2015 N 5-КГ15-124 по делу, где жена оспорила договор купли-продажи автомобиля, заключенный её мужем по поддельной доверенности, указал, что установление очередности исполнения решения недопустимо:

«… применяя правила двусторонней реституции в качестве последствия недействительности сделок и указывая, что передача транспортного средства будет произведена Миленной И.С. <супруге продавца> только после выплаты Миленным Н.А. <продавцом> денежных средств покупателю транспортного средства, суд не учел положения пункта 2 статьи 167 ГК РФ, которые не предусматривают возможности определения очередности исполнения каждой из сторон недействительной сделки обязанности по возврату полученного имущества, а также включение в резолютивную часть решения суда, содержащую выводы суда о последствиях недействительности договора, условий применения реституции, наступление которых не зависит от воли лица, чье право нарушено оспоренной сделкой»

➡️ Тем не менее, допустим, Павел Медянкин, руководитель практики судебно-претензионной и корпоративной работы ООО «Домклик», тоже считает, что механизм «сначала деньги — потом квартира» реализовать можно при определенных условиях:

«Не вижу необходимости в изменении закона на эту тему. Эта опция спокойно реализуется судами. Другой вопрос, что это должно работать вкупе с иными разъяснениями и уточнениями критериев добросовестности и пределов ее доказывания. Иначе мы получим очередность по бездумно принятым решениям. Хотелось бы, чтобы это была очередность по тем решениям, которые отвечают как нормам, так и обстоятельствам».

❓ А что думаете вы?

👩‍💼 Неделько & П. Дайджест

❓ ДЕСЯТКИ ТЫСЯЧ или СОТНИ?
Проблема очень острая и её нужно решать, но сколько все-таки сделок с продавцами квартир, попавшими под влияние мошенников, происходит каждый год?

Как оказалось, официальной статистики по таким категориям сделок не ведется. На круглом столе в Госдуме, прошедшем 20.11.2025, представители МВД, Верховного суда и Росреестра поделились своими данными, позволяющими оценить масштаб проблемы.

Приводим видеофрагменты из выступлений трех спикеров и краткую расшифровку ⬇️

Филиппов Д.В., Заместитель начальника СД МВД России:

За 2024-2025 год в 11 опрошенных регионах суммарно было зафиксировано около 273 преступлений, где предметом хищений являются денежные средства, полученные от продажи квартир.

После реализации 251 квартиры подано 90 исков в суд, из которых 9 не приняты (в связи с ненадлежащим оформлением искового заявления), из 81 иска — 55 еще не рассмотрены. По 20 право собственности оставлено за покупателями, по 14 - за продавцами.

Практика Гражданских судов:
- 41% решений: В суде сделка остается недействительной, добросовестный покупатель остается и без денег, и без квартиры

- 39% решений: В суде сделка остается недействительной, применяется двусторонняя реституция

- 20% решений: В суде в исковых требованиях истцу отказывают, жертва сама несет ответственность за свои действия (квартира остается за покупателем)

Вавилычева Т.Ю., Судья Верховного Суда Российской Федерации:

Официально (по данным Управления судебного департамента) в 2024 году всего было рассмотрено 6772 дела по сделкам с квартирами и домами (не только по договорам купли-продажи). Также в 2024 году по всей России было 5817 дел по 4 части 159 статьи УК РФ за мошенничество (не только с недвижимостью). Поэтому откуда взята информация о 3000 дел, да еще и с решением в пользу продавцов, непонятно.

Бутовецкий А.И., Статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра:

В Москве, по данным Управления, известно лишь о 130 случаях за 3 года. Вот когда под влиянием именно мошенников была совершена сделка, потом оспорена, это повлияло в дальнейшем на запись в ЕГРН. Ну, как вы понимаете, на территории остальной страны это все кратно меньше. И в трети регионов вообще нет случаев таких

🧐🧐🧐🧐🧐🧐🧐🧐🧐

Безусловно, никто не отрицает остроту проблемы. Её нужно решать. Однако, когда СМИ пишут о десятках тысяч таких сделок в год, возникает ощущение масштабной катастрофы. Непонятно, какие суммы компенсаций государство должно будет выплатить, если возьмет на себя эту обязанность.

❌ Если представить, что ежегодно нужно будет выплачивать компенсации по 10 000 случаев на сумму 10 миллионов рублей, то получается астрономическая цифра — 100 миллиардов рублей. Это слишком много для бюджета.

❕ Но если таких случаев по всей России около 300 в год, то сумма выплат составит 3 миллиарда рублей. Это уже более реальная цифра для принятия закона о компенсациях пострадавшим.

Поэтому искусственное преувеличение количества мошеннических сделок вредит всем.

👩‍💼 Подписывайтесь на Дайджест Неделько и Партнеры