#объективно_пояснительнаябригада

🧾 Сервис цифровой аналитики «Объектив» в числе прочих показателей рынка недвижимости фиксирует «вымывания лотов».

Мало кто из наших коллег работает с этим маркером, и совершенно зря – поскольку именно вымывания позволяют оперативно оценить рыночную ситуацию: куда движется спрос, в какие категории продукта он смещается и каковы ближайшие перспективы объема реализации на рынке.

❗️ Но не все так просто.

«Вымывания» — это забронированные квартиры, по которым еще не прошла сделка.

Благодаря тому, что все данные по экспозиции проектов «Объектив» обновляет в ежедневном режиме, мы видим такие «исчезнувшие лоты». А дальше ситуация может развиваться по разным сценариям: квартиру могут не купить – и она вернется на экспозицию, квартиру могут купить – и тогда она перейдет в статус «сделка», снятие с экспозиции вообще может оказаться манипуляцией застройщика - например, часть лотов просто отправятся в резерв или на переоценку.

Но здесь пользователи сервиса «Объектив» благодаря специальным функциям системы умеют различать – настоящие бронирования и маркетинговые операции с ассортиментом.

⚠️ Главное же при работе с показателем вымываний – это помнить, что маркер этот достаточно «грязный» - в нем велика степень «погрешности»: около 20-25% бронирований в сделку не перейдут по самым разным причинам (покупатель не смог оформить ипотеку, изменилось намерение или выбран другой лот и так далее).

✍️ Поэтому выводы, полученные на основании объема вымываний могут служить лишь примерным ориентиром для оценки рынка.

🔔 Всем привет! На нашем канале теперь пара новых рубрик, как вы заметили, в числе партнеров сервиса "Объектив" много девелоперов с довольно внушительным опытом и серьезной рыночной экспертизой.
Мы просим коллег поделиться с нами и с вами, уважаемые подписчики, своим мнением относительно важных и актуальных вопросов развития рынка недвижимости - такие посты ищите в нашем канале по тегу #мнение

📎 Вторая, но не менее важная тема - это практические вопросы аналитики, понятия и процессы, которые важны для интерпретации рыночных показателей.
Мы стараемся доступно объяснить, как собираем, обрабатываем и фиксируем данные, и почему часто знаем то - чего еще не знают другие, такие посты ищите в нашем канале по тегу #объективно_пояснительнаябригада

🪙 Самые щедрые застройщики в Екатеринбурге, самые прижимистые — в Челябинске?

Как поддерживать продажи в отсутствие доступной ипотеки?

🏷 На рынке первичного жилья снова активно практикуются прямые скидки.
«Объектив.рф» подсчитал, какой процент застройщиков Екатеринбурга, Перми, Новосибирска и Челябинска предлагали прямые скидки на свои объекты, и вот что получилось.

В Екатеринбурге и Перми более 52% застройщиков публично озвучивали дисконт на квартиры, в Новосибирске и Челябинске – то же показатель на уровне 45%.
Правда, большинство предложений большой щедростью не отличаются: чаще всего в октябре 2024 года объявленное снижение цены не превышало 1-3%. Однако некоторые застройщики готовы давать скидки до 15% при полной оплате квартиры.

🛒 Компания Кортрос предлагала такой дисконт в октябре при условии покупки без использования ипотеки.
А в ноябре аттракцион невиданной щедрости появился у ЛСР – скидка распространяется в том числе и на ипотечные сделки, но пул квартир естественно ограничен.

Пока рынок не проработал новые механизмы финансирования сделок, компенсирующие отсутствие льготных программ, дисконтирование остается широко применимым инструментом стимулирования спроса: по факту уже около половины застройщиков в крупных городах активно используют скидки для привлечения внимания покупателей.

#скидкиотзастройщиков #аналитикаобъектив

💬 #мнение Тимур Сурматов, Коммерческий директор девелоперской компании «РАЗУМ»
#Астрахань #Екатеринбург

— За последние четыре месяца произошёл целый ряд изменений на рынке недвижимости. Пожалуй, самое важное событие — завершение льготной ипотечной программы, хотя «Семейная ипотека» по ставке 6% продолжает действовать и остаётся доступной для поддержания спроса среди семей с детьми.

— Повышение ключевой ставки с 16 до 21 % также сказалось на доступности ипотечных кредитов, что в целом привело к снижению интереса к покупке жилья на 15-20%. Ожидаем, что рынок будет адаптироваться к этим новым условиям, а спрос стабилизируется.

— Несмотря на ситуацию с адаптацией рынка, недвижимость всегда остается надежным и востребованным активом. Клиенты с финансовыми возможностями выбирают действовать именно сейчас, чтобы избежать потенциального роста цен. Тем более что застройщики предлагают удобные финансовые инструменты. Например, мы внедрили специальные предложения, которые помогут клиентам совершать покупку с меньшей финансовой нагрузкой.

— Среди них программа для будущих родителей, которая позволяет вносить клиентам небольшую сумму на этапе покупки на эскроу-счёт. Каждый месяц клиент платит фиксированную сумму. После рождения ребёнка, но не позже, чем за месяц до ввода дома в эксплуатацию, семья оформляет программу «Семейная ипотека» по действующим условиям на тот момент.

— Такая шоковая терапия оказалась действительно неожиданной, но рынок не впервые сталкивается со сложностями. Однако, девелоперские компании страны достаточно быстро адаптируются, предлагая программы с гибкими условиями и новыми форматами рассрочек.

— Это поддерживает интерес покупателей. Безусловно, процесс адаптации требует времени, но рынок демонстрирует устойчивость, и недвижимость остаётся привлекательным активом, даже в условиях перемен.

— Конечно, точных сроков стабилизации назвать нельзя, но в долгосрочной перспективе рынок всегда находит баланс. Что касается мер поддержки, дополнительные госпрограммы или снижение процентных ставок для заёмщиков могли бы поддержать спрос и позволить большему числу людей приобретать жильё на более выгодных условиях.

Тревожность на максималках

🚨 «Индекс тревожности» в городах-миллионниках РФ превысил 35% – именно такая доля бронирований не конвертировалась в сделки по итогам октября 2024 года.

«Индекс тревожности» — это альтернативный показатель, который позволяет оценить покупательские настроения на рынке первичной недвижимости и описывает конверсию из бронирований в реальные сделки. Иными словами – сколько % покупателей по той или иной причине не довели свое решение о покупке квартиры до финала.

🎯 Как правило, в нормальной рыночной ситуации 20-25% бронирований не конвертируются в сделку по ряду причин: покупатель выбрал другую квартиру, отложил сделку, передумал, ему не одобрили ипотеку, изменились условия и так далее. Отклонение в ту или иную сторону указывает на радикальную смену настроений аудитории.

Так по результатам октября самый высокий «индекс тревожности» в Новосибирске, где 45% покупателей, забронировав квартиру, не оформили сделку, на втором месте Екатеринбург с показателем 39,6%, на третьем Пермь – 36,7%, ну а самые решительные и стрессоустойчивые покупатели в Челябинске – там «индекс тревожности» близок к норме – 27%.

✍️ При интерпретации показателей важно учитывать, что в октябре «притормаживало» конвертацию сделок не столько настроение покупателей, сколько исчерпание лимитов по субсидированной ипотеке, когда многие были вынуждены ждать «зеленый свет» от банка. При этом сложно поспорить с тем, что тревожности такие явления рынку только добавляли.

#объективно_пояснительнаябригада

Динамика объема экспозиции РПН в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми.

🕯 Динамика в %
Октябрь 2023 - Октябрь 2024

Пермь (+32,8%)
Новосибирск (+13,2%)
Екатеринбург (+32,1%)

📊 Динамика в %
Сентябрь 2024 - Октябрь 2024

Пермь (+17,4%)
Екатеринбург (+5,4%)
Новосибирск (+1,3%)

📊 Объем предложения новостроек на региональных рынках, как и в сентябре, продолжает расти. В Екатеринбурге в октябре начались продажи сразу семи новых проектов, в Новосибирске и Перми стартовало по одному новому ЖК.

#экспозицияРПН

Как меняется цена предложения в городах-миллионниках?

Динамика средней цены м2 на первичном рынке недвижимости городов-миллионников

🕯 Динамика в %
Октябрь 2023 - Октябрь 2024

Пермь (+10,5%)
Новосибирск (+13,2%)
Екатеринбург (+14,9%)

📊 Динамика в %
Сентябрь 2024 - Октябрь 2024

Пермь (-0,56%)
Екатеринбург (+0,4%)
Новосибирск (+0,65%)

📊 Как видим, в большинстве городов цены на первичном рынке жилья в последние месяцы практически не меняются — динамику менее 1% вполне можно назвать корректировкой. Годовые темпы роста цен также показывают не такую бурную динамику, как в августе-сентябре. Предварительные данные ноября показывают, что в большинстве случаев резкого изменения цены не наблюдается.

#ценыРПН

Динамика сделок ДДУ* на региональных рынках РФ

📊 Динамика количества зарегистрированных сделок ДДУ* в %, сентябрь 2024 - октябрь 2024

Екатеринбург (+10,8%)
Новосибирск (-11,5%)
Пермь (-3,2%)
Астрахань (+77,2%)
Челябинск (-4,9%)

🌎 Региональные рынки в октябре показали разнонаправленную динамику. С одной стороны, наблюдался тренд на некоторое восстановление спроса, с другой — перебои с лимитами по семейной и ИТ-ипотеке, а также серьезное повышение ПВ в большинстве городов привели к спаду продаж.
Чтобы компенсировать урон от отмены льготной ипотеки и периодически отсутствующих лимитов, девелоперы развивают целый пул альтернативных программ финансирования сделок, а также дают прямые скидки на квартиры. Это могут быть как официальные акции, так и скрытые механизмы вроде адресного стимулирования партнерского канала повышением агентского вознаграждения или появлением «промокодов» на снижение стоимости лота.

При этом вопрос, который мучает нас нещадно - что случилось в Астрахани? 🤔 Откуда такая бешеная положительная динамика?
При том что этот рост синергичен по всем девелоперам города и не скажешь, что показатель поправил какой- то конкретный ЖК.
Коллеги из Астрахани - поделитесь своими предложениями в комментариях 👇

*Согласно данным Росреестра на 01.11.2024

#сделкиРПН

💳 А также обновленный рейтинг девелоперов в Астрахани

🕯 Вот как выглядит ТОП-5 застройщиков-лидеров по объему реализации продаж жилья в м2 и их доля рынка за три квартала 2024 года:

1. РАЗУМ (18 574 м2, 15,8%)
2. ГК Аксиома (17 118 м2, 14,6%)
3. ДК Прогресс (17 085 м2, 14,6%)
4. СИК Девелопмент-Юг (14 063 м2, 12,0%)
5. Альвхейм (9 783 м2, 8,3%)

Аналитики сервиса отмечают, что в Астрахани среднемесячное количество сделок ДДУ на рынке первичной недвижимости сократилось на 47,2% по сравнению с первой половиной 2024 г. Вероятнее всего это связано с отменой льготной ипотеки и резким повышением первоначального взноса на жилье в новостройках.

*Методология формирования рейтинга «Объектив.РФ»
- Ранжирование девелоперов приводится по объему реализованных м2 жилой недвижимости.
- В рейтинг включены данные только по сделкам ДДУ, без учета сделок по ДКП и ДУПТ.
- В рейтинг включены только сделки с жильем, без учета паркингов, келлеров, офисов.
- Сделки привязаны к отчетному периоду по дате подписания договора.
- В рейтинг попадают сделки, прошедшие все регистрационные процессы Росреестра на 01.11.2024

#рейтингдевелоперов_Астрахань

💬 #мнение Вадим Герасимов, директор по продажам девелоперской компании «Унистрой» в Екатеринбурге
#Екатеринбург

— Текущий период мы воспринимаем как вызов. Наблюдаем снижение объема реализации на первичном рынке недвижимости, но масштабы проблемы варьируются в зависимости от региона и месяца. Например, в Екатеринбурге для компании «Унистрой» падение спроса не оказалось значительным. В такие месяцы, как август и ноябрь мы даже перевыполнили наши планы. Показатели по Екатеринбургу остаются стабильными, хотя работать стало действительно сложнее: конверсия снизилась, поэтому сейчас активнее занимаемся обучением сотрудников для улучшения результатов.

— Для того, чтобы поддержать спрос мы начали развивать программу жилищно-накопительного кооператива (ЖНК): так называемой рассрочки сроком на 7 лет. Сделали упор на развитии сервиса обмена жилья по программе trade-in, поскольку люди чаще продают именно «вторичку», а это будущие покупатели новостроек, и тут вопрос, что же они купят дальше. Наша задача предоставить удобный сервис, чтобы они приобретали квартиру именно у нас.

— Прогнозирование динамики цен на ближайшие 3-6 месяцев представляет собой сложную задачу. Ситуация меняется в зависимости от внешних факторов – ждем новостей после 1 января, учитываем влияние изменений в системе налогообложения и так далее. Многие девелоперы сейчас сосредоточены на оптимизации своих продуктов. Она включает в себя снижение себестоимости для удержания цен на прежнем уровне, сохраняя маржинальность. При этом важно сделать так, чтобы качество продукта не пострадало.

— Сейчас мы активно готовимся к выходу на рынок Махачкалы и планируем запуск новых очередей в Екатеринбурге. Несмотря на все трудности, уверен, что кризис – это время возможностей для развития.

*кстати, ссылка на авторский канал Вадима Герасимова в ТГ https://news.1rj.ru/str/va_gerasimov там тоже все про девелопмент и немного про жизнь 😉

📍 «Объектив.рф» теперь в Тюмени!

❄️ В то время, когда все закупаются мандаринами и подводят итоги, мы открываем новую главу — с декабря 2024 года сервис цифровой аналитики «Объектив.рф» доступен для девелоперов Тюмени.

К запуску этого региона мы относимся с большим трепетом, так как Тюмень - город удивительный во всех смыслах. Во-первых, при населении в 861 тыс. человек объем предложения на рынке новостроек составляет 1 553 484 кв.м, столица Сибири занимает пятое место в России по объему текущего строительства. В среднем каждый месяц в Тюмени совершается 1 200 сделок на рынке первичной недвижимости.

🔥 А еще именно в Тюмени началась история таких важных для российского девелопмента компаний как «GMK», «Движение», «Этажи» и другие.

Для того, чтобы познакомиться с возможностями сервиса и получить тестовый доступ к полным данным по рынку первичной недвижимости Тюмени – оставьте заявку на нашем сайте.

✍️Также напоминаем, что экспертная команда «Объектив.рф» готова предоставить максимально объемную оценку состояния рынка первичной недвижимости города и выполнить исследования «под ключ» для девелоперов – от оценки земельного участка до формирования стартового прайс-листа на жилой комплекс.

#объективно_пояснительнаябригада

💰 Выживут только сильнейшие

В последнее время нам снова обещают «передел» рынка недвижимости, уход мелких игроков и перераспределение объемов в пользу «титанов», способных выстоять в экономическую бурю.
Так вот нам стало интересно, как выглядит структура региональных рынков с точки зрения конкуренции, и кто эти самые «титаны» с максимальным запасом прочности – по крайней мере по данным за первые 3 квартала 2024 года.


🔹Так, самым монополизированным рынком первичной недвижимости оказался Челябинск. Суммарная доля рынка, которая приходится на ТОП-5 крупных игроков составила здесь 71%, в их число вошли такие девелоперы как «СК НИКС», «СЗ Симфония», «Трест Магнитострой», «СЗ Сириус», «Группа Голос».

🔹В Астрахани, которую сложно назвать крупным мегаполисом, высокая степень монополизации рынка вполне предсказуема. В городе работает 25 застройщиков, на пятерку крупных игроков приходится доля рынка в 65%. Это такие девелоперы как «РАЗУМ», «ДК Прогресс», «ГК Аксиома», «СИК Девелопмент-Юг», «RES DEVELOPMENT»

🔹На третьем месте — Пермь. На долю пяти крупнейших девелоперов города - «СИК Девелопмент-Юг», «ПЗСП», «ГСК Мегаполис», «ГК ПМД», «ГК Железно» - приходится рыночная доля в 55%.

🔹В Тюмени сейчас работает 41 девелопер, пяти из них принадлежит 49% рынка первичной недвижимости. В их число вошли «Страна Девелопмент», «ГК ЭНКО», «Брусника», «ПСК Дом Девелопмент», «ГК География». В целом такая ситуация указывает наличие здоровой конкуренции.

🔹В Екатеринбурге же застройщику придется сильно постараться, чтобы завоевать себе «кусок пирога». На рынке настолько тесно, что даже крупнейшей пятерке досталась доля всего в 38%. Среди лидеров - «TEN Development», «ГК КОРТРОС», «Группа ЛСР», «Группа Эталон», «Синара-Девелопмент».

🔹Весьма неожиданно, но по градусу конкуренции Новосибирск обогнал Екатеринбург. Всего 33% рынка консолидировано в доле пяти крупных игроков - «Брусника», «ГК Вира», «ГК КПД-ГАЗСТРОЙ», «ГК Расцветай», «ГК СМСС»

*Оценка доли произведена на основе объёмов реализации в м2 с 01.01.2024г. по 30.09.2024г., рассчитанных по сделкам ДДУ на жилые помещения, по дате заключения договора.

👀 От стандарта до премиума: как сейчас отличаются цены на новостройки?

Сегодня решили поделиться с вами актуальной стоимостью 1 м2 на РПН в декабре 2024 и посмотреть, как отличается цена на новостройки в разных городах относительно их класса.

🎮 В своих расчетах мы опираемся на «маркетинговый класс» объекта, который заявляет девелопер в публичном контексте, например при подаче данных на ЕИСЖС. Всего их четыре: стандарт, комфорт, бизнес и премиум (элит).

При этом насколько дом по своим характеристикам соответствует заявленному классу – всегда будет субъективной оценкой, так как в России не существует ни одного нормативно-правового документа, который бы законодательно закрепил критерии класса жилых объектов.

#аналитика #рынокнедвижимости